2013 QCCQ 905, 2013 QCCQ 905

Fondrouge c. Deschamps 2013 QCCQ 905 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE REPENTIGNY « Chambre civile » N° : 730-32-007249-118 DATE : 25 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ FONDROUGE, -et- GAÉTANE ROUSSEAU,

Partie demanderesse c. FRANCINE DESCHAMPS,

Partie défenderesse -et- RICHARD MC CLISH, -et- GERMAIN LEFEBVRE,

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ en dommages-intérêts et remboursement partiel du prix de vente d'un immeuble acquis de la défenderesse qu'ils estiment affecté de vices cachés. LES FAITS: [ 2 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 3 ] Le 22 juin 2009, le demandeur, André Fondrouge, achète l'immeuble de la défenderesse, Francine Deschamps, situé à Mascouche pour la somme de 143 500 $.

Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] Le 9 septembre 2010, la demanderesse, Gaétane Rousseau, acquiert la demie indivise de cet immeuble du codemandeur, André Fondrouge, pour un dollar et autres bonnes et valables considérations. [ 5 ] Avant la vente, le demandeur, André Fondrouge, avait dûment visité l'immeuble à deux reprises. [ 6 ] Lors de ces visites, la défenderesse aurait indiqué l'emplacement de la fosse septique de la résidence en précisant cependant qu'elle ne connaissait pas bien la localisation exacte du champ d'épuration. [ 7 ] Elle lui a fait un signe de la main en indiquant que le champ d'épuration était quelque part à l'arrière. [ 8 ] Rassuré, le demandeur n'a pas posé davantage de questions à ce moment-là. [ 9 ] Ce dernier n'a pas cru bon retenir les services d'un inspecteur en bâtiment, étant lui-même dans le domaine de la construction et compte tenu du prix de 143 500 $. [ 10 ] À l'automne 2010, le demandeur tente d'obtenir un permis de la ville de Mascouche pour l'installation d'une piscine creusée. [ 11 ] Afin de délivrer ce permis, la ville exige un certificat de localisation conforme à la réalité des lieux. [ 12 ] C’est à ce moment-là que les demandeurs ont réalisé que les installations septiques de la résidence n'apparaissaient pas sur le certificat de localisation que la défenderesse avait remis lors de la vente du 22 juin 2009.

[ 13 ] Les demandeurs ont, par la suite, assisté à plusieurs rencontres avec les responsables de la municipalité.

Ces derniers ont exigé qu'ils effectuent des tests de sol afin de s'assurer que le champ d'épuration des installations septiques ne se trouvait pas dans le périmètre de la construction projetée de la future piscine creusée. [ 14 ] Ces travaux ont occasionné des frais et des inconvénients aux demandeurs qu'ils estiment directement reliés à l'absence de localisation des installations septiques sur le certificat de localisation. [ 15 ] Le demandeur a alors creusé à l'endroit désigné par la défenderesse et où se trouvait la fosse septique lors de sa visite de l'immeuble au printemps 2009.

Le demandeur a alors constaté que les tuyaux reliant la fosse septique au champ d'épuration étaient plutôt orientés vers le garage de la résidence. [ 16 ] Il a alors creusé sous le garage pour finalement découvrir que le champ d'épuration de la résidence se trouvait directement sous celui-ci.

En fait, le sol sous le garage était composé de terre et de gravier, sans dalle de béton. [ 17 ] Le 13 octobre 2010, la municipalité émettait un permis aux demandeurs pour une piscine creusée, lequel stipule notamment (pièce P-8): « Commentaires: Le propriétaire est conscient que le présent permis lui autorise l'installation d'une piscine creusée en cour arrière de sa propriété et qu'il aura l'entière responsabilité de s'assurer que celle-ci rencontre les normes en ce qui a trait à l'installation septique existante sur le terrain. Cette dernière étant située sous le garage existant.

À cet effet et compte tenu que le garage devra être démolit, le propriétaire s'engage à obtenir toutes les informations pertinentes auprès d'un professionnel dans le domaine (ingénieur ou technologue) afin de faire valider la localisation et le bon fonctionnement de l'installation septique et d'en fournir une copie à la municipalité. Le propriétaire est également conscient qu'advenant le cas ou le rapport du professionnel mentionnerait que l'installation septique est déficiente et qu'elle doit être refaite et/ou relocaliser, il devra en assumer l'entière responsabilité.

Cette responsabilité peu se traduire par les problèmes que peu représenté la difficulté d'installer, le cas échéant, une installation septique conforme dans l'espace disponible sur le terrain incluant la piscine creusée. » (sic) [ 18 ] Pour obtenir son permis, le demandeur a signé à l'effet qu'il reconnaissait avoir été informé de la situation. [ 19 ] Par la suite, les demandeurs ont tenté d'obtenir un nouveau permis de la ville de Mascouche afin d'effectuer des travaux d'agrandissement de leur résidence.

La ville a de nouveau exigé des conditions strictes supplémentaires avant d'émettre le permis. [ 20 ] Ces formalités consistaient à obtenir un sceau attestant de la conformité de la fosse septique. [ 21 ] Suite à la découverte de l'emplacement exact du champ d'épuration, les demandeurs ont alors fait émettre un nouveau certificat de localisation attestant de l'emplacement exact des installations septiques de la résidence. [ 22 ] C'est après avoir remis ce nouveau certificat de localisation à la ville de Mascouche que les demandeurs ont reçu un avis le 19 mai 2011 les sommant de procéder à la démolition du garage, ce dernier se trouvant directement au-dessus du champ d'épuration de leurs installations septiques, ce qui n'est pas conforme. [ 23 ] En fait, les installations septiques contreviennent à l'article 7.2 du Règlement provincial sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [1] . [ 24 ] Les demandeurs estiment que ces faits constituent une limitation des droits publics grevant leur immeuble et qu'il ne leur a jamais été dénoncé par la défenderesse avant la vente. [ 25 ] Le 20 juin 2011, les demandeurs mettaient la défenderesse en demeure de procéder à la démolition du garage et lui réclamaient les sommes afin de leur permettre de procéder à la reconstruction d'un nouveau garage.

La défenderesse n'a jamais répondu à cette mise en demeure. [ 26 ] Finalement, les demandeurs ont procédé à la démolition du garage et ont procédé à la reconstruction d'un nouveau, mais cette fois, rattaché à la maison. [ 27 ] Les demandeurs ont fait procéder à une expertise par un évaluateur agréé, monsieur Normand Robert, qui a déterminé que la valeur contributive de l'ancien garage était de 10 000 $ et que ses coûts de démolition sont estimés à 4 000 $. [ 28 ] Les demandeurs y ont ajouté 2 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients pour chacun d'eux.

Leur réclamation totale était de 18 000 $ qu'ils ont réduite à 7 000 $ pour bénéficier de la juridiction de la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 29 ] L'agent d'immeubles Germain Lefebvre a témoigné à l'effet que le demandeur savait très bien lorsqu'il a acquis cette résidence que la toiture du garage était à refaire et les murs extérieurs à compléter.

Il était évident qu'il n'y avait pas de plancher, celui-ci, sous le garage, était composé de sable et de gravier. [ 30 ] Il avait recommandé aux demandeurs de retenir les services d'un expert préachat, ce qu’il a refusé. [ 31 ] C'est lui qui a fait compléter la déclaration du vendeur à madame Francine Deschamps. Sur cette déclaration, nous pouvons y lire à la clause D8.7 ce qui suit: « D8.7 Système privé d'évacuation des eaux usées (fosse septique)

a) Quel type de système dessert l'immeuble? Fosse septique avec champ d'épuration

b) En quelle année ce système a-t-il été installé? Août 2008

c) Avez-vous des documents constatant les caractéristiques, la conformité et l'année d'installation du système ? À voir

d) À quelle date a eu lieu la dernière vidange du système? 2008

e) Avez-vous des documents constatant la fréquence de vidange ou d'entretien du système, y inclus la dernière vidange? Oui

f) À votre connaissance, y a-t-il déjà eu des problèmes au système (ex.: odeurs, débordement, etc.)?

Non » [ 32 ] Dans la fiche descriptive M.L.S., il y est indiqué au niveau des caractéristiques que le système d'égout est un champ d'épuration avec fosse septique. [ 33 ] La promesse d'achat signée et acceptée par les parties les 8 et 9 mai 2009 prévoit effectivement qu'il s'agit d'un système de fosse septique et de champ d'épuration. [ 34 ] Lorsque questionné par le Tribunal, l'agent d'immeubles Lefebvre précise que même avec un inspecteur en bâtiment, ce dernier n'aurait pu, dans le cadre d'une inspection préachat, découvrir que le champ d'épuration se trouvait sous le garage. [ 35 ] La défenderesse, Francine Deschamps, explique qu'elle ne savait pas où était situé le champ d'épuration.

La fosse septique avait été refaite à l'été 2008 par monsieur Gauvreau. Elle avait toujours mentionné que le garage était à changer et que le bardeau était à changer également sur celui-ci. [ 36 ] Elle prétend que le demandeur lui aurait fait une certaine allusion à l'effet qu'il voulait détruire ce garage. [ 37 ] C'est par la mise en demeure du demandeur qu'elle a appris qu'il y avait un problème au niveau de la localisation du champ d'épuration.

Lorsqu'elle a acheté en 1998, le garage était déjà en place. [ 38 ] D'autres témoins sont venus au procès et bien que le Tribunal ait pris en compte leur témoignage, ils n'amènent pas d'autres éléments pertinents au litige. [ 39 ] Notons également que Francine Deschamps, la défenderesse, a appelé en garantie Richard Mc Clish, arpenteur-géomètre, parce que le certificat de localisation comporterait des erreurs et Germain Lefebvre, parce qu'il n'aurait pas donné suite à la demande d'inspection. [ 40 ] Le Tribunal doit donc déterminer si les faits de cette affaire établissent que l'immeuble était affecté de vices cachés et si les faits constituent une limitation aux droits publics grevant l'immeuble des demandeurs.

LE DROIT APPLICABLE: ANALYSE JURIDIQUE DE LA GARANTIE DE QUALITÉ: [ 41 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur d'un bien, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les défauts cachés. [ 42 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 43 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 44 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur.

3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 45 ] Voyons maintenant plus en détail les cinq éléments essentiels aux vices cachés. 1. Le vice doit être caché 1.1.

Degré d'inspection de l'acheteur [ 46 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 47 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [3] . [ 48 ] Le comportement d'un acheteur doit être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté [4] . [ 49 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [5] . [ 50 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [6] . [ 51 ] Ce n'est pas une expertise, mais cet examen doit être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi [7] . [ 52 ] Le Tribunal estime que le caractère caché du vice s'apprécie objectivement.

L'évaluation stricte de l'examen fait par l'acheteur du bien est importante. Nous devons évaluer ce qu'aurait fait tout autre acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. En fait, on ne se questionnera pas seulement sur l'ignorance du vice, mais on recherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable, moyennement informé, placé dans les mêmes circonstances avait décelé le vice. 1.2. Recours à un expert [ 53 ] Il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert [8] . [ 54 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c.

Comtois [9] « (…) Cette disposition écarte la controverse quant à la nécessité d'avoir recours à un expert. Cette obligation n'apparaissant pas aux dispositions du Code civil du Bas-Canada (art. 1522 et ss). Ce sont les tribunaux qui avaient en matière immobilière défini le vice caché à partir d'un concept objectif: le vice sera caché s'il échappe à l'examen visuel de l'expert sans investigation poussée ou destruction partielle des éléments du bâtiment. L'absence de recours à l'expert n'était pas fatale si la

partie établissait que pareille assistance n'aurait été d'aucune utilité. L'obligation de recourir à un expert était également modulée suivant différents critères, dont l'âge du bâtiment. Ceci étant dit, comment doit-on interpréter les dispositions du Code civil du Québec à cet égard? » 1.3.

Indices [ 55 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [10] . [ 56 ] Lorsqu'il y absence de signe ou d'indice de vice possible, le fardeau pour un acheteur prudent ou diligent n'est pas celui de l'inspecteur ou de l'expert [11] . [ 57 ] Lorsque l'apparence d'indices laisse soupçonner l'existence d'un vice, l'acheteur devrait consulter un expert [12] . 1.4.

Omission du vendeur [ 58 ] Le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de sa part engagera sa responsabilité.

[ 59 ] Devoir de divulgation du vendeur ( art. 1733 C.c.Q. ) [13] . 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 60 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [14] . [ 61 ] Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [15] . [ 62 ] Le vendeur est tenu à un minimum de transparence lors de la vente. S'il s'abstient de dévoiler certains faits, il ne pourra reprocher par la suite à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien [16] . 1.5.

Caractère caché du vice [ 63 ] Le vice doit être caché et non apparent [17] . [ 64 ] Le caractère vétuste d'un immeuble n'est pas nécessairement un défaut caché [18] . [ 65 ] On entend par vice caché celui qui ne peut être découvert par un acheteur diligent et prudent malgré un examen raisonnable. [ 66 ] Le Tribunal doit tenir compte de l'ensemble des circonstances particulières à chaque affaire pour déterminer si le vice est caché ou apparent. [ 67 ] Souvent les vendeurs ne connaissent pas l'existence du vice allégué par l'acheteur, ce qui confirme son aspect caché ou occulte. 2.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur [ 68 ] Bien entendu, la connaissance d'un vice par l'acheteur au moment de l'acquisition est un critère qui s'évalue subjectivement. Aucune présomption de connaissance ne pèse sur l'acheteur. L'acheteur est toujours présumé être de bonne foi [19] . [ 69 ] Le fardeau de prouver la connaissance du vice par l'acheteur repose sur le vendeur [20] . 3.

Le vice doit être important [ 70 ] Dès que le vice ou le défaut qui empêche un usage normal du bien acquis existe, cela donne ouverture à la garantie légale pour vices cachés. [ 71 ] La perte de l'usage qu'engendre un vice doit exister et être réelle, mais non seulement pour l'acheteur concerné, mais pour tout autre acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances [21] . [ 72 ] Le vice sera considéré comme grave lorsque l'acheteur démontrera que s'il avait connu le défaut qui l'affecte, il ne l'aurait pas acheté et/ou qu'il n'en aurait pas donné si haut prix [22] . [ 73 ] Le défaut dans la qualité du bien ne doit pas être insignifiant, il doit être d'une certaine gravité. 4.

Le vice doit être antérieur à la vente [ 74 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [23] . 5. Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante [ 75 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. qui se lit comme suit: 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 6. Fardeau de preuve, recours possible et indemnité [ 76 ] Le fardeau de preuve reposera donc sur l'acheteur et il lui suffira de prouver que lors de la vente existait le vice et non la cause de ce vice. Dans une telle situation, le vendeur sera responsable même s'il ignorait l'existence du vice lors de la vente [24] . [ 77 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix est l'un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés et qu'il doit être calculé de trois façons.

Premièrement, selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, deuxièmement, assimilée au coût des réparations et enfin, par rapport à la diminution de vie utile du bien [25] . [ 78 ] L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement. La dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin d'éviter qu'un acheteur ne se retrouve pas avec un bien augmenté d'une plus-value [26] . ANALYSE ET DISCUSSION: [ 79 ]

L'article 7.2 du Règlement provincial sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées, Q-2, r.22 mentionne ce qui suit: 7.2. Système non étanche: Tout système de traitement ou toute

partie d'un tel système qui n'est pas étanche doit être installé dans un endroit:

a) qui est exempt de circulation motorisée;

b) où il n'est pas susceptible d'être submergé;

c) qui est accessible pour en effectuer la vidange;

d) qui est conforme aux distances indiquées au tableau suivant: Point de référence Distance minimale en mètres Puits tubulaire dont la profondeur est de 5 m ou plus et aménagé conformément aux prescriptions des paragraphes 1 à 3 du deuxième alinéa de l'article 10 du Règlement sur le captage des eaux souterraines, (

chapitre Q-2 , r. 6) 15 Autres puits ou source servant à l'alimentation en eau 30 Lac, cours d'eau, marais ou étang 15 Résidence ou conduite souterraine de drainage de sol 5 Haut d'un talus 3 Limite de propriété, conduite d'eau de consommation ou arbre 2 Les distances visées au tableau du premier alinéa sont mesurées à partir de l'extrémité du système de traitement. [ 80 ] Il est indéniable que l'immeuble vendu par la défenderesse ne respecte pas la réglementation pertinente à cet effet. [ 81 ] Au surplus, le Tribunal estime qu'il s'agit là d'un vice caché et d'une limitation de droit grevant l'immeuble vendu aux demandeurs. [ 82 ] Le Tribunal estime que la preuve prépondérante démontre que la défenderesse ne pouvait ignorer l'emplacement du champ d'épuration. [ 83 ] En effet, lorsqu'en 2008 on a changé la fosse septique proprement dite, on a sûrement découvert où était positionné le champ d'épuration.

[ 84 ] Le fait que la défenderesse ait été vague ou évasive lors des questions que lui avait posées le demandeur à cet effet avant la vente s'explique en regard de chacun des témoignages entendus et de la preuve documentaire. [ 85 ] Le Tribunal estime que la défenderesse a dirigé erronément le demandeur sur une fausse piste lors des visites préachat. [ 86 ] Un fait demeure, c'est que le champ d'épuration était vraiment situé sous le garage, ce qui est illégal et ce qui représente nettement un vice caché. [ 87 ] Le Tribunal conclut donc que l'immeuble était atteint de vices cachés au moment de sa vente, doit maintenant évaluer les dommages-intérêts auxquels auront droit les demandeurs. [ 88 ] Les demandeurs estiment que leurs dommages étaient au-delà des 18 000 $. [ 89 ] Le Tribunal doit s'interroger principalement sur le prix qu'aurait été prêt à payer le demandeur lors de l'acquisition de cet immeuble le 22 juin 2009, s'il avait connu la véritable situation. [ 90 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 5 000 $ la somme à laquelle ont droit les demandeurs en pareilles circonstances. [ 91 ] Le Tribunal considère qu'il s'agit là de l'équivalent de la baisse du prix de vente qu'il aurait pu obtenir lors des négociations préachat. [ 92 ] De plus, les appels en garantie et toutes les autres demandes ou demandes reconventionnelles sont rejetées pour manque de preuve. [ 93 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 94 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 95 ] CONDAMNE la défenderesse, Francine Deschamps, à payer aux demandeurs, André Frondrouge et Gaétane Rousseau, la somme de 5 000 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juin 2011 et les frais judiciaires de 159 $. [ 96 ] REJETTE les appels en garantie, les autres demandes et/ou demandes reconventionnelles. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 16 novembre 2012