2016 QCCQ 5908, 2016 QCCQ 5908

Groupe Sutton Millenia c. Gestion J.E.G. Lapointe inc. 2016 QCCQ 5908 JS 1046 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-022219-143 DATE : Le 29 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SUTTON MILLENIA

Partie demanderesse c. GESTION J.E.G. LAPOINTE INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 18 396 $ à la défenderesse représentant une rétribution de courtage immobilier à la suite de l’exercice d’une option de renouvellement de bail immobilier commercial. [ 2 ] La défenderesse nie devoir cette rétribution.

Selon elle, le contrat de courtage stipule une rétribution pour la conclusion du bail initial, mais non pour son renouvellement. [ 3 ] Qu’en est-il? [ 4 ] La lecture du contrat de courtage ne permet pas à elle seule de résoudre le litige. [ 5 ] La preuve documentaire et testimoniale devient déterminante.

Les faits [ 6 ] Le 7 mai 2008, les parties signent le contrat de courtage, pièce P-4, dont la clause 11.1 stipule : La rétribution pour une location sera de 5% du montant net net net de la location pour les 3 premières années et de 2.5% les suivantes . (soulignement ajouté) [ 7 ] Selon le témoignage de Cédric Lebeau, courtier immobilier pour la demanderesse qui a rédigé ce contrat et le lit lors de la signature, aucune explication n’est donnée sur le contrat lors de la signature , car tous comprennent alors le mandat et la clause 11.1.

Ce témoignage est corroboré par le représentant de chacune des deux parties, qui sont alors aussi présents. [ 8 ] Le ou vers le 30 août 2008, la défenderesse conclut un bail avec un locataire commercial, pièce P-5. Ce bail comporte un terme initial de 5 ans. Il comprend aussi une option de renouvellement automatique à des conditions prédéfinies.

Le locataire peut éviter le renouvellement en faisant parvenir à la défenderesse un avis écrit à cet effet au moins 12 mois avant l’expiration du terme initial. [ 9 ] Le 30 août 2008, la défenderesse paie un acompte de 7 741,93 $ sur la rétribution totale de 30 352,09 $, taxes incluses. [ 10 ] Le 30 août 2009 seulement, un an plus tard, la demanderesse envoie à la défenderesse une lettre, pièce P-7, intitulé « État de compte pour la location du 91 De la Barre ». Cet état de compte commence par « La présente est pour confirmer notre part de commission, vous trouverez ci-dessous le détail de la transaction… ».

Par la suite apparaît le montant de la commission de 26 890 $, plus les taxes applicables, pour un total de 30 352,09 $, moins acompte de 7 741,93 $, laissant un montant dû de 22 610,16 $.

[ 11 ] Il est admis que de consentement, la défenderesse a payé le solde de cette rétribution en quatre autres versements annuels les ou vers les 30 août (ou 1 er septembre) 2009, 2010, 2011 et 2012. [ 12 ] Il est aussi admis que pour le premier terme du bail de 5 ans, il y a eu une facture annuelle envoyée pour chacun des paiements qui a été fait. La demanderesse n’a cependant pas produit ces factures. [ 13 ] Le 23 août 2013, la demanderesse envoie à la défenderesse un autre document intitulé « État de compte pour la location du 91 De la Barre », pièce P-8.

Cet autre état de compte indique « Suite à la transaction sur la bâtisse mentionnée en rubrique, voici le détail du calcul de la transaction ». Par la suite apparaît le montant de la commission de 19 000 $ plus les taxes applicables, pour un total de 21 845,25 $. [ 14 ] Il s’agit d’un document dont la portée est litigieuse et sur lequel les parties ont présenté une version des faits contradictoires. [ 15 ] Par la suite, le 24 octobre 2013, la demanderesse envoie un état de compte avec modifications pour la même transaction, pièce P-9.

On y retrouve les mêmes mentions, mais la commission est réduite à 16 000 $ plus les taxes applicables, pour un total de 18 396 $, somme qui fait l’objet de la présente réclamation. [ 16 ] Encore là, les parties ont présenté des versions contradictoires sur les circonstances de cette modification. [ 17 ] Enfin, le 26 mai 2014, la demanderesse fait parvenir par l’entremise de ses avocats une mise en demeure à la défenderesse, pièce P-10, qui choisit de ne pas y répondre.

VERSION DES FAITS DE LA DEMANDERESSE [ 18 ] Pour l’essentiel, Pierre Caron, courtier immobilier, représentant de la demanderesse, beau-frère de Guy Lapointe, lui-même représentant de la défenderesse, relate tout d’abord les faits ci-dessus. [ 19 ] Son témoignage débute chronologiquement avec la signature du contrat de courtage. [ 20 ] En bateau ensemble en Floride peu de temps après la sortie de Guy Lapointe d’un long séjour à l’Hôpital, Guy Lapointe a dit à Pierre Caron : « S’ils (le locataire) renouvellent, cela va te faire une autre belle commission ». [ 21 ] Appelé à donner des explications sur le troisième état de compte, soit celui du 24 octobre 2013, il déclare avoir réduit le deuxième état de compte de 19 000 $ à 16 000 $ (avant taxes) parce que son beau-frère lui a dit : « Tu me dois 3 000 $ pour une vieille histoire de sabot de Denver (d’il y a vingt ans) ».

Il lui a répondu : « OK, je vais déduire ça de ta facture ».

C’est dans ce contexte qu’il a transmis la pièce P-9 en remplacement de la pièce P-8. [ 22 ] Pierre Caron ajoute qu’il était très surpris de cette demande de remboursement d’une aussi vieille dette de 3 000 $ que son beau- frère ne lui a jamais demandé de rembourser auparavant, même s’il a eu l’occasion à quelques reprises depuis de lui facturer d’autres rétributions, au moins trois ou quatre fois depuis. [ 23 ] Après l’envoi de l’état de compte modifié du 24 octobre 2013 seulement, en 2014, Guy Lapointe est venu à son bureau et lui a demandé une copie du contrat de courtage parce qu’il avait égaré la sienne.

Pierre Caron lui a répondu : « T’en auras pas ».

VERSION DES FAITS DE LA DÉFENDERESSE [ 24 ] Le récit de Guy Lapointe, contrairement à celui de Pierre Caron, commence bien avant la signature du contrat de courtage. [ 25 ] Pour louer son local commercial, Guy Lapointe voulait faire affaire avec son courtier immobilier habituel. [ 26 ] Son beau-frère Pierre Caron, intéressé par la belle rétribution potentielle de ce mandat, lui a fait la proposition suivante : « Si tu me donnes le mandat, je vais te charger le même prix qu’elle (ton courtier), mais je ne te chargerai pas pour le renouvellement ». [ 27 ] Comme Guy Lapointe trouvait cette proposition intéressante, il l’a acceptée, à la suite de quoi la demanderesse a rédigé le contrat de courtage P-4 et sa clause 11.1. [ 28 ] Pour lui, qui n’a reçu aucune explication à la suite de leurs pourparlers, la clause était claire. [ 29 ] Elle l’était d’autant plus que son courtier habituel lui soumet une entente qui contient la clause suivante relative à la rétribution payable lors de l’exercice d’une option de renouvellement, pièce D-1 : Les honoraires de courtage seront également payables dans le cas où le locataire (…) exerce les options de renouvellement prévues à la clause (…) de l’offre de location. (soulignement ajouté) [ 30 ] « S’il avait écrit autre chose, je n’aurais pas signé ».

[ 31 ] Il importe de souligner que la demanderesse n’a présenté aucune preuve contradictoire sur cette rencontre préalable à la signature du contrat de courtage. Ce témoignage devient donc une preuve non contredite sur la tenue et la teneur de cette rencontre . [ 32 ] Guy Lapointe nie la conversation alléguée sur le bateau. [ 33 ] Il précise avoir entendu parler pour la première fois d’une rétribution au cas d’exercice de l’option de renouvellement seulement sur réception de la lettre P-8 du 23 août 2013. [ 34 ] Il n’a pas répondu à cette lettre. [ 35 ] Pierre Caron lui a téléphoné.

Avant d’aller le voir, il a cherché le contrat de courtage et ne l’a pas trouvé dans ses documents. [ 36 ] Dès le début de leur rencontre peu de temps après le 23 août 2013, il lui a demandé le mandat.

Pierre Caron lui a répondu : « Tu l’auras pas ». [ 37 ] Insulté, Guy Lapointe lui a répondu : « T’es pas mal plus vite pour me collecter des comptes que je ne te dois pas que pour me payer des sommes que toi tu me dois ». [ 38 ] Il ajoute en parlant de la dette de 3 000 $ relative au sabot de Denver de Pierre Caron qu’il avait mis une croix là-dessus depuis longtemps, mais que dans les circonstances où il était choqué, tout cela remontait. [ 39 ] Il fait aussi remarquer au Tribunal que Pierre Caron soustrait de son revenu imposable une dette qu’il doit personnellement. [ 40 ] Quelques mois plus tard, il reçoit le dernier état de compte réduit de 19 000 $ à 16 000 $. [ 41 ] Guy Lapointe retourne alors au bureau de Pierre Caron et lui demande à nouveau le contrat de courtage.

Il se fait répéter la même réponse : « Tu l’auras pas ». [ 42 ] Guy Lapointe répond : « Si tu veux pas me le remettre, je te réponds que je ne te dois pas de commission. Je suis convaincu que le mandat reflète le fait qu’il n’y a pas de commission au renouvellement. J’ai passé ma vie à essayer de te donner un coup de main. Quatre fois je t’ai fait faire de belles commissions. Je n’ai jamais refusé de te payer. Mais là, je te l’dois pas ». [ 43 ] Par la suite, lors de la réception de la mise en demeure, Guy Lapointe a choisi de garder le silence et de s’en remettre à son avocate.

Analyse [ 44 ] On constate que l’issue du présent litige repose avant tout sur l’appréciation de la crédibilité des témoins Pierre Caron et Guy Lapointe. [ 45 ] Lequel des deux a présenté la version des faits la plus probable en tenant compte de l’ensemble de la preuve documentaire? [ 46 ] Guy Lapointe a présenté une version des faits beaucoup plus convaincante, clairement prépondérante. Voici pourquoi. [ 47 ] Lui seul relate la teneur des discussions lors d’une rencontre antérieure à la signature du contrat de courtage.

Cette rencontre est déterminante quant au pourquoi du mandat qui est confié à la demanderesse et quant au contenu du contrat de courtage. [ 48 ] Rappelons que cette preuve n’est pas contredite. [ 49 ] Le fait reconnu par les trois témoins que personne n’ait discuté des termes du contrat de courtage corrobore la tenue de cette rencontre préalable. [ 50 ] Sinon, nécessairement les termes auraient été discutés, l’expression « les suivantes » de la clause 11.1 n’étant pas claire du tout.

Est-ce que l’expression « les suivantes » comprend ou non les années hypothétiques liées à l’exercice d’une option de renouvellement?

Le renouvellement du bail est conditionnel au non-envoi d’un avis écrit. [ 51 ] Aussi, la jurisprudence rend la thèse de la défenderesse beaucoup plus plausible que celle de la demanderesse, parce que lorsqu’il doit y avoir rétribution de courtage à la suite de l’exercice d’une option de renouvellement, les contrats de courtage le prévoient expressément [1] , ce qui n’est pas le cas en l’espèce. [ 52 ] Par ailleurs, le présumé aveu contredit sur le bateau n’est pas allégué dans les procédures de la demanderesse.

Soulevé in extremis lors du procès, il est peu convaincant. [ 53 ] Enfin, l’un des points les plus intéressants résulte de la réflexion à la suite d’une question posée par Pierre Caron lui-même en contre-preuve, à la toute fin : « Pourquoi me demande-t-il le remboursement d’une vieille dette 23 ans plus tard? Pourquoi?

Pourquoi ne pas me l’avoir demandé lors du paiement de rétributions antérieures (maison il y a 8-9 ans, condos à Sutton, etc.)? [ 54 ] Après analyse, la réponse va de soi : parce que jamais Guy Lapointe n’aurait parlé à nouveau de cette vieille dette s’il n’avait pas ressenti autant de colère qu’il en a ressentie à la suite de la réclamation d’une rétribution allant à l’encontre de l’entente initiale des parties. [ 55 ] En colère aussi parce que son beau-frère refusait de lui remettre une copie du contrat de courtage pour qu’il puisse en vérifier la teneur. [ 56 ] Cette demande de vérifier les stipulations du contrat était légitime.

Pourquoi avoir refusé d’en remettre une copie?

[ 57 ] L’ensemble de ces éléments amène le Tribunal à conclure que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de prouver ses allégations par prépondérance de preuve, ni quant à l’entente initiale, ni quant à la transaction ultérieure [2] . [ 58 ] Pour ces motifs, le tribunal : [ 59 ] Rejette la demande, avec les frais de justice payables par la

partie demanderesse à la

partie défenderesse. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Me Daniel Caisse Avocat de la

partie demanderesse Me Annie Thivierge Tremblay Bigler Thivierge Avocats de la

partie défenderesse Date d’audience : Le 26 mai 2016