2014 QCCQ 8261, 2014 QCCQ 8261

9048-9717 Québec inc. c. Ashcroft 2014 QCCQ 8261 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-007880-126 DATE : 29 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ 9048-9717 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. ANNE-MARIE ASHCROFT et GROUPE SUTTON DISTINCTION INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une action en dommages réclamant la somme de 18 789,10 $, représentant le remboursement de la commission versée à un courtier en immeuble (15 980,53 $), en plus du coût des honoraires extrajudiciaires requis pour mener à bien la transaction immobilière (2807,57 $).

REMARQUES PRÉLIMINAIRES : [ 2 ] Le présent dossier a fait l'objet d'une réunion d'actions avec un dossier connexe (760-22-007879-128), qui a été accordée le 21 janvier 2013, sans contestation. Les deux dossiers impliquaient les mêmes parties, et réclamaient chacune le remboursement de commissions versées pour deux transactions différentes, ainsi que le remboursement d'honoraires extrajudiciaires.

Deux jugements distincts seront rendus pour chacun des dossiers, mais ils présenteront de nombreuses similarités au niveau des faits. [ 3 ] CHRONOLOGIE DES FAITS : 22 septembre 2011 Conclusion d'un contrat de courtage entre 9048-9717 Québec Inc. (9048- 9717) et Groupe Sutton Distinction Inc. (Sutton), représentée par Mme Anne-Marie Ashcroft, pour la vente d'une maison en construction située sur la rue Charleswood à Hudson; (pièce P-2) 4 novembre 2011 Signature d'un contrat de courtage immobilier entre 9048-9717 et Sutton, toujours représentée par Mme Ashcroft, pour la vente d'un terrain vacant situé sur le chemin Ste-Angélique à St-Lazare; (pièce P-16)

9 décembre 2011 Modification du contrat de courtage prévoyant une modification du prix demandé pour le terrain, ainsi qu'une réduction de la commission; (pièce D-1) 1 er janvier 2012 Signature d'une offre d'achat au montant de 300 000 $, subséquemment augmentée à la somme de 400 000 $ le même jour pour l'achat de la maison; (pièce P-4) 2 janvier 2012 Acceptation de l'offre à 400 000 $; 15 janvier 2012 Amendement de l'offre d'achat relative à la maison pour préciser la date d'occupation et la date de la transaction chez le notaire, ainsi que la date de fin des travaux; (pièce P-7) 18 janvier 2012 Signature d'une offre d'achat pour le terrain au montant de 275 000 $, modifiée le même jour pour en réduire le prix à 270 000 $, et réduisant également le montant de la commission de 5000 $, laquelle est acceptée le même jour; (pièces P-17 à P-19) 26 janvier 2012 Amendement de l'offre d'achat pour la maison par laquelle l'acheteur renonce à son droit d'inspecter l'immeuble; (pièce P-8) Février 2012 Rencontre entre Mme Ashcroft et M.

Guay, représentant de 9048-9717; 13 avril 2012 Vente de la maison et paiement de la commission sous protêt; 19 avril 2012 Mémoire de déboursés préparé par le notaire quant à la vente du terrain et paiement de la commission sous protêt; 11 mai 2012 Dépôt des requêtes introductives d'instance; LES FAITS : [ 4 ] La défenderesse 9048-9717 est une entreprise oeuvrant dans le domaine de la construction résidentielle et de la rénovation. Léopold Guay en est l'administrateur depuis 25 ans, et il travaille dans ce domaine depuis 45 ans. En septembre 2011, M.

Guay contacte Mme Ashcroft dans le but de discuter d'un mandat de courtage immobilier pour la vente d'une maison qu'il est alors à construire sur la rue Charleswood à Hudson. L'épouse de M. Guay lui avait en effet fait remarquer que Mme Ashcroft avait vendu dans un court délai une maison située sur Main Road à Hudson. La première rencontre se passe très bien, et on retient du témoignage de M. Guay qu'il tombe littéralement sous le charme professionnel de Mme Ashcroft.

Il décide de lui confier le mandat sur le champ, et un autre rendez-vous est conclu pour procéder à la signature du contrat, laquelle survient le 22 septembre 2011. [ 5 ] Comme M. Guay est très satisfait de la qualité des services de Mme Ashcroft, il décide de lui donner de la visibilité, et pour ce faire, lui octroie le mandat de vendre un terrain qu'il possède sur le chemin Ste-Angélique à St-Lazare. Ce contrat, signé le 4 novembre 2011, pour une durée de un an, prévoit un prix de vente de 250 000 $.

Monsieur Guay mentionne dans son témoignage que dans son esprit, le terrain n'était pas réellement à vendre, puisqu'il était convaincu que Mme Ashcroft ne réussirait pas à trouver un acheteur. Il faut dire que le terrain était affecté de certains problèmes, à la suite d'un litige intervenu avec un voisin, lequel avait donné lieu à un jugement de la Cour supérieure. [ 6 ] Le 18 janvier 2012, entre 9 h 00 et 10 h 00 du matin, Mme Ashcroft présente une offre d'achat à 9048-9717 pour le terrain de St-Lazare, pour un montant de 275 000 $. Elle est acceptée le même jour par 9048-9717.

L'offre est cependant conditionnelle à ce que l'acheteur puisse conclure une entente lui permettant de développer le terrain. [ 7 ] Plus tard dans la journée, l'acheteur rencontre le voisin qui avait été impliqué dans les procédures judiciaires, et négocie avec lui le paiement d'une compensation de 5000 $. Une offre d'achat modifiée est ainsi signée à 18h00, par laquelle le prix est réduit à la somme de 270 000 $.

Afin de ne pas pénaliser 9048-9717, Mme Ashcroft prépare également un amendement au contrat de courtage par lequel elle accepte de réduire sa commission d'une somme de 5000 $, afin que 9048-9717 ait en mains le même montant de vente nette. L'offre d'achat modifiée et l'amendement au contrat de courtage sont acceptés par 9048-9717 à 18h40. [ 8 ] Environ un mois plus tard, M. Guay convoque en février 2012 une rencontre avec Mme Ashcroft pour discuter du prix de vente de la maison et du fait qu'il ne souhaite plus aller de l'avant avec cette transaction. [ 9 ] Les versions des deux parties divergent quant à une

partie de cette conversation, survenue après que les parties eurent évoqué les difficultés relatives à la transaction de la maison. Selon M. Guay, consciente des problèmes qu'il vivait, Mme Ashcroft lui aurait demandé combien il voulait pour régler le problème, énumérant différents montants : 10 000 $, 20 000 $, 30 000 $, 40 000 $ ou 50 000 $. C'est à ce moment que M. Guay aurait dit être d'accord avec la somme de 50 000 $, que Mme Ashcroft lui consentirait en rabais de commissions.

Monsieur Guay lui aurait représenté à ce moment qu'il avait d'autres propriétés à vendre, et qu'il bénéficierait de ce rabais par les prochaines transactions qu'elle pourrait conclure. Selon lui, les deux parties se sont quittées satisfaites de cette entente. [ 10 ] Toujours selon M.

Guay, c'est Mme Ashcroft qui devait procéder à rédiger les différents documents constatant ce rabais de commissions, mais elle ne l'aurait jamais fait. [ 11 ] Le 16 avril 2012, une modification à la promesse d'achat est signée par les acheteurs, par lesquels ils déclarent que toutes les conditions contenues à la promesse ont été remplies, ou qu'ils y ont renoncé, et se déclarent prêts à procéder à la signature de l'acte de vente le 19 avril 2012 devant le notaire Yannick Demers. Cet amendement est transmis par télégramme à M.

Guay, qui en refuse la lecture, au motif qu'il ne comprend pas l'anglais. [1] [ 12 ] On constate à la lecture de la pièce P-21, soit la facture d'honoraires du procureur de 9048-9717, que c'est à cette même date qu'il débute son intervention dans le dossier. Interrogé à savoir pourquoi son procureur était intervenu dans le dossier de la vente du terrain, M. Guay indique qu'il ne voulait pas de problème et souhaitait que la transaction soit supervisée.

[ 13 ] Les services rendus par Me Séguin entre le 16 et le 26 avril 2012 semblent être orientés vers la rédaction du projet d'acte de vente. On retrouve des mentions à la facture d'honoraires relativement à une question de servitude personnelle et de restriction de construction. On comprend de cette facture d'honoraires que trois projets d'acte de vente ont été échangés entre le notaire et Me Séguin.

Certaines entrées de temps sont également relatives à la demande de rétribution du courtier. [ 14 ] Après de nombreuses négociations entre les procureurs des acheteurs et de 9048-9717, la vente a lieu le 19 avril 2012. [ 15 ] Le paiement de la commission a été effectué par le notaire, sous protêt. [2] QUESTIONS EN LITIGE : 1. Sutton et Mme Ashcroft ont-ils commis une faute professionnelle justifiant le remboursement de la commission? 2. Madame Ashcroft a-t-elle accepté de réduire sa commission lors de la rencontre de février 2012? 3. La réclamation des honoraires extrajudiciaires est-elle justifiée?

ANALYSE ET DÉCISION : 1. Sutton et Mme Ashcroft ont-ils commis une faute professionnelle justifiant le remboursement de la commission? [ 16 ] La requête introductive d'instance allègue essentiellement que Sutton et Mme Ashcroft ont fait défaut d'informer convenablement les acheteurs des restrictions affectant l'immeuble, et que c'est à cause de ce défaut d'information que 9048-9717 a dû recourir aux services de son avocat pour protéger ses droits dans le cadre de cette transaction.

Il convient de reproduire la mention que l'on retrouve à l'article 6 de l'offre d'achat [3] : "The land is subject to a legal agreement involving a number of parties, namely Pierre DenHeyer (1490 Mon Village St-Lazare) and his wife Diane Cousineau vs 9048-9717 Quebec inc. and others, with restriction on lot 1677013 can be developed. Agreement not available." [ 17 ]

L'article 8 du même document comprend encore la référence suivante : "This offer is subject to the following conditions: 1. The buyer obtaining a notarized agreement to his satisfaction between the buyer and all relevant legal parties, to allow the buyer to develop lot 1677013 to his requirements. 2. The buyer obtaining municipal approval of the buyer's intended development. 3. Land has a swamp area that has been filled and modified." [ 18 ] L'acheteur déclare éventuellement que les conditions de l'offre d'achat ont été satisfaites et se dit prêt à procéder à la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Le Tribunal ne voit pas ce que Mme Ashcroft aurait pu faire de plus pour dénoncer la situation du terrain à l'éventuel acheteur. [ 19 ] Il n'a pas du tout été démontré que les démarches engagées par Me Séguin étaient dues à une quelconque faute ou omission de la part de Mme Ashcroft. Le litige semble plutôt être lié à la rédaction de l'acte de vente à intervenir, et à la situation particulière qui affectait le terrain, qui avait été dûment dénoncée et qui n'est pas le fait de Mme Ashcroft. [ 20 ] Bref, aucune faute de Mme Ashcroft ou de Sutton n'a été démontrée. 2.

Madame Ashcroft a-t-elle accepté de réduire sa commission lors de la rencontre de février 2012? [ 21 ] La version de M. Guay à ce sujet est tout à fait invraisemblable, et ce, pour plusieurs raisons. De façon générale, le Tribunal ne comprend pas pourquoi Mme Ashcroft aurait accepté de réduire ses commissions une seconde fois, alors qu'elle l'avait déjà fait d'un montant de 5000 $ pour pouvoir permettre la conclusion de la transaction au niveau du terrain.

Par ailleurs, la somme de 50 000 $ est très élevée, et il n'y a aucune raison qui aurait pu justifier Mme Ashcroft de travailler gratuitement pour la valeur de trois ou quatre transactions immobilières dans le seul espoir d'obtenir d'autres mandats de la part de 9048-9717. [ 22 ] D'ailleurs, lorsque Mme Ashcroft avait précédemment accepté de réduire sa commission, elle avait procédé par écrit. Monsieur Guay ne peut non plus reprocher à Mme Ashcroft de ne pas avoir couché par écrit leur entente verbale, alors que cette entente était totalement à son avantage.

Si effectivement Mme Ashcroft avait promis une telle réduction de ses commissions, il était dans l'intérêt de 9048-9717 de faire préparer le document requis et de demander à Mme Ashcroft de le signer. [ 23 ] La preuve par prépondérance n'a pas été faite d'une telle entente verbale entre 9048-9717 et Mme Ashcroft. [4] Le Tribunal est par ailleurs convaincu qu'elle n'a pas eu lieu.

3. La réclamation des honoraires extrajudiciaires est-elle justifiée? [ 24 ] Le Tribunal ayant conclut que Mme Ashcroft et Sutton n'avaient commis aucune faute professionnelle dans l'exécution de leur contrat de courtage immobilier, ayant également conclu que les services rendus par Me Rock Séguin ne pouvaient être reliés à l'un des agissements de Mme Ashcroft et de Sutton, il n'y a aucun fondement à la demande de remboursement des honoraires extrajudiciaires payés. PAR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE l’action; LE TOUT avec dépens. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Jean-Gabriel Mercier-Rancourt Rancourt Legault St-Onge Procureurs de la

partie demanderesse Me Renée-Maude Vachon-Therrien Langlois Kronstrom Desjardins Procureurs de la

partie défenderesse