2018 QCCQ 8117, 2018 QCCQ 8117

Debonville Viau c. Brisebois 2018 QCCQ 8117 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700504-175 DATE : 7 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHANNE DEBONVILLE VIAU et DANIEL VIAU [1] Demandeurs c.

RICHARD BRISEBOIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs procèdent à l’acquisition, le 2 avril 2016, d’un Immeuble, de type bungalow, situé en la municipalité de Namur. [2] Le prix d’achat, après diverses négociations entre les parties, se chiffre à une somme de 90 000$. [ 2 ] Le défendeur, pour sa part, est propriétaire de l’Immeuble, précise-t-il, de la période s’étalant de 1994 à 2016. [ 3 ] Les négociations entre les parties s’effectuent directement entre celles-ci.

Aucun courtier immobilier n’intervient. Il apparait d’ailleurs de la preuve qu’aucune Déclaration du vendeur n’est préparée et encore moins échangée. [ 4 ] Aucune inspection, par l’entremise d’un inspecteur préachat n’est effectuée. Ceci étant, la demanderesse confirme qu’elle a procédé à deux visites, soit la première en compagnie du codemandeur ainsi que de leurs deux fils (l’un étant plombier, l’autre étant électricien) [3] .

Quant à la seconde visite, elle fut effectuée avec un « contracteur » qui détectera la présence d’une infiltration d’eau au niveau du salon. [ 5 ] Cette découverte entrainera, ce qui n’est pas contesté, la réalisation de quelques travaux correctifs – avant la vente - par un entrepreneur mandaté par le défendeur, M.

Brisebois. [ 6 ] L’acte notarié, pour sa part, prévoit spécifiquement ce qui suit, sous la rubrique « Garantie » : Cette vente est faite SANS AUCUNE GARANTIE, AUX RISQUES ET PÉRILS DE L’ACQUÉREUR. [les majuscules se retrouvent dans le texte original] [ 7 ] Suite à la prise de possession, la demanderesse soumet que son conjoint et elle-même découvrent l’existence de deux problématiques qu’elle qualifie de vices cachés, soit, d’une part, la présence d’une importante buée dans l’imposante fenêtre (d’environ 12 pieds de largeur) située dans le salon.

Cette « buée » serait la résultante, soumet-elle, des travaux de réparation effectués – avant la vente - par le défendeur et son entrepreneur. [ 8 ] D’autre part, lors de la réalisation de travaux dans la cour, travaux nécessitant le creusage d’une importante excavation, il est découvert que ladite cour regorge de détritus et de déchets divers (incluant des morceaux de bardeaux, des ventilateurs, etc.) [ 9 ] Afin de procéder aux correctifs, les demandeurs soumettent qu’ils ont eu à débourser la somme totale de 2 816,89$, soit 1 414,19$ pour le remplacement de la vitre au salon [4] et 1 402,70$ quant au coût pour le nettoyage de la cour. [ 10 ] Le défendeur, pour sa part, nie devoir quelconque somme, articulant son propos autour de la clause d’absence de garantie légale et son absence de connaissance de quelconque problématique eu égard aux détritus retrouvés, sous terre, dans la cour de l’Immeuble.

[ 11 ] Au surplus, M. Brisebois ajoute que la problématique de buée existait bel et bien avant l’achat, déposant – au soutien de ce propos – une photo prise en 2015 [5] , démontrant que la grande fenêtre du salon était déjà affectée de la situation. Les demandeurs, lors de leur visite, ne l’auraient tout simplement pas vu, ce qu’ils ne peuvent, argue-t-il, lui reprocher.

Du reste, cette photo démontrerait également que la « buée » en question n’est nullement la conséquence des travaux effectués quelque temps avant la vente, et ce, contrairement aux prétentions des demandeurs. [ 12 ] Finalement, les demandeurs soumettent que le défendeur aurait accepté, verbalement, de verser les sommes reliées aux correctifs associés auxdits vices cachés , et qu’il aurait, par la suite, changé d’opinion. [ 13 ] Qu’en est-il donc vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) Le défendeur s’est-il entendu avec les demandeurs quant au paiement des sommes réclamées par ces derniers? ii)

En cas de réponse négative à la question i), les demandeurs démontrent-ils que la responsabilité du défendeur est engagée, et ce, malgré le fait que la vente ait été effectuée « sans aucune garantie, aux risques et périls » de l’acheteur? iii) Les demandeurs démontrent-ils que le défendeur a formulé de fausses représentations, de la nature d’un dol, quant à l’état de la fenêtre ou quant à la condition du sol de la propriété? iv)

En cas de responsabilité du défendeur, quel est le préjudice subi par les demandeurs pouvant être indemnisé dans les circonstances de l’espèce? ANALYSE DE LA PREUVE SOUMISE ET PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES [ 15 ] La réclamation des demandeurs est de nature civile. Il leur revenait donc d’en démontrer le bienfondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ). Ceux-ci énoncent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

L’EXISTENCE – OU NON - D’UNE TRANSACTION [ 16 ] Il va de soi que si la preuve démontre, de manière prépondérante, l’existence d’une entente (une Transaction) entre les parties quant à l’engagement du défendeur de payer les sommes nécessaires afin de procéder aux correctifs quant à la fenêtre et quant au nettoyage du sol, les autres questions deviendront académiques [6] . [ 17 ] L’article 2631 CCQ énonce, quant à un tel contrat de Transaction, ce qui suit : 2631.

La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques.

Elle est indivisible quant à son objet. [ 18 ] Or, la preuve ne démontre ici nullement l’existence d’une telle transaction. [ 19 ] Certes, les demandeurs allèguent, dans leur Demande [7] , qu’une telle transaction est intervenue. [ 20 ] Certes, la mise en demeure transmise par les demandeurs, en particulier celle datée du 23 août 2017 [8] , réfère à l’existence d’un tel engagement. [ 21 ] Ceci dit, Mme Debonville Viau concède qu’elle n’a, elle-même, eu aucune discussion avec M. Brisebois. C’est son conjoint, soit le codemandeur, qui aurait eu de telles discussions. Or, M.

Viau a jugé plus opportun de ne pas être présent lors du Procès [9] , considérant qu’il était au travail. [ 22 ] Ainsi donc, le témoin qui aurait pu soumettre valablement l’existence d’une telle entente, soit M. Viau, est absent lors du Procès. Mme Debonville, tel qu’expliqué lors du Procès, ne peut « rapporter », pour en faire la preuve, les paroles qui lui sont mentionnées par M. Viau.

Il s’agit de preuve « par ouï-dire » [10] . [ 23 ] Par ailleurs, le défendeur nie, de manière crédible d’ailleurs, l’existence d’un tel engagement. [ 24 ] Conséquemment, la preuve prépondérante soumise ne supporte pas l’existence d’une telle transaction. [ 25 ] Ainsi donc, le Tribunal doit rejeter ce premier argument soumis par les demandeurs.

LA GARANTIE DE QUALITÉ ET SON EXCLUSION [ 26 ] La vente d’un immeuble est normalement assujettie à une garantie de qualité, soit ce qui est communément appelé la « garantie contre les vices cachés. » Ce principe est établi à l’article 1726 CCQ qui est ainsi libellé : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 27 ] Les Tribunaux ont eu à trancher, à d’innombrables reprises [11] , de tels dossiers en matière de vices qualifiés de cachés. Essentiellement, pour réussir dans une telle démarche, les demandeurs doivent normalement démontrer, de manière prépondérante, cinq éléments, soit par preuve directe, soit par présomption [12] : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2.

Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice leur était inconnu au moment de ladite vente; 4. Que le vice était caché au moment de la vente; 5. Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 28 ] Ceci dit, il arrive que les parties acceptent de moduler, voire de limiter, l’application de cette garantie de qualité. De fait, l’article 1732 CCQ nous enseigne ceci : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 29 ] Au même effet, l’article 1733 CCQ énonce : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [nos soulignements] [ 30 ] Ainsi donc, une telle vente « aux risques et périls de l’acheteur » est non seulement légale, et potentiellement valide, mais elle est spécifiquement permise par le législateur. [ 31 ] En l’espèce, Mme Debonville Viau précise, au cours de son témoignage, qu’elle n’a pas de souvenir particulier que la notaire ait souligné l’existence de cette clause, mais qu’il est possible, en effet, qu’elle ait référé à celle-ci. Quant à M.

Brisebois, il est plus affirmatif [13] : la notaire a procédé à la lecture de l’acte en présence simultanée [14] de toutes les parties, et a donc référé, entre autres choses, à cette clause d’exclusion de garantie. [ 32 ] Les parties précisent, par ailleurs, que ce sont les demandeurs, à

titre d’acheteurs, qui ont choisi la notaire dûment mandatée à instrumenter la vente. [ 33 ] Mme Debonville Viau précise qu’elle n’a pas de souvenir particulier quant aux discussions – avec M. Brisebois – quant à la garantie de qualité.

Pour ce dernier, au contraire, il est clair que la clause d’exclusion de garantie et de vente aux risques et périls fut incluse à l’acte en raison des négociations intervenues entre les parties, le prix d’achat demandé à l’origine étant de 120 000$, puis 100 000$, et finalement 90 000$ conformément à l’offre formulée par les demandeurs. [ 34 ] Ainsi donc, le défendeur, explique-t-il, a accepté de réduire – d’une somme additionnelle de 10 000$ - le prix demandé en autant que la vente « soit finale » en tous points. [ 35 ] À tout événement, les principes applicables en matière de vente « aux risques et périls de l’acheteur » ont été résumés, de manière exhaustive, par l’Honorable Juge Martin Bureau, J.C.S., dans l’affaire De Niverville c.

Blanchard [15] . Le Juge Bureau s’y exprime comme suit : [36] Il est spécifiquement prévu à l’

article 1733 C.c.Q. qu’un vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait et ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. [37] Toutefois, le législateur a ajouté au deuxième alinéa de cet

article 1733 C.c.Q. la mention que cette règle, empêchant un vendeur d’exclure et de limiter sa responsabilité, reçoit exception « lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [38] Certains auteurs, appelés à se prononcer sur la signification et l’étendue des dispositions de cet

article 1733 C.c.Q. et son application, en regard des obligations et des garanties prévues autrement au Code civil du Québec, s’expriment ainsi.

[39] D’abord, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit ce qui suit : «139 … Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et que le vendeur n’est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette clause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l’ignorer et qu’il ne l’a pas dénoncé. Toutefois, les tribunaux veillent au respect d’un minimum de morale : la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité).

Le nouveau code, de son côté, apporte une restriction au droit antérieur, à la réforme du Code civil : désormais, en principe le vendeur professionnel ne peut pas invoquer une clause d’achat aux risques et périls de l’acheteur. [40] Le professeur Denys-Claude Lamontagne indique quant à lui ce qui suit : « 262 Régime d’exception. – La règle relative à l’exclusion de la garantie du fait personnel connaît apparemment une exception lorsque l’acheteur a acquis « à ses risques et périls » d’un vendeur non professionnel (1733, premier alinéa, C.c.Q. ) même de mauvaise foi (1733, second alinéa, C.c.Q.) Comme dans le cas de la garantie du droit de propriété, le législateur paraît écarter ici les principes directeurs de bonne foi en matière contractuelle (6, 1375, 1474, 1639 et 1732 C.c.Q.) : que le vendeur soit de bonne foi ou non, l’acheteur (quoique de bonne foi) est privé de tout recours reposant sur la garantie (1382, 1733 C.c.Q.). • La clause d’achat aux risques et périls est d’interprétation stricte. • Le vendeur professionnel, spécialisé ou non, doit dénoncer les vices qu’il connaît ou est présumé connaître (1732, 1733, premier alinéa C.c.Q. ). • Le vendeur non professionnel, même de mauvaise foi, peut exclure la garantie légale de qualité (1733, second alinéa, C.c.Q. ).

Considéré comme

partie à un contrat aléatoire, l’acheteur ne peut recourir contre le vendeur, du moins en matière de garantie (1382 C.c.Q.). La stipulation d’achat aux risques et périls peut toutefois être annulée lorsqu’elle se trouve dans un contrat d’adhésion (1379, 1384, 1437 C.c.Q. ) (…) [41] Enfin, l’auteur Jeffrey Edwards [16] traite ainsi de l’exclusion de garantie prévue à l’

article 1733 C.c.Q. : « 291 – De manière générale, le droit nouveau reprend ces règles. L’

article 1733 , alinéa 1 C.c.Q. déclare que le « vendeur ne peut exclure [ni] limiter sa responsabilité, s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ». Il n’y a donc plus lieu de recourir à l’interprétation a contrario afin d’empêcher le vendeur de se prévaloir de l’exclusion par rapport au vice connu. L’article exprime maintenant la règle en toutes lettres. Ainsi, les tribunaux ont déclaré inopposable à l’acheteur et ont empêché le vendeur de se prévaloir d’une exclusion de garantie chaque fois que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Cependant, la deuxième alinéa brouille le caractère uniforme de la règle ancienne. Il autorise une « exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel ». La justification émise à l’appui de cette exception fait problème. Celle-ci reprend le droit antérieur concernant la garantie contre l’éviction et l’étend à la garantie de qualité. En effet, les articles 1732 et 1733 C.c.Q. réglementent tant les exclusions à la garantie du droit de propriété que celles qui traitent de sa qualité.

Rappelons-nous que le deuxième alinéa de l’article 1733 C.c.Q. a eu une naissance législative particulièrement difficile. Après maintes révisions, le législateur ne semble pas s’être aperçu que la dernière version dérogeait au droit antérieur en matière de vices cachés. Cet alinéa autorise en effet un comportement répréhensible en permettant au vendeur non professionnel d’exclure la garantie au sujet d’un vice qui lui est connu. Il légalise donc un comportement frauduleux qui aurait autrement condamné la stipulation intervenue. L’exception ne paraît néanmoins pas dépasser le cadre précis de la garantie.

Elle permet au vendeur frauduleux d’échapper à la garantie, mais elle ne soustrait pas au droit général des contrats. L’acheteur demeure donc libre d’attaquer la vente au motif que son consentement était vicié par une erreur, y compris provoquée par le dol. [42] Les tribunaux ont eu à trancher, à de nombreuses reprises, des litiges portant sur l’interprétation qu’il faut donner aux dispositions de l’

article 1733 C.c.Q. et de façon plus spécifique à celles du deuxième alinéa de cet

article relatives à l’achat « à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. » [43] Notre collègue, l’honorable Jean-François Émond, maintenant juge à la Cour d’appel, résumait ainsi les principes retenus en application des articles 1732 et 1733 du Code civil dans le dossier Gestion Paradigme c.

Bélisle : « [252] En application de ces articles, la jurisprudence et la doctrine reconnaissent, de façon quasi unanime, que : ➢ Le vendeur non professionnel peut diminuer ou exclure la garantie, et ce, m ê me à l ’é gard des vices qu ’ il conna î t ou est pr é sum é conna î tre; ➢ Le vendeur professionnel ne peut diminuer ni exclure la garantie en ce qui a trait aux vices qu’il connaît ou ne peut ignorer; ➢ Le vendeur, qu ’ il soit professionnel ou non, ne peut jamais se d é gager de ses faits personnels. [253] Ainsi, selon la jurisprudence et la doctrine, la vente sans garantie légale et « aux risques et périls de l’acheteur » ne souffre que d’une seule exception, le fait personnel du vendeur. [254] Mais, en quoi consiste le fait personnel dont le vendeur ne peut être dégagé et que l’

article 1732 C.c.Q. ne précise ni ne définit? [255] De façon générale, la jurisprudence et les auteurs assimilent le fait personnel du vendeur à un droit d’empiètement ou fait qui lui est personnellement attribuable, qui constitue un vice du

titre de propriété vendue ou qui affecte l’exercice du droit de propriété de l’acheteur, et que le vendeur a omis de divulguer.

[44] Dans une décision rendue en 2009, l’honorable Étienne Parent, alors juge à la Cour supérieure et maintenant lui aussi juge à la Cour d’appel, en se référant à un jugement rendu en juillet 2009 de l’honorable juge Pierre C. Gagnon traite du recours que peut intenter un acheteur contre un vendeur, malgré l’exclusion spécifique et l’indication d’une vente sans garantie aux risques et périls de l’acheteur, en cas de dol du vendeur : «[83] Dans un jugement récent, monsieur le juge Pierre C.

Gagnon analyse le recours des demandeurs en le considérant aussi bien sous l’angle de la garantie contre les vices cachés que sous celui de l’erreur causée par le dol du vendeur. [84] Dans cette affaire, le contrat de vente comportait l’exclusion suivante : Cette vente est faite sans garantie aux risques et péril de l’acheteur. [85] Le Tribunal analyse la possibilité pour un acheteur non professionnel d’exclure la garantie de qualité lorsqu’il omet de divulguer le vice qu’il connaît. [86] Monsieur le juge Gagnon conclut que l’

article 1733 C.c.Q. interprété dans le contexte de la liberté contractuelle, permet cette exclusion. [87] Il poursuit (sic) cependant son analyse du recours des demandeurs sous l’angle du dol. [88] Voici comment il s’exprime à ce sujet : 109 La garantie contre les vices cachés ou garantie de qualité, n’est pas fondée sur un vice de consentement, ni sur l’inexécution contractuelle; elle se fonde plutôt sur la nature même du contrat de vente. 110 Le contractant qui, dans le contrat de vente, renonce à la garantie de qualité, n’est pas forclos de plaider par ailleurs qu’il a été victime d’un vice de consentement.

C’est pour cela que le vendeur peut se plaindre de dol même s’il ne peut valablement invoquer la garantie de qualité. [89] Il poursuit son analyse : 112 Quand il réclame sur la base du dol, l’acheteur doit prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper.

Il faut donc prouver la mauvaise foi du vendeur au moment de la vente. [nos soulignements] [ 36 ] En d’autres termes, dans le cadre d’une telle vente effectuée aux risques et périls de l’acheteur, comme en l’espèce, le vendeur est normalement libéré de toute responsabilité eu égard à une telle vente, sauf en ce qui concerne ses faits personnels ou sauf dans le scénario où l’acheteur réussit à démontrer l’existence d’un dol. [ 37 ] Cette notion de dol – soit de fausses représentations – apparait, entre autres, aux articles 1401 et 1407 CCQ : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 38 ] Le dol doit, normalement, être déterminant [17] et il doit avoir comme objectif, soit directement ou par l’entremise d’une demi- vérité (ou d’un silence), de générer une erreur dans l’esprit du cocontractant, et ce, afin d’encourager cette personne à conclure un contrat à des conditions différentes qu’elle ne l’aurait fait si elle avait connu l’ensemble de l’information pertinente. [18] [ 39 ] En conséquence de ce qui précède, et tel qu’expliqué par le Tribunal à la demanderesse lors du Procès, le fardeau de preuve, pour un acheteur qui a procédé à l’acquisition d’une propriété à ses « risques et périls » est plus imposant que lors d’une vente conclue sans exclusion de la garantie de qualité. [19] [ 40 ] Qu’en est-il donc en l’espèce?

QUANT À LA VITRE DE LA FENETRE DU SALON [ 41 ] En l’espèce, il est indéniable que M. Brisebois connaissait la problématique liée à la fenêtre. La photo, prise en 2015, le démontre d’ailleurs. [ 42 ] Il concède dans le cadre de son témoignage, sans difficulté d’ailleurs, qu’il avait acheté ladite fenêtre vers 1999, soit environ 17 ans avant la vente de l’Immeuble aux demandeurs. [20] [ 43 ] La fenêtre en question était déjà usagée, soumet-il, au moment de son achat. Elle aurait d’ailleurs comporté « un défaut de compagnie » , ce qui lui a permis d’ailleurs de la payer à un prix peu élevé. [ 44 ] M.

Brisebois se demande d’ailleurs pour quelle raison que les demandeurs n’ont pas eu connaissance de cette « buée » lors de

leurs visites, soumettant l’hypothèse que la visite a eu lieu alors qu’il n’était pas présent, alors que le « chauffage » dans l’Immeuble n’était pas en fonction et ainsi donc, à un moment où aucune différence notable de température aurait été rencontrée entre la température intérieure et celle située à l’extérieur. [ 45 ] À tout événement, le Tribunal ne peut conclure, en ce qui concerne la fenêtre, que la preuve démontre l’existence de fausses représentations ou de dol.

Aucune preuve ne démontre que des discussions ont eu lieu à ce sujet, discussions lors desquelles le défendeur aurait pu, notamment par un silence ou une réticence, induire les demandeurs dans l’erreur. La preuve démontre qu’aucune question sur le sujet, non plus, n’a été posée par les demandeurs. [ 46 ] Par ailleurs, et tel que déjà mentionné, aucune déclaration du vendeur n’existe au dossier. Aucune n’a été préparée.

Ainsi donc, les demandeurs n’ont pu être rassurés de l’état des fenêtres et/ou des vitres par l’entremise d’un tel document. [ 47 ] La conduite du défendeur, dans le cadre des négociations préachat, est d’ailleurs un indice bonifiant cette conclusion.

En effet, lorsqu’informé de l’existence d’une infiltration d’eau au salon, le défendeur prend l’engagement – qu’il respecte d’ailleurs – de procéder aux correctifs appropriés. [ 48 ] Au surplus, le défendeur témoigne – et la véracité de ce propos est d’ailleurs confirmée par la demanderesse – qu’il informe spécifiquement les demandeurs, lors des négociations, que les « égouts ne sont pas conformes ».

Bref, soumet-il, il a joué franc jeu. [ 49 ] Selon les demandeurs, ce sont les correctifs réalisés, avant la vente, en lien avec l’infiltration d’eau au salon, qui entrainent - voire qui causent - la problématique liée à la buée dans ladite vitre. Ils produisent d’ailleurs une déclaration pour valoir témoignage d’un représentant de l’entreprise « Solution Portes et fenêtres », qui affirme, en deux lignes, que la fenêtre a « été bué par son déplacement lors des travaux de réparation du mur endommagé (…) » [ 50 ] Or, le défendeur démontre le contraire, par l’entremise d’une photo prise une année avant la vente.

Ainsi donc, le Tribunal doit en conclure, par prépondérance de preuve, que les travaux liés à la réparation du mur endommagé (avant la vente) n’ont pas généré ladite « buée ». [ 51 ] La preuve ne démontrant pas l’existence d’un dol, ce chef de réclamation doit échouer. [ 52 ] De toute façon, même en présence d’un tel vice « antérieur, caché et valablement dénoncé », encore faut-il que le vice en question comporte un certain élément de gravité, et ce, tel qu’énoncé précédemment, dans un scénario où la garantie de qualité aurait été applicable. [ 53 ] Certes, la fenêtre en question est imposante (soit environ 12 pieds de largeur, selon la preuve).

Cependant, le Tribunal n’est pas convaincu que le critère de « gravité » est ici rencontré. [ 54 ] Au surplus, dans l’optique où le Tribunal en était arrivé à une conclusion différente, la valeur du préjudice réellement subi par les demandeurs aurait dû être déterminée. Les articles 1607 et 1611 CCQ établissent d’ailleurs à ce sujet ce qui suit : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611.

Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [nos soulignements] [ 55 ] Or, en l’espèce, il n’est pas contesté que l’ajout, par les demandeurs, d’une vitre neuve bonifie considérablement l’état des lieux.

Il y a une plus-value évidente, lorsque l’on considère que la vitre « remplacée » s’y retrouvait depuis 19 ans, et que, de surcroît, elle avait été achetée usagée. [ 56 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Pierre Cliche, J.C.Q., dans l’affaire Lafleur c.

Tardif [21] : [68] La valeur de la diminution du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalente au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. [69] De plus, l'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement. [70] La dépréciation du coût des réparations nécessaires doit être prise en considération afin d'éviter qu'un acheteur se retrouve avec un bien augmenté de valeur. [71] En effet, le Tribunal doit éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause pour l'acheteur. [ 57 ] Au même effet, et comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Côté c.

Laflèche [22] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 58 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [23] , rappelle ce qui suit :

Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts. C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite.

Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 59 ] Ainsi donc, même si le Tribunal en arrivait à une conclusion contraire quant à l’existence d’une fausse représentation, force est d’admettre que la condamnation qui pourrait y être reliée serait des plus minime, voire symbolique, voire nulle, considérant la dépréciation des plus importantes devant être imbriquée à la valeur de la vitre en question. [ 60 ] Conséquemment, dans le meilleur des scénarios pour les demandeurs, la condamnation du défendeur – quant à ce chef de réclamation – aurait été particulièrement minime. [ 61 ] Qu’en est-il donc, par ailleurs, quant aux détritus se retrouvant sur le terrain de l’Immeuble?

LES DÉTRITUS SE RETROUVANT SUR LE TERRAIN [ 62 ] Tout d’abord, il importe de préciser qu’un vice caché, le cas échéant, peut exister même s’il n’affecte pas la « bâtisse » en tant que telle. .

En effet, un terrain – un fonds de terre - est un immeuble. [24] Des détritus y étant situés ont d’ailleurs, déjà, été qualifiés de vices cachés. [25] [ 63 ] Mais là n’est pas, comme nous l’avons vu, la question centrale à laquelle le Tribunal doit répondre. [ 64 ] Encore une fois, le Tribunal doit déterminer si la preuve prépondérante établit l’existence de fausses représentations, de la nature d’un dol, de la part du défendeur, et ce, vu la clause d’exclusion de la garantie de qualité. [ 65 ] La demanderesse soumet quelques photos [26] qui dénotent, en effet, la présence de nombreux détritus [27] enfouis dans le sol voisin du bungalow. [ 66 ] Ces détritus divers sont découverts, conformément au témoignage de la demanderesse, lors d’une excavation rendue nécessaire lors de travaux pour la réalisation d’une entrée électrique indépendante.

L’entrepreneur devait procéder à la « plantation d’un poteau » et il n’a pu le faire, à l’endroit souhaité, et ce, en raison de la présence de ces détritus. [ 67 ] La demanderesse précise que certains des objets en question étaient des « batteries d’auto, des ventilateurs, des bardeaux d’asphalte ».

Le Tribunal s’enquiert, auprès de la demanderesse, de l’existence – ou non - d’indices pouvant laisser transparaitre l’âge véritable des détritus en question – visant ainsi à établir si ceux-ci ont été enfouis à une époque où le défendeur était propriétaire. [ 68 ] La demanderesse, en réponse à cette question, précise qu’elle ne peut établir l’âge en question des détritus, tout en ajoutant que certains « ventilateurs » ne semblaient « pas trop vieux ». [ 69 ] Le coût nécessaire pour le nettoyage fut fixé par l’entreprise Trudeau Excavation inc [28] , et ce, à une somme de 1 402,70$. [ 70 ] Quant au défendeur, il nie avoir procédé à un tel enfouissement.

Il précise que certains des anciens propriétaires usaient de la propriété comme terre agricole et que l’enfouissement doit probablement remonter à cette époque relativement éloignée. [ 71 ] À tout événement, le défendeur nie, de manière crédible d’ailleurs, avoir procédé ou avoir eu connaissance de tels détritus qui n’ont pu être découverts que suite à une importante excavation. [29] Il n’a pas, du reste, procédé – soumet-il - à des excavations de la sorte, dans le secteur concerné, pendant la période pendant laquelle il est propriétaire de l’Immeuble. [ 72 ] Le Tribunal n’a pas de raison valable de ne pas croire ce témoignage. [ 73 ] En l’espèce, il revenait aux demandeurs de démontrer, par prépondérance de preuve, l’existence d’un dol de la part du défendeur.

Le fardeau de preuve leur appartenait. [ 74 ] L’Honorable Juge Denis Le Reste, J.C.Q., dans l’affaire Michaud c. Import-Export RV inc . [30] explicite d’ailleurs cette notion de preuve par prépondérance de la façon suivante : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [68 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse . [69] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [70] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [nos soulignements]

[ 75 ] Dans le cas présent, la preuve prépondérante de l’existence d’un dol, et/ou de la connaissance, en temps opportun, du défendeur quant à l’état des lieux, n’a pas été démontrée.

Certes, la demanderesse mentionne que certains « détritus » semblaient relativement récents, mais aucune photo révélatrice n’est produite en ce sens. [ 76 ] En fait, les photos démontrent un amoncellement de déchets, mais rien de bien plus précis. [ 77 ] Le Tribunal ne considère pas non plus être dans l’une de ces situations où une preuve, par présomption, est suffisamment convaincante, au sens de l’article 2849 CCQ qui mentionne : 2849.

Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et concordantes. [31] [ 78 ] En effet, les éléments soumis en demande ne permettent tout simplement pas, de manière satisfaisante, d’établir de tels éléments suffisamment graves, précis et concordants, et ce, malgré les valeureux efforts de Mme Debonville Viau. [ 79 ] En conséquence, le Tribunal doit également rejeter ce second chef de réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs; LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 29 octobre 2018