2017 QCCQ 1225, 2017 QCCQ 1225

Planificateurs immobiliers et hypothécaires JC inc. c. Courtiers Inter- Québec inc. (Royal Lepage Inter-Québec) 2017 QCCQ 1225 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-32-062619-159 DATE : 23 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ PLANIFICATEURS IMMOBILIERS ET HYPOTHÉCAIRES JC INC. , 396, chemin de la Côte Sud, Boisbriand (Québec) J7E 4H5 et CLAUDIA PERAZZO , […], Ville Mont-Royal (Québec) […] Demanderesses c.

LES COURTIERS INTER-QUÉBEC INC. , faisant affaires sous la raison sociale de « ROYAL LEPAGE INTER-QUÉBEC », 805, de Nemours, Québec (Québec) G1H 6Z5 et DIANE BEAULIEU , […], Québec (Québec) […] Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le présent litige porte sur le partage d’une commission entre courtiers immobiliers à la suite de la vente d’un immeuble. [ 2 ] Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc., (« JC inc. »), et madame Claudia Perazzo, (« les demanderesses »), réclament solidairement [1] à Les Courtiers Inter-Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale de « Royal Lepage Inter- Québec » [2] , (« R.L.I.Q. »), et madame Diane Beaulieu, (« les défenderesses »), 2 696,86 $, soit 1 696,86 $, à

titre de commission, et 1 000 $, en dommages-intérêts compensatoires pour troubles, ennuis, inconvénients, stress, perte de temps en raison de « la mauvaise foi et la malhonnêteté » des défenderesses. [ 3 ] JC inc. invoque une entente de rétribution conclue entre sa courtière, madame Perazzo, et les défenderesses. Selon cette entente, madame Perazzo et madame Beaulieu, courtières immobilières, convenaient de travailler en collaboration et de se partager en parts égales la commission découlant de toute vente d’immeubles concernant un client potentiel qu’elles se sont mutuellement référé à

titre d’acheteur ou de vendeur. [ 4 ] De fait, le 15 décembre 2011, une vente intervient par l’intermédiaire de madame Beaulieu entre une cliente référée par madame Perazzo et le propriétaire de l’immeuble concerné. Il est admis par les défenderesses que la commission reçue représente la somme de 5 850 $.

Selon les demanderesses, elles ont droit à 50 % de cette commission. [ 5 ] Les demanderesses n’ont perçu que 25 % de cette commission, malgré l’entente qui serait intervenue entre les parties. [ 6 ] Elles prétendent ainsi qu’elles ont droit à l’autre 25 % de la commission afin d’obtenir un total de 50 %. [ 7 ] Les défenderesses contestent cette réclamation. Elles nient avoir conclu une telle entente à 50 % pour le partage de la commission reliée à cette vente.

Elles maintiennent que l’entente prévoit plutôt le paiement en faveur des demanderesses d’un montant équivalant à 25 % de la commission reçue et, partant, elles considèrent s’être acquittées de leurs obligations, puisqu’elles ont payé, en janvier 2012, la somme de 1 666,16 $ [3] . [ 8 ] De plus, elles soutiennent que le recours était prescrit au moment où les demanderesses l’ont intenté. LES QUESTIONS EN LITIGE

[ 9 ] A. Le recours des demanderesses à l’endroit des défenderesses était-il prescrit à la date où il a été intenté? B. Advenant une réponse négative à cette première question, quelle est l’entente intervenue entre les parties sur la répartition du partage de la commission reçue par les défenderesses : 50 % ou 25 %? C. Les demanderesses ont-elles droit aux dommages-intérêts réclamés pour les dommages non pécuniaires subis, soit le stress, les troubles, ennuis, inconvénients, perte de temps, et ce, en raison de la « mauvaise foi et la malhonnêteté des défenderesses »?

LE CONTEXTE [ 10 ] JC inc., représentée à l’audience par sa présidente, madame Jocelyne Charland, est une entreprise de courtage immobilier et hypothécaire. [ 11 ] Madame Perazzo est courtière immobilière et hypothécaire, travailleuse autonome affiliée à JC inc. et exerce sa profession dans la région de Montréal et les environs. [ 12 ] R.L.I.Q. est une agence immobilière.

Elle est représentée, à l’audience, par son président, monsieur Paul-Henri Everell. [ 13 ] Madame Beaulieu est courtière immobilière, travailleuse autonome, agissant pour R.L.I.Q. et elle exerce sa profession dans la région de Québec. [ 14 ] Dans le cadre de son travail, madame Perazzo obtient une information concernant une acheteuse potentielle qui est à la recherche d’une résidence dans la région de Québec. [ 15 ] Le 24 juillet 2009, elle transmet un courriel à plusieurs courtiers immobiliers exerçant dans la région de Québec, dont madame Beaulieu, et écrit : De : Claudia Perazzo – meilleurtauxhypothecaire.com Date : ven. 2009-07-24 18 :52 À : dianebeaulieu@royallepage.ca Objet : Bonjour, Je recherche un agent immobilier pour une cliente qui veut acheter une maison à Québec.

Je prends 50% de commission pour une référence. J’ai souvent des demandes donc je vous enverrais tout mes clients de votre secteur par la suite. Est ce que cela vous intéressé? (…) (reproduction conforme) (pièce P-2) [ 16 ] Le même jour, par courriel, madame Beaulieu lui répond et confirme son intérêt. Elle est même disposée à rencontrer la cliente dès le lendemain. [ 17 ] Par la suite, madame Perazzo envoie à madame Beaulieu les coordonnées de sa cliente.

Toutefois, aucune vente n’est conclue. [ 18 ] Le 5 janvier 2011, madame Perazzo informe, par courriel, madame Beaulieu que parmi ses clients, un couple désire acheter une maison à Québec. [ 19 ] Le même jour, par courriel, madame Beaulieu l’informe de son intérêt et de sa disponibilité. Elle demande à madame Perazzo

de lui faire parvenir un formulaire de référence confirmant le pourcentage de rétribution ainsi que le nom et les coordonnées des clients. [ 20 ] Selon son motus operandi , madame Perazzo établit une relation de confiance avec le courtier collaborateur et elle ne lui transmet jamais de formulaire de référence. Elle demande, alors, à madame Beaulieu de lui faire parvenir un formulaire complété, le cas échéant. [ 21 ] Le 14 janvier 2011, madame Beaulieu complète un formulaire intitulé « Indication de client », signé par monsieur Pierre Hudon, directeur des ventes pour R.L.I.Q., et le transmet par courriel à JC inc. [4] le 15 janvier 2011. Elle y décrit madame Perazzo, à

titre d’agent ayant transmis l’indication, et indique le nom des acheteurs potentiels. De plus, elle écrit :

SECTION 6 COMMENTAIRES DU DIRECTEUR DE LA SUCCURSALE référence 50% (reproduction conforme) (pièce P-1) [ 22 ] La vente se concrétise par l’intermédiaire de madame Beaulieu en faveur des clients référés par madame Perazzo. R.L.I.Q. paie à JC inc. [5] une somme de 2 278,50 $, ce qui représente 50 % de la commission reliée à cette vente, taxes incluses. [ 23 ] Le 25 février 2011, madame Beaulieu réfère à madame Perazzo des clients qui désirent vendre leur résidence située dans la Ville de Blainville.

Elle lui transmet, alors, le formulaire intitulé « Indication de client », y décrit le nom des vendeurs potentiels et établit la référence à 50 %. (pièce D-6) [ 24 ] Le 28 février 2011, JC inc., par madame Charland, accepte les conditions et signe le formulaire intitulé « Indication de client » et le retourne à R.L.I.Q. [ 25 ] Finalement, la vente ne se concrétise pas puisque le couple choisit un autre courtier immobilier afin de vendre leur résidence. [ 26 ] Au mois de juin 2011, madame Beaulieu a, à nouveau, une cliente qui désire vendre sa résidence située à St-Lin dans Les Laurentides.

Elle la réfère à madame Perazzo.

Elle transmet, encore une fois, à JC inc. [6] , le formulaire intitulé « Indication de client », précise les coordonnées de la cliente potentielle et établit la référence à 50 %. (pièce P-10) [ 27 ] Encore une fois, madame Charland accepte les termes, signe le formulaire et le retourne à R.L.I.Q. [ 28 ] Finalement, la vente n’a pas lieu. [ 29 ] Le 22 août 2011, madame Perazzo transfère à madame Beaulieu, par courriel, les coordonnées d’une cliente qui recherche un duplex ou une maison bi-générationnelle dans la Ville de Québec. [ 30 ] Aussitôt, madame Beaulieu lui répond : From : Diane Beaulieu Sent : Monday, August 22, 2011 11 :22 PM To : Claudia Perazzo Subject : Re : Référence – Jennifer Labbé Patry Merci Claudia, J’ai justement un mandat de bigénération …? on ne sait jamais. (…) (reproduction conforme)

(pièces P-2 et D-2) [ 31 ] Comme d’habitude, madame Perazzo ne transmet pas le formulaire « Indication de client ». [ 32 ] Le 15 décembre 2011, par l’intermédiaire de madame Beaulieu, à

titre de courtier collaborateur, la cliente référée par madame Perazzo achète un immeuble à revenus sis au […] à Beauport, pour le prix de 260 000 $. [ 33 ] La commission de madame Beaulieu est établie à 2,25 % du prix de vente, soit 5 850 $. [ 34 ] Le 22 décembre 2011, R.L.I.Q. transmet à Les Architectes Hypothécaires un chèque au montant de 1 666,16 $, ce qui représente une commission de 25 %, taxes incluses par rapport à la commission de 5 850 $. [ 35 ] Le 30 décembre 2011, madame Charland écrit à R.L.I.Q. et demande d’émettre le chèque à l’ordre de les: « Planificateurs.ca », qui est l’agence à laquelle madame Perazzo est attachée ». (pièce D-4) [ 36 ] Le 11 janvier 2012, R.L.I.Q. émet un nouveau chèque à l’ordre de les « Planificateurs.ca. » au montant de 1 666,16 $ et inscrit les mentions suivantes : pour : 21-23 Pascal Québec 2-201100440 (pièce D-3) [ 37 ] Ce n’est que le 4 juin 2012, lors de la réception de son relevé de commissions émis par JC inc., que madame Perazzo constate que R.L.I.Q. a payé une commission équivalant à 25 % de la commission reçue par madame Beaulieu, malgré l’entente existante qui prévoit un partage de la commission en parts égales. (pièce P-5) [ 38 ] Le 26 juillet 2012, JC inc. transmet à R.L.I.Q. une facture au montant de 1 696,86 $ comprenant les taxes.

Elle lui réclame donc le solde dû sur la commission de 5 850 $. (pièce P-4) [ 39 ] S’ensuit alors une série de courriels et de conversations téléphoniques entre les parties. [ 40 ] Le 15 janvier 2014, madame Charland transmet à monsieur Everell une lettre explicative eu égard à l’entente existante entre mesdames Perazzo et Beaulieu quant à la rétribution de 50 % de commissions sur les références.

JC inc. met donc en demeure R.L.I.Q. de lui payer la somme de 1 696,86 $. (pièce P-6) [ 41 ] Le 8 juillet 2014, madame Perazzo met en demeure les défenderesses de lui payer la somme de 1 475,85 $ plus taxes. (pièce P- 3) [ 42 ] Le 27 octobre 2014, madame Perazzo dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour, qu’elle modifie le 18 juin 2016. [ 43 ] À l’audience, madame Perazzo confirme, que dès le début de leurs relations d’affaires et en tout temps, l’entente conclue avec madame Beaulieu prévoyait une rétribution (de référence) de 50 % sur la commission reçue. [ 44 ] Elle avance que toutes les correspondances échangées entre elles stipulent un partage de commission en parts égales. [ 45 ] Elle invoque faire affaires avec d’autres courtiers collaborateurs selon un partage de commission à 50 %.

Elle indique que cette façon de faire est équitable pour tous, tant pour le courtier qui transmet une référence que pour celui qui la reçoit. [ 46 ] En l’espèce, elle allègue que la vente de l’immeuble sis sur la rue Pascal, en faveur de sa cliente, par l’intermédiaire de madame Beaulieu, s’est conclue par son implication. [ 47 ] Madame Perazzo soutient qu’elle aurait refusé tout partage en-deçà de 50 % de la commission. [ 48 ] Elle affirme : « Si madame Beaulieu m’avait dit 25 %, je ne lui aurais jamais donné les coordonnées de ma cliente – d’ailleurs, elle n’aurait jamais eu cette cliente en l’absence de référence ».

Elle dépose le courriel transmis à madame Beaulieu le 22 août 2011 dans lequel elle lui réfère le nom de sa cliente et insiste sur le texte suivant : (…) Je t’envois une nouvelle référence, en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50. Elle cherche un duplex (ou maison bigénérationnelle), pour habiter avec sa mère dans la ville de Qc.

(…) (reproduction conforme) (pièce P-2) [ 49 ] Madame Beaulieu rétorque que le courriel transmis par madame Perazzo ne réfère nullement à une entente de partage de la commission de référence en parts égales. Elle mentionne que les termes « en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50 »(sic) ne sont pas inscrits sur son courriel. À cette fin, elle exhibe au Tribunal son téléphone cellulaire dans lequel on y retrouve le courriel transmis par madame Perazzo en date du 22 août 2011 où il est écrit : (…) Je t’envois une nouvelle référence.

Elle cherche un duplex (ou maison bigénérationnelle), pour habiter avec sa mère dans la ville de Qc. (reproduction conforme) (pièce D-2) [ 50 ] Madame Beaulieu invoque de nombreuses conversations téléphoniques tenues avec madame Perazzo. Elle explique qu’après s’être échangée mutuellement des références pour l’achat ou la vente d’immeubles avec rétribution à 50 % de la commission, elle a informé madame Perazzo que, dorénavant, toute rétribution sera établie à 25 %, le tout conformément aux usages dans l’industrie du courtage immobilier.

Elle dit : « C’est normal puisque tu me fournis seulement le nom d’un client ». [ 51 ] Elle affirme avoir tenu cette conversation téléphonique avec madame Perazzo, avant le mois d’août 2011, moment où cette dernière lui réfère la cliente pour l’achat d’un duplex ou d’une résidence bi-générationnelle. Elle est, toutefois, incapable de situer la date exacte de cette conversation téléphonique.

Pour elle, c’était « clair, tout avait l’air bien compris de la part de madame Perazzo – je fus estomaquée lorsque j’ai reçu sa réclamation visant 25 % additionnel sur la commission déjà versée au montant de 1 666,16 $ ». [ 52 ] La version des témoins à cet égard diffère. Madame Perazzo est catégorique et nie avoir eu une telle conversation téléphonique avec madame Beaulieu.

Jamais, elle n’aurait accepté de diminuer sa commission de référence à 25 %. [ 53 ] Madame Charland explique qu’il n’existe aucune règle par rapport à un pourcentage de commission dans le cas de référence, cela peut varier de 25, 30, 35 et 50 %. [ 54 ] Elle mentionne que les ententes entre courtiers, pour le partage d’une commission, peuvent être différentes selon chaque cas. [ 55 ] Elle précise, qu’en l’espèce, il a toujours été convenu entre mesdames Perazzo et Beaulieu d’un partage à 50 %, et ce, dès le mois de juillet 2009, moment où madame Perazzo transmet son offre de faire affaires avec madame Beaulieu. [ 56 ] Elle ajoute qu’il n’y a aucune obligation de signer une entente écrite entre les courtiers.

D’ailleurs, les courtiers immobiliers liés à son agence établissent des ententes à l’amiable, sans écrit, avec les autres courtiers collaborateurs. « Ils se font confiance entre eux ». [ 57 ] Monsieur Everell affirme que, dans son agence, il y a toujours un contrat écrit entre les courtiers pour la détermination du pourcentage spécifique de répartition de la commission à partager. [ 58 ] Il argue que dans la région de Québec, la commission est de 25 % dans le cas d’une référence.

À cet effet, il soutient que la pratique usuelle dans le domaine du courtage immobilier, quant au partage de commission entre courtier, est établi à 25 %. À cette fin, il dépose un formulaire maison intitulé « Référence » dans lequel on peut y lire : Le courtier accepte de payer une référence de 25 % de l’inscription ou de la vente. (reproduction conforme) (pièce D-1) [ 59 ] Il ajoute que le travail effectué par le courtier qui reçoit la référence est « drôlement » plus important en temps et énergie que le

simple fait de transmettre une référence, de là l’établissement d’une commission à 25 %. [ 60 ] Selon lui, madame Perazzo ne s’est pas impliquée dans les négociations ni la vente de l’immeuble à logements sis sur la rue Pascal à Beauport. [ 61 ] Enfin, il soutient que lors de la dernière référence transmise par madame Perazzo à madame Beaulieu, l’entente conclue entre elles était claire, nette et précise, à savoir, un partage de commission à 25 % en faveur du courtier qui réfère à l’autre un client potentiel. [ 62 ] Par conséquent, R.L.I.Q. ne doit aucune somme en faveur des demanderesses puisqu’elle a respecté sa parole et son contrat, ayant déjà payé 1 666,16 $, ce qui représente 25 % de la commission reçue par madame Beaulieu eu égard à cette vente.

L’ANALYSE ET LES MOTIFS A. Le recours des demanderesses à l’endroit des défenderesses était-il prescrit à la date où il a été intenté? [ 63 ] La vente de l’immeuble intervenue par l’intermédiaire de madame Beaulieu en faveur de la cliente référée par madame Claudia Perazzo se concrétise le 15 décembre 2011. [ 64 ] Le 27 octobre 2014, madame Perazzo dépose sa demande au greffe de cette Cour et la modifie le 18 juin 2016 pour y ajouter JC inc., à

titre de codemanderesse. [ 65 ] Les défenderesses invoquent que la demande est prescrite. [ 66 ] La prescription extinctive est un moyen de se libérer par l’écoulement du temps [7] . L’

article 2921 C.c.Q. la définit ainsi : 2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. [ 67 ] L’

article 2925 C.c.Q. stipule que la demande qui tend à faire valoir un droit personnel dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 68 ] En l’espèce, les demanderesses recherchent la responsabilité civile contractuelle [8] des défenderesses puisqu’elles soutiennent qu’elles ne respectent pas les termes de l’entente conclue eu égard au partage de la commission reçue par ces dernières à la suite de la vente d’un immeuble. [ 69 ] Par leur recours basé sur l’

article 1458 C.c.Q. , les demanderesses exercent un droit personnel pour lequel un délai de prescription n’est pas autrement fixé, c’est le délai général de trois ans qui s’applique [9] . [ 70 ] En principe, le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive [10] .

Ce jour correspond à la date où les demanderesses ont connu l’ensemble des faits générateurs de la responsabilité des défenderesses. [ 71 ] En l’espèce, le délai de trois ans commence à courir à compter de la vente de l’immeuble, le 15 décembre 2011, soit le moment où est né le droit pour les demanderesses de réclamer leur part dans la commission reçue par les défenderesses. [ 72 ] Ainsi, pour éviter la prescription extinctive, les demanderesses devaient déposer leur demande en justice dans les trois ans du jour où leur droit d’action a pris naissance.

Par conséquent, leur recours n’était donc pas prescrit au moment où elles ont déposé leur demande à la Cour du Québec, Division des petites créances, le 27 octobre 2014. B. Quelle est l’entente intervenue entre les parties sur la répartition du partage de la commission reçue par les défenderesses : 50 % ou 25 %? [ 73 ] En matière civile, la charge de la preuve repose, habituellement, sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 C.c.Q. qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 74 ] Le Tribunal décide, selon la balance des probabilités, ce que prévoit l’

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ».

En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 75 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l’appréciation du Tribunal (article 2845 C.c.Q. ). [ 76 ] Le Tribunal constate que, contrairement aux échanges de référence intervenus entre les parties, entre les mois de juillet 2009 et juin 2011, où un formulaire « Indication de client » a, dans tous les cas, été signé entre les parties prévoyant la référence à 50 %, la vente qui fait l’objet du présent litige n’a pas fait préalablement l’objet d’un contrat écrit. [ 77 ] Par conséquent, les demanderesses doivent prouver le contrat intervenu avec les défenderesses, son contenu obligationnel et le partage à 50 % de la commission de référence. [ 78 ] Les articles 1378 et 1385 C.c.Q. prévoient les conditions nécessaires à la formation du contrat, soit le consentement, la capacité, l’objet, la cause et les conditions de fond : 1378.

Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation.

Il peut être d’adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation. 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle.

Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. [ 79 ] Les demanderesses prouvent le lien contractuel par, entre autres : • Un courriel daté du 24 juillet 2009 transmis par madame Perazzo à madame Beaulieu l’invitant à faire affaires avec elle.

Elle indique, noir sur blanc : « Je prends 50 % de commission pour une référence ». (pièce P-2) • Des écrits, dont notamment les formulaires « Indication de client » et des échanges de courriels. • Une preuve testimoniale, tant de la part de madame Perazzo, que de madame Beaulieu. • Deux paiements effectués par R.L.I.Q. en faveur de JC inc., dont un représentant 50 % de la commission reçue et l’autre, 25 % de la commission reçue. [ 80 ] La preuve démontre qu’il existe, au moment de la vente de l’immeuble en décembre 2011, un lien de droit entre les parties.

Il y a donc un accord de volonté par lequel les parties s’obligent à se partager la commission de référence. [ 81 ] À cet égard, il importe de reproduire l’

article 1434 C.c.Q. : 1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. [ 82 ] Sur le contenu obligationnel, les demanderesses mettent en preuve, entre autres, que : • Les parties sont des courtiers immobiliers; • Les différentes ententes écrites intervenues entre elles, de juillet 2009 à juin 2011, où, de part et d’autre, elles s’échangent des références tant à

titre de vendeurs que d’acheteurs potentiels et qui prévoient que le partage de la commission de référence doit s’effectuer sur une base cinquante-cinquante (50–50); • Certains usages en cette matière, lesquels varient entre 25, 30, 35 et 50 % de commission de référence. [ 83 ] Quant à la vente de l’immeuble sis sur la rue Pascal à Beauport en faveur de la cliente référée par madame Perazzo à madame Beaulieu, les demanderesses mettent en preuve, entre autres : • Madame Perazzo connaît l’acheteuse potentielle et la réfère à madame Beaulieu; • Les démarches effectuées par madame Perazzo auprès de madame Beaulieu pour lui référer cette acheteuse; • L’objectif des parties est la vente d’un immeuble duplex ou bi-générationnel situé dans la région de Québec en faveur de cette acheteuse. • La vente se concrétise par l’intermédiaire de madame Beaulieu, à

titre de courtier collaborateur, au prix de 260 000 $. Celle-ci perçoit une commission de 2,25 % du prix de vente, ce qui représente 5 850 $. [ 84 ] Le contrat, étant établi entre les parties, il faut déterminer la rétribution propre au présent cas d’espèce. [ 85 ] Le courriel transmis par madame Perazzo à madame Beaulieu le 22 août 2011 où elle écrit : « Je t’envois une nouvelle référence, en respectant bien sur toujours notre entente a 50/50 » (sic) (pièce P-2) est un document technologique qui peut être mis en preuve et faire preuve.

Toutefois, le Tribunal constate que la version déposée par madame Perazzo et celle reçue par madame Beaulieu diffère. Cette dernière invoque donc la non-fiabilité du message produit et plaide que le message contenu dans son téléphone cellulaire constitue la meilleure preuve. À cet effet, le Tribunal conclut que madame Beaulieu démontre, par prépondérance de preuve, qu’il y a eu atteinte à l’intégrité du document produit, le tout conformément à l’

article 2840 C.c.Q. Compte tenu du manque de fiabilité du document produit par madame Perazzo, le Tribunal ne peut pas tenir compte de cette preuve. [ 86 ] Par ailleurs, le courriel produit par madame Beaulieu n’apporte rien à l’issue du litige puisqu’il ne précise aucun pourcentage quant à la rétribution de la commission de référence. [ 87 ] Mesdames Perazzo et Beaulieu présentent des versions contradictoires quant au partage de la commission de référence.

Madame Perazzo affirme que l’entente intervenue entre les parties prévoit un partage à 50-50 alors que madame Beaulieu affirme, qu’à la suite d’une conversation téléphonique tenue avec madame Perazzo, elles ont convenu de modifier l’entente et de fixer à 25 % cette commission de référence.

[ 88 ] Le Tribunal conclut que le témoignage de madame Beaulieu présente des faiblesses qui en affectent la fiabilité. À preuve, elle est incapable de situer cette conversation téléphonique dans le temps, d’établir les circonstances de cet appel et de relater la réaction de madame Perazzo à une telle baisse du pourcentage de la commission de référence. [ 89 ] Or, en tout temps pertinent, madame Beaulieu prend la peine de transmettre le formulaire « Indication de client », et ce, à chaque référence, sauf pour la vente qui nous occupe.

Il est donc surprenant qu’elle n’ait pas pris la peine de confirmer par courriel l’entente intervenue au cours de cette conversation téléphonique ou, à tout le moins, transmettre, comme d’habitude, le formulaire « Indication de client » et y stipuler « référence à 25 % ».

Par ailleurs, le Tribunal note que son témoignage est contradictoire avec celui de monsieur Everell, lequel affirme que tous les courtiers immobiliers de son agence transigent toujours par écrit quant à la détermination du pourcentage spécifique de la répartition de la commission de référence à partager. [ 90 ] Or, selon le Tribunal, une personne prudente et diligente, placée dans les mêmes circonstances que celles de madame Beaulieu, et qui veut changer les termes d’une entente préétablie aurait certes pris la peine de confirmer le tout par écrit. [ 91 ] Donc, madame Beaulieu ne fait pas la preuve d’une entente conclue entre les parties à 25 % de la commission de référence. [ 92 ] L’

article 1426 C.c.Q. énonce qu’il faut, pour déterminer la portée du contrat, tenir compte de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu ainsi que des usages. [ 93 ] À cet effet, l’auteur et avocat, Me Vincent Karim, dans son ouvrage « Les obligations » [11] , écrit : 1720. Le législateur invite le tribunal, lors de l’interprétation du contrat, à accorder une attention particulière aux circonstances dans lesquelles le contrat a été conclu et à l’ensemble des relations contractuelles existant entre les parties.

Cet élément est donc probablement l’un des plus importants et des plus indicatifs de l’intention des parties. 1721. Ainsi, les évènements qui se sont produits au moment de la conclusion du contrat peuvent être analysés afin d’éclaircir l’intention des parties et leur compréhension du document. En présence d’une ambiguïté, le tribunal se réfère souvent à la pratique passée et aux activités des parties avant sa conclusion . (…) (nos soulignements) [ 94 ] Dans l’affaire Gagnon c.

Services immobiliers Royal Lepage ltée [12] , impliquant le partage d’une commission entre courtiers pour la vente d’un immeuble, monsieur le juge Guy Ringuet, J.C.Q., écrit : Sur la

partie vente, l’autre 50% de la commission, la

partie demanderesse et la

partie défenderesse ont travaillé chacune de leur côté avec le résultat final que l’on connaît. Ce n’est pas le fruit du hasard, lorsque l’acheteur communique directement avec le représentant de la

partie défenderesse. La

partie demanderesse a effectivement joué un rôle auprès de l’acheteur. C’est en preuve. Il est en preuve également que le représentant de la

partie défenderesse a eu à intervenir auprès du vendeur et de l’acheteur pour finaliser le travail fait en parallèle par la

partie demanderesse auprès de l’acheteur. La

partie demanderesse avait un intérêt à référer l’acheteur à la

partie défenderesse afin que la vente se concrétise . À la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, sa position privilégiée auprès de l’acheteur est un plus pour la

partie défenderesse dans la réussite de la vente . C’est une question de faits pratique qui fait appel au bon sens ordinaire, par une appréciation décisive et pragmatique des faits. (reproduction conforme) (nos soulignements) [ 95 ] Dans le cas présent, la preuve établit que les initiatives de madame Perazzo ont amené la conclusion de la vente par madame Beaulieu. Même si sa seule participation a consisté à communiquer le nom et les informations d’une cliente potentielle, sa part de commission ne peut être refusée par R.L.I.Q.

La preuve révèle que l’entente, prise dès le début de leurs relations d’affaires en 2009, a été maintenue tout au long des communications entre madame Perazzo et madame Beaulieu.

Le Tribunal retient de la preuve documentaire et des témoignages de mesdames Perazzo, Charland et Beaulieu, lesquelles démontrent que l’entente conclue comporte bel et bien un partage de la commission sur une base de 50-50, et qu’elles n’ont jamais modifié cette entente au cours des années. [ 96 ] Ainsi, le Tribunal détermine qu’il est plus probable qu’improbable que les parties ont conclu un partage de rétribution de la commission à 50-50. [ 97 ] Il y a donc lieu de donner pleinement effet à l’engagement contractuel des défenderesses de partager leur rétribution avec les demanderesses à 50 %. [ 98 ] La commission est établie à 5 850 $.

R.L.I.Q. a déjà payé 1 666,16 $ en faveur de JC inc. et non pas 1 449,15 $, tel qu’allégué par les demanderesses. D’ailleurs, les chèques déposés en preuve par R.L.I.Q. réfèrent à la commission reliée à la vente intervenue « pour 21-23 Pascal Québec ». R.L.I.Q. est donc redevable d’une somme de 1 447,35 $, taxes incluses [13] . [ 99 ] Au cours de son témoignage, madame Beaulieu invoque que JC inc. a, le 13 janvier 2012, encaissé le chèque de 1 666,16 $, sans contestation ni protêt. [ 100 ] Or, le chèque ne contient aucune mention de style « paiement final ».

[ 101 ] L’encaissement par JC inc. du chèque transmis par R.L.I.Q. n’a pas d’effet libératoire de toute dette à l’endroit des demanderesses. Par conséquent, le solde peut être réclamé par celles-ci. C.

Les demanderesses ont-elles droit aux dommages-intérêts réclamés pour les dommages non pécuniaires subis, soit le stress, les troubles, ennuis, inconvénients, perte de temps, et ce, en raison de la « mauvaise foi et la malhonnêteté des défenderesses »? [ 102 ] En matière contractuelle, comme en l’espèce, les défenderesses ne sont tenues que des suites immédiates et prévisibles de leurs actes [14] . [ 103 ] Les demanderesses invoquent « la mauvaise foi et la malhonnêteté » des défenderesses. [ 104 ] Dans un premier temps, le Tribunal croit opportun de rappeler certaines règles relatives à toute entente contractuelle. [ 105 ] Le Code civil du Québec énonce à ces articles 6 , 7 et 1375 que la bonne foi doit être au coeur de toute entente contractuelle.

Certes, la bonne foi se présume, comme le mentionne l’

article 2805 C.c.Q. [ 106 ] L’auteur et avocat, Me Vincent Karim, définit ainsi la notion de la bonne foi [15] : 184. La bonne foi peut néanmoins être définie comme étant une norme sociale de comportement. À l’analyse des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. , il apparaît que le législateur a voulu énoncer une norme de comportement acceptable en matière d’exercice des droits civils. Il est cependant plus facile de définir la mauvaise foi et de procéder ensuite selon une analyse a contrario .

Ainsi, la mauvaise foi est l’exercice d’un droit en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable allant à l’encontre des exigences de la bonne foi. Elle se caractérise par un écart marqué relativement aux normes de comportement qui sont acceptées par la société. Il importe toutefois de ne pas associer le concept de mauvaise foi avec celui du comportement frauduleux.

En effet, en l’absence de la part du débiteur d’actes concrets de dissimulation, de manœuvres mensongères, dolosives ou autrement frauduleuses, un comportement répréhensible et teinté de mauvaise foi n’est pas nécessairement frauduleux. 185. La bonne foi se définit par l’absence d’intention malveillante chez la personne ayant le sentiment d’agir avec probité et loyauté.

La personne demeure de bonne foi lorsqu’elle croit erronément qu’elle respecte ses obligations mais qu’elle y contrevient en raison d’une mauvaise perception de la situation factuelle ou juridique. [ 107 ] Les défenderesses avaient un droit fondamental de croire à leurs prétentions juridiques, de faire valoir leur droit et de faire trancher le litige par le Tribunal. Leur contestation n’est pas abusive.

Ce n’est pas parce que les défenderesses se campent sur leur position, se croyant dans leur droit et décident de contester la présente demande, qu’elles sont de mauvaise foi et malhonnêtes, telles que l’allèguent les demanderesses. [ 108 ] Puisque la bonne foi se présume, donc la mauvaise foi doit être prouvée. Or, selon la preuve, le Tribunal ne peut pas conclure à la mauvaise foi ni à la témérité des défenderesses. [ 109 ] Les demanderesses réclament une indemnité pour stress et perte d’énergie.

Il est connu et reconnu que toute poursuite judiciaire, puisqu’elle prend sa source dans une mésentente, compte son lot de stress et d’anxiété. Le Tribunal peut comprendre que cette affaire a pu être source de stress, particulièrement pour madame Perazzo, mais cela ne lui donne pas droit à une indemnisation. [ 110 ] Les demanderesses réclament une indemnité pour perte de temps en raison notamment de leur présence à la Cour.

Or, cette réclamation doit être rejetée car, d’une part, elle ne résulte pas d’une faute commise par les défenderesses, lesquelles font légitimement valoir leurs droits et, d’autre part, la perte de temps, les efforts déployés et les déplacements représentent des démarches normales imposées à tout individu pour exercer ses droits. Ils ne constituent pas un préjudice susceptible de compensation [16] . [ 111 ] Enfin, le Tribunal octroie aux demanderesses 300 $ en compensation pour troubles, ennuis et inconvénients subis. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc. et de madame Claudia Perazzo; CONDAMNE solidairement Les Courtiers Inter-Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale de « Royal Lepage Inter-Québec » et madame Diane Beaulieu à payer à Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc. et madame Claudia Perazzo, 1 747,35 $, avec les intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 15 janvier 2014, soit à compter de la date de la demeure; CONDAMNE solidairement Les Courtiers Inter-Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale de « Royal Lepage Inter-Québec » et madame Diane Beaulieu à payer à Planificateurs Immobiliers et Hypothécaires JC inc. et madame Claudia Perazzo, 106 $, à

titre de frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.

Date d’audience : 7 novembre 2016