2018 QCCQ 7979, 2018 QCCQ 7979

8825726 Canada inc. c. 9219-8910 Québec inc. 2018 QCCQ 7979 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-250775-189 DATE : Le 6 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 8825726 CANADA INC. Demanderesse c. 9219-8910 QUÉBEC INC.

EDDY LIOUDAKIS et KARUNAKARAN SINNETHURAI Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE D’ORDONNANCE DE SAUVEGARDE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le cadre d’une relation commerciale plus large, la demanderesse 8825726 Canada inc. loue à la défenderesse 9219-8910 Québec inc. un local dans la ville de St-Constant pour l’opération d’un restaurant sous la franchise Madisons New York Bar & Grill.

Alléguant le défaut du locataire de respecter ses obligations, dont le paiement du loyer, elle intente en octobre 2018 une action visant à résilier le bail et à récupérer les sommes qu’elle considère dues. [ 2 ] À

titre de mesure de sauvegarde, le locateur demande au tribunal d’ordonner au locataire de lui verser le loyer pendant l’instance, étant donné qu’il occupe toujours les lieux et qu’il y opère son entreprise. Puisque le défendeur Eddy Lioudakis s’est engagé à respecter les obligations du locataire, il est également visé par cette demande. [ 3 ] Les parties se sont rencontrées le 25 octobre 2018, après l’institution des procédures, pour tenter de régler leur différend. Au cours de cette rencontre, le locataire a versé une somme de 10 000 $ au locateur.

Il prétend qu’une transaction a été conclue, alors que le locateur fait plutôt état d’une entente de principe n’ayant pas encore été autorisée de manière finale. [ 4 ] Quelle que soit la portée exacte des discussions qui se sont déroulées lors de cette rencontre, les parties admettent toutes deux qu’il y a été question d’une cédule de paiements par le locataire relativement au loyer et aux arrérages. Cette cédule prévoit le versement par le locataire, à intervalles réguliers, d’une somme de 10 832,20 $.

Ces versements commenceraient le 9 novembre 2018 et se poursuivraient jusqu’au 14 mai 2019. [ 5 ] À l’audience, le locateur a donc modifié les conclusions de sa demande d’ordonnance de sauvegarde pour les rendre conformes à cette cédule de paiements. Les conclusions demandées à

titre d’ordonnance de sauvegarde sont maintenant les suivantes [1] : ORDONNE aux défendeurs 9219-8910 Québec Inc. et Eddy Lioudakis, solidairement, de payer à la demanderesse les sommes suivantes le ou avant les dates indiquées : (i) $10,832.29 le 9 novembre 2018; (ii) $10,832.29 le 23 novembre 2018; (iii) $10,832.29 le 14 décembre 2018;

(iv) $10,832.29 le 28 décembre 2018; (v) $10,832.29 le 22 janvier 2019; (vi) $10,832.29 le 29 janvier 2019; (vii) $10,832.29 le 12 février 2019; (viii) $10,832.29 le 26 février 2019; (ix) $10,832.29 le 12 mars 2019; (x) $10,832.29 le 26 mars 2019; (xi) $10,832.29 le 23 avril 2019; (xii) $10,832.29 le 30 avril 2019; (xiii) $10,832.29 le 14 mai 2019; Dans l’éventualité où les défendeurs sont en défaut de respecter le présent jugement, DÉCLARE les défendeurs forclos de plaider et PERMET à la demanderesse de procéder par défaut contre les défendeurs; PERMET la signification du présent jugement ainsi que de tout autre jugement à intervenir sur la présente demande en dehors des heures normales légales et par tout mode de communication technologique, y compris par courriel et télécopieur; ORDONNE l’exécution du présent jugement nonobstant appel; LE TOUT sans frais de justice. [ 6 ] Le locataire est d’accord pour faire ces paiements, selon la cédule discutée lors de la rencontre du 25 octobre.

M. Lioudakis atteste de ce qui suit dans sa déclaration sous serment du 1 er novembre 2018 [2] : 28.

THAT during said meeting that took place on October 25 th , 2018, I agreed to the following terms : • 9219-8910 Québec inc. will pay to 8825726 Canada Inc. two payments a month for the next six (6) months to cover future rents and arrears, for a total of 13 payments; • That the payment is approximately of $10,832.29, but said amount is subject to change upon further verifications; • Upon final payment of the amounts mentioned above, a release discharge will be provided; [ 7 ] L’opposition du locataire à la demande d’ordonnance de sauvegarde porte sur deux points :

a) il demande à être dispensé du paiement des redevances prévues à la convention de franchise, conformément au contenu des discussions du 25 octobre et étant donné la baisse d’achalandage du restaurant;

b) il s’objecte à la demande visant la forclusion de son droit de contester la demande introductive d’instance si la cédule de paiements n’est pas respectée et se dit prêt à vendre ses équipements au locateur à la valeur marchande à la fin du bail. [ 8 ] À ce stade du dossier, le tribunal n’a pas à se prononcer relativement à la portée juridique des discussions qui ont eu lieu le 25 octobre 2018 entre les parties, n’étant pas saisi d’une demande d’homologation de transaction. Le tribunal note cependant l’accord du locataire à effectuer treize paiements de 10 832,29 $ selon la cédule mentionnée ci-dessus.

[ 9 ] S’il y a effectivement eu renonciation à réclamer les redevances prévues au contrat de franchise, le locataire pourra faire valoir cette renonciation en cas de réclamation à ce sujet. Lors de son témoignage à l’audience, M.

Kantharith Kang, vice-président du locateur, a effectivement confirmé qu’il avait été question lors de la rencontre du 25 octobre d’une renonciation aux redevances si le loyer était payé. [ 10 ] Par ailleurs, le tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’accorder la conclusion demandée par le locateur concernant une forclusion automatique du locataire en cas de défaut de respecter la cédule de paiements convenue. [ 11 ] Il est périlleux de prononcer d’avance, sans connaître l’évolution de la situation des parties, une conclusion qui s’impose à elles quoi qu’il arrive.

Le tribunal ne peut exclure que le locataire soit en mesure de faire valoir une justification légitime pour expliquer un éventuel défaut de sa part. Une ordonnance qui fixerait dès maintenant, à l’aveuglette et de manière définitive, les conséquences juridiques d’un acte futur priverait le locataire de ses droits procéduraux. [ 12 ] En effet, l’article 17 du Code de procédure civile [3] prévoit ce qui suit : 17. Le tribunal ne peut se prononcer sur une demande ou, s’il agit d’office, prendre une mesure qui touche les droits d’une

partie sans que celle-ci ait été entendue ou dûment appelée . Dans toute affaire contentieuse, les tribunaux doivent, même d’office, respecter le principe de la contradiction et veiller à le faire observer jusqu’à jugement et pendant l’exécution.

Ils ne peuvent fonder leur décision sur des moyens que les parties n’ont pas été à même de débattre. (soulignements ajoutés) [ 13 ] En se prononçant dès maintenant sur les conséquences juridiques d’un éventuel défaut du locataire de respecter l’ordonnance de sauvegarde, le tribunal considère qu’il priverait le locataire du droit d’être entendu à propos des raisons expliquant son défaut. [ 14 ] Ni l’une, ni l’autre des parties ne sont actuellement en mesure de présenter des observations à propos d’une telle situation qui, pour l’instant, demeure hypothétique.

La possibilité qu’elles ont de se faire entendre au stade de l’ordonnance de sauvegarde, alors que nul ne connaît l’évolution future de leurs relations d’affaires, ne peut remplacer leur droit d’être entendues une fois que seront connus tous les faits pertinents à un éventuel défaut de respecter l’ordonnance de sauvegarde. [ 15 ] Dans 9189-6092 Québec inc. c.

Commerce universel Canada inc. [4] , la Cour d’appel exprime les réserves suivantes, dans un contexte de bail commercial, à l’égard d’une conclusion de forclusion automatique dans une ordonnance de sauvegarde : [25] Par ailleurs, en ce qui concerne la déclaration de forclusion sur simple défaut de paiement prévue aux conclusions du jugement et dont la juge ne traite pas dans ses motifs, j’estime qu’il y a lieu de modifier cette conclusion de manière à ce que la déclaration de forclusion demeure tributaire d’un jugement éventuel du tribunal, une fois ce dernier saisi d’une telle demande, après le constat du défaut de paiement des appelants.

Ceci évitera la forclusion automatique ordonnée à l’avance sans que les parties aient eu l’occasion d’être entendues et de faire valoir les circonstances entourant le défaut de paiement. À cet égard, même si une certaine jurisprudence admet qu’il est approprié d’ordonner la forclusion en cas de défaut de paiement, il est également reconnu que « la forclusion ne peut pas être affaire de routine », d’autant plus que celle-ci a pour effet de priver une

partie du droit de faire valoir ses moyens sur le fond. (soulignements ajoutés) [ 16 ] Le locataire a montré sa bonne foi et sa volonté de collaborer en effectuant un paiement de 10 000 $ et en acceptant une cédule de paiements pour une durée de six mois.

À ce stade du dossier, le tribunal ne voit aucune raison valable de lui imposer une sanction automatique, qui le priverait de la possibilité de contester la demande introductive d’instance, si cette cédule n’est pas respectée. [ 17 ] Si le locataire fait défaut de respecter l’ordonnance de sauvegarde, il incombera au tribunal, selon la situation factuelle qui sera alors mise en preuve devant lui, de déterminer les conséquences juridiques qui en découlent. Il n’est pas approprié de le faire dès maintenant, sans connaître les raisons d’un éventuel défaut et la situation qui en découle pour chacune des parties.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] ACCUEILLE partiellement la demande d’ordonnance de sauvegarde; [ 19 ] ORDONNE aux défendeurs 9219-8910 Québec inc. et Eddy Lioudakis, solidairement, de payer à la demanderesse 8825726 Canda inc. les sommes suivantes le ou avant les dates indiquées : a) 10 832,29 $ le 9 novembre 2018; b) 10 832,29 $ le 23 novembre 2018; c) 10 832,29 $ le 14 décembre 2018; d) 10 832,29 $ le 28 décembre 2018 e) 10 832,29 $ le 22 janvier 2019; f) 10 832,29 $ le 29 janvier 2019; g) 10 832,29 $ le 12 février 2019; h) 10 832,29 $ le 26 février 2019; i) 10 832,29 $ le 12 mars 2019; j) 10 832,29 $ le 26 mars 2019; k) 10 832,29 $ le 23 avril 2019; l) 10 832,29 $ le 30 avril 2019; m) 10 832,29 $ le 14 mai 2019; [ 20 ] RÉSERVE le droit de la demanderesse 8825726 Canada inc. de s’adresser au tribunal pour lui demander de prononcer contre les défendeurs 9219-8910 Québec inc. et Eddy Lioudakis toute sanction qu’il jugera appropriée en cas de défaut de leur part de respecter le présent jugement; [ 21 ] PERMET la signification du présent jugement ainsi que de tout autre jugement à intervenir sur la demande d’ordonnance de sauvegarde à toute heure et par tout mode de communication technologique, y compris par courriel et télécopieur; [ 22 ] ORDONNE l’exécution du présent jugement nonobstant appel; [ 23 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q.

Me Philippe Colivas Avocat de la demanderesse Me Emily Bandiola TSANOUSSAS AVOCAT INC. Avocats des défendeurs 9219-8910 Québec inc. et Eddy Lioudakis

Date d’audience : 2 novembre 2018