2013 QCCQ 15272, 2013 QCCQ 15272

Lemieux c. Kilgour Leslie 2013 QCCQ 15272 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000054-112 DATE : 25 novembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE LEMIEUX , domicilié et résidant au […] Point, Georgeville (Québec) […] et LISE BÉRARD , domiciliée et résidant au […]Point, Georgeville (Québec) […] Demandeurs c.

WENDY KILGOUR LESLIE , domiciliée et résidant au […], Pickring (Ontario) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Les demandeurs réclament 822,79 $, soit la part estimée de la défenderesse, pour les frais déboursés en 2010, 2011 et 2012 pour l'entretien d'un chemin utilisé par 14 propriétaires [1] . [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation. Elle invoque son désaccord avec le nouveau mode de répartition des frais d'entretien, entre les copropriétaires.

LES FAITS PERTINENTS [ 3 ] Les faits suivants ne sont pas contestés. La demanderesse possède un immeuble accessible par un chemin privé qui dessert plus d'une dizaine de propriétés. Le chemin n'appartient pas à un seul propriétaire. Le premier bout de chemin (environ 150

m) appartient en copropriété à la défenderesse. La défenderesse admet que la demanderesse a une servitude de passage sur ce segment [2] . [ 4 ] Les parties admettent également que le contrat conférant la servitude de passage [3] ne contient aucune mention concernant les coûts d'entretiens. [ 5 ] À la demande de certains usagers, les demandeurs s'occupent de l'entretien du chemin depuis août 2009. [ 6 ] Dans une note datée du 20 août 2010, adressée à tous les usagers du chemin, le demandeur réclame à la défenderesse sa part du coût des frais d'entretien de 2 559,44 $ des mois d'août 2009 à août 2010 [4] .

Ce montant représente 1 600 $ pour le déneigement et 959,44 $ pour le matériel pour réparer les trous et les crevasses. Il y expose la répartition des coûts, en ces termes [5] : Je crois qu'une bonne façon de répartir ces coûts est en fonction de l'évaluation de chacune des propriétés desservies par le chemin Leslie. Il s'agit d'une base équitable utilisée pour les répartitions des taxes municipales, les taxes scolaires et les frais de condos.

Cela évite les discussions à savoir : -où est située la propriété, au début ou à la fin du chemin -la durée pendant laquelle les gens ont utilisé le chemin, etc. [ 7 ] Le 7 mars 2013, le demandeur transmet une mise en demeure à la défenderesse, laquelle se lit comme suit [6] : Le 27 août 2012, je vous faisais parvenir une facture au montant de 192,60 $. Il s'agit de ce que je considère être votre part dans le déneigement et l'entretien du chemin Leslie. Comme par les années précédentes, je n'ai pas reçu votre paiement.

Afin de respecter les procédures judiciaires, je vous fais parvenir la présente mise en demeure. À défaut de recevoir dans les 10 jours le montant ci-haut mentionné, je vais rajouter celui-ci à ma réclamation devant la Cour des petites créances du Québec. [Transcription conforme]

[ 8 ] Dans une lettre datée du 10 août 2011, la défenderesse répond au demandeur [7] : We received your letter delivered by a Bailiff. We found this means of communication somewhat disturbing at this stage, especially when you state that this issue hopefully can be settled in a friendly manner. We did not hear from you since August 2010 and yet you state in your letter dated August 3, 2011 (but letter delivered on August 8, 2011 by the Bailiff) that our reply must be within 10 days or you will take legal action. That permits only 4 days to organize our reply.

We trust you received our letter dated August 27,2010 (copy attached) which listed our comments about your issue with the distribution of road maintenance expense which we believe are still valid. You did not make much comment in your Baileff Ietter concerning these points except that our suggestion of expense distribution was too complicated. We disagree. Attached is a table which permits (for whoever is organizing the expenses to distribute to each residence) based on Sections of the road which are used by the particular residence. This concept is entirely fair and relatively easy to organize.

Please refer to the Note below the table. Mr. Oosterwaal (at […] ) confirmed with us today that he paid the past expense to free him from past obligations but agreed that the concept covered in the attached table is a much more equitable method to distribute the costs in the future. You must also understand some maintenance matters from our family standpoint: (

a) Every year we cut the grass on both sides of the road from the Main Road to the Leslie turnoff —- no payment requested by us. (

b) Quite often in past years (not since your maintenance), we filled "pot holes" with crushed stones intergrated with cement —- no payment requested by us. To resolve this debate, we submit 3 cheques for each of our 3 residences (110/120/140) for $ 18.00 each residence covering past annual road maintenance costs from the Main Road to the Leslie turnoff based on a reasonable estimate of expenses of $50 per year for your term of 5 years of maintenance on this stretch of road = $ 250 divided by 14 residencies located on Chemin Leslie = $ 18.00 for each residence.

We accept our obligations to pay expense for road maintenance from the Main Road to the Leslie turnoff in future years based on the attached table. [Transcription conforme] ANALYSE ET MOTIFS La limite de la compétence de la Division des petites créances [ 9 ] Les demandeurs réclament 822,79 $ pour les frais d'entretien d'un chemin privé. Ils font valoir ici un droit de créance, inférieure à 7 000 $. [ 10 ] Il s'agit du recouvrement d'une petite créance, aux termes de l'article 953 du Code de procédure civile : 953. Les sommes réclamées dans une demande portant sur une petite créance, c'est-à-dire :

a) une créance qui n'excède pas 7 000 $, sans tenir compte des intérêts;

b) qui est exigible par une personne, une société ou une association, en son nom et pour son compte personnels ou par un tuteur, un curateur ou un mandataire dans l'exécution du mandat donné en prévision de l'inaptitude du mandant ou par un autre administrateur du bien d'autrui; ne peuvent être recouvrées en justice que suivant le présent livre.

Il en est de même de toute demande qui vise la résolution, la résiliation ou l'annulation d'un contrat lorsque la valeur du contrat et, le cas échéant, le montant réclamé n'excèdent pas chacun 7 000 $. […] [ 11 ] En pareil cas, la fonction du Tribunal se limite à statuer sur le bien-fondé de la réclamation quant à son fondement juridique et à la preuve présentée à l'appui. [ 12 ] Bien que les attentes des parties soient très grandes, il n'appartient pas au Tribunal de statuer sur les droits de propriété et de passage accordés dans plus de 50 actes notariés depuis 1929 déposés en preuve [8] qui impliquent plusieurs autres propriétaires qui ne sont pas parties au présent litige.

[ 13 ] La réclamation vise les frais d'entretien pour l'ensemble du chemin dont certaines sections appartiennent à des tiers qui ne sont pas parties au litige. [ 14 ] Le Tribunal constate qu'à ce jour, personne, y compris les auteurs des parties, n'a jugé nécessaire de convenir de la répartition des frais d'entretien du chemin. Les parties ne peuvent, par la réclamation d'une petite créance, tenter de le faire. Il n'appartient donc pas au Tribunal d'établir la méthode de répartition des coûts entre les propriétaires.

Le fondement du recours [ 15 ] La défenderesse n'a pas requis les services du demandeur pour procéder à l'entretien du chemin. Le demandeur a agi à la demande de certains autres propriétaires. [ 16 ] Les demandeurs n'invoquent pas qu'une entente préalable soit intervenue avec la défenderesse pour l'entretien du chemin. Ils fondent leur réclamation sur leur servitude de passage et sur la dépense encourue profitant en

partie à la défenderesse. [ 17 ] L'

article 1177 du Code civil du Québec énonce : 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s'étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. [ 18 ] De plus, l'

article 1184 du Code civil du Québec prévoit que si le propriétaire du fonds dominant souhaite effectuer des travaux d'entretien, il doit le faire à ses propres frais : 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 19 ] La Cour d'appel a décidé que les propriétaires des fonds dominants ont le droit, à leurs propres frais, de faire les travaux nécessaires pour la préservation de leur servitude , mais qu'ils n'ont aucune obligation de le faire [9] . [ 20 ] Plusieurs décisions soutiennent qu'à défaut d'un acte constitutif établissant le responsable de l'obligatio n des travaux d'entretien, le propriétaire du fonds dominant est tenu à ces travaux sur le fonds servant si ces travaux visent l'usage ou la conservation de la servitude [10] . [ 21 ] Quant aux propriétaires des fonds servants, en l'absence d'une convention contraire, ces derniers n'ont aucune obligation relativement à l'entretien de l'assiette de la servitude.

En effet, en vertu des articles 1178 et 1185 du Code civil du Québec , pour contraindre le propriétaire d'un fonds servant à faire les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude, il faut l'avoir prévu dans le titre. [ 22 ] Le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation, en raison de la servitude de passage, puisque l'immeuble de la demanderesse est le fonds dominant. Le Code civil du Québec prévoit que l'entretien est à ses frais. Une personne qui fait l'entretien du chemin peut-elle exiger le paiement des frais d'entretien?

Paiement des frais d'entretien par tous les propriétaires de fonds dominants [ 23 ] La jurisprudence a reconnu à maintes reprises le droit d' une association de propriétaires , de réclamer les frais d'entretien d'un chemin privé aux bénéficiaires d'une servitude de passage [11] en raison du principe d'enrichissement injustifié qui est le suivant : 1493. Celui qui s'enrichit aux dépens d'autrui doit, jusqu'à concurrence de son enrichissement, indemniser ce dernier de son appauvrissement corrélatif s'il n'existe aucune justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement. 1494.

Il y a justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement lorsqu'il résulte de l'exécution d'une obligation, du défaut, par l'appauvri, d'exercer un droit qu'il peut ou aurait pu faire valoir contre l'enrichi ou d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif ou à ses risques et périls ou, encore, dans une intention libérale constante. [ 24 ] En l'espèce, les propriétaires ne sont pas regroupés en association.

À supposer que ce principe puisse valoir au propriétaire d'un fonds dominant qui aurait payé seul les frais d'entretien de l'assiette de la servitude à la place des autres propriétaires de fonds dominants, il ne pourrait s'appliquer en l'espèce, puisque la défenderesse est propriétaire du fonds servant. [ 25 ] En fait, « [l]'action de in rem verso permet en général de pallier les situations où l'enrichissement n'est pas légitime ni prévu par la loi. L'enrichissement ne doit donc pas avoir de cause juridique ni de justification légale ou conventionnelle » [12] . En l'espèce, étant donné que l'

article 1184 du Code civil du Québec prévoit que le propriétaire du fonds dominant peut effectuer l'entretien de l'assiette de la servitude à ses frais, il existe une justification légale à son appauvrissement, par rapport à l'enrichissement du propriétaire du fonds servant.

[ 26 ] La défenderesse, à

titre de copropriétaire du chemin sur lequel la demanderesse a une servitude de passage, est propriétaire du fonds servant. Il serait donc contraire à l'esprit de la disposition d'appliquer les concepts de gestion d'affaires ou d'enrichissement injustifié afin d'obliger le propriétaire du fonds servant à contribuer à l'entretien de la servitude.

L'enrichissement injustifié ne peut donc pas être utilisé en l'espèce. [ 27 ] À défaut d'entente entre les parties pour la détermination de la répartition des frais d'entretien, la réclamation ne peut être accueillie. [ 28 ] Vu les circonstances du présent dossier, le Tribunal rejette la demande sans frais. [ 29 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] REJETTE la demande; [ 31 ] Sans frais . __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q.

Date d’audience : 29 juillet 2013 Le présent jugement peut être traduit en anglais sur demande écrite adressée au Directeur du secteur civil du Palais de justice de Sherbrooke. A party may obtain the English translation of this judgment by written request sent to the "Directeur du secteur civil" at the Sherbrooke Courthouse.