2013 QCCQ 958, 2013 QCCQ 958

6413170 Canada inc. c. Déneigement Techni-Snow inc. 2013 QCCQ 958 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-013574-122 DATE : 31 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 6413170 CANADA INC. Demanderesse c. DENEIGEMENT TECHNI-SNOW INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 6413170 Canada Inc. (propriétaire) réclame la somme de 36 443.11$ de Déneigement Techni-Snow Inc. (locataire) à

titre de sommes dues en vertu d'un bail et de dommages. [ 2 ] La locataire nie devoir la somme réclamée et prétend que la propriétaire a consenti à la résiliation du bail et a conclu une transaction avec elle. [ 3 ] La locataire admet cependant devoir la somme de 2 522.37$ en vertu de la transaction (Pièce D-1). I.

FAITS [ 4 ] La propriétaire, représentée par monsieur Claude Bérubé, est une compagnie propriétaire d'un immeuble situé au […] , à Gatineau. [ 5 ] La locataire, représentée par monsieur Carl Martineau, est une entreprise qui se spécialise dans le déneigement résidentiel et commercial. [ 6 ] Le 1 er octobre 2010, les parties signent un bail de location pour une durée de 24 mois, dont le loyer mensuel est de 2 848.13$. [ 7 ] Le 15 février 2011, la locataire transmet au propriétaire une lettre de demande d'annulation de bail. [ 8 ] Selon monsieur Martineau, la locataire étant en pleine expansion, un espace plus grand était nécessaire pour entreposer des tracteurs. [ 9 ] De plus, monsieur Martineau avait trouvé un autre espace de location à meilleur prix. [ 10 ] Monsieur Bérubé était prêt à s'entendre avec monsieur Martineau quant à la résiliation du bail sous réserve de certaines conditions. [ 11 ] La preuve révèle que messieurs Martineau et Bérubé se rencontrent en février 2011 pour discuter et monsieur Bérubé remet une lettre datée du 17 février 2011 (Pièce D-1) à monsieur Martineau, laquelle se lit: «Nous déclarons avoir reçu votre lettre de demande d'annulation du bail au 710 de Vernon, local #11 en date du 15 février 2011.

Nous pourrons vous libérer de votre bail sous les conditions suivantes: - Payer la réparation de la clôture brisée à 3 endroits, (facture ci-jointe 931.22$) - Effectuer la réparation du mur que vous avez endommagé au Local 12.

- Enlever la terre déposée sur notre terrain et celui du voisin immédiat. - Faire analyser le sol dans le secteur où vos tracteurs sont entreposés en cas de contamination par le gaz, l'huile, diesel… ___________________ _________________ Claude Bérubé Carl Martineau Propriétaire Locataire 710 de Vernon Techni-Snow» [ 12 ] La Pièce D-1 n'a jamais été signée par monsieur Martineau. [ 13 ] La locataire quitte à la fin du mois de février 2011 et loue un espace sur la même rue, au numéro 780. [ 14 ] Monsieur Martineau a toujours voulu signer l'entente mais il voulait que la condition relative à l'analyse du sol soit enlevée. [ 15 ] Par la suite, monsieur Martineau a continué à négocier avec monsieur Bérubé au sujet de l'analyse du sol. [ 16 ] Monsieur Bérubé a toujours insisté pour obtenir une analyse du sol. [ 17 ] Le 14 juin 2011, monsieur Martineau fait enlever la terre déposée sur le terrain par monsieur Gilles Proulx, propriétaire de l'entreprise Terrassement Gilles Proulx (Pièce D-4). [ 18 ] Monsieur Proulx affirme que toute la terre a été enlevée. [ 19 ] Selon monsieur Bérubé, il restait de la terre et monsieur Proulx lui a dit qu'il en avait assez fait. [ 20 ] Monsieur Martineau affirme que monsieur Bérubé lui a mentionné qu'il voulait un fossé, ce à quoi monsieur Martineau aurait acquiescé et il a demandé à monsieur Proulx de creuser un fossé. [ 21 ] Monsieur Martineau aurait alors dit à monsieur Bérubé: « On oublie le test », et ce dernier aurait dit: « Parfait » et il lui a serré la main. [ 22 ] Selon monsieur Martineau, la question de l'analyse du sol venait d'être réglée. [ 23 ] Quant à monsieur Bérubé, il nie avoir accepté d'enlever la condition relative à l'analyse du sol et serré la main de monsieur Martineau. [ 24 ] En novembre 2011, monsieur Martineau téléphone à monsieur Bérubé et il lui dit qu'il a un chèque pour régler le tout. [ 25 ]

Malgré la demande de monsieur Bérubé à cet effet, monsieur Martineau ne lui dit pas le montant du chèque.

La discussion dégénère et monsieur Bérubé raccroche. [ 26 ] Le 14 décembre 2011, la propriétaire, par l'entremise de son procureur, transmet une mise en demeure à la locataire pour lui réclamer les sommes suivantes par suite de la résiliation du bail: «- réparation de clôture: 825.00$ - location de backhoe pour drain brisé: 1 441.15$ - 20 mois de location: 56 962.60$ 59 228.75$.» [ 27 ] Le 18 janvier 2012, la locataire, par l'entremise de son procureur, transmettait une lettre à la propriétaire et offrait de régler l'affaire ainsi: 1.

«Payer la réparation de la clôture brisée à 3 endroits au montant de 931.22$; 2. Effectuer la réparation du mur endommagé au local 12 (réparation effectuée); 3. Payer la somme de 150.00$ afin d'enlever le reliquat de terre se trouvant sur votre terrain ainsi que celui du voisin immédiat; 4. Paiement de la somme de 1 441.15$ en représentant les frais de location d'une rétro-caveuse pour réparer un drain de brisé [SIC];».

[28] Le 18 janvier 2012, la propriétaire dépose une requête introductive d'instance au greffe de cette Cour. [29] Le 1er avril 2012, la propriétaire signe un bail de location pour le même local avec Brayton Energy Canada inc. (Brayton). II.

QUESTION EN LITIGE [30] La question en litige est la suivante: - Y a-t-il eu consentement à la résiliation du bail et une transaction au sens du Code civil du Québec? [31] La propriétaire soutient qu'il n'y a pas eu consentement à la résiliation du bail puisque le consentement devait se faire par suitede la réalisation de 4 conditions, lesquelles n'ont pas toutes été remplies. [32] La propriétaire soutient également qu'il n'y a pas eu de transaction puisque la Pièce D-1 n'a pas été signée et que la locataire n'a jamais consenti à la 4ème condition qui y est mentionnée. [33] La locataire prétend qu'il y a eu une transaction. [34] De plus, selon la locataire, la propriétaire a consenti à enlever la 4ème condition et elle aurait changé d'idée par la suite.

III. ANALYSE [35] Les articles 2631 et 2633 du Code civil du Québec se lisent: «Art. 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent lesdifficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. Art. 2633. La transaction a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée.

La transaction n'est susceptible d'exécution forcée qu'après avoir été homologuée.» [36] Selon la jurisprudence, une transaction peut être verbale ou écrite. [37] De même, une transaction verbale est valable si elle comporte tous les éléments essentiels. [38] La transaction que la locataire soutient avoir conclue avec la propriétaire est écrite. [39] Or, cette transaction n'a jamais été signée. [40] De plus, la preuve révèle que la condition relative à l'analyse du sol n'a jamais été acceptée par la locataire. [41] La locataire soutient que des négociations ont eu lieu avec la propriétaire et que cette dernière a consenti verbalement à ne plusexiger une analyse du sol. [42] La preuve à ce sujet est contradictoire. [43] Il y a eu, en effet, des négociations et certaines des conditions mentionnées à la Pièce D-1 ont été remplies. [44] Monsieur Martineau affirme que monsieur Bérubé a consenti à enlever la condition relative à l'analyse du sol lorsqu'il a faitcreuser un fossé à la demande de ce dernier. [45] Cependant, monsieur Bérubé prétend avoir toujours insisté pour que l'analyse du sol soit faite. [46] Le Tribunal retient le témoignage de monsieur Bérubé qui lui semble plus crédible compte tenu des circonstances et conclut quela preuve prépondérante révèle que la condition relative à l'analyse du sol a toujours été un élément essentiel de la transaction et qu'elle atoujours été exigée par la propriétaire. [47] Le procureur de la locataire, se fondant sur l'arrêt Compagnie d'assurance Guardian du Canada c.

Victoria Tire Sales Ltd, (CSC), [1979] 2 R.C.S. 849, soutient qu'il ne faut pas confondre un contrat avec l'écrit qui en constate les termes. [48] Le Tribunal est d'avis qu'il faut distinguer la présente des faits dans l'arrêt Compagnie d'assurance Guardian du Canada c.Victoria Tire Sales Ltd puisque la propriétaire a préparé un document énumérant les conditions par lesquelles elle acceptait la résiliationdu bail. [49] Quant à la preuve testimoniale relative à une acceptation postérieure par la propriétaire, cette preuve est contradictoire. [50] Ainsi, le procureur de la locataire cite la décision Huot c.

Services financiers Gilles Ducharme inc. ( (QC

CQ) , REJB 2000-19836) rendue à la suite d'une requête en homologation dans laquelle, bien que reconnaissant qu'une convention soit intervenue, les intimés soulevaient qu'elle n'avait jamais été finalisée, que le délai pour ce faire était expiré et qu'il n'y avait pas transaction. [ 51 ] Cette affaire se distingue de la présente puisque l'homologation rend exécutoire des obligations par suite d'une transaction valablement conclue, ce qui n'est pas le cas ici. [ 52 ] Enfin, le procureur de la locataire prétend que la propriétaire n'a pas mitigé ses dommages en ne faisant pas de démarches pour louer le local et il demande de retrancher les trois premiers mois de l'année 2012 du montant réclamé. [ 53 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument car la preuve révèle que la propriétaire a annoncé le local, fait affaire avec un courtier immobilier et négocié une entente avec un nouveau locataire, Brayton, ce qui a conduit à la signature d'un nouveau bail effectif le 1 er avril 2012. [ 54 ] En conséquence, la locataire doit payer les sommes dues en vertu du bail et les dommages réclamés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête introductive d'instance amendée; CONDAMNE Déneigement Techni-snow inc. à payer à 6413170 Canada inc., la somme de 36 443.11$ plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à partir du 18 janvier 2012; LE TOUT AVEC DÉPENS. __________________________________ ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. Me Gérard Desjardins Desjardins & Gauthier Procureur de la

partie demanderesse Me Richard LeBlanc LeBlanc Donaldson Procureur de la

partie défenderesse Date d’audience : 31 octobre 2012