2013 QCCA 1829, 2013 QCCA 1829

9142-9134 Québec inc. c. 9180-9293 Québec inc. 2013 QCCA 1829 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021097-100 (500-17-045107-086) DATE : 25 OCTOBRE 2013 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. 9142-9134 QUÉBEC INC. APPELANTE - Demanderesse c. 9180-9293 QUÉBEC INC.

INTIMÉE - Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 17 septembre 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Paul Mayer), qui a rejeté son action visant à obtenir une réduction de loyer. [ 2 ] L’appelante a poursuivi son locateur en réduction de loyer en alléguant des défauts de celui-ci de respecter ses obligations aux termes du bail conclu entre eux. [ 3 ] À l’audience devant la Cour, son procureur a insisté sur le fait qu’en 2004, le locateur aurait enfreint son obligation de l’informer d’un changement majeur affectant le centre commercial Spheretech, où elle s’apprêtait à louer des locaux pour y faire affaires, en lui cachant que le locataire principal, le cinéma Guzzo, qui opérait une dizaine de salles dans ce centre, allait ouvrir un cinéma de trente salles au Marché central, à 5.6 km de là.

S’ensuivit, selon l’appelante, une baisse d’achalandage importante. En outre, toujours selon l’appelante, le locateur aurait failli à son obligation d’exiger de Guzzo le respect de la clause d’exploitation continue que contient le bail du cinéma au centre commercial Spheretech. Le locateur aurait aussi, à tort, loué des locaux à un concurrent de l’appelante, le restaurant La Cage aux sports. Par ailleurs, il aurait rejeté sans raison valable une offre de l’appelante d’exercer une option de renouvellement du bail à son échéance.

Enfin, l’appelante soulève divers autres moyens au soutien de son appel, dont aucun cependant ne saurait être déterminant. [ 4 ] En défense, l’intimée s’est défendue d’avoir commis quelque faute contractuelle.

Elle a également plaidé deux transactions résultant en une baisse de loyer appréciable pour l’appelante : l’une conclue par le locataire précédent, en 2002, pour régler un litige concernant certaines assurances données par le locateur au sujet du développement du centre commercial, et l’autre conclue par elle, en 2007, pour régler un litige relatif au loyer à payer compte tenu du faible achalandage et du manque de visibilité du centre commercial. [ 5 ] On le constate, l’appel ne soulève à vrai dire que des questions de faits.

Il est devenu axiomatique de rappeler que le rôle d’une cour d’appel n’est pas de substituer son appréciation de la preuve à celle du ou de la juge de première instance. [ 6 ] Or, le juge de première instance a fait les constatations factuelles suivantes concernant notamment la deuxième transaction susmentionnée : [59] In 2006, the Landlord took legal proceedings against Unison to recover $128,000 of unpaid rent. [60] In its defence to that claim, Unison alleged that the Landlord failed to fulfill promises that it had made before it purchased the business with respect to the eminent development of the Spheretech, which would increase traffic flow of customers to the centre. [61] The significant decrease in customers to the Cinema Guzzo premises was a well known fact since 2005. [62] In January 2007, the parties signed an agreement settling the matter out of court.

They extended the term of the Lease to September 30, 2010 and reduced the rent by some 40%, that is $4.00 per square foot to $8.50 gross per square foot per year until September 30, 2010: a reduction of approximately $400,000. [63] It is specifically stipulated in the agreement that it constitutes a transaction pursuant to articles 2631 and following of the Civil Code of Quebec (" C.C.Q. ").

[64] The Court finds that this issue is settled with respect to the situation that existed in January 2007. [ 7 ] Par ailleurs, la preuve est silencieuse quant aux circonstances entourant la signature du bail avec Guzzo à l’été 2004 et à la connaissance du locateur des intentions de Guzzo d’ouvrir un nouveau cinéma au Marché central.

Il y a lieu de noter d’ailleurs que le 10 août 2004, soit trois semaines avant la cession à l’appelante du bail de l’ancien locataire, le bail du cinéma Guzzo était publié et indiquait que la clause de non-concurrence dans un périmètre de trois kilomètres était rayée. [ 8 ] Il est opportun de souligner ici que le cinéma Guzzo est toujours en exploitation au centre commercial Spheretech.

La clause d’exploitation continue mentionnée à son bail est donc respectée, et ce, malgré la baisse d’achalandage. [ 9 ] Quant au bail entre l’appelante et le locateur, il ne contient pas de clause de non-concurrence en faveur de l’appelante. Dans les circonstances, le locateur était libre de louer un local dans le centre commercial Spheretech au restaurant La Cage aux Sports.

D’ailleurs, comme le souligne le juge de première instance, ce restaurant était déjà exploité dans le complexe lors de la cession de bail à l’appelante en 2004. [ 10 ] Enfin, l’analyse du juge de première instance, aux paragraphes 245 à 255, voulant que l’appelante n’ait pas exercé validement son option en ne se conformant pas aux conditions prévues à cet égard dans le bail en ce qui concerne le prix du loyer n’est entachée d’aucune erreur de droit. [ 11 ] Il est du domaine souverain du juge du procès de soupeser la preuve faite devant lui et d’apprécier la crédibilité des témoins.

Il ressort du jugement de première instance que le représentant de l’appelante n’a pas été cru et que celle-ci n’a donc pas fait la preuve requise pour avoir gain de cause au procès. [ 12 ] En somme, l’appelante ne démontre nullement en quoi le jugement de première instance serait entaché de quelque erreur de fait manifeste et dominante donnant ouverture à l’intervention de la Cour. [ 13 ] Quant aux allégations de partialité de la part du premier juge, elles sont écartées puisque ce dernier a dévoilé ses liens avec le témoin Guzzo au tout début du procès et a obtenu l’assurance que l’appelante n’avait pas objection à ce qu’il se saisisse du dossier. [ 14 ] L’intimée, pour sa part, dans sa contestation du pourvoi demande à la Cour d’ordonner l’éviction de l’appelante et de la condamner au paiement du loyer dû pour la période postérieure au jugement.

Il s’agit là de questions sur lesquelles la Cour ne peut se prononcer vu l’absence d’un jugement rendu à ce sujet en première instance. C’est en Cour supérieure que l’appelante doit soumettre ces demandes. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l’appel avec dépens. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Serge Dubé Me Alexandre Éthier DUBÉ, LATREILLE Pour l’appelante Me Johanne Gagnon KAUFMAN LARAMÉE Pour l’intimée Date d’audience : 21 octobre 2013