2016 QCCQ 8759, 2016 QCCQ 8759

Valenti c. Ceron 2016 QCCQ 8759 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-032932-163 DATE : 29 avril 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON ______________________________________________________________________ STÉPHANIE VALENTI Requérante / Locatrice c. CARLOS CERON et E.

YAMILETH GONZALEZ Intimés / Locataires Et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locatrice, Stéphanie Valenti, demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement rendu le 10 mars 2016 à Montréal, par la régisseure Jocelyne Gravel, dans le dossier numéro 255617 31 20160118 G. [ 2 ] La demanderesse faisait une demande d’autorisation de reprise de logement pour s’y loger elle-même avec son futur mari. [ 3 ] La décision de la Régie du logement (P-1) rejette la demande d’autorisation de reprise sur la base d’une objection préliminaire que les locataires ont formulée, voulant que le bail se termine non pas le 30 juin 2016, mais le 30 octobre 2016 [1] .

L’objection avait comme conséquence que, si elle était maintenue, la reprise de possession ne pouvait pas être accordée pour le 1 er juillet 2016. La requête sera donc prématurée. LES MOTIFS DE LA DÉCISION [ 4 ] À l’examen de la preuve, la régisseure vient à la conclusion que, sur les trois dates possibles de fin du bail, la locatrice n’a pas rencontré son fardeau d’établir que le terme est effectivement le 30 juin 2016.

Elle conclut de plus qu’il n’y a pas une preuve de réception de l’avis de reprise avant la date limite du 31 décembre, même si ce terme a été établi : [9] En l’instance, il appartient à la locatrice d’établir, au moyen d’une preuve convaincante que l’avis de reprise a été reçu dans le délai légal prévu. [10] Le Tribunal conclut que la locatrice n’a pas rencontré ce fardeau de preuve en l’instance. Autant la date de réception de l’avis de reprise que le terme exact du bail n’ont pas été établis.

[11] En ce qui concerne le terme exact du bail, le Tribunal a reçu une preuve contradictoire à ce sujet. Le bail initial a été déposé et prévoit une durée de neuf mois qui selon l’

article 1941 du Code civil du Québec s’est reconduit automatiquement à moins qu’un avis de modification soit transmis aux locataires en temps opportun. Or, les locataires nient avoir reçu un tel avis. [12] Autant un document émanant d’une tierce partie, soit l’Office municipal qu’une demande de la locataire ne saurait constituer une preuve concluante, surtout, comme c’est le cas en l’instance, que ces deux documents n’indiquent pas les mêmes termes du bail. Il est évident qu’il y a confusion entre les parties quant à la durée du bail.

Il appartenait cependant à la locatrice d’en faire la preuve. [13] Au surcroît, même en adoptant la position de la locatrice relativement au terme du bail qui se terminerait le 30 juin 2016, elle devait à tout le moins établir que les locataires avaient reçu l’avis avant le 31 décembre 2015. Preuve qui n’a pas été faite en l’instance.

LES MOYENS D’APPEL [ 5 ] La locatrice soulève deux moyens d’appel : 1. que la régisseure a erré puisqu’elle ne s’est pas prononcée sur la date de la fin du bail, ce qui empêche les parties d’exercer leurs droits; et 2. qu’elle a erré en décidant que la locatrice n’avait pas établi la date de la réception de l’avis comme étant avant le 31 décembre 2015. [ 6 ] Il faut mentionner que le bail initial était pour une période de neuf mois à compter du 1 er juin 2014. À moins d’entente spécifique au contraire où un avis de modification, tel que prévu à l’

article 1941 C.c.Q. , le bail se serait reconduit de neuf mois en neuf mois pour terminer le 30 septembre 2016. La locatrice soutenait cependant que le bail avait été modifié par une entente entre les parties pour avoir comme fin de terme le 30 juin 2016. ANALYSE [ 7 ] Des deux questions soulevées, celle de la réception de l’avis comporte une faiblesse apparente en ce qu’une preuve de signification de l’avis existe pour les deux locataires. Ces derniers ont, selon cette preuve authentique, reçu signification le 28 décembre 2015.

Nous n’avons pas accès au dossier de la Régie du logement à ce stade-ci, mais le procès-verbal des pièces démontre la pièce P-1 (Avis de reprise). Il est possible, mais peu probable que les rapports de signification n’étaient pas versés en preuve devant la Régie. C’est certain que les locataires ont reçu l’avis de reprise, car ils ont répondu à celui-ci le 6 janvier 2016 (P-3).

Il demeure, techniquement, un doute sur la suffisance de la preuve relativement à la date de réception, mais, de façon pratique, il est apparent que cet aspect de la décision comporte une faille. [ 8 ] Il y a donc une faiblesse apparente au jugement au niveau de la preuve de réception de l’avis de reprise. [ 9 ] Mais ceci n’aide pas la locatrice si elle n’a pas établi la date de la fin du terme. Les éléments de preuve que la locatrice a pu présenter se limitaient à une pièce provenant de l’Office municipal d’habitation de Montréal.

La pièce (P-6 dans la requête), intitulée « Nature de l’augmentation annuelle », fait référence au bail et concerne « l’Entente relative au programme de supplément au loyer entre l’Office municipal d’habitation de Montréal et le propriétaire ci-haut mentionné. [ 10 ] Selon le texte, le supplément de loyer s’applique pour la période du 2015-07-01 au 2016-06-30.

Le texte se poursuit « la part du loyer payable à la locataire et déterminé par l’annexe B ou l’annexe C », ensuite on retrouve l’adresse du nouveau loyer et le pourcentage d’augmentation. [ 11 ] La locatrice reproche à la régisseure d’avoir erré dans sa conclusion factuelle qui suit : [12] Autant un document émanant d’une tierce partie, soit l’Office municipal qu’une demande de la locataire ne saurait constituer une preuve concluante, surtout, comme c’est le cas en l’instance, que ces deux documents n’indiquent pas les mêmes termes du bail.

Il est évident qu’il y a confusion entre les parties quant à la durée du bail.

Il appartenait cependant à la locatrice d’en faire la preuve. [ 12 ] L’autre document auquel la régisseure fait référence est une demande en diminution de loyer et autres remèdes (P-5) que les locataires ont déposée dans un dossier parallèle où ils inscrivent que le terme du bail est du 1 er novembre 2015 au 31 octobre 2016. [ 13 ] Il est cependant évident que la preuve devant la régisseure ait été laconique en ce que l’ancienne locatrice, la grand-mère de la locatrice qui lui a vendu l’immeuble, n’a pas témoigné pour établir qu’elle avait convenu avec les locataires un changement dans le terme du bail.

Il n’y a d’ailleurs aucun écrit à cet effet. [ 14 ] La locatrice a témoigné pour établir ce qu’on lui a dit lorsqu’elle a acquis l’immeuble, mais la force probante de ce témoignage comme la force probante du document émanant de la tierce partie, soit l’Office municipal, faisait

partie des questions sur lesquelles la régisseure devait exercer son jugement.

La décision de la régisseure voulant que la preuve n’a pas été faite d’une façon convaincante par la locatrice, afin d’établir la fin du terme au 30 juin 2016, ne semble pas comporter une faiblesse apparente. [ 15 ] Il est vrai que dans l’absence d’une décision qui détermine d’une façon concluante la fin du bail, il est difficile pour la locatrice de procéder à la reprise de possession, mais il nous semble que la régisseure n’était pas obligée de déterminer cette date si la preuve n’était pas concluante. [ 16 ] La locatrice a avisé le Tribunal qu’elle a déjà envoyé les avis comme prélude à une nouvelle demande en reprise de possession, en prenant pour terme le 30 septembre et qu’elle n’aura de choix que de prendre un troisième recours en fonction de la date de fin du terme possible du 31 octobre 2016. [ 17 ] Ceci cause des coûts et des inconvénients à la locatrice, mais ne constitue pas pour autant des motifs d’appel.

[ 18 ] À l’audience, la procureure représentant les locataires a indiqué que ses clients prendront dorénavant comme position que la fin du bail est le 30 septembre 2016 et non le 31 octobre 2016. Cette indication permet de résoudre au moins cette difficulté. [ 19 ] Sur le plan pratique, si un appel était autorisé, la situation de la locatrice ne serait pas améliorée, car le résultat d’un jugement qui maintient l’appel serait de retourner le dossier à la Régie pour que le reste de la décision soit prise, c’est-à-dire la vérification des critères substantiels pour justifier la reprise de possession voulue.

Il est difficile d’imaginer que cette deuxième audition puisse avoir lieu avant l’audition de la cause que la locatrice va entamer sur le même objet, basée sur une fin du bail du 30 septembre 2016. [ 20 ] Il nous semble que de procéder rapidement sur cette audition serait un meilleur emploi du temps et des ressources financières des parties que d’autoriser un appel qui pourrait avoir comme résultat de retourner le dossier devant la Régie du logement pour la poursuite d’une audience, qui serait redondant avec la cause que les parties s’apprêtent à faire de toute façon devant la Régie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’appeler; LE TOUT sans frais. __________________________________ DAVI D L. CAMERON J.C.Q. Me Patricia R. Lattanzio Procureur de la requérante / locatrice Me Marie-Pier Durand Procureur des intimés / locataires Date d’audience : 27 avril 2016