2016 QCCQ 9548, 2016 QCCQ 9548

Walker c. Théberge 2016 QCCQ 9548 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023044-156 DATE : 20 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RITA WALKER Demanderesse c. JACINTHE THÉBERGE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JF 1075 [ 1 ] Rita Walker réclame à Jacinthe Théberge 3 909,15 $ à

titre de diminution du prix de vente de la résidence acquise de cette dernière le 14 mai 2015 découlant de la découverte d’un problème de conformité de la cheminée du foyer au bois situé au sous-sol de la maison. [ 2 ] Madame Walker allègue que la cause des dommages pour lesquels elle réclame une indemnité résulte de la présence d’un vice caché.

Plus précisément, elle allègue que la cheminée et le foyer existants ne sont pas conformes aux normes de sécurité en vigueur et que par le fait même tant la cheminée que le foyer doivent être remplacés au complet. [ 3 ] Dans sa contestation écrite, Madame Théberge plaide que madame Walker ne peut pas invoquer les règles contenues au Code civil du Québec relativement à la garantie de qualité, puisque l’état de la cheminée et celui du foyer auraient pu être constatés par un acheteur prudent et diligent avant de procéder à la vente. [ 4 ] De façon subsidiaire, madame Théberge allègue que le montant de la diminution du prix de vente réclamée par madame Walker est grossièrement exagéré.

I- QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le litige des parties soulève les questions de faits et de droit suivantes :

A) Les vices allégués par madame Walker pouvaient-ils être constatés par une inspection visuelle

sommaire effectuée avant l’achat?

B) La cause des vices allégués découle-t-elle de l’intervention d’une tierce partie?

C) Le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix de vente à laquelle a droit madame Walker? II- CONTEXTE ET ANALYSE [ 6 ] Le 14 mai 2015, madame Walker procède à l’achat de la résidence de madame Théberge située sur le chemin Cochrane dans le secteur Aylmer de la ville de Gatineau. [ 7 ] Avant de procéder à l’achat de la résidence, madame Walker fait inspecter celle-ci par Parent Inspections inc., le 21 février 2015.

[ 8 ] Le rapport écrit de l’inspecteur indique que le foyer en litige semble en bonne condition, bien qu’il n’ait pas été en mesure de tester sa performance : une inspection

sommaire d’un foyer ne requière pas l’inspecteur d’allumer un feu de foyer pour en vérifier le bon fonctionnement. [ 9 ] En revanche, l’inspecteur indique qu’il n’est pas en mesure de procéder à l’examen complet de la cheminée, puisque celle-ci doit être effectuée par un expert dans le domaine. L’inspecteur exclut donc de son rapport l’évaluation de la performance du foyer et de la conformité de la cheminée.

A) L’apparence du vice allégué [ 10 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec ( CCQ ) prévoit que le vendeur doit garantir l’acheteur des vices qui rendent impropre le bien à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent son utilité, lorsque ces vices existent au moment de la vente. [ 11 ] D’un autre côté, ce même

article prévoit que le vendeur d’un bien n’est pas tenu de garantir le vice qui est apparent au moment de la vente. [ 12 ] Le 2 e alinéa de l’

article 1726 Code civil du Québec ( CCQ ) définit le vice apparent de la façon suivante : « … est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 13 ] Madame Théberge plaide que compte tenu des commentaires effectués par l’inspecteur en bâtiment, madame Walker aurait dû pousser davantage son examen des lieux et requérir les services d’un expert pour confirmer la conformité du foyer et de la cheminée. [ 14 ] Or, le 2 e alinéa de l’article 1726 C.Q.C. , reproduit ci-devant, prévoit justement que le vice est apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur, sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Le rapport de l’inspecteur confirme qu’à la suite de son inspection

sommaire, le foyer et la cheminée semblent en bon état. [ 16 ] Par ailleurs, même si le Tribunal en était arrivé à la conclusion que les commentaires de l’inspecteur aurait du amener madame Walker à agir avec prudence et à requérir les services d’un expert en foyer, il est à noter que les représentations d’un vendeur, en l’occurrence celles de madame Théberge, même effectuées de bonne foi, et qui ont pour effet de rassurer un acheteur, permettent, dans certaines circonstances, d’occulter le caractère autrement apparent d’un vice [1] . [ 17 ] Dans le dossier à l’étude, la déclaration du vendeur signée par madame Théberge le 5 novembre 2014 indique, à sa

section D10.6, que l’appareil de chauffage d’appoint et ses composantes ne présentent aucune défectuosité. [ 18 ] Or, lors de son témoignage au procès, madame Théberge précise que le foyer situé au sous-sol de la résidence ainsi que la cheminée ont été réparés en 2011 à la suite de dommages subis à cette époque. Ainsi, le Tribunal constate que la déclaration contenue à la

section D10.6 fait plutôt référence au chauffage d’appoint installé au rez-de-chaussée de la résidence en 2007. En conséquence, il appert qu’aucune déclaration relativement au foyer du sous-sol n’est incluse à la déclaration du vendeur. [ 19 ] En revanche, madame Théberge confirme, toujours à l’audience, avoir avisé personnellement madame Walker, et ce, avant la vente, que des travaux de réparation avaient été exécutés quelques années auparavant au niveau du foyer du sous-sol et de la cheminée.

Madame Théberge explique en plus ne pas avoir utilisé ce foyer depuis que les réparations de la cheminée ont été effectuées. [ 20 ] Ainsi, les propos rassurants de madame Théberge à l’égard de l’état de la cheminée autorisaient madame Walker à ne pas engager les services d’un autre professionnel afin de réaliser une expertise relativement à la conformité de la cheminée. [ 21 ] Le Tribunal reconnaît, comme mentionné précédemment, que madame Théberge n’est pas de mauvaise foi lorsqu’elle indique à madame Walker qu’elle n’est pas au courant d’une quelconque défectuosité de la cheminée, puisqu’elle a fait procéder à des travaux correctifs en 2011. [ 22 ] Cependant, comme l’indique la jurisprudence précédemment citée, même si les représentations de madame Théberge sont effectuées de bonne foi, celles-ci, dans ces circonstances, constituent des propos rassurants qui autorisaient madame Walker à ne pas pousser davantage son investigation, et ce, même en présence d’une résidence construite depuis de nombreuses années.

[ 23 ] En conséquence, au moment de la vente, madame Walker est tout à fait justifiée de croire que la cheminée du sous-sol est fonctionnelle et conforme à la réglementation. Ainsi, les propos de madame Théberge permettent d’écarter toute possibilité pour celle-ci d’invoquer l’apparence du vice allégué.

B) L’intervention d’une tierce

partie [ 24 ] Madame Théberge allègue, afin d’expliquer la cause des dommages soulevés par Madame Walker, la possibilité que ceux-ci résultent de l’intervention des ramoneurs engagés par madame Walker à l’automne 2015 pour inspecter la cheminée. Or, la preuve prépondérante administrée au procès, conformément aux articles 2803 et 2804 CCQ, ne permet pas au Tribunal de conclure de cette manière. [ 25 ] Après avoir été avisé par madame Walker de la défectuosité de la cheminée, madame Théberge requiert les services de Ramoneur le chat noir pour examiner la cheminée.

Le rapport écrit de cette entreprise confirme que le « foyer est en bonne condition et fonctionnel ». Il précise cependant que la cheminée nécessite des travaux de réparation pour en assurer la conformité.

Or, le rapport n’indique d’aucune façon que les défectuosités constatées découleraient des travaux effectués lors de l’inspection des ramoneurs engagés par madame Walker. [ 26 ] En conséquence, la preuve prépondérante démontre que la cheminée du foyer située au sous-sol présente une défectuosité au moment de la vente, ce qui donne ouverture à la réclamation en diminution du prix de vente introduite par Madame Walker.

C) La valeur de la diminution du prix de vente [ 27 ] L’article 1727 CCQ prévoit que lorsque le bien vendu présente un vice caché l’acheteur a droit à une réduction du prix de vente équivalant au coût des travaux correctifs de la cause des dommages. [ 28 ] Madame Walker dépose au dossier de la Cour un rapport d’expertise émanant de Chelsea cheminées & ramonage daté du 29 octobre 2015 qui propose de remplacer intégralement le foyer en plus d’installer une nouvelle cheminée en métal à l’intérieur de la cheminée existante afin d’assurer la conformité du système. [ 29 ] De son côté, madame Théberge dépose au dossier de la Cour le rapport d’expertise de Ramoneur le chat noir daté du 25 novembre 2015, lequel indique que la cheminée peut-être rénovée, afin de la rendre conforme à la réglementation en vigueur, pour une somme de 574,85 $.

Ce même rapport confirme que le foyer, pour sa part, est en bonne condition et qu’il est fonctionnel. [ 30 ] Aucun des deux experts ne témoigne au procès. [ 31 ] Il appartient à la

partie qui veut faire valoir un droit de prouver, de façon prépondérante, conformément aux articles 2803 et 2804 CCQ, le bien-fondé de ses prétentions. [ 32 ] Le rapport préparé par Cheminée Chelsea indique ce qui suit : « The only way to eliminate the possible danger resulting from the chimney as it is now is to install a metal fireplace insert in the basement while running insulated metal pipes up through the chimney to the roof outlet.

A reasonable example of this solution is also attached to this email with its corresponding costs. » [ 33 ] Ce rapport indique que les travaux proposés sont d’une valeur de 3 909,15 $ incluant les taxes. [ 34 ] Ce rapport est beaucoup plus détaillé et explicite que celui préparé par Ramoneur le chat noir. [ 35 ] En l’absence de l’un ou l’autre des experts au procès afin d’obtenir de plus amples explications relativement à leurs observations et conclusions, le Tribunal conclut que le rapport de Chelsea cheminées & ramonage lui apporte plus d’éclairage quant à la cause de la défectuosité, ce qui lui permet de mieux constater la nature des travaux à être effectués afin de s’assurer que la cheminée et le foyer rencontrent tous les standards et les normes de sécurité dans ce domaine. [ 36 ] Il est évident qu’en matière de sécurité des personnes, le Tribunal doit s’assurer que les plus hauts standards soient rencontrés. [ 37 ] En revanche, en accordant la totalité de la somme réclamée par madame Walker pour le remplacement intégral du foyer et de la cheminée, cela aurait pour conséquence de constituer un enrichissement injustifié de sa part, puisqu’ainsi, elle se retrouvait en présence d’un foyer et d’une cheminée neuve alors que les faits démontrent que l’érection de la cheminée et la présence du foyer remontent à la construction de la résidence. [ 38 ] La preuve démontre que la résidence a été construite en 1979. [ 39 ] Or, puisqu’aucun expert ne témoigne au procès afin d’établir la durée de vie utile du foyer et de la cheminée, le Tribunal doit, par lui-même, arbitrer le pourcentage de la dépréciation de la valeur des dommages subis par madame Walker. [ 40 ] En effet, la règle de la proportionnalité codifiée à l’article 18 CPC ne permet pas au Tribunal d’exiger un autre rapport d’expertise, compte tenu de la finalité de la demande, eu égard aux coûts et au temps exigés pour compléter la preuve administrée par les parties au procès.

Exiger un tel rapport emporterait pour les parties des dépenses supérieures à la valeur de l’indemnité contemplée par le Tribunal. [ 41 ] Dans ces circonstances, le Tribunal attribue une dépréciation de 50 % à la valeur de la réclamation de madame Walker, ce qui fixe la diminution du prix de vente à 1 954,58 $. [ 42 ] Quant aux coûts des expertises de chacune des parties ainsi qu’aux frais de justice, chaque

partie assumera ses propres frais et dépenses, compte tenu du résultat mitigé de la demande.

[ 43 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE partiellement la demande judiciaire de Rita Walker; [ 45 ] CONDAMNE Jacinthe Théberge à payer à Rita Walker 1 954,58 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 novembre 2015, date d’échéance de la mise en demeure; [ 46 ] LE TOUT sans frais, de part et d’autre. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q . Date d’audience : 22 août 2016