2014 QCCA 1768, 2014 QCCA 1768

Immeubles Desaubec (2002), s.e.n.c. c. Granby (Ville de) 2014 QCCA 1768 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023294-135 (460-17-001214-105) DATE : le 3 novembre 2014 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. LES IMMEUBLES DESAUBEC (2002) s.e.n.c. APPELANTE – Demanderesse c. VILLE DE GRANBY INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] Par inadvertance, une erreur s’est glissée aux paragraphes [13] et [48] des motifs de l'arrêt déposé le 29 novembre 2014.

En effet, au paragraphe [13], l’expression « Régie des alcools, des courses et des jeux ( RACJ ) » devrait être substituée à « Société des alcools du Québec ( SAQ ) » et au paragraphe [48], l’acronyme « RACJ » devrait être substitué à « SAQ ». [ 2 ] En conséquence, la COUR RECTIFIE l’arrêt du 29 septembre 2014 et SUBSTITUE les paragraphes suivants aux paragraphes [13] et [48] de l’arrêt : [13] L'appelante reprend possession des lieux envisageant d'y exploiter, de nouveau, un bar conventionnel. À cette fin, elle dépose une demande de permis de bar auprès de la Régie des alcools, des courses et des jeux ( RACJ ).

L'intimée s'oppose à cette demande au motif que les droits acquis à l'usage « bar conventionnel » se sont éteints à la suite du changement d'usage réalisé, conforme à la réglementation en vigueur, aux termes du permis demandé et délivré (de ses conditions de délivrance). [48] Je rappelle le contexte du débat qui oppose l'appelante à Granby : ● L'usage dérogatoire, protégé par droits acquis, a été remplacé par un usage conforme à la réglementation en vigueur; ● Le remplacement résulte de démarches précises entreprises auprès de Granby qui y a donné une suite en délivrant un permis afin que les travaux envisagés soient effectués; ● Ce permis a été transmis accompagné d'une lettre énonçant la mise en garde suivante : « Prendre note qu'avec l'émission du présent permis, l'usage dérogatoire de bar-discothèque (classe Cbar) est remplacé par un usage de bar à jus-bistro (classe Cali) conforme dans la zone HK07C.

Il y a donc perte de droits acquis tel que le stipule l'extrait de l'article 17 de notre règlement de zonage # 0122-2008; Perte de droits acquis par un changement d'usage conforme d'un bâtiment ou d'un terrain Un bâtiment ou

partie de bâtiment, un terrain ou

partie de terrain, auparavant affecté à un usage dérogatoire protégé par droits acquis, qui a été remplacé par un usage conforme ou rendu conforme au règlement de zonage, ne peut être utilisé à nouveau en dérogation du présent règlement. » ● Les travaux de transformation ont donc été réalisés en toute connaissance de cause; ● Le bar à jus (usage conforme) a été exploité;

● Le litige est né quelques mois plus tard alors que l'appelante a voulu obtenir de la RACJ un nouveau permis d'exploitation de bar conventionnel et que Granby s'y est opposée soutenant que l'usage CBar n'était pas permis à cet endroit. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Me Frédéric-Antoine Lemieux M E FRÉDÉRIC-ANTOINE LEMIEUX, AVOCAT Pour l’appelante Me Mélanie Pelletier MONTY COULOMBE Pour l’intimée Immeubles Desaubec (2002), s.e.n.c. c.

Granby (Ville de) 2014 QCCA 1768 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023294-135 (460-17-001214-105) DATE : 29 septembre 2014 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. LES IMMEUBLES DESAUBEC (2002) s.e.n.c. APPELANTE – Demanderesse c.

VILLE DE GRANBY INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 18 décembre 2012 par la Cour supérieure du district de Bedford (l’honorable Yves Tardif), qui a : [24] REJETTE la requête introductive d’instance amendée de Les Immeubles Desaubec (2002), société en nom collectif; [25] AVEC DÉPENS . [2] Pour les motifs de la juge St-Pierre, auxquels souscrivent les juges Dalphond et Gagnon, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens.

PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Me Frédéric-Antoine Lemieux M E FRÉDÉRIC-ANTOINE LEMIEUX, AVOCAT Pour l’appelante Me Mélanie Pelletier MONTY COULOMBE Pour l’intimée Date d’audience : 10 avril 2014 MOTIFS DE LA JUGE ST-PIERRE [ 4 ] Comment les droits acquis se perdent-ils?

Uniquement s'il y a abandon, cessation ou interruption d'usage pendant au moins 12 mois, selon ce que prévoit l'article 18 du règlement de la Ville de Granby ( Granby ) en vigueur ou, également, à la suite du remplacement d'un usage dérogatoire par un usage conforme, situation envisagée par l'article 17 de ce même règlement? Voilà la question que soulève le présent appel. [ 5 ] L'appelante soutient que le passage du temps est essentiel à toute conclusion voulant qu'il y ait extinction de droits acquis puisque l'article 113, 2 e alinéa, paragraphe (18)

a) de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme [1] ( LAU ) édicte une période minimale de six mois en matière de perte de droits acquis. [ 6 ] L'intimée soutient que l'écoulement d'une période de temps n'est pas pertinent en l'espèce puisqu'il y a eu un remplacement d'usage en pleine connaissance de cause et sans possibilité de retour en arrière, comme le prévoit la réglementation municipale. [ 7 ] Le juge de première instance a retenu la position mise de l'avant par l'intimée. [ 8 ] À mon avis, il a eu raison de ce faire, de sorte que je propose le rejet de l'appel, avec dépens. [ 9 ] Je m'explique.

Les faits [ 10 ] Au fil des années, l'appelante est propriétaire d'un immeuble situé au 112 rue Saint-Jacques à Granby comportant un local exploité comme bar conventionnel (vente d'alcool) : il s'agit d'un usage que le règlement de zonage de l'intimée ne permet pas à cet endroit, mais qui est protégé par des droits acquis. [ 11 ] En 2007, l'appelante loue le local à une tierce

partie qui exploite le bar conventionnel. En cours de bail, en 2009, cette tierce

partie modifie l'usage des lieux : elle transforme l'opération de bar conventionnel en opération de bar à jus après avoir requis et obtenu de l'intimée le permis approprié et procédé aux travaux d'aménagement nécessaires. [ 12 ] Les travaux complétés, le bar à jus est exploité pendant quelques semaines, mais sans succès. Il ferme ses portes et la tierce

partie déguerpit. [ 13 ] L'appelante reprend possession des lieux envisageant d’y exploiter, de nouveau, un bar conventionnel. À cette fin, elle dépose une demande de permis de bar auprès de la Société des alcools du Québec ( SAQ ).

L'intimée s'oppose à cette demande au motif que les droits acquis à l'usage « bar conventionnel » se sont éteints à la suite du changement d'usage réalisé, conforme à la réglementation en vigueur, aux termes du permis demandé et délivré (de ses conditions de délivrance). [ 14 ] Dans l'espoir de dénouer l'impasse, l'appelante entreprend un recours déclaratoire afin de faire reconnaître la non-extinction de ses droits acquis.

Le jugement entrepris [ 15 ] Au sujet de la question qu'il lui faut décider, le juge écrit : [1] […] l’usage d’un immeuble situé au 112 rue Saint-Jacques à Granby, où l’exploitation d’un bar était protégée par la théorie des droits acquis, est-il devenu dérogatoire au Règlement n o 0122-2008 de zonage de la ville de Granby (Granby) au début de l’année

2009? [2] [ 16 ] Quant aux faits pertinents à l'appel, peu nombreux, il les résume comme suit : [2] Le 3 décembre 2007, Les Immeubles Desaubec, société en nom collectif (Desaubec) signe un bail avec 9155-9484 Québec inc. (Québec) pour la location, pendant 35 mois, d’un local commercial au 112 rue Saint-Jacques à Granby. L’article 5.1 prévoit que le « locataire » convient d’utiliser et d’occuper les lieux loués en tout temps comme bar « à l’exclusion de bar de danseuses nues . » […] [4] En janvier ou en février 2009, Therrien constate que l’Absolute n’est pas rentable.

Il met donc fin à l’exploitation du bar et décide d’exploiter un « nouveau concept », soit un « bar à jus ». Il fait une demande de permis auprès de Granby le 28 avril 2009 et dépose un plan préparé par l’architecte Alain Tétreault deux jours plus tard. [5] L’exploitation du bar à jus se révélera un échec puisqu’il ne sera exploité que pendant deux ou trois semaines au cours du mois de mai 2009. […] [11] L’article 17 du Règlement de zonage édicte ce qui suit : « Un bâtiment ou

partie de bâtiment , un terrain ou

partie de terrain , auparavant affecté à un usage dérogatoire protégé par droits acquis, qui a été remplacé par un usage conforme ou rendu conforme au règlement de zonage, ne peut être utilisé à nouveau en dérogation au présent règlement, et ce, malgré l’article qui suit. » [12] Cet

article suivant, l’article 18, prévoit ce qui suit : « Tout usage dérogatoire au présent règlement protégé par des droits acquis doit cesser s’il a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de douze (12) mois consécutifs depuis sa cessation, son abandon ou son interruption. » […] [20] Lorsque le permis de transformation du local a été remis à Therrien le 12 mai 2009 pour l’exploitation d’un bar à jus, la mise en garde suivante apparaissait à la deuxième page du permis, page signée par Therrien : « Prendre note qu’avec l’émission (sic) du présent permis, l’usage dérogatoire de bar-discothèque (classe Cbar) est remplacé par un usage de bar à jus-bistro (classe Cali) conforme dans la zone HK07C.

Il y a donc perte de droits acquis tel que le stipule l’extrait de l’article 17 de notre règlement de zonage # 0122-2008; Perte de droits acquis par un changement d’usage conforme d’un bâtiment ou d’un terrain Un bâtiment ou

partie de bâtiment , un terrain ou

partie de terrain , auparavant affecté à un usage dérogatoire protégé par droits acquis, qui a été remplacé par un usage conforme ou rendu conforme au règlement de zonage, ne peut être utilisé à nouveau en dérogation du présent règlement. » [Caractères gras dans l'original, références omises.] [ 17 ] Le juge note les deux arguments proposés par l'appelante : • Premier argument : le caractère ultra vires du refus de Granby de permettre l'exploitation d'un bar conventionnel de nouveau alors que moins de six mois se sont écoulés [3] tenant compte des pouvoirs de réglementation limités des municipalités aux termes de 113(18) LAU . • Deuxième argument : le défaut de Granby de l'avoir personnellement avisée de la demande de permis et des risques y relatifs de perte de droits acquis. [ 18 ] Il précise que le second argument a été abandonné au procès, de sorte qu'il n'a pas à en décider [4] . [ 19 ] Il rejette le premier argument, d'avis que Granby a raison d'invoquer l'application de l'article 17 de son règlement, légalement adopté aux termes de 113(18)

c) LAU [5] . [ 20 ] La courte durée d’exploitation du bar à jus et son chiffre d’affaires de peu d'importance n'y changent rien puisque les effets d'un changement d'usage ne sont pas tributaires de l'écoulement d'une période minimale de temps ni de la valeur de l'investissement réalisé [6] . [ 21 ] Le juge suggère que l’auteur du préjudice subi par l’appelante, si préjudice il y a, est en fait son locataire, qui aurait dû l’informer du changement d’usage de l’établissement. Cependant, puisque ce dernier n'est pas

partie à l’instance, le juge ne se prononce pas de façon définitive sur cet aspect du litige [7] . Moyens d'appel et position de Granby [ 22 ] Plutôt que de résumer en mes mots les moyens d'appel proposés par l'appelante, je reproduis certains paragraphes de son exposé : 10. Le but, l’objet, la finalité et le résultat de l’article 17 du règlement de l’intimée n’est rien d’autre que la perte immédiate d’un droit

acquis lorsqu’une condition particulière est rencontrée, soit le remplacement d’un usage dérogatoire par un usage conforme à la règlementation. Or, pour qu’un droit acquis puisse être affecté, un texte de loi habilitant doit le permettre expressément, ce qui n’est pas le cas. Effectivement, 113

(18) c) ne permet pas que cesse un usage dérogatoire. […] 14. Ainsi, le sous-paragraphe

c) habiliterait tout au plus l’intimée à interdire par règlement le « remplacement » de l’usage dérogatoire protégé ou émettre des conditions à un tel « remplacement » de l’usage dérogatoire protégé, mais jamais à exiger que «cesse» cet usage dérogatoire protégé par droits acquis à être « remplacé »; 15. L’intimée n’était pas habilitée par le sous-paragraphe

c) à interdire ou émettre des conditions par règlement quant à la modification de cet usage dérogatoire protégé ayant pour résultat final un usage conforme. 16. Autrement exprimé, le sous-paragraphe

c) n’habilite pas l’intimée à règlementer la modification d’un usage dérogatoire protégé qui a pour résultat final un usage conforme à la règlementation en vigueur. L’article 113

(18) c) de la Lau a pour but de règlementer l’usage dérogatoire et non pas l’usage conforme. […] 19. L’article 113

(18) c) implique, exige, nécessite, a pour précepte la continuité de l’existence dudit usage dérogatoire. Pour qu’un règlement puisse être habilité par 113

(18) c) et puisse atteindre son objet, la continuité de l’usage dérogatoire est la première condition. 20. L’article 113(18)

c) n’habilite qu’une règlementation portant sur I’ « extension », la « modification», I’ «étendue » et le « modifié» que l’on retrouve expressément dans le texte de loi. Jamais il n’habilite une règlementation portant sur la survie ou mort de l’usage dérogatoire protégé par droit acquis. Ainsi le sous-paragraphe

c) habilite la ville à interdire ce remplacement ou cette modification, mais pas à ce que cesse l’usage dérogatoire; […] 25. Le juge de première instance a erré en droit en ce que l’article 17 du règlement n° 0122-2008 de l’intimée est ultra vires. Ce dernier ne pouvait être habilité que par l’article 113 al. 2 par. 18

a) de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, LRQ, c A 19.1 , car son objet et sa fin sont la perte d’un droit acquis, or il dépasse la limite inférieure de 6 mois imposée par le législateur. [Transcrit tel que l’original, référence omise.] [ 23 ] Je fais de même quant à la position de Granby (extraits de son exposé) : [9] À l’ article 113

(18) c) L.A.U. , le législateur a donné aux municipalités un pouvoir réglementaire suffisamment large pour régir l’ensemble des situations pouvant être protégées par des droits acquis; [10] Ainsi, les situations de modifications d’un usage doivent être comprises dans un sens suffisamment large pour inclure d’autres situations que l’extension de l’usage prévu à l’ article 113

(18) c) L.A.U. ; […] [12] Ce faisant, le remplacement d’un usage dérogatoire par un usage permis doit être inclus dans la notion de modification pour permettre une véritable gestion complète de l’évolution des droits acquis; […] [16] Ce passage du dérogatoire au légal constitue une norme objective pour limiter les modifications autorisées aux droits acquis; […] [20] En remplaçant un usage interdit par un usage autorisé, il indéniable qu’il y a modification de l’usage protégé par droits acquis dans le local du 112, rue Saint-Jacques à Granby au sens de l’ article 113

(18) c) L.A.U. ; [21] En l’espèce, en stipulant à l’article 17 du Règlement de zonage que lorsqu’il y a modification d’un usage protégé par un usage conforme il y a perte de droits acquis, l’intimée ne faisait que :

a) Interdire la modification d’un usage protégé;

b) Établir les conditions en vertu desquelles un usage protégé peut être modifié. […] [24] D’ailleurs, nous vous soumettons que lorsque le législateur, à l’ article 113

(18) a) L.A.U. exige qu’un délai minimum de six (6) mois se soit écoulé en cas d’abandon, de cessation ou d’interruption, c’est l’écoulement de temps qui fait présumer que l’usage dérogatoire est terminé; [25] En effet, à l’ article 113

(18) a) L.A.U. , le législateur a dû prévoir un délai minimum d’écoulement du temps, car, en cas d’abandon, de cessation ou d’interruption, il n’est pas évident qu’on a voulu abdiquer des droits acquis. Un abandon, une cessation et une interruption, c’est un état latent; […]

[28] Or, dans le cas du remplacement d’un usage interdit par un usage conforme, il s’agit d’un tout autre cas où il est objectivement clair que le bénéficiaire met fin à l’usage protégé; […] [39] Selon le professeur Jacques L’Heureux, dans son Traité de droit municipal québécois , une personne a un droit acquis à une utilisation à l’encontre d’un règlement de zonage lorsque les conditions suivantes sont remplies : « 1. […] l’utilisation a été commencée, ou le permis ou certificat requis pour la commencer a été obtenu, avant l’interdiction; 2. […] l’utilisation était légale immédiatement avant le début de l’interdiction; 3. […] l’utilisation a continué depuis. » [La mise en relief est de nous] [40] La troisième condition n’est donc pas remplie dans le présent cas; [41] En effet, l’utilisation du 112, rue Saint-Jacques à Granby comme bar, n’ayant pas continué en mai 2009 puisqu’elIe a été remplacée par un « bar à jus », iI y a donc eu perte automatique des droits acquis puisque l’une des conditions énoncées par le professeur L’Heureux n’est pas remplie; […] [47] Par conséquent, on doit conclure que le local du 112, rue Saint-Jacques à Granby a perdu le bénéfice aux droits acquis, vu les règles générales applicables à la théorie des droits acquis, et ce, sans égard à l’article 17 du Règlement de zonage . [48] Afin d’appuyer notre argumentation, nous croyons qu’un parallèle doit être fait avec la jurisprudence portant sur le « test de la nouvelle entité » applicable aux constructions protégées par des droits acquis; […] [54] Tout comme pour une nouvelle construction, un nouvel usage n’a pas à se prolonger pendant une période de temps minimum : la modification emportant la perte automatique des droits acquis; [Caractères gras et italique à l’original, référence omise,

titre omis et transcrit tel que dans l’original.] Analyse [ 24 ] La

partie pertinente de l'

article 113 LAU est ainsi rédigée :

113. Le conseil d'une municipalité peutadopter un règlement de zonage pourl'ensemble ou

partie de son territoire. Ce règlement peut contenir des dispositionsportant sur un ou plusieurs des objetssuivants: […] 18° régir, par zone ou pour l'ensemble duterritoire, les constructions et les usagesdérogatoires protégés par les droits acquis:

a) en exigeant que cesse un usage dérogatoireprotégé par droits acquis si cet usage a étéabandonné, a cessé ou a été interrompu pourune période de temps qu'il définit et qui doitêtre raisonnable compte tenu de la nature del'usage mais qui dans aucun cas ne doit êtreinférieure à six mois;

b) en stipulant qu'un usage ou constructiondérogatoire protégé par droits acquis ne peutêtre remplacé par un autre usage ouconstruction dérogatoire;

c) en interdisant l'extension ou la modificationd'un usage ou une construction dérogatoireprotégé par droits acquis ou en établissant lesconditions en vertu desquelles un usage ouune construction dérogatoire protégé pardroits acquis peut être étendu ou modifié; 113. The council of a municipality may adopta zoning by-law for its whole territory or anypart thereof. A zoning by-law may include provisionsregarding one or more of the followingobjects: […] (18) to regulate, by zone or for the wholeterritory, non-conforming structures and usesprotected by acquired rights, (

a) by requiring that a non-conforming useprotected by acquired rights cease if such usehas been abandoned, has ceased or has beeninterrupted for such period of time as it maydefine, which must be a reasonable period,taking into account the nature of the use, butmust not in any case be shorter than sixmonths; (

b) by stipulating that a non-conforming useor structure protected by acquired rights shallnot be replaced by another non-conforminguse or structure; (

c) by prohibiting the extension or alterationof a non-conforming use or structureprotected by acquired rights, or byestablishing conditions under which a non-conforming use or structure protected byacquired rights may be extended or altered; [25] Dans l'affaire Nanaimo, la Cour suprême énonce la démarche qu'il me faut adopter pour interpréter un texte législatif serapportant à des pouvoirs conférés aux municipalités aux termes d'une loi telle la LAU : 17 Il s’agit d’abord d’examiner la démarche que les tribunaux devraient adopter lorsqu’ils interprètent des textes législatifs serapportant aux municipalités.

Comme le fait observer le juge Iacobucci dans R. c. Sharma, (CSC), [1993] 1 R.C.S. 650,à la p. 668: . . . en tant qu’organismes créés par la loi, les municipalités [traduction] «peuvent exercer seulement les pouvoirs qui leur sont conférésexpressément par la loi, les pouvoirs qui découlent nécessairement ou vraiment du pouvoir explicite conféré dans la loi, et les pouvoirsindispensables qui sont essentiels et non pas seulement commodes pour réaliser les fins de l’organisme». 18 Pour statuer sur la question de la compétence des municipalités, les tribunaux recourent aux règles d’interprétation deslois.

Une abondante jurisprudence en matière d’interprétation des lois en général et des lois sur les municipalités en particulier favoriseune interprétation large, fondée sur l’objet visé. 19 Dans l’arrêt R. c. Greenbaum, (CSC), [1993] 1 R.C.S. 674, notre Cour a opté pour que la compétence desmunicipalités soit restreinte aux pouvoirs qui leur sont expressément conférés par une loi, mais elle a cependant fait remarquer qu’ilfallait interpréter ces pouvoirs en tenant compte de l’objet visé. Voir les propos du juge Iacobucci (aux pp. 687 et 688): Comme l’a affirmé le juge Davies dans City of Hamilton c.

Hamilton Distillery Co. (1907), (SCC), 38 R.C.S. 239, à lap. 249, à l’égard de l’interprétation d’une loi provinciale autorisant l’adoption de règlements municipaux: [traduction] En interprétant la présente loi, je ne souhaiterais pas appliquer les principes techniques et stricts d’interprétation parfoisappliqués aux mesures législatives qui autorisent la perception d’impôts.

À mon avis, compte tenu de l’objet et de l’intentionmanifestement visés, les articles peuvent être interprétés d’une manière libérale et raisonnable, ou à tout le moins «bienveillante»,comme le lord juge en chef Russell l’a écrit dans l’arrêt Kruse c. Johnson [[1898] 2 Q.B. 91], à la p. 99. En outre, si le langage utilisé neconférait pas expressément les pouvoirs revendiqués, mais le faisait par déduction juste et raisonnable, je n’hésiterais pas à adopterl’interprétation ainsi sanctionnée.

En conséquence, lorsqu’il doit déterminer si une municipalité a été habilitée à adopter un certain règlement, le tribunal devrait examinerl’objet et le texte de la mesure législative provinciale habilitante. [. . .] [ I]l convient d’adopter une règle d’interprétation un peu plusstricte que celle proposée ci-dessus par le juge Davies lorsque la municipalité tente d’exercer un pouvoir qui restreint des droits civils oude common law. 20 Cette conclusion suit des arrêts récents qui commandent que l’interprétation des lois soit fondée sur l’objet en tenantcompte de tout le contexte et de l’esprit de la loi dans son ensemble en vue de cerner l’intention véritable du législateur.

VoirRizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), (CSC), [1998] 1 R.C.S. 27, aux par. 21 à 23, M & D Farm Ltd. c. Société du créditagricole du Manitoba, (CSC), [1999] 2 R.C.S. 961, au par. 25, et l’Interpretation Act de la Colombie-Britannique,art. 8.[8]

[Caractères gras et soulignage ajoutés.] [26] Ainsi, pour interpréter la LAU (pour cerner l'intention véritable du législateur), je dois identifier son objet en tenant compte detout le contexte et de l'esprit de cette loi dans son ensemble. [27] Comme l'écrit la Cour dans Ville de Montréal c.

Bijouterie Lucien Gervais Inc.[9], « le pouvoir statutaire de réglementationaccordé aux cités, villes et municipalités en matière de zonage en est un qui s'exerce au nom de l'intérêt public et, à ce titre, impose desrestrictions parfois importantes aux propriétaires d'immeubles. » [28] Dans Magog, cette Cour, sous la plume du juge LeBel, indique : Dans l'analyse d'un problème d'interprétation législative, il faut se garder d'une approche trop strictement axée sur l'étude des techniquesde rédaction juridique. Celles-ci varient souvent suivant le temps et les modes.

Ultimement, la recherche de l'interprétation législatives'impose. La jurisprudence récente de la Cour suprême du Canada a d'ailleurs particulièrement insisté sur cet aspect des questionsd'interprétation législative en écartant, même dans un domaine comme le droit fiscal, des méthodes d'interprétation trop techniques ettrop rigides, qui, parfois, mettaient de côté l'intention du législateur (voir les réflexions du juge Gonthier dans l'affaire Québec(Communauté urbaine de) c.

Corporation Notre-Dame de Bonsecours, (CSC), [1994] 3 R.C.S. 3, pp. 15 à 18). […] La disposition législative, à l'intérieur de laquelle on retrouve les sous-paragraphes 14° et 18°, édicte les éléments fondamentaux despouvoirs municipaux en matière d'aménagement du territoire. Ces textes expriment indéniablement un souci de respect des situationsacquises. On veut éviter que les propriétaires ou les occupants soient contraints à des modifications perpétuelles de leurs installations oude leurs propriétés, lorsqu'ils les ont établies conformément à la loi ou à la réglementation en vigueur auparavant.

Le sous-paragraphe18° représente la consécration législative de ce principe. Il signifie que les municipalités ne sauraient, en règle générale, abolir des usagesdérogatoires établis. Elles peuvent seulement empêcher leur extension ou fixer les modalités de leur extinction, lorsqu'on a cessé de lesutiliser.

Cependant, tant que l'usage d'une construction demeure conforme aux droits acquis, tels qu'ils étaient constitués, il ne saurait êtreaffecté par une nouvelle réglementation.[10] [Soulignage ajouté.] [29] Dans Saint-Laurent (Ville de) c. 2426-4640 Québec inc., le juge André Forget a eu l'occasion de traiter du parcours historiquede la notion de droits acquis et du contexte d'adoption de la LAU. Je fais mien ce qu'il écrivait à ce propos : À l'origine, la notion de droits acquis a été une création des tribunaux, fondée sur le principe de la non-rétroactivité des règlementsmunicipaux.

En effet, on ne peut exiger d'un citoyen qu'il transforme son immeuble ou en change l'usage à la suite d'une modification àla réglementation municipale. Par contre, il est évidemment souhaitable que ces usages dérogatoires cessent avec le passage du temps;autrement, il est inutile d'établir une réglementation de zonage dans l'intérêt public. Les tribunaux ont donc établi un compromis entre larecherche d'une harmonisation voulue par la nouvelle réglementation et la protection des citoyens dont les propriétés devenaientdérogatoires quant aux nouvelles normes. Les litiges se sont surtout présentés au

chapitre de la perte de ces droits acquis, notamment en raison de l'abandon de l'activitédérogatoire. Parfois l'abandon était non équivoque, mais très souvent le propriétaire ne manifestait pas clairement son intention; aussi protestait-illorsque la municipalité lui niait des droits acquis au motif d'abandon de l'usage dérogatoire. Les tribunaux ont alors été appelés àdéterminer cette intention. Dans l'analyse de la preuve pour déceler l'intention du propriétaire, on a tenu compte de l'inoccupation durantune période plus ou moins longue.

Cette période d'inoccupation était alors uniquement un indice pour permettre de tirer une présomptiond'abandon. Le principe est bien énoncé dans l'arrêt Lemay c.

Corporation municipale de Laterrière: Il est exact qu'une fois prouvé l'usage dérogatoire antérieur au règlement prohibitif, cette preuve étant à la charge de l'appelant, le fardeauincombait à l'intimée d'établir que cet usage avait été interrompu pendant une durée et dans des circonstances permettant de conclure àune intention d'abandonner l'usage pour l'avenir et de renoncer à invoquer un droit acquis. (je souligne) Au cours des années 1970, le législateur québécois s'est intéressé à cette question pour la première fois et il a permis aux municipalitésde réglementer les usages dérogatoires protégés par des droits acquis tout en les autorisant à prévoir les conditions pouvant entraîner uneperte de ces droits acquis.

Il est intéressant de noter que lors du dépôt en 1976 du Projet de

loi sur l'urbanisme et l'aménagement du territoire québécois, seule lanotion d'abandon avait été prévue pour régir la perte de droits acquis. Or, ce projet est resté lettre morte et a été remplacé par le Projet deloi No. 125 portant sur l'aménagement et l'urbanisme, lequel prévoyait que les droits acquis pouvaient se perdre non seulement parabandon mais également par cessation et interruption. Ce projet de loi a été sanctionné le 21 novembre 1979 et constitue le libellé actuelde l'article 113(18) de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme: 113 (18) régir les constructions et les usages dérogatoires protégés par les droits acquis:

a) en exigeant que cesse un usage dérogatoire protégé par droits acquis si cet usage a été abandonné, a cessé ou a été interrompupour une période de temps qu'il définit et qui doit être raisonnable compte tenu de la nature de l'usage mais qui dans aucun cas ne doitêtre inférieure à six mois; Ville Saint-Laurent s'est prévalue de cette disposition habilitante et a adopté un règlement dont j'ai déjà reproduit l'article pertinent. […]

L'établissement d'une norme objective favorise évidemment les municipalités; toutefois, je crois qu'elle est également à l'avantage des citoyens qui peuvent ainsi connaître leurs droits de façon claire et précise sans être à la merci de l'arbitraire d'un conseil municipal ou d'un service d'urbanisme. En effet, un règlement municipal doit être précis.

La norme objective a également pour effet d'éviter aux citoyens de devoir présenter aux tribunaux tous litiges avec la municipalité afin qu'un juge, à la lumière de la preuve, puisse déterminer l'intention des propriétaires. [11] [Soulignage dans l’original, références omises.] [ 30 ] Au Québec, la théorie des droits acquis a été élaborée par les tribunaux et subséquemment intégrée à la législation relative à l'aménagement du territoire, notamment dans la LAU . [ 31 ] Dans Saint-Romuald (Ville) c.

Olivier , le juge Gonthier de la Cour suprême le constate en ces termes : « les règles entourant la protection des droits acquis face à la réglementation d’aménagement du territoire ont d’abord été développées par les tribunaux, puis la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme les a en quelque sorte " codifiées " en faisant référence aux " droits acquis " à son art. 113. » [12] . [ 32 ] L’auteur Marc-André LeChasseur explique ainsi l’objet derrière les sous-paragraphes

b) et

c) de l'

article 113 , 2 e alinéa, paragraphe (18) LAU : Le sous-paragraphe

a) du paragraphe 18 est essentiel dans la mesure où il autorise les municipalités à encadrer les conséquences de la cessation d’un usage dérogatoire. Quant aux sous-paragraphes

b) et c), leur présence dans la loi ne vient en fait que consacrer une tendance que la jurisprudence avait d’ores et déjà reconnue . […] [13] [Soulignage ajouté.] [ 33 ] Mon collègue le juge Lorne Giroux discute de la question dans deux de ses publications dont je crois utile de citer quelques extraits : Extrait d'une publication avant l'entrée en vigueur de la LAU Jusqu’ici nous avons étudié les principaux problèmes que soulèvent les usages dérogatoires qui sont protégés contre la réglementation rétroactive en vertu de la doctrine des droits acquis.

A plusieurs reprises au cours de nos discussions, nous avons mentionné la réglementation municipale susceptible de modifier le droit commun particulièrement en ce qui concerne les cas de réparations, généralisation d’une occupation partielle d’un terrain ou d’un bâtiment, agrandissement et perte des droits acquis par interruption d’usage ou changement d’usage.

A l’exception du cas de perte de protection par suite de destruction qui a été prévu par le législateur pour la Loi des cités et villes à l’article 426 (27°) alinéa 3, les lois générales habilitantes sur la réglementation du zonage sont muettes quant aux pouvoirs qu’ont les corporations municipales d’adopter des règlements sur les droits acquis. Avant d’aller plus loin dans notre étude il convient de se demander si, en l’absence d’autorisation législative expresse, les conseils municipaux ont le pouvoir d’adopter des règlements è cet effet.

Il est étonnant de constater qu’aucune des décisions québécoises sur les droits acquis n’a étudié l’étendue du pouvoir réglementaire municipal sur les droits acquis.

En fait, dans toutes les décisions qui intéressaient des corporations municipales dont les règlements de zonage contenaient des dispositions sur les droits acquis, les tribunaux du Québec les ont appliquées et y ont donné effet sans que ne soit mis en cause le pouvoir de ces municipalités d’adopter de telles dispositions. […] Pour notre part, nous croyons qu’il est légal pour les municipalités du Québec de prévoir des dispositions sur les droits acquis dans leur réglementation de zonage et ce, même s’il n’y a pas d’autorisation législative expresse à cet effet.

En effet, ce pouvoir doit être considéré comme une conséquence nécessaire des pouvoirs de réglementation déjà accordés en matière de zonage tout comme on l’a fait pour le pouvoir d’adopter un règlement exigeant le début des travaux dans un certain délai après l’émission d’un permis de construction . Décider du contraire équivaudrait à conférer un avantage injuste à ceux qui exercent des usages dérogatoires protégés au détriment des citoyens qui n’ont pas de droits acquis. En effet, les détenteurs de droits acquis, tout comme les autres citoyens, sont protégés contre la rétroactivité du règlement de zonage.

Si on ne reconnaît pas la validité du pouvoir réglementaire vis-à-vis les droits acquis, il faudra alors en conclure que ces usages dérogatoires échappent en plus à tout contrôle sur leur développement futur, ce qui n’est pas le cas pour les usages conformes. D’où la nécessité de permettre aux corporations municipales d’intervenir par règlement non pas pour faire disparaître le passé, mais pour exercer un contrôle sur les modifications, agrandissement et perte de protection pouvant survenir aux droits acquis à partir du moment où entre en vigueur le règlement.

Le détenteur de droits acquis a droit de voir son investissement protégé mais rien ne justifie son immunité en ce qui concerne le contrôle futur: […] Voilà pourquoi nous pensons que le pouvoir réglementaire des corporations municipales doit s’étendre aux droits acquis, même malgré le silence de la législation.

D’ailleurs, à défaut d’un prononcé clair à cet effet, il faut reconnaître que la tendance récente de la Cour d’appel du Québec, plus restrictive vis-à-vis les droits acquis, ne laisse plus beaucoup de doutes quant à la validité des dispositions réglementaires visant à les contrôler. [14] [Soulignage ajouté, références omises.] Extrait d'une publication après l'entrée en vigueur de la LAU Pour clore cette courte discussion, il importe de signaler que les dispositions de l’

article 113 L.A.U . ne sauraient être considérées comme constituant la seule autorité habilitante du contenu normatif du règlement de zonage . Dans Arcade Amusements , la Cour suprême a rappelé qu’un règlement municipal peut comporter une pluralité d’aspects différents et que, dans son aspect zonage, il peut poursuivre

plusieurs finalités à condition que le conseil, dans la poursuite de ces finalités, agisse toujours de bonne foi dans l’intérêt public. Plus récemment, la Cour d’appel a appliqué le même principe dans St-Pierre (Ville) c. Amusement Chez Jacques Inc . La Cour a jugé que le fait qu’un règlement municipal de zonage ne renvoie, dans son préambule, qu’à la L.A.U. n’empêche pas « l’examen complet et coordonné de l’ensemble de la législation » habilitant la municipalité à agir.

Vu qu’un règlement peut être complexe et viser plusieurs objets différents, il peut reposer sur plusieurs sources législatives à la condition qu’il existe une disposition habilitante justifiant son adoption.

Ce n’est que lorsque la municipalité doit choisir entre deux dispositions habilitantes créant deux régimes juridiques incompatibles que l’identification de la source législative est indispensable pour déterminer la validité du régime choisi par le règlement municipal. […] Il faut donc retenir que les diverses dispositions du règlement de zonage local peuvent s’autoriser d’une habilitation législative autre que celle prévue à l’un des paragraphes de l’

article 113 L.A.U. À ce titre, cet

article doit être considéré comme la source principale, mais non exclusive, du pouvoir de zoner. [15] [Soulignage ajouté, références omises.] [ 34 ] Au moment d'adopter la LAU , notamment son article 113(18) , le législateur ne cherchait donc pas à écarter les principes développés par la jurisprudence en matière de droits acquis au fil des ans, mais plutôt à codifier le tout en dotant les municipalités de pouvoirs visant à en préciser certains contours dans l'intérêt général. [ 35 ] Comme l’affirme Marc-André LeChasseur dans son ouvrage portant sur le zonage en droit québécois : […] Les législateurs ont préféré encadrer de façon restrictive la subsistance des droits acquis de manière à les mener vers une extinction naturelle susceptible d’entraîner à moyen terme la réalisation des objectifs de planification […] [16] [ 36 ] C'est donc en ce sens qu'il faut interpréter l' article 113(18) de la LAU . [ 37 ] Or, la doctrine et la jurisprudence ont toujours reconnu qu'un droit acquis pouvait se perdre, s'éteindre, de plus d'une façon.

De tout temps, elles ont énoncé et appliqué une distinction entre la perte résultant d'une cessation d'usage et celle résultant d'un changement d'usage. [ 38 ] Côté doctrine, je note que mon collègue Lorne Giroux, alors professeur et auteur en ces matières, décrit trois cas de perte de droits acquis dans son ouvrage Aspects juridiques du règlement de zonage au Québec publié en 1979. Le cas de perte par cessation d'usage est assorti d'une période de temps minimale, mais non celui qui résulte d'un changement d'usage.

Paragraphe 3: La perte des droits acquis Le seul fait qu'une utilisation quelconque d'un terrain ou d'un bâtiment y ait été exercée avant l'entrée en vigueur d'un règlement qui la prohibe ne confère pas une immunité absolue et sans conditions. Au contraire, il est bien reconnu que les droits acquis peuvent être perdus et cette perte de protection entraîne l'obligation de rendre l'affectation des lieux conforme aux normes alors en vigueur, à défaut de quoi l'usage dérogatoire jusque-là protégé devient illégal.

Dans les prochains paragraphes, nous allons nous arrêter aux règles qui gouvernent les cas de perte des droits acquis.

a) Destruction Il n'y a qu'un seul cas prévu par le législateur québécois et, encore là, la disposition statutaire en question ne traite pas spécifiquement du zonage bien que la règle énoncée d'une façon générale soit applicable à notre espèce.

Cette disposition n'existe que sous la Loi des cités et villes et elle permet au conseil municipal d'ordonner, par règlement, "que la reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur par suite d'incendie, ou de quelque autre cause, soit effectuée en conformité au règlement en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection".

Appliquée en matière de zonage, cette disposition permet au conseil d'exiger qu'un immeuble protégé comme droit acquis qui a été détruit, est devenu dangereux ou a perdu la moitié de sa valeur, ne puisse être reconstruit ou restauré que selon un usage conforme au règlement de zonage. […]

b) P erte des droits acquis par cessation d'usage La plupart des législations des provinces anglo-canadiennes contiennent des dispositions à l'effet que la protection accordée aux usages dérogatoires existant antérieurement à la réglementation de zonage se perd s'il y a cessation de cet usage. Certaines lois précisent quelle doit être la durée minimale de cette interruption d'usage pour que les droits acquis soient perdus. […] En droit québécois la même règle existe mais elle est une création de la jurisprudence. […]

c) Perte des droits acquis par changement d'usage Cette fois-ci, un usage est remplacé par un autre mais ce motif de perte des droits s'apparente au précédent en ce que le changement d'usage implique l'abandon de l'usage protégé. C'est encore la jurisprudence qui a reconnu l'application d'une telle règle en droit québécois.

Tout le problème est cependant de savoir quel changement d'usage va faire perdre la protection des droits acquis. […] Au Québec, à l'exception du cas de destruction prévu à la Loi des cités et villes , les règles gouvernant la perte des droits acquis ont été élaborées par nos tribunaux et il est assez significatif de noter que la jurisprudence est protectrice des droits acquis quand il s'agit de perte par cessation d'usage mais plus sévère qu'ailleurs au Canada pour les cas de changement d'affectation. [17]

[Références omises.] [ 39 ] Côté doctrine toujours, je remarque que l'auteur Jacques L'Heureux parle de la disparition du droit acquis en situation de remplacement d'utilisation : 1355 – Changement d’usage .-Le droit acquis ne porte que sur la situation juridique existante au moment de l'entrée en vigueur de l'interdiction. En conséquence, le droit acquis à une utilisation ne peut porter que sur l'utilisation qui existait à ce moment. Il disparaît lorsque cette utilisation est remplacée par une autre utilisation .

Il disparaît même lorsqu'il s'agit du changement d'une utilisation commerciale à une autre utilisation commerciale. [18] [Soulignage ajouté, références omises.] [ 40 ] Côté doctrine encore, je vois ces mêmes cas distincts de perte de droits acquis énoncés au texte de référence de la Collection de droit 2013-2014 de l'École du Barreau du Québec : La démolition volontaire du bâtiment où s’exerce le droit acquis ou de la construction dérogatoire et l’érection d’une nouvelle construction entièrement différente font perdre la protection des droits acquis même si des matériaux provenant de l’ancien bâtiment ont été utilisés dans la nouvelle construction.

Le test consiste à se demander s’il s’agit d’une nouvelle entité. Les droits acquis à un usage dérogatoire protégé peuvent également se perdre par l’abandon ou même l’interruption de son exercice . L’article 113, al. 2

(18) L.a.u. permet à une corporation municipale d’exiger que cesse l’usage dérogatoire protégé non seulement au cas d’abandon mais aussi au cas de simple interruption pour une période d’au moins six mois. Même en l’absence de disposition législative, les tribunaux ont reconnu le principe que les droits acquis se perdent par abandon ou cessation d’usage. […] Les droits acquis se perdent également par le changement de l’usage protégé . Cette question controversée en jurisprudence et en doctrine québécoise adonné lieu à une décision de la Cour suprême dans l’affaire Saint-Ro muald (Ville) c. Olivier .

La cour devait alors décider si la modification d’un cabaret de type country et western protégé par droits acquis en bar avec spectacles de danseuses nues constituait un changement d’usage emportant perte des droits acquis. [19] [Caractères gras et soulignage ajoutés, références omises.] [ 41 ] Côté jurisprudence, les exemples d'extinction de droits acquis en raison d'un remplacement d'usage sont nombreux. Je cite de brefs extraits de six d'entre eux. ● Premier exemple , tiré de Entreprises Altia Inc . c.

Montréal (Ville de) où le juge Albert Mayrand de la Cour écrit : Le remplacement en 1957 du commerce de nettoyage par un bureau de poste (édifice public), qui a occupé le rez-de-chaussée jusqu'en 1968, était également conforme au règlement de zonage (art. 2-8A par. 7, d.c. p.114).

Par contre, je suis d'avis que par ce changement l'immeuble a perdu sa vocation industrielle ou commerciale et que ses droits acquis à pareille vocation se sont éteints . [20] [Caractères gras et soulignage ajoutés, référence omise.] ● Deuxième exemple , tiré des motifs du juge Jean-Louis Baudouin de la Cour dans Chutes-de-la-Chaudière (Municipalité régionale de comté des) c. Compagnie 1846-0832 Québec inc. : Je constate également que dans l'ensemble, la jurisprudence québécoise , à la différence peut être de celle des autres provinces canadiennes (Voir: L.

GIROUX, «Les pouvoirs municipaux en matière d'urbanisme» dans «Contentieux municipal», Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1988, p. 128 et s.; ROGERS, «Canadian Law of Planning and Zoning», Toronto, Carswell, 1993, p. 210 et s.), s'est montrée relativement sévère quant à la qualification de ce que constitue un changement d'usage entraînant, par voie de conséquence, la perte ou la disparition des droits acquis . [21] [Caractères gras et soulignage ajoutés.] ● Troisième exemple , tiré de l'affaire Koulouris c. Québec (Ville de ), où le propriétaire d'un immeuble avait décidé d'éliminer une

annexe afin de la convertir en stationnement (un usage conforme) et où le juge de la Cour supérieure a retenu, s'exprimant en ces termes, que cet acte volontaire menait à la perte immédiate des droits acquis : [33] L'usage ou l'occupation dérogatoire des deux bâtiments demeurera inchangé jusqu'en 1981, au moment où le propriétaire transforme d'abord le grenier du bâtiment principal, qui sert jusque-là d'espace de rangement pour les locataires du premier étage, en logement additionnel puis démolit l'annexe qui abritait le cinquième logement sans jamais la reconstruire. [34] L'élimination permanente de l'annexe pour faire place à une aire de stationnement emporte nécessairement la perte des droits acquis à l'utilisation de cette

partie de l'immeuble comme lieu d'habitation. [35] Il s'agit là d'un abandon de droits acquis qui ne souffre d'aucune équivoque ou ambiguïté quant à la volonté du titulaire de ne plus les exercer. [36] La renonciation n'a évidemment d'effet que sur l'occupation de l'annexe et n'affecte en rien les droits acquis relatifs à l'usage du bâtiment principal. [37] Mais le sixième logement érigé dans les combles ne peut pour autant être considéré comme étant le substitut aux droits acquis par le logement de l'annexe. Un usage dérogatoire ne peut, comme le rappelle le juge, être remplacé que par un usage conforme à la réglementation d'urbanisme . [22]

[Soulignage ajouté, références omises.] Quatrième exemple, dans l'affaire Hôtel-Dieu de Montréal c. Cordia Ltée , où le juge de la Cour supérieure conclut à l'extinction immédiate des droits acquis en raison d'une démolition réalisée en vue d'une reconstruction,: Il serait étrange qu'un propriétaire perde des droits acquis quand un incendie de nature accidentelle détruit son poste d'essence mais que d'autre

part ces droits acquis continueraient d'exister s'il posait plutôt un geste volontaire comme dans le cas présent et démolissait et enlevait tout ce qui se trouve sur son terrain dans le but de repartir à zéro. [23] Cinquième exemple, tiré de Caisse populaire St-Pierre de Drummondville c. Drummondville (Ville de ), où le juge Jean Frappier de la Cour supérieure énonce : Les droits acquis constituent une dérogation à la politique d'urbanisme mise sur pied par une municipalité dans l'intérêt public et ils doivent, par conséquent, recevoir une interprétation restrictive.

A ce propos, le professeur Giroux écrit, dans le sillon de la décision Bijouterie Lucien Gervais inc. [24] : "La Cour d'appel vient de confirmer de façon non équivoque la tendance plus restrictive de la jurisprudence québécoise à l'égard de la perte des droits acquis pour changement d'usage . On sait que les tribunaux québécois se sont toujours montrés plus sévères que ceux de l'Ontario en considérant qu'il y a perte des droits acquis lorsque l'usage commercial spécifique qui était protégé a été changé pour un autre usage même si cette nouvelle utilisation est aussi commerciale. Dans Montréal v.

Bijouterie Gervais inc. la Cour d'appel , renversant le jugement de la Cour supérieure, a décidé que l'intimée avait perdu ses droits acquis en changeant l'usage d'entrepôt de meuble en celui de bijouterie . La juge l'Heureux-Dubé, rendant le jugement de la Cour, exprima même l'opinion que l'entreposage de meubles est un usage différent de l'entreposage de machines ou de bijoux tout autant que la vente d'épices diffère de la vente de produits pharmaceutiques.

On voit donc que les tribunaux québécois, en ce qui concerne les questions d'agrandissement et de perte de droits acquis, semblent reconnaître de plus en plus la nécessité de protéger la politique d'aménagement des collectivités locales contre une extension trop grande des usages dérogatoires protégés en vertu de la théorie des droits acquis. Dans une note consacrée à ce même arrêt, l'avocat Jean H. Massey met en parallèle la réforme de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et les pouvoirs accrus des municipalités en matière d'urbanisme qui en découlent . […] En résumé, l'abandon d'une activité principale bénéficiant de droits acquis et la transformation d'un usage accessoire en usage principal constituent un changement d'affectation et font par le fait même, perdre les droits acquis de par l'usage principal initialement mené dans les lieux. [25] [Caractères gras et soulignage ajoutés.

Ajout d'une référence et soulignage à l'original omis.] ● Sixième exemple , tiré des propos du juge Gilles Mercure de la Cour supérieure dans Grande-Île (Municipalité de) c.

Miron : Une fois qu’ils sont nés à l’encontre d’une réglementation postérieure ou d’une modification postérieure d’un règlement de zonage, ces droits acquis peuvent être perdus par abandon ou par changement d’usage . […] Il est clair qu’il n’a pu y avoir perte de droits acquis par abandon puisque Lalonde a commencé à utiliser le garage de Miron pour l’exploitation de son commerce quelques jours seulement après le départ de St- Pierre & Gervais inc., deux semaines tout au plus.

Qu’en est-il du changement d’usage du garage , i.e. de la substitution du commerce d’enseignes lumineuses à celui de la vente de crème glacée? S’appuyant sur une certaine jurisprudence, dont la célèbre cause de Ville de Montréal c. Bijouterie Lucien Gervais Inc. , la municipalité plaide que les droits acquis ne valaient que pour l’usage spécifique fait du bâtiment avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement, soit le commerce de crème glacée.

Les intimés, référant à d’autres arrêts qu’ils qualifient de «jurisprudence récente concernant la notion des droits acquis», concluent que ce changement d’usage n’a pas causé la perte des droits acquis dont jouissait Miron. De l’avis du Tribunal, une lecture attentive des arrêts les plus récents ne permet pas de conclure au revirement jurisprudentiel allégué par les intimés. Le Tribunal n’y voit pas non plus l’expression d’une nouvelle tendance en cette matière.

C’est d’ailleurs la conclusion à laquelle en arrive le professeur Giroux dans le texte qu’il a présenté lors d’un colloque tenu le 22 avril 1994. […] Compte tenu des circonstances particulières de la cause, ce sont les principes que rappelait la Cour d’appel dans l’affaire Bernard c. Ville de Beloeil qu’il y a lieu d’appliquer.

M. le juge Dussault citait avec approbation les propos de Me Lorne Giroux: Dans le cas où l’usage des lieux est protégé par la doctrine des droits acquis, il faut s’en tenir à l’usage spécifique existant au moment de l’entrée en vigueur du règlement sous peine de perdre la protection . [26] [Caractères gras et soulignage ajoutés, références omises.] [ 42 ] Au même effet, voir aussi : Bernard c. Beloeil (Ville de), J.E. 91-20 (C.A.) , Ste-Anne de Beaupré (Ville de) c. Lachance, J.E. 89-1294 (C.S.) désistement d'appel (C.A., 1993-02-08), 200-09-000523-891 et Cowansville Toyoto inc . c.

Dunham , (Ville de), J.E. 97- 159 (C.Q.), AZ-97031036 (C.Q.) .

[ 43 ] Alors que l'abandon, la cessation ou l'interruption résultent souvent d'une situation latente difficile à interpréter, tel n'est pas le cas du changement d'usage puisqu'il s'inscrit nécessairement dans l'action, de sorte qu'il n’existe alors aucune ambiguïté quant à l'intention. [ 44 ] L'intimée a raison d'affirmer que la finalité de l'article 17 du règlement de Granby est d'énoncer clairement l'effet ou l'impact d'un changement d'usage, d'un remplacement d'usage dérogatoire par un usage conforme. Un tel changement emporte automatiquement, immédiatement et nécessairement la perte des droits acquis.

Le changement ne peut se faire « à l'essai », il n'y a pas de possibilité de retour en arrière. [ 45 ] Par son

article 17, Granby ne cherche pas à faire cesser un usage dérogatoire : c'est la personne qui procède au changement d'usage qui décide de le faire. Granby fait preuve de transparence en prévenant cette personne du caractère irréversible de sa décision – elle lui dit qu'elle peut procéder au changement, mais que la perte des droits acquis en constitue l'un des effets, l'une des conditions. [ 46 ]

L'article 17 s'inscrit dans la foulée de l'objectif recherché qu'énonce l'auteur Jacques l'Heureux dans son traité de droit municipal : Le zonage a pour grandes qualités de mettre clairement les parties au courant de leurs droits et de ne pas laisser place à l'arbitraire du conseil et des fonctionnaires municipaux dans la délivrance des permis et certificats […] [27] [ 47 ] J'estime que Granby avait l'autorité pour légiférer de la sorte : intégrer à son règlement de zonage une disposition précisant qu'un changement d'usage dérogatoire en usage conforme emportait extinction immédiate des droits acquis et publiciser cette conséquence à

titre de condition de modification d'un usage dérogatoire. [ 48 ] Je rappelle le contexte du débat qui oppose l'appelante à Granby : ● L'usage dérogatoire, protégé par droits acquis, a été remplacé par un usage conforme à la réglementation en vigueur; ● Le remplacement résulte de démarches précises entreprises auprès de Granby qui y a donné une suite en délivrant un permis afin que les travaux envisagés soient effectués; ● Ce permis a été transmis accompagné d'une lettre énonçant la mise en garde suivante : « Prendre note qu’avec l’émission du présent permis, l’usage dérogatoire de bar-discothèque (classe Cbar) est remplacé par un usage de bar à jus-bistro (classe Cali) conforme dans la zone HK07C.

Il y a donc perte de droits acquis tel que le stipule l’extrait de l’article 17 de notre règlement de zonage # 0122-2008; Perte de droits acquis par un changement d’usage conforme d’un bâtiment ou d’un terrain Un bâtiment ou

partie de bâtiment, un terrain ou

partie de terrain, auparavant affecté à un usage dérogatoire protégé par droits acquis, qui a été remplacé par un usage conforme ou rendu conforme au règlement de zonage, ne peut être utilisé à nouveau en dérogation du présent règlement. » ● Les travaux de transformation ont donc été réalisés en toute connaissance de cause; ● Le bar à jus (usage conforme) a été exploité; ● Le litige est né quelques mois plus tard alors que l'appelante a voulu obtenir de la SAQ un nouveau permis d'exploitation de bar conventionnel et que Granby s'y est opposée soutenant que l'usage CBar n'était pas permis à cet endroit. [ 49 ] Granby n'a jamais exigé la cessation d'un usage dérogatoire protégé par droits acquis.

Sa seule intervention en est une d'opposition à la demande de permis d'alcool puisque son règlement de zonage n'autorise pas l'usage CBar à l'endroit visé et qu'il n'existe plus de droits acquis à un tel usage selon ses dossiers. [ 50 ] Les droits acquis ont été perdus en raison du changement d'usage puisque le remplacement a annihilé l'usage continu qui en constitue l'une des conditions essentielles de survie. [ 51 ] Tenant compte des conclusions factuelles retenues par le juge, exemptes d'erreur révisable par cette Cour, ce dernier a conclu à bon droit au remplacement d'usage entraînant l'extinction des droits acquis et au bien-fondé de la position de Granby voulant que l'appelante ne puisse plus utiliser son immeuble pour l'exploitation d'un bar conventionnel. [ 52 ] Je propose donc le rejet de l'appel, avec dépens.

MARIE ST-PIERRE, J.C.A. [8] Nanaimo ( Ville) c. Rascal Trucking Ltd . , [2000] 1 R.C.S. 342 , 2000 CSC 13 . [24] Ville de Montréal c. Bijouterie Lucien Gervais Inc. ( 1981) J.M. 21 (C.A.) , J.E. 80-522 (C.A.) , autorisation de pourvoi refusée par la Cour Suprême le 2 décembre 1980 : (1980) 2 R.C.S. V.