2011 QCCA 2043, 2011 QCCA 2043

Association des locataires du Village olympique inc. (ALVO) c. Montréal (Ville de) (arrondissement Rosemont—La Petite-Patrie) 2011 QCCA 2043 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022013-114 (500-17-064254-116) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 4 novembre 2011 L’HONORABLE ALLAN R. HILTON, J.C.A. PARTIES REQUÉRANTES AVOCAT ASSOCIATION DES LOCATAIRES DU VILLAGE OLYMPIQUE INC. (ALVO) GÉRALD LAROSE Me Ricardo Hrtschan (ABSENT) PARTIES INTIMÉES AVOCAT VILLE DE MONTRÉAL ARRONDISSEMENT ROSEMONT-PETITE PATRIE Me Éric Couture (ABSENT) CHAREST GAGNIER BIRON DAGENAIS MIS EN CAUSE AVOCATS

VILLAGE HOLDINGS INC. EL-AD GROUP CANADA LES DÉVELOPPEMENTS CITÉ-NATURE INC. LES DÉVELOPPEMENTS CITÉ-NATURE (PHASE II) INC. Me Louis P. Bélanger (ABSENTS) Me Nathalie Mercier-Filteau STIKEMAN ELLIOTT REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UN JUGEMENT RENDU LE 13 SEPTEMBRE 2011 PAR L'HONORABLE STÉPHANE SANSFAÇON DE LA COUR SUPÉRIEURE DANS LE DISTRICT DE MONTRÉAL Greffière : Annick Nguyen Salle: ——- AUDITION Suite de l'audition du 1 er novembre 2011. Jugement – Voir page 4. Annick Nguyen Greffière JUGEMENT

[ 1 ] Les requérants demandent la permission d'appeler d'un jugement de la Cour supérieure rendu le 13 septembre 2011 (l'honorable Stéphane Sansfaçon) qui a accueilli une requête en rejet et pour modification des conclusions forcées des mises en cause Village Holdings inc., El-Ad Group Canada, Les Développements Cité-Nature (Phase II) inc. [ 2 ] L'historique des procédures qui a donné lieu au jugement de la Cour supérieure est décrit au jugement de mon collègue le juge Dufresne le 19 septembre 2011, par lequel il a rejeté une requête précédente des requérants en autorisation d'appel d'un jugement rendu le 16 août 2011 par le juge Sansfaçon [1] .

Ce dernier jugement a rejeté un moyen d'irrecevabilité à l'encontre de la requête des mises en cause ci-haut mentionnées et une requête pour remise de l'audition de ladite requête que le juge a fixée au 19 août. [ 3 ] Tel que formulé avant le jugement du 13 septembre 2011, la requête introductive d'instance réamendée comporte une conclusion demandant une déclaration de nullité de deux permis relatifs, respectivement, à la construction de la Phase I du Projet Cité- Nature (3000050427-9) et les autres phases dudit projet immobilier (3000128526-11).

Le jugement pour lequel la permission d'appeler est recherchée a déclaré le recours des requérants abusif quant à la Phase I du projet, dont la construction a débuté en février 2010.

Le motif principal que les mises en cause ont invoqué au soutien de leur demande en rejet partiel est que le délai entre la connaissance des requérants et l'introduction de leur recours est déraisonnable en tenant compte des conséquences dudit délai, soit que 140 des 146 unités de la Phase I ont fait l'objet d'offres d'achat par des tiers, acceptées par les mises en cause avant même l'introduction du recours des requérants en mars 2011. [ 4 ] Des mises en cause prétendent qu'il s'agit d'un cas d'application du deuxième alinéa de l'article 54.1 C.p.c. dans la mesure où le recours des requérants est « de manière à nuire à autrui » (en anglais, « causes prejudice to another person »).

Dans un jugement soigné et étoffé, le juge Sansfaçon leur a donné raison sur la base de la preuve entendue le 19 août dernier. [ 5 ] La particularité de la situation est que l'avocat des requérants a décidé de s'absenter de l'audition de la requête des mises en cause.

Il croyait que le fait d'avoir annoncé son intention de demander à un juge de la Cour d'appel la permission d'appeler du jugement du juge Sansfaçon du 16 août rejetant son moyen d'irrecevabilité et sa requête en remise, et l'envoi d'une lettre au juge expliquant ses démarches, avaient l'effet de suspendre les procédures en première instance. [ 6 ] Manifestement, il avait tort – c'est uniquement un jugement d'un juge de cette Cour accueillant une requête pour permission d'appeler et ordonnant la suspension des procédures en première instance qui a cet effet [2] .

De surcroît, le juge Sansfaçon a clairement précisé le 16 août qu'il procéderait à l'audition de la requête des mises en cause, à moins qu'il y ait une ordonnance d'un juge de cette Cour suspendant les procédures devant lui.

Une telle ordonnance n'a jamais été prononcée, mais l'avocat des requérants a choisi de ne pas se présenter devant le juge Sansfaçon le 19 août. [ 7 ] Je reproduis quelques extraits du jugement pour démontrer que les conclusions factuelles du juge et son application du droit aux faits retenus rendent peu probable le succès de l'appel proposé : [65] Me Rachel Couture est la notaire mandatée pour rédiger les actes de vente de l'ensemble des acheteurs.

Dans son affidavit du 11 août 2011, elle témoigne qu'elle est dans l'impossibilité de faire signer les actes de vente étant donné son devoir de conseil indépendant face aux acheteurs et aux créanciers hypothécaires. [66] Elle doit s'assurer que la garantie légale accessoire à la vente est valablement donnée aux acheteurs, ce qui est empêché par la procédure en nullité du permis de construction. [67] Elle indique que les créanciers hypothécaires sont aussi paralysés étant donné le risque affectant l'immeuble découlant de la requête des demandeurs. [68] Elle ajoute que plusieurs des acheteurs ont déjà vendu leur propriété et n'ont aucun endroit où aller si la transaction est reportée et qu'ils ne peuvent pas prendre possession de leur unité de condominium. [69] La situation actuelle est donc la suivante : plus de 150 personnes (en fait probablement beaucoup plus) ne peuvent pas prendre possession de leur nouvelle propriété à cause des procédures judiciaires des demandeurs . [70] Tel que le tribunal l'a souligné plus haut, ce fait pris isolément ne justifie pas le rejet de la requête introductive d'instance.

Si tel était le cas, aucune procédure en annulation ou en démolition ne serait possible, proposition inacceptable. [71] Ce qui particularise le présent dossier est le fait que les demandeurs ont attendu que le bâtiment soit pratiquement terminé avant de faire valoir leurs moyens .

S'il est vraisemblable qu'ils ont pu faire des représentations auprès des autorités politiques pour s'enquérir du projet et demander l'arrêt des travaux (cette preuve n'a pas été présentée), il n'en demeure pas moins qu'ils disposaient d'un moyen efficace pour tenter de faire cesser les travaux avant que les droits des tiers ne naissent et ne se cristallisent . [72] Les demandeurs ont laissé s'écouler des délais tout à fait déraisonnables avant de recourir au tribunal. … [77] […], le permis de construction a été délivré le 31 août 2009. [78] Or, ce fait a été communiqué à la demanderesse ALVO par lettre du 31 août 2009. [79] Cette dernière lettre mentionne par ailleurs que la construction devait débuter à la mi-septembre 2009, faisant en sorte que près de 18 mois se sont écoulés avant que les demandeurs ne fassent émettre leur procédure. [80] S'agissant d'un bâtiment de 11 étages d'une valeur de 31 800 000$, sa construction n'est certainement pas passé inaperçue aux yeux des demandeurs qui en sont les voisins immédiats.

[81] Ces délais sont-ils suffisants pour justifier le rejet de la procédure à l'égard ce bâtiment? [82] Les délais, dans l'absolu, peuvent ne rien vouloir dire. Ils prennent toutefois toute leur importance lorsqu'il est démontré que des personnes qui se sont vu attribuer des droits par l'acte attaqué, ont, pendant ces délais, agi de bonne foi en se basant sur l'acte en question. Plus leur préjudice est grand, plus celui qui attaque l'acte devra le faire rapidement . [Soulignage ajouté, référence omise] [ 8 ]

Malgré l'absence de l'avocat des requérants à l'audition devant le juge Sansfaçon et le fait qu'il n'ait pas présenté de preuve quelconque, je ne vois pas comment une telle preuve aurait pu modifier les déterminations factuelles du juge quant au préjudice important pour les tierces personnes affectées. C'est principalement sur cette base que le juge, an application du deuxième alinéa de l'article 54.1 C.p.c ., a donné raison aux mises en cause. [ 9 ] La requête des requérants ne satisfait pas aux critères nécessaires prévus à l'article 511 C.p.c. pour l'octroi d'une permission d'appeler.

Elle est en conséquence rejetée avec dépens, sauf à l'égard de tous les frais relatifs à l'interrogatoire de Jacques Dagenais, qui n'était d'aucune utilité dans l'étude de la requête des requérants par le soussigné. ALLAN R. HILTON, J.C.A.