2018 QCCQ 7766, 2018 QCCQ 7766

Rastelli c. 9291-9216 Québec inc. 2018 QCCQ 7766 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-037468-189 DATE : 26 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Louis Rastelli -et- TIFFANY FOSTER Demandeurs c. 9291-9216 QUÉBEC INC. Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (RLRQ c. R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Louis Rastelli et Tiffany Foster (les « Locataires ») demandent la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (la « Régie ») [1] qui rejette leur opposition à l’avis d’éviction de leur locatrice 9291-9216 Québec inc. (la « Locatrice ») fondé sur l’

article 1959 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), lequel permet à un locateur d’évincer son locataire pour « agrandir substantiellement » le logement. CONTEXTE [ 2 ] Les parties sont liées par un bail de logement reconduit d’année en année le 1 er juin. Le loyer mensuel est de 985 $. [ 3 ] Le logement loué est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Il compte six pièces et demie, dont trois chambres à coucher. Les Locataires ont accès exclusif à la cour arrière et à un hangar non-isolé et non-chauffé, qu’ils utilisent comme rangement. M.

Rastelli affirme l’utiliser comme rangement depuis 20 ans à la connaissance de l’ancien, puis du nouveau propriétaire de l’immeuble. [ 4 ] À une date que le dossier ne révèle pas, la Locatrice transmet aux Locataires un avis d’éviction faisant état de son intention d’agrandir substantiellement le logement, faisant référence à l’

article 1959 C.c.Q. , lequel se lit comme suit : 1959. Le locateur d’un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. [ 5 ] Le projet de la Locatrice vise à finir le hangar et à y aménager une chambre à coucher additionnelle. D’autres améliorations sont également planifiées. [ 6 ] Les Locataires s’opposent à l’éviction. Devant la Régie, ils contestent que le projet ait pour effet d’agrandir substantiellement le logement au sens de l’

article 1959 C.c.Q. Ils font valoir que la superficie totale du logement sera inchangée après les travaux, le hangar en faisant déjà partie. Subsidiairement, ils soulignent que l’ajout d’une chambre de 112 pieds carrés n’est pas significatif par rapport à la superficie totale du logement. [ 7 ] La Régie rejette l’opposition des Locataires. Ses motifs sont assez succincts et il est utile d’en reproduire l’essentiel : [8] D’entrée de jeu, le Tribunal dans le cadre de l’opposition soulevée par les locataires, n’a pas à contrôler l’opportunité des choix effectués par le locateur.

La rentabilisation de l’investissement immobilier constitue un motif légitime qui ne démontre pas la mauvaise foi de celle-ci. [9] De plus, lors d’une telle demande, le locateur n’a pas, comme en matière de reprise du logement, à démontrer que ce projet ne constitue pas un prétexte pour atteindre d’autres fins. [10] Le représentant du locateur a obtenu les permis nécessaires de la ville de Montréal autorisant l’agrandissement projeté. [11] La loi ne permet pas au Tribunal de vérifier l’opportunité du projet mais plutôt sa vraisemblance et sa conformité légale.

Aucune preuve ne permet de conclure que le locateur n’a pas réellement l’intention de mettre son projet à exécution. [12] Le Tribunal ne peut que constater que la superficie du logement sera plus grande lorsque les travaux seront exécutés et qu’il s’agit d’un agrandissement, tel que prévu par la loi .

[13] Le Tribunal considère que la présence d’un hangar ne donne pas des dimensions accrues au logement, celui-ci n’étant pas isolé ni habitable . […] POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : [15] REJETTE l’opposition des locataires; […] ANALYSE

a) Les principes applicables à l’appel de décisions de la Régie [ 8 ] La

Loi sur la régie du logement [2] (« L.r.l. ») ne permet pas l’appel de plein droit des décisions de la Régie. L’appel n’est possible que sur permission de cette Cour, qui peut être accordée « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec » [3] . [ 9 ] Cette expression a été amplement balisée et les limites du droit d’appel sont aujourd’hui bien connues.

Règle générale, la permission d’appeler sera accordée lorsque l’appel soulève une question sérieuse (c.-à-d. une question de principe) ou une question nouvelle , controversée ou d’intérêt général [4] . [ 10 ] La permission d’appeler peut aussi être accordée lorsque la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision en raison d’une erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits ou d’une erreur de droit ou en cas de non-respect des règles de justice naturelle [5] .

b) Les motifs d’appel soulevés par les Locataires [ 11 ] Les Locataires plaident la faiblesse apparente de la décision. Sans tout reprendre les moyens d’appel, ils invoquent en résumé que :

a) La Régie a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant que la transformation du hangar constitue un agrandissement « substantiel » au sens de l’

article 1959 C.c.Q. , allant à l’encontre de sa propre jurisprudence [6] ;

b) La Régie n’aurait pas motivé adéquatement sa conclusion quant au caractère substantiel de l’agrandissement projeté;

c) La Régie aurait contrevenu aux règles de justice naturelle parce que la décision repose sur une preuve de la superficie totale du logement à laquelle ils se sont objectés, sans disposer de l’objection à la preuve. [ 12 ] Le Tribunal estime qu’il y a lieu d’autoriser l’appel. Voici pourquoi. [ 13 ] Dans un premier temps, la conclusion de la Régie que les travaux de réaménagement du hangar constituent un agrandissement substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. semble effectivement contraire aux décisions portées à l’attention du Tribunal par les Locataires [7] . Bien que d’autres décisions adoptent une approche plus libérale quant à la notion d’agrandissement « substantiel » [8] , le Tribunal constate l’existence d’une question controversée qui justifie la permission d’appeler. [ 14 ] Dans un deuxième temps, les Locataires ont convaincu le Tribunal que la décision est entachée d’une faiblesse apparente.

En effet, à l’étape actuelle où le Tribunal ne dispose que des motifs très succincts de la décision et d’un extrait de la transcription, il semble que la Régie a considéré que tout agrandissement du logement pouvait justifier une reprise selon l’

article 1959 C.c.Q. , qu’il soit substantiel ou non. Dans ses motifs, la Régie ne réfère aucunement à l’exigence que l’agrandissement soit substantiel : [12] Le Tribunal ne peut que constater que la superficie du logement sera plus grande lorsque les travaux seront exécutés et qu’il s’agit d’un agrandissement, tel que prévu par la loi . [ 15 ] Il y a lieu à cet égard d’autoriser l’appel sur la question suivante : La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en concluant à la lumière de la preuve que les travaux envisagés par la Locatrice constituent un agrandissement substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. ? [ 16 ] La formulation de la question permettra au juge qui entendra l’appel d’apprécier la suffisance des motifs de la décision à cet égard, sans nécessiter qu’une question distincte soit autorisée. [ 17 ] Reste le moyen lié à l’objection à la preuve. La transcription de l’audience du 22 janvier 2018 démontre effectivement que les Locataires se sont objectés au témoignage de Mme Marilee Beaudoin quant à la superficie totale du logement et que cette objection a été prise sous réserve par la Régie [9] . Or, la Régie n’a pas tranché l’objection et semble avoir tenu compte de la preuve visée.

Dans les circonstances, il y a lieu d’autoriser la question suivante : La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en tenant compte de la preuve de la superficie totale du logement à laquelle les Locataires se sont objectés, sans disposer de l’objection à la preuve? [ 18 ] Compte tenu de la nature des questions autorisées et des représentations des parties, le Tribunal estime qu’une preuve additionnelle à celle faite devant la Régie n’est pas requise. L’appel procédera donc sur la foi du dossier de la Régie.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler.

DÉCLARE que sur paiement des droits de greffe applicables, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel sur les questions suivantes : 1- La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en tenant compte de la preuve de la superficie totale du logement à laquelle les Locataires se sont objectés, sans disposer de l’objection à la preuve? 2- La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en concluant à la lumière de la preuve que les travaux envisagés par la Locatrice constituent un agrandissement substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. ? AVEC FRAIS DE JUSTICE à suivre selon le sort de l’appel. __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.-Q. Date d’audience : 25 juillet 2018 Me Marc-André Émard BAJ Centre Sud Avocats des demandeurs Me Serge Laflamme Laflamme Nadeau, Avocats Avocat des défendeurs