2016 QCCQ 7794, 2016 QCCQ 7794

Aviva, compagnie d'assurances du Canada c. Valdivia 2016 QCCQ 7794 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-220031-150 DATE : Le 14 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AVIVA COMPAGNIE D'ASSURANCE DU CANADA Demanderesse c.

MARCELA CHIRI VALDIVIA Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Aviva Compagnie d'Assurance du Canada (« Aviva ») a indemnisé son assuré, propriétaire d’un immeuble commercial suite à un dégât d’eau et elle intente un recours en subrogation contre la défenderesse, madame Marcela Chiri Valdivia (« madame Valdivia »), locataire du local d’où origine la fuite d’eau. [ 2 ] Madame Valdivia conteste cette réclamation et refuse de payer au motif, entre autres : a)qu’elle n’est pas responsable du sinistre ; b)que le bail prévoit que le locateur s’engage à assurer l’immeuble et, qu’en conséquence, l’assureur n’a pas de recours subrogatoire contre la locataire ; Questions en litige 1.

La défenderesse est-elle responsable du sinistre, à savoir si le dégât d’eau a été causé par un bris de son équipement de denturologiste ? 2. Dans l’affirmative, quel est le droit de la demanderesse subrogé aux droits de son assuré de poursuivre la locataire ?

Les faits [ 3 ] Le 19 octobre 2011, madame Valdivia a signé un bail avec l’assuré d’Aviva pour un local commercial dans le sous-sol de l’immeuble situé au 50, rue Jacques-Cartier à Salaberry-de-Valleyfield où madame Valdivia opérait une clinique en denturologie. [ 4 ] Il est admis que le 16 octobre 2013, un tuyau d’équipement appartenant à madame Valdivia a cédé causant ainsi un dégât d’eau dans le sous-sol de l’immeuble de l’assuré d’Aviva. [ 5 ] Aviva a indemnisé son assuré d’un montant de 28 505,64 $ pour les dommages causés par le dégât d’eau. [ 6 ] Le quantum est admis.

Le droit applicable [ 7 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. ») sont les suivants : 1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci. Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n’est tenu des dommages-intérêts résultant d’un incendie que s’il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble. 1465.

Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis

aucune faute. [ 8 ] Les clauses pertinentes du bail sont les suivantes : 9.

De se conformer à tous les règlements concernant le feu, la police, la santé et généralement à toute loi en force et de ne rien faire qui serait en contravention avec les conditions des polices d’assurance ou qui pourrait augmenter le taux de cesdites assurances sur la propriété ou son contenu et de payer toute augmentation de primes d’assurance contre le feu sur ledit immeuble, qui pourrait être exigée des assureurs, en raison du genre d’affaires exercées durant la durée du présent bail, et des infractions que pourrait commettre le locataire concernant cesdites assurances.

Le bailleur n’étant tenu de payer que les primes d’assurances au taux minimum d’un immeuble commercial. 13. Au cas où l’immeuble dont fait

partie les lieux loués ou au cas où les lieux loués eux-mêmes seraient détruits par le feu ou autre cas fortuit, et en conséquence en rendrait l’occupation impossible, le locataire devra abandonner au bailleur tous ses droits dans le présent bail et n’aura à payer que le loyer proportionnellement au temps écoulé. Cependant au cas où tels événements ne rendraient pas l’occupation des lieux raisonnablement impossible, le bailleur devra effectuer les réparations avec diligence et le loyer devra alors être dû et payable comme auparavant. 18.

Le bailleur s’engage à maintenir une police d’assurance-incendie couvrant la bâtisse pendant la durée du présent bail et de son renouvellement et le locataire assurera tout son matériel et son inventaire pendant le bail. De plus, si une surprime d’assurance est payable par le bailleur à cause de la nature du commerce du locataire, ce dernier s’engage à la rembourser au bailleur. Jugement

a) La responsabilité de la défenderesse en tant que propriétaire de l’équipement [ 9 ] En l’espèce, la preuve permet d’établir que le dégât d’eau survenu dans les locaux du sous-sol de l’immeuble occupé par différents locataires fut causé par le bris du tuyau relié au lavabo crachoir de la chaise, propriété de madame Valdivia, denturologiste. [ 10 ] Madame Valdivia avait la garde de ses équipements. [ 11 ] L’

article 1465 C.c.Q. crée une présomption de faute du gardien du bien. Par ailleurs, cette présomption peut être repoussée si le gardien démontre qu’il n’a commis aucune faute. [ 12 ] La doctrine nous enseigne que le gardien n’a pas à prouver nécessairement une force majeure.

Il peut s’exonérer en démontrant que le dégât est dû à une cause extérieure [2] . [ 13 ] Le tuyau en question est un petit tuyau de plastique branché entre la chaise et le mur à proximité du sol dans lequel l’eau circule de façon continue. [ 14 ] Le bris est survenu après les heures de travail de telle sorte que l’eau a coulé plusieurs heures avant que quelqu’un s’en aperçoive avec le résultat que l’eau s’est accumulé et s’est propagé dans tous les locaux du sous-sol. [ 15 ] Madame Valdivia argumente que l’équipement a été inspecté lors d’une récente inspection professionnelle et qu’elle n’avait aucune indication qu’un bris pourrait survenir. [ 16 ] Elle soumet qu’elle a agi en propriétaire prudent et diligent et qu’elle ne peut donc être tenue responsable du dégât causé par son équipement. [ 17 ] Ceci n’est pas suffisant pour repousser la présomption de faute. [ 18 ] Madame Valdivia n’a pas fait la preuve de la survenance d’autres causes possibles, tels par exemple, la faute d’un tiers ou d’un autre bris dont elle ne serait pas responsable. [ 19 ] Aussi, le Tribunal conclut que la cause la plus probable de l’incident est que le tuyau a cédé subitement dû à l’usure. [ 20 ] Comme madame Valdivia n’a pas repoussé la présomption de faute, elle est donc responsable des dommages causés non seulement au local loué, mais à toute la portion de l’immeuble touché par le sinistre. [ 21 ] Aussi, le Tribunal conclut que les dommages réclamés par Aviva ont été directement causés par l’équipement de madame Valdivia.

b) L’interprétation du bail [ 22 ] Les parties font référence à une abondante jurisprudence concernant la question du droit pour l’assureur d’exercer un recours en subrogation contre le locataire responsable du sinistre.

Nous commentons les plus pertinentes. [ 23 ] D’abord, il est important de rappeler que la Cour suprême [3] a établi des principes relatifs aux clauses d’assurance contenues dans des baux commerciaux soit : ▪ que le locataire a droit au bénéfice de la police d’assurance ; ▪ qu’il y a renonciation par l’assureur au bénéfice de subrogation ; [ 24 ] Aussi, par exemple, dans Agnew-Surpass Shoe Stores , le bail obligeait le locateur à assurer un centre commercial, y compris le bâtiment abritant les locaux du locataire contre tous les risques de perte ou dommages causés par le feu.

[ 25 ] Le juge Laskin conclut que « lues ensemble, les dispositions pertinentes du bail amènent à conclure que le locataire doit bénéficier de l’assurance-incendie obtenue par le locateur contre la perte ou le dommage résultant de la négligence du locataire. » [ 26 ] Aviva argumente que ces arrêts de la Cour suprême concernent exclusivement des cas d’incendies survenus dans des immeubles locatifs et non des sinistres survenus en raison de dégâts d’eau. [ 27 ] Aussi, selon elle, faut-il écarter les arrêts suivants de la Cour d’appel qui reprennent les principes de la trilogie de la Cour suprême : La St-Maurice, compagnie d’assurances c.

Importations Sava Internationales ltée [4] , La compagnie d’assurance Missisquoi c. L’Union Canadienne Compagnie d’assurance [5] . [ 28 ] Aviva concède que les principes élaborés par la trilogie de la Cour suprême sur cette question ont été appliqués à maintes reprises par les tribunaux québécois, mais que plus récemment, la tendance est d’interpréter les clauses du bail restrictivement. [ 29 ] S’appuyant sur le jugement rendu dans L’Union Canadienne Compagnie d’assurance c.

Quintal [6] , elle soutient que pour que le présent tribunal conclut à une renonciation à un droit, cette renonciation doit être claire et non équivoque. [ 30 ] Aussi, selon Aviva, madame Valdivia n’a pas prouvé la renonciation de l’assuré à ses droits de poursuivre la locataire fautive et, par conséquent, l’assureur peut exercer son recours en subrogation contre elle. [ 31 ] Ensuite, Aviva argumente que bien que la jurisprudence reconnaisse que l’engagement de contracter une assurance dans un bail peut parfois avoir l’effet d’une renonciation à l’exercice d’un recours subrogatoire, encore faut-il qu’il s’agisse d’un préjudice couvert par la police d’assurance qui devait être souscrite et elle réfère à l’arrêt L’Union Canadienne Compagnie d’assurance , Royal & Sun Alliance du Canada Société d’assurances c.

Immeuble Alre [7] . [ 32 ] En résumé, Aviva argumente que les clauses d’assurance doivent être interprétées de façon restrictive de façon à s’appliquer uniquement à ce qui a été spécifiquement prévu par les parties dans le bail ajoutant que ce n’est pas parce que l’assuré d’Aviva a contracté une assurance « tous risques » qu’elle assume cette obligation dès lors que l’assuré ne s’est engagé en vertu du bail qu’à couvrir les risques d’incendie. [ 33 ] Se référant à la décision Turbis c.

Syndicat des copropriétaires Les Dauphins sur le parc [8] , elle appuie son argumentation sur le passage suivant du juge David Cameron : « Encore faut-il que le risque qui se réalise et qui donne lieu à la poursuite soit l’un de ceux pour lesquels la

partie avait l’obligation d’obtenir de l’assurance selon l’engagement contractuel. » [ 34 ] Dans L’Union Canadienne Compagnie d’assurance c.

Quintal , il y a dans le bail étudié une clause expresse prévoyant la responsabilité de la locataire en cas d’incendie dans son local. [ 35 ] C’est donc dans ce contexte que monsieur le juge Pelletier conclut que pour mettre cette clause de côté, nul doute que la locataire devait mettre en preuve une entente claire à l’effet contraire. [ 36 ] Monsieur le juge Pelletier s’exprime ainsi : « Ici, ce n’est pas tant la validité de la convention particulière entre bailleur et locataire qui crée la difficulté, mais plutôt sa portée réelle dans le contexte d’un bail contenant une clause par laquelle la locataire assume expressément l’obligation de réparer le préjudice pour le cas où un incendie des lieux résulterait de sa faute ou de celle d’une personne à qui elle aurait permis l’accès.

Ainsi, la question fondamentale se présente sous la forme suivante : l’entente intervenue en l’espèce a-t-elle la portée libératoire que lui attribuent les intimés, en supposant, pour les fins de la discussion, que les parties pouvaient légalement mettre de côté le contenu du deuxième alinéa de l’

article 1862 du Code civil du Québec . Je suis d’avis que non. » [ 37 ] C’est donc dans ce contexte que le juge conclut que dans ce dossier, il n’y a pas de preuve que la locatrice a renoncé au droit de poursuivre la locatrice du seul fait qu’elle a demandé un remboursement de la prime additionnelle facturée par l’assureur après que sa locataire eut installé son poêle à bois. [ 38 ] Dans L’Union Canadienne Compagnie d’assurance c. Immeuble Alre , il appert que l’assureur avait versé le 30 août 2010 une indemnité d’assurance à son assuré et était donc devenu subrogé dans les droits de cette dernière contre l’intimée responsable du préjudice en application de l’

article 2474 C.c.Q. [ 39 ] Or, la Cour d’appel a décidé que la clause d’assurance dans la convention de bail conclut le 15 décembre 2010, soit postérieurement au versement de l’indemnité d’assurance ne pouvait affecter les droits que l’appelante avait déjà acquis en tant qu’assureur de Super Club et que l’assureur n’a donc pas renoncé à son droit de poursuivre en subrogation. [ 40 ] Pour le présent Tribunal, la jurisprudence sur laquelle s’appuie Aviva se distingue de notre cas de telle sorte qu’il y a lieu de s’en écarter. [ 41 ] Contrairement à ce que Aviva argumente, il ne s’agit pas de jugements qui auraient modifié la jurisprudence sur cette question, mais bien de cas d’espèce. [ 42 ] Il faut plutôt retenir que le bail est un contrat synallagmatique et que contrairement à ce qu’argumente Aviva, les clauses du bail ne s’interprètent pas restrictivement. [ 43 ] Monsieur le juge Clément Gascon nous rappelle alors qu’il était alors à la Cour supérieure [9] que les règles d’interprétation dictent

qu’une clause rédigée par le bailleur est interprétée contre lui en vertu de l’

article 1432 C.c.Q. [ 44 ] La clause contenue dans le présent bail est la même que celle dans le bail étudié par monsieur le juge Nichols dans le jugement Lewis Shoes Store c. S.B.I. Holding inc. [10] . Voici comment s’exprime monsieur le juge Nichols : « L’article 10.02, par sa rédaction, laisse clairement entendre que le propriétaire assume l’obligation d’assurer l’immeuble lui- même. Afin que ses primes d’assurance ne soient pas affectées par l’occupation du locataire, cet

article défend à ce dernier de faire quoi que ce soit qui puisse occasionner des surprimes, il lui défend en particulier de garder sur les lieux des matières dangereuses, inflammables ou explosives. Manifestement cet

article serait inutile si le propriétaire ne devait pas assurer l’immeuble contre le risque incendie. Cet

article 10.02 met à la charge du locataire toute augmentation de prime pouvant résulter de son occupation. On doit inférer de ce texte que les surprimes sont mises à la charge du locataire parce que le propriétaire s’engage de son côté à assurer l’immeuble.

Lues ensemble, les clauses du présent bail m’amènent à conclure que le propriétaire s’est implicitement engagé à assurer l’immeuble contre le risque d’incendie et le locataire s’est engagé à lui rembourser, sous forme de loyer additionnel et au pro rata de l’espace qu’il occupe, les primes et surprimes de cette assurance. … Si cette participation au paiement de la prime sous l’obligation implicite du propriétaire d’assurer l’immeuble contre le risque d’incendie ne fait pas du locataire un véritable co-assuré, du moins elle dénonce l’intention des parties de prévoir une protection devant bénéficier aux deux, locateur et locataire.

Le locataire n’a pas de recours direct contre l’assureur parce qu’il n’est pas l’assuré décrit dans la police. Mais par ailleurs l’assureur qui agit aux droits du locateur n’a pas plus de droits que ce dernier. » [ 45 ] Dans l’arrêt La St-Maurice, compagnie d’assurances c.

Importations Sava Internationales ltée , rendu environ cinq ans plus tard par la Cour d’Appel où siégeait le juge Nichols, mais cette fois, le jugement est écrit par monsieur le juge Toth, la position de la Cour d’Appel est très claire concernant une clause de bail identique à celle du bail dans l’arrêt Lewis précité. [ 46 ] Monsieur le juge Toth s’exprime ainsi : « Le bailleur n’étant tenu de payer que les primes d’assurance au taux minimum d’un immeuble commercial laisse clairement entendre que le locateur s’engage à assurer l’immeuble commercial. » [ 47 ] Monsieur le juge Toth conclut qu’à la lumière d’une telle clause, le bailleur s’est engagé à payer les primes d’assurance et que cette assurance bénéficiait aussi au locataire. [ 48 ] Madame Valdivia témoigne qu’elle a compris lors de la signature du bail que l’assuré s’obligeait à assurer son immeuble et qu’elle devait assurer ses biens. [ 49 ] Le bail prévoit effectivement l’engagement du propriétaire de contracter une assurance pour l’immeuble et en contrepartie, la défenderesse assure ses biens. [ 50 ] Le bail prévoit également que si le propriétaire doit payer une surprime due aux activités de la locataire, cette dernière s’engage à la rembourser au bailleur, donc elle paie l’assurance. [ 51 ] Aussi, comme le conclut monsieur le juge Pierre Boily dans l’arrêt La compagnie d’assurance Missisquoi c.

L’Union Canadienne Compagnie d’assurance : « En conclusion, l ’assurance du propriétaire n’est que la contrepartie d’un contrat synallagmatique résultant du paiement d’une

partie de la prime et de la surprime par le locataire.

L’assureur qui ne peut invoquer la négligence du propriétaire pour refuser paiement, ne peut davantage invoquer la négligence du locataire pour exercer un recours contre lui. » [ 52 ] Pour le Tribunal, l’assurance de l’immeuble ne couvre pas seulement les risques d’incendie, mais bien tous les risques sauf ceux spécifiquement exclus au contrat et le sinistre causé par un dégât d’eau suite à un bris de tuyau est un risque couvert. [ 53 ] S’il subsistait un doute quant à l’engagement du propriétaire de contracter une assurance tous risques, le Tribunal réitère qu’en cas de doute, la clause rédigée par le bailleur est interprétée contre lui. [ 54 ] Aussi, la réclamation d’Aviva à l’encontre de madame Valdivia n’est pas retenue.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande introductive d’instance de la demanderesse ; AVEC FRAIS. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Procureure de la

partie demanderesse : Me Marie-Ève Paradis

BÉLANGER SAUVÉ Procureur de la

partie défenderesse : Me Xavier Mondor CHARBONNEAU AVOCATS CONSEILS Dates d’audience : 4 et 5 février 2016