2022 QCCQ 8961, 2022 QCCQ 8961

Société immobilière MCM inc. c. Trottier 2022 QCCQ 8961 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-042620-202 DATE : 24 octobre 2022 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE M.C.M. INC. Demanderesse c. ANNIE TROTTIER - et - JACQUES JR PARENT Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] La Société Immobilière M.C.M. inc. (« MCM ») réclame la somme de 17 964,84 $ à

titre de dommages pour la perte de rétribution de courtier collaborateur en raison de la décision des défendeurs de considérer leur promesse d’achat d’un immeuble nulle et non avenue. [ 2 ] Les défendeurs réfutent les prétentions de MCM. Ils invoquent en leur faveur l’application d’une clause de la promesse d’achat leur permettant de ne pas y donner suite. [ 3 ] Ils soutiennent découvrir après la signature de la promesse d’achat mais avant la signature de l’acte de vente, plusieurs irrégularités et vices non déclarés à la déclaration du vendeur.

Après dénonciation au vendeur et réponse de celui-ci indiquant qu’il ne remédiera pas à la situation, ils rendent donc la promesse d’achat nulle et non avenue. Ils allèguent n’avoir commis aucune faute. Les défendeurs ajoutent que le courtier agissant pour MCM manquant d’impartialité, a négligé de protéger leurs intérêts et refusé de les assister. Questions en litige [ 4 ] Les questions pertinentes retenues par le Tribunal sont les suivantes : A. Les défendeurs ont-ils commis une faute lorsqu’ils rendent la promesse d’achat nulle et non avenue ? B. Dans l’affirmative, MCM a-t-elle droit à sa rétribution ?

Analyse [ 5 ] Sans reprendre l’ensemble de la preuve documentaire, des témoignages et des faits mis en preuve lors de l’instruction, il y a lieu de revoir les éléments les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de répondre aux questions en litige. [ 6 ] MCM est une agence immobilière faisant affaire sous le nom de Royal LePage Humania. M. Charles Botar est courtier immobilier et exerce sa profession au sein de MCM. [ 7 ] À l’automne 2018, les défendeurs, qui habitent à Gatineau, sont à la recherche d’une résidence dans le secteur des Basses- Laurentides en vue de s’y établir de façon permanente.

Toutefois, ils ne connaissent pas la région. Un ami de M. Parent l’informe qu'il connait un courtier immobilier pouvant les assister dans leur recherche. Il s’agit de M. Botar. [ 8 ] De fait, M. Parent et M. Botar se rencontrent et ce-dernier accepte d’assister les défendeurs dans leur démarche. Il n’est pas contesté que les défendeurs ne s’engagent pas à verser une quelconque rémunération si le travail de M. Botar ne mène pas à l’achat d’une résidence. [ 9 ] En effet, M. Botar accepte d’être rétribué, le cas échéant, en partageant la commission du courtier inscripteur si les défendeurs

parviennent à conclure l’achat d’une résidence. [ 10 ] L’entente entre les parties est verbale. Il n’existe aucun contrat de courtage écrit. [ 11 ] Pendant plusieurs semaines, M. Botar propose des immeubles et accompagne activement les défendeurs dans leur recherche. [ 12 ] C’est le 12 février 2020 que les défendeurs visitent la propriété de Mme Suzanne Beaupré-Bergeron et M. Daniel Bergeron (« Vendeurs ») [1] à Morin-Heights. [ 13 ] Les Vendeurs sont représentés par le courtier inscripteur du Groupe Sutton-Synergie [2] , à savoir Mme Jacinthe Jodoin.

Le contrat de courtage des Vendeurs prévoit que leur courtier partagera sa rétribution avec toute autre agence qui collabore à la transaction et s’engage à lui verser 2,5 % du prix de vente [3] . [ 14 ] Le 13 février 2020, M. Botar prépare une promesse d’achat (« PA ») à laquelle il ajoute, à la

section 12, une condition additionnelle stipulant que l’acheteur pourra effectuer une visite de l’immeuble dans les cinq jours suivant son acceptation.

S’il n’est pas entièrement satisfait et qu’il veut annuler la PA, il devra en aviser le vendeur dans un délai de deux jours et la promesse deviendra nulle et non avenue. [ 15 ] De plus, la clause 8.1 de la PA prévoit que celle-ci est conditionnelle à une inspection par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans un délai de 10 jours de l’acceptation. [ 16 ] La PA prévoit également, à la clause 10.5 les situations où, avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur ou le vendeur dénonce un vice ou une irrégularité affectant les déclarations et obligations du vendeur. [ 17 ] La PA préparée par M.

Botar est signée par les défendeurs et présentée aux Vendeurs [4] . [ 18 ] Les Vendeurs n’acceptent pas la PA et formulent une contre-proposition modifiant le prix d’achat et la date de signature de l’acte de vente [5] .

Les défendeurs n’acceptent pas cette contre-proposition. [ 19 ] Cependant, les défendeurs formulent à leur tour une contre-proposition. [ 20 ] Cette contre-proposition prévoit que la signature de l’acte de vente et l’occupation des lieux est prévue pour le 1 er mai 2020 et ajoute la clause suivante [6] : P 2.3.4 AUTRES MODIFICATIONS […] L’acheteur pourra effectuer une visite des lieux quelques heures avant l’acte de vente afin de s’assurer que l’immeuble sera livré dans le même état où il était lors de la visite du 12 février 2020 [ 21 ] Les Vendeurs refusent cette contre-proposition, mais formulent la contre-proposition CP 44902 (« CP 44 »), laquelle conserve la clause P 2.3.4 quant à la visite des lieux avant la signature de l’acte de vente.

Les défendeurs acceptent la CP 44. [ 22 ] Le 24 février 2020, les défendeurs avisent par courriel M. Botar qu’ils relèvent les « conditions préliminaires, restera donc la visite avant la signature chez le notaire » [7] . [ 23 ] À ce sujet, M. Parent explique que les parties ne signent pas le formulaire « Avis et suivi de réalisation de conditions », car la condition relative à la visite avant la signature chez le notaire n’est pas encore réalisée. [ 24 ] La preuve démontre que les parties et les Vendeurs s’échangent divers documents en prévision de la signature et de la prise de possession. M. Parent informe M.

Botar du notaire choisi pour instrumenter la vente, des démarches effectuées auprès d’Hydro-Québec et de la TD assurances en prévision de la prise de possession prévue le 1 er mai 2020 [8] . [ 25 ] Tout se déroule comme prévu jusqu’au moment où la pandémie de Covid-19 frappe la planète entière à la mi-mars 2020. [ 26 ] Le décret d’urgence sanitaire, le confinement et l’interdiction de voyager entre régions ne sont que quelques exemples des difficultés auxquelles les parties sont confrontées. [ 27 ] La preuve démontre qu’ils tentent tant bien que mal de prévoir la suite de la transaction.

Qu’il s’agisse de la visite avant la signature, de la date de signature ou de prise de possession, tout est sujet à discussion, contestation et différend [9] . [ 28 ] Ce qui domine de la preuve c’est que pour les défendeurs, la visite avant la signature « […] est une condition d’acceptation de la propriété car s’il y a divergence, ces dernières devront-être adressées avant la prise de possession [sic] » [10] . Ils refusent que cette visite soit remplacée par une visite virtuelle. [ 29 ] Or, selon le témoignage de M.

Botar, cette visite avant la signature de l’acte de vente n’est qu’une simple « visite de courtoisie » ayant pour but de s’assurer que les lieux sont dans le même état qu’au jour de la PA. Il ne s’agit pas d’une condition d’acceptation. [ 30 ] Cette interprétation de M. Botar étonne. À quoi bon faire une visite avant de signer l’acte de vente si les résultats de celle-ci ne sont d’aucune utilité en vue de la transaction projetée ? M.

Botar n’est pas sans connaitre les motifs justifiant l’ajout de cette clause à la demande des défendeurs. [ 31 ] Cela dit, le 30 avril 2020, les défendeurs procèdent en personne à la visite des lieux avant la signature de l’acte de vente.

[ 32 ] M. Parent relate que c’est la première fois qu’ils sont en mesure de constater l’état du terrain puisque les visites précédentes se déroulent alors qu’il est recouvert de deux à trois pieds de neige. [ 33 ] Or, il constate que le terrain est imbibé d’eau à un point tel qu’une de ses bottes reste prise dans le sol. Il relate que 40 % du terrain arrière ressemble à une « swamp » , et il y voit de l’eau jaunâtre. Le mur de soutènement de la piscine qui est à côté de la « swamp » est en train de s’effondrer et l’assise de la remise est précaire et elle peut s’effondrer. [ 34 ] M.

Parent relate ne pas être de bonne humeur par ce qu’il voit. Il apostrophe M. Botar à son arrivée et lui dit : « Charles, c’est pas ça qu’on a acheté, vous avez l’obligation de nous dire ça » . Ce à quoi M. Botar lui répond : « tu as lu la DV, tu as eu le certificat de localisation, tu as fait ta visite, tu viens de l’acheter » . [ 35 ] À cet égard, bien que M. Botar n’admette pas le mot à mot des paroles que lui impute M. Parent, il reconnait avoir dit quelque chose dans le même sens. Pour lui, il s’agit de « problématiques subjectives » qui ne sont pas importantes. [ 36 ] Encore une fois, la position de M.

Botar étonne. Si la situation est sans gravité pourquoi ne pas conseiller et assister les défendeurs afin de trouver des solutions dans le but de permettre à la transaction de se concrétiser ? [ 37 ] Un élément sur lequel le témoignage de M. Parent et de M. Botar s’accorde c’est que jamais M. Botar n’accorde foi à la gravité des constatations de M. Parent et jamais il ne l’assiste pour trouver une solution. [ 38 ] C’est ainsi que le 30 avril 2020, à 18 h 25, M. Parent informe M. Botar que « [s]uite à la visite de cet après-midi, nous ne sommes pas prêt à relever la dernière condition dans l’immédiat.

Nous avons en effet relevé certains items qui méritent plus d’attention. Nous te tiendrons informé de la suite [sic] » [11] . [ 39 ] Le lendemain, sans l’assistance de M. Botar, les défendeurs informent par courriel Mme Jodoin, le notaire et M. Botar des éléments que révèle leur dernière visite. Il s’agit d’éléments qui, selon eux, n’ont pas pu être constatés par les visites antérieures ou qui n’ont pas été divulgués par les Vendeurs [12] . [ 40 ] Par leur courriel du 1 er mai 2020, les défendeurs invoquent spécifiquement l’application de la clause 10.5 et demandent aux Vendeurs de rectifier la situation.

Ils demandent une réponse des Vendeurs dans les 21 jours suivant la réception « du présent avis » (« Avis 10.5 »). [ 41 ] Le 8 mai 2020, Me Françoise Roy, avocate des Vendeurs répond aux courriels des défendeurs. Elle soutient que la clause 10.5 ne trouve pas application puisque les éléments relatés aux courriels ne constituent pas « un vice ou une irrégularité » .

Elle les met en demeure de signer l’acte de vente au plus tard le 21 mai 2020 et les informe que le courtier inscripteur entend lui réclamer sa rétribution de 35 929,69 $ si par leur faute la transaction n’est pas finalisée [13] . [ 42 ] Le même jour, Me Tanya Da Costa, avocate des défendeurs, informe notamment Me Roy qu’elle ne partage pas son analyse des faits. Elle l’avise également que ses clients ont retenu les services d’une firme d’expert pour « expertiser les différents éléments » découverts et qu’elle verra à l’informer de leur intention [14] . [ 43 ] De fait, le 12 mai 2020, M.

Gabriel Joubert Guérin, ingénieur, visite les lieux. [ 44 ] Par la suite, Me Richard LeBlanc communique à M. Botar et Me Roy les résultats de la visite de l’ingénieur et par la même occasion, il joint son rapport [15] . Vu que les conclusions de l’expert Joubert Guérin confirment les constations de M. Parent et la fin de non-recevoir des Vendeurs, les défendeurs rendent la PA nulle et non avenue. [ 45 ] C’est ainsi que M. Parent s’adresse à M. Botar et demande de lui transmettre le formulaire « d’Avis de réalisation » pour confirmer le retrait de leur offre. [ 46 ] M.

Botar répond « qu’étant donné la tournure litigieuse de cette transaction » , il cesse son implication et il ne lui transmet pas le formulaire [16] . [ 47 ] La vente n’a jamais eu lieu. Les Vendeurs remettent leur propriété en vente. Moins d’un mois plus tard, ils acceptent une offre d’achat d’un tiers. Le courtier inscripteur ne réclame pas sa rétribution telle que l’annonçait Me Roy. [ 48 ] Le 30 juin 2020, MCM met en demeure les défendeurs de payer la somme de 17 964,84 $, soit 50 % de la rétribution qu’elle estime avoir droit en vertu de la PA et de la CP 44 acceptée au prix de 625 000 $. A.

Les défendeurs ont-ils commis une faute lorsqu’ils rendent la promesse d’achat nulle et non avenue ? [ 49 ] Pour MCM, les défendeurs sont liés aux Vendeurs par l’acceptation de la CP 44. Puisque toutes les conditions de celle-ci sont remplies, ils ne peuvent pas refuser d’y donner suite. [ 50 ] MCM soutient que le refus injustifié des défendeurs de passer

titre est fautif et lui cause des dommages puisqu’elle n’a pas eu droit à 50 % de sa rétribution à

titre de courtier collaborateur. [ 51 ] Dans les circonstances, le fardeau de preuve repose sur les épaules de MCM qui doit établir, par prépondérance de preuve, les faits qui sous-tendent le droit qu’elle invoque [17] . [ 52 ] S’agissant d’un recours intenté en vertu de l’

article 1457 C.c.Q. , il lui faudra prouver la faute, le préjudice subi ainsi que le lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ces conditions sont cumulatives et essentielles à la responsabilité extracontractuelle [18] . [ 53 ] Pour leur part, les défendeurs soutiennent ne rien devoir à MCM puisqu’ils n’ont commis aucune faute engendrant leur

responsabilité civile. [ 54 ] À ce propos, ils soutiennent que la clause P 2.3.4 est une condition d’acceptation et ils invoquent avoir utilisé à bon droit le mécanisme de la clause 10.5 applicable en cas de découverte « d’un vice ou d’une irrégularité » après la signature de la CP 44, mais avant la signature de l’acte de vente. [ 55 ] Cette clause se lit comme suit : 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ – Advenant la dénonciation à l'ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l'acte de vente , d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d'achat, ce dernier disposera d'un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou à l'irrégularité soulevé ou qu’il n’y remédiera pas.

L'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un avis du VENDEUR à l'effet qu'il ne remédiera pas au vice ou à l'irrégularité, ou suivant l'expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l'absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit :

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront diminuées d'autant ; OU

b) qu’il rend cette promesse d'achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective. [Nos soulignements] [ 56 ] Alors qu’il doit appliquer la clause 10.5, le juge Michel Desmarais, dans l’affaire Lemelin c. Cassista [19] , indique la raison d’être de celle-ci : [24] Il est facile de comprendre la raison de cette clause. L'acheteur désire acquérir un bien libre de tous vices.

Si cette situation où on découvre un défaut se produit, le consentement est alors modifié et risque de ne plus être conforme à ce qui était entendu entre les parties. [ 57 ] Ceci dit, un acheteur qui formule une promesse d’achat ne peut pas la retirer n’importe quand ni pour n’importe quelle raison, ni refuser d’y donner suite lorsqu’elle est acceptée et que ses conditions sont remplies [20] . [ 58 ] Cependant, en cette matière, chaque cas est un cas d’espèce. [ 59 ] Dans un texte publiée dans Développements récents en droit immobilier [21] , Me Françoise Roy indique que : Le simple fait de ne pas donner suite à son obligation d’acheter ne fait toutefois pas en sorte que le promettant acheteur soit forcément tenu au paiement de la rétribution du courtier.

Encore faut-il que son omission puisse être assimilée à une faute . [ 60 ] Il n’y a donc pas d’automatisme entre la faute contractuelle et la faute extracontractuelle. [ 61 ] Elle ajoute aux pages 233 et 234 de ce même texte : Au même effet, dans le cadre de son jugement dans l’affaire Société immobilière Line Morin inc. c. Champeval , l’honorable juge Jean- Claude Paquin a exonéré les promettants acquéreurs qui avaient refusé d’acheter par suite de la découverte de déficiences affectant la propriété.

À l’époque de cette constatation, toutes les conditions, dont celle de faire inspecter l’immeuble, étaient réalisées. Pour décider du bien-fondé de l’action du courtier en recouvrement de rétribution, le Tribunal a appliqué le critère de la conduite de la personne raisonnable placée en pareille situation . L’honorable juge s’exprime comme suit: « Ils étaient justifiés, dans les circonstances, de ne pas donner suite à l’offre d’achat.

Toute personne raisonnable aurait, comme eux, refusé d’acheter une maison qui, selon la preuve et selon toute probabilité, leur aurait causé des problèmes majeurs et des coûts de réparations non prévus lors de la signature de l’offre d’achat. » [Référence omise ; nos soulignements] [ 62 ] C’est pourquoi il y a lieu d’examiner le comportement des défendeurs afin de déterminer s’ils se sont comportés en personne raisonnable à l’égard de MCM [22] .

L’Avis 10.5 [ 63 ] Le 30 avril 2020, soit après l’acceptation de la CP 44, mais avant la signature de l’acte de vente, les défendeurs affirment constater des vices et des irrégularités affectant les déclarations et les obligations des Vendeurs. [ 64 ] Le lendemain, ils dénoncent ceux-ci à M. Botar, à Mme Jodoin et au notaire instrumentant. Dans ce courriel, ils y invoquent spécifiquement l’application de la clause 10.5 de la PA [23] . [ 65 ] À ce sujet, la Cour d’appel, dans Renouf c. Beaulieu [24] , nous enseigne que la clause 10.5 donne le droit de mettre fin à une

promesse d’achat à la condition de transmettre un avis qui réfère à la clause 10.5, qui dénonce le vice et qui enjoint l’autre

partie à corriger le vice. Vices et irrégularités constatés [ 66 ] Voici un résumé de l’essentiel des constatations décrites à ce courriel du 1 er mai : 1. La

section arrière du terrain présente un dénivelé de plus ou moins cinq pieds en relation avec la piscine, alors que la fiche descriptive mentionne un terrain plat. 2. Selon la déclaration du vendeur (« DV »), à la

section D 4.1, les Vendeurs répondent qu’à leur connaissance, il n’y a pas ou il n’y a pas déjà eu des problèmes reliés au sol tels que des glissements, des affaissements, des mouvements de terrain ou des instabilités affectant l’immeuble, alors que les défendeurs constatent ce type de problème près du cabanon et à la

section de la clôture donnant sur le golf. 3. D’après la DV, à la

section D 4.4, les Vendeurs répondent qu’à leur connaissance, il n’y a pas ou il n’y a pas déjà eu des travaux au sol (ex. : remblai, remplissage de piscine, mur de soutènement, etc.), alors que les défendeurs constatent non seulement la présence de travaux de remblai, mais également un amoncellement de pierre maintenant en place ce remblai et qu’en plus cet ouvrage présente un mouvement de terrain important et dangereux pour l’usage du cabanon. 4.

Vu que les défendeurs ont été informés après l’acceptation de l’offre d’achat d’un problème de fuite d’eau de la piscine, ils s’interrogent à savoir si l’instabilité du remblai et le manque de support adéquat en est le résultat ou s’il s’agit d’un problème plus sérieux. 5. Selon la DV, à la

section 4.5, les Vendeurs répondent qu’à leur connaissance, il n’y a pas ou il n’y a pas déjà eu d’accumulation périodique d’eau sur le terrain, alors que les défendeurs constatent une grande présence d’eau sur la portion de terrain attenante au remblai. À cet égard, la restriction imposée pour le déboisement dans la marge arrière peut rendre impossible ou complexe tout travaux correctif. 6.

La présence de fissures aux moulures du plafond de la salle de séjour constatée lors des visites précédentes soulève des questions à la lumière des nouvelles constatations de mouvement de sol non déclaré à la DV. [ 67 ] Ce courriel se termine comme suit : Tel que la clause 10.5 de la promesse d’achat nous considérons les éléments ci-hauts mentionnés comme étant des irrégularités sérieuses qui affectent les déclarations et les obligations du vendeur contenues à cette promesse d’achat.

Étant donné l’importance des éléments soulevés nos demandons aux vendeurs de rectifier ces derniers par l’embauche de professionnels avec des méthodes reconnus de stabilisation des sols ainsi que toute les permissions requises. Nous comprenons donc que selon la clause 10.5 nous connaitrons votre position dans les 21 jours suivants la réception du présent avis [Reproduction exacte ; nos soulignements] [ 68 ] Force est de constater que ce courriel remplit toutes les conditions d’un avis transmis en vertu de l’article 10.5 de la PA.

Il revient donc aux Vendeurs de répondre dans le délai prescrit pour indiquer qu’ils ont remédié ou qu’ils ne remédieront pas aux vices ou irrégularités dénoncés. Dépendamment s’ils reçoivent une réponse ou non, les défendeurs devront informer les Vendeurs s’ils rendent la PA nulle et non avenue ou s’ils acceptent d’acheter dans ces conditions. Obligations générales du vendeur et de l’acheteur [ 69 ] Rappelons que le vendeur est tenu de délivrer le bien et d’en garantir la qualité.

Il est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés [25] . [ 70 ] Cette obligation de délivrance du vendeur est assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ces attentes légitimes [26] .

Outre les déclarations verbales qu’un vendeur peut fournir, lorsqu’il est assisté par un courtier immobilier, celles-ci se retrouvent généralement dans le formulaire obligatoire de déclaration du vendeur de l’OACIQ [27] . [ 71 ] Pour sa part, l’acheteur a notamment l’obligation d’agir en acheteur prudent et diligent [28] .

Réponse à l’Avis 10.5 des Vendeurs [ 72 ] La preuve démontre que les défendeurs font face à une fin de non-recevoir catégorique des Vendeurs. [ 73 ] En effet, le 8 mai 2020, les Vendeurs les informent par écrit que la situation décrite ne donne pas ouverture à l’application de la clause 10.5 et ils qualifient la crainte de ceux-ci de « purement subjective ». [ 74 ] Par la même occasion, les Vendeurs mettent en demeure les défendeurs de passer titre.

Légitimité de l’Avis 10.5 [ 75 ] La clause 10.5 fait référence à un « quelconque vice » ou une « quelconque irrégularité » affectant les déclarations et les obligations du vendeur. [ 76 ] La preuve prépondérante démontre que les constatations du 30 avril 2020 des défendeurs énumérées dans l’Avis 10.5 sont bien réelles et fort bien illustrées par plusieurs photographies [29] .

[ 77 ] En effet, qu’il suffit de nommer la présence d’une pente, de remblai, d’un mur de soutènement instable avec des pierres décrochées, un cabanon dont les fondations s’affaissent, l’accumulation importante d’eau sur le terrain, la présence d’une substance jaunâtre s’apparentant à de l’ocre ferreuse et la présence de fissures sur le tablier de béton autour de la piscine ou dans un mur de fondation. [ 78 ] D’ailleurs, M. Botar admet du bout des lèvres que le terrain est en très grande

partie recouvert d’eau lors de la visite du 30 avril 2020 et que le mur de soutènement est précaire tout comme l’assise du cabanon.

Malgré cela, jamais il n’assiste les défendeurs afin de trouver une solution. [ 79 ] Les défendeurs n’ont rien à gagner de ne pas acheter la propriété, au contraire. La preuve démontre que les défendeurs sont prêts, qu’ils ont le financement, que le notaire est choisi, qu’ils multiplient les démarches en vue de la prise de possession et qu’ils se présentent tel que convenu le 30 avril 2020. [ 80 ] Le Tribunal ne doute pas de la bonne foi des défendeurs. De toute façon, la bonne foi se présume [30] . [ 81 ] Les défendeurs doivent agir en acheteur prudent et diligent [31] .

Ils ne peuvent pas passer sous silence les constatations du 30 avril 2020.

Dans le cadre d’un recours en vice caché, les Vendeurs leur opposeraient à bon droit qu’ils ne sont pas tenus de garantir le vice apparent ou celui constaté par un acheteur prudent et diligent. [ 82 ] Cela dit, pour évaluer l’exercice particulier du jugement des défendeurs lorsqu’ils transmettent l’Avis 10.5, il faut évaluer leur comportement en fonction de la réalité qui prévaut au 30 avril 2020. [ 83 ] Le Tribunal doit éviter de se placer en rétrospective, ayant en main des éléments connus alors que ceux-ci ne l’étaient pas à l’époque. [ 84 ] En effet, MCM tente de prouver par la production d’un rapport d’expertise tenant lieu de témoignage que le refus des défendeurs est injustifié, car les supposés vices et irrégularités ne sont pas graves. [ 85 ] Toutefois, ce rapport préparé au bénéfice des Vendeurs porte la date du 30 juin 2020, soit six jours après que les Vendeurs acceptent une nouvelle offre d’achat d’un tiers. [ 86 ] Bien que le Tribunal ne retienne pas ce rapport pour déterminer si les défendeurs ont commis une faute, il est pour le moins ironique d’y découvrir que les constatations des défendeurs ne sont pas que de pures inventions. [ 87 ] La clause 10.5 fait référence à un « quelconque vice » et une « quelconque irrégularité » affectant « les déclarations et les obligations du vendeur ». [ 88 ] Comme mentionné précédemment, les Vendeurs ont une obligation de renseignements et de garantie. [ 89 ] Le Tribunal est d’avis que la preuve démontre que les déclarations des Vendeurs sont inexactes et qu’aux yeux d’un acheteur prudent et diligent, l’état des lieux permet de s’interroger, voire même de soupçonner un vice qui affecte les obligations des Vendeurs. [ 90 ] La position des défendeurs est cohérente.

La vente doit se faire avec la garantie légale de qualité. Avant de signer l’acte de vente, ils constatent des éléments semant un doute quant à la présence de vice et l’exactitude des déclarations des Vendeurs. Ils soulèvent le tout en transmettant l’Avis 10.5 aux Vendeurs, lesquels répondent, par l’entremise de leur avocate, par une fin de non-recevoir.

Avant de décider s’ils iront de l’avant ou non avec la transaction, l’expert Joubert Guérin se rend sur les lieux et confirme les constatations des défendeurs. [ 91 ] C’est ainsi que le 25 mai, les défendeurs informent les Vendeurs qu’ils rendent la promesse d’achat nulle et non avenue. [ 92 ] La preuve prépondérante est à l’effet que le refus de passer

titre est justifié par l’état de l’immeuble, par la déclaration des Vendeurs qui comporte des déclarations erronées et le refus catégorique de ceux-ci de remplir leurs obligations contractuelles. [ 93 ] MCM n'a pas démontré, par une preuve prépondérante, que les défendeurs ont commis une faute engendrant leur responsabilité civile. [ 94 ] Considérant la conclusion à la première question en litige, il n’est pas nécessaire de traiter de la seconde.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 95 ] REJETTE la demande de la demanderesse ; [ 96 ] LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Me Damarys Abigail Pineda Machado Dufour Mottet Avocats Avocate de la demanderesse

Me Tanya Da Costa RPGL Avocats Avocate des défendeurs Date du délibéré : 28 avril 2022