2018 QCCQ 9905, 2018 QCCQ 9905

Woodley c. St-Félix 2018 QCCQ 9905 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700662-175 DATE : 3 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MACKDALA WOODLEY et ANTOINE BRETON et GARLINS DUCLERVIL Demandeurs c.

GUY ST-FÉLIX Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 15 000 $ pour les motifs ainsi énoncés à leur demande datée du 25 mai 2017 : « 1. Le ou vers le 18 septembre 2015, la

partie demanderesse a acheté des biens de la

partie défenderesse, suite à une entente écrite. 2. L’entente a été conclue à Montréal (Québec). 3. La vente portait sur les biens suivants : Immeuble – Triplex. 4. Avant d’acheter, la

partie demanderesse a payé 600,00 $ pour faire inspecter le bien par Stevens Sarazin, Inspecteur en bâtiment. 5. La

partie demanderesse désire réclamer les frais d’expertise. 6.

Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : Plancher pourri : la cuisine, les couloirs entre la cuisine et le salon ainsi que la salle de bain (caché par un plancher flottant et par la céramique) (logement du sous-sol) Moisissure dans les murs (logement du sous-sol et logement du haut) Infiltration d’eau (cuisine et salle de bain – logement du sous-sol) Infiltration d’eau dans deux des chambres à coucher, au plafond et sur le bord des fenêtres (logement du haut) Filage d’électricité dangereux (tout l’immeuble) Problème de plomberie (tout l’immeuble) Sol mou et instable dans la cuisine (Infiltration d’eau – logement du sous-sol) Odeurs nauséabondes (logement du sous-sol et logement du haut). 7.

La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le ou vers le 25 juin 2016. 8. La

partie demanderesse n’a pas constaté les vices et/ou défaut avant cette date pour les raisons suivantes : Les défauts n’ont pas été constatés avant car il y avait des locataires qui occupaient les logements. 9. La

partie demanderesse a effectué les travaux d’urgence suivants : Démolition du plancher autour de la salle de bain jusqu’au ciment (estimé à 6 pieds autour)*; Disposition des déchets; Désinfection de toutes les surfaces dégagées pour éliminer les moisissures; Reconstruction de la structure du plancher et des murs de la salle de bain; Rénovation complète de la plomberie (alimentation et drainage); Réinstallation du bain; Installation des plywoods au sol, du gypse sur les murs et plafond; Jointer le gypse, sabler et primer; Installation de la céramique dans la salle de bain, murs du bain et sol Pose des accessoires dans la salle de bain (vanité, crochets, pôle, toilette, etc.); Peinture de finition dans la salle de bain (résistante à l’humidité);. 10.

Les travaux d’urgence ont été effectués pour la raison suivante : Propriétaire devait occuper le logement le plus vite possible parce qu’il avait remis son logement précédent et qu’il se retrouvait à la rue avec sa femme enceinte et son fils.

11. Ces travaux d’urgence ont coûté la somme de 15 000,00 $. 12. La

partie demanderesse a informé par écrit la

partie défenderesse des vices et/ou défauts du bien acheté. 13. Le prix d’achat du bien est de 325 000,00 $. 14. La

partie demanderesse a payé le bien en totalité. 15. La

partie demanderesse accepte de réduire sa demande à 15 000,00 $ afin qu’elle soit admissible à la Division des petites créances. 16. Bien que le paiement soit dûment requis par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. » (sic) [ 2 ] Le défendeur Guy St-Félix refuse de payer la somme qui est réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 20 juin 2017 : « 1. La

partie défenderesse conteste les faits : L’allégation de la

partie demanderesse d’avoir eu à faire des travaux d’urgences est fausse. Puisqu’il y avait des locataires qui vivaient dans tous les appartements de l’immeuble jusqu’à la date de prise de possession d’un des appartements (le [...]) par la

partie demanderesse le 30 juin 2016. Aucuns des locataires de l’immeuble n’a demandés à la

partie demanderesse de faire des travaux d’urgences du jour de l’acte vente (18 septembre 2016) à la prise de possession d’un des appartements(le [...]) le 30 Juin 2016. La

partie défenderesse ne peut être tenu responsable pour des travaux de rénovation que la

partie demanderesse ait jugée urgent de faire. Soit 9 mois après avoir signé un acte de vente chez le notaire Me. Nicole Barezi et 11 mois après que celle-ci ait fait inspecter l’immeuble par un inspecteur de son choix. 2. La

partie défenderesse conteste le montant réclamé pour les raisons suivantes : Sans aucune admission de culpabilité de la part de la

partie défenderesse, le montant de 15,000,00$ pour las travaux de rénovation que réclame la

partie demanderesse est exagérée car ce montant ne tient pas compte de la valeur de dépréciation des matériaux qui composent l’immeuble, cet immeuble a été construit en 1965. 3. La

partie défenderesse conteste la demande pour les autres saisons suivantes : 1.)La

Partie Demanderesse n’a pas fourni accès au lieu en temps opportun à la

partie défenderesse pour que celle-ci puisse constater les vices allégués avec un expert de son choix. 2.) La

partie demanderesse n’a fourni qu’une soumission pour faire des travaux de rénovation à la

partie défenderesse et a refusé de fournir le rapport impartial d’un Spécialiste compétent en vice caché qui aurait pu dire si les vices allégués sont cachés ou non. La

partie défenderesse par lettre de son avocat Me. Anthony Freiji a demandé un tel rapport le 31 janvier 2017 à Me François Nantel avocat de la

partie demanderesse mais n’a jamais eu ce rapport jusqu’à ce jour. 3.) La

partie demanderesse (acheteurs), a fait inspecté l’immeuble tels que prévue à l’article 8.1 de la promesse d’achat PA 33836 par un inspecteur en bâtiment de son choix le 25 juillet 2015. Les défauts constatés par la

partie demanderesse 11 mois après l’inspection et 9 mois après la signature de l’acte de vente ont été constatés (voir rapport d’inspection) ou auraient dû l’être le 25 juillet 2015 lors de l’inspection de l’immeuble. La

partie demanderesse ainsi que son inspecteur en bâtiment ont eu un accès complet sans restriction à tout l’immeuble (intérieur et extérieur) le jour de l’inspection. 4.) La

partie demanderesse avait demandé que la

partie défenderesse fasse des travaux (voir MO 93248). Ces travaux avaient été faits à la satisfaction de la

partie demanderesse. Sinon le notaire lui aurait remis un montant de $5000.00 du prix de la vente (voir facture des travaux remis à la

partie demanderesse) à la signature de l’acte de vente. » (sic) [ 3 ] Il n’est pas contesté que les demandeurs ont acheté un triplex du défendeur le 18 septembre 2015, construit en 1965, moyennent la somme de 325 000 $.

Cet achat fut précédé d’une inspection effectuée le 24 juillet 2015 (D-1) par l’inspecteur Stevens Sarazin de l’entreprise STS Inspection. [ 4 ] Les demandeurs allèguent avoir connu au cours du mois de juillet 2016 plusieurs problèmes qu’ils qualifient de vices cachés audit immeuble, qu’ils identifient ainsi : • Planché pourri : la cuisine, les couloirs entre la cuisine et le salon ainsi que la salle de bain (caché par un plancher flottant et par la céramique) (logement du sous sol) • Moisissure dans les murs (logement du sous sol et logement du haut) • Infiltration d’eau (cuisine et salle de bain – logement du sous sol) • Infiltration d’eau dans deux des chambres à coucher, au plafond et sur le bord des fenêtres (logement du haut) • Filage d’électricité dangereux (tout l’immeuble) • Problème de plomberie (tout l’immeuble) • Sol mou et instable dans la cuisine (Infiltration d’eau – logement du sous sol) • Odeurs nauséabondes (logement du sous sol et logement du haut) » (sic) [ 5 ] Les demandeurs ont prouvé en avoir avisé par écrit le défendeur le 29 août 2016 ainsi que le 18 janvier 2017.

Le Tribunal doit décider si les problèmes découverts par les demandeurs au cours du mois de juillet 2016 constituent des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait

pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 6 ] Il appert d’une évaluation du coût des réparations produite en preuve et effectuée le 20 juillet 2016 par l’entreprise 9340-1321 Québec inc. (Groupe Lula) que les dommages constatés par les demandeurs résultent de fuites dans la plomberie ayant entraîné des infiltrations d’eau, la pourriture et moisissures constatées à plusieurs endroits. [ 7 ] Les demandeurs ont-ils constaté la présence de ces infiltrations d’eau relevant de la plomberie de l’immeuble lorsqu’ils ont acheté l’immeuble, en ont-ils été avisés par le défendeur ou par leur inspecteur préachat Stevens Sarazin ou encore ont-ils constaté la présence d’indices pouvant le laisser croire? [ 8 ] Le Tribunal a procédé à une lecture attentive du rapport d’inspection préachat effectuée le 24 juillet 2015 et retient particulièrement les éléments suivants qui ont été portés à la connaissance des demandeurs par l’inspecteur Sarazin : - Une poutre située au sous-sol semble être légèrement pourrie et on recommande de faire appel à un expert pour effectuer une expertise plus approfondie. - Il est constaté que les planchers sont en mauvais état à quelques endroits. - Les murs et les plafonds sont endommagés à certains endroits. - Il est constaté un affaissement du plafond de la garde-robe du logement du sous-sol. - Les plafonds du premier étage sont en mauvais état et il est de nouveau suggéré de faire appel à un expert pour une expertise plus approfondie. [ 9 ] Les demandeurs n’ont pas donné suite aux recommandations de l’inspecteur Sarazin, n’ont pas confié à un expert une étude approfondie des défectuosités soulevées par ce dernier, et ont préféré obtenir une réduction du prix de 5 000 $ pour procéder aux réparations : il aurait été prudent et diligent, de l’avis du Tribunal, de faire vérifier précisément la cause des défectuosités soulevées par l’inspecteur Sarazin, surtout la présence de la pourriture d’une poutre et l’affaissement du plafond d’une garde-robe. [ 10 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs ont été avisés de la présence de défectuosités sérieuses dans l’immeuble qu’ils voulaient acheter, par leur inspection préachat effectuée par l’inspecteur Stevens Sarazin, et que des indices sérieux étaient présents pouvant laisser croire à l’existence des problèmes qu’ils ont découverts peu de temps après l’avoir acheté et occupé, soit au cours du mois de juillet 2016, ces indices constituant des vices apparents. [ 11 ] En raison de la présence de ces vices apparents énoncés par l’inspecteur Stevens Sarazin, le Tribunal conclut qu’il ne s’agit pas de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec et que les demandeurs sont présumés avoir acheté l’immeuble le 18 septembre 2015 en toute connaissance de cause. [ 12 ] Par ailleurs, le Tribunal croit essentiel de rappeler que les demandeurs avaient le fardeau de la preuve, en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec .

Le Tribunal a reçu la preuve et les témoignages offerts par les demandeurs lors de l’audience tenue le 26 octobre 2018, et tel que mentionné à ces derniers lors de cette audience, la preuve qu’ils ont administrée était vague, imprécise, peu convaincante, au point où il fut permis de douter que le dossier avait été préparé convenablement pour être soumis au Tribunal.

Le Tribunal rappelle qu’il ne suffit pas d’alléguer l’existence de vices cachés à un immeuble, faut-il encore en faire une démonstration sérieuse et convaincante, autrement qu’en produisant plusieurs documents et factures dans lesquels le Tribunal a eu peine à s’y retrouver. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 13 ] REJETTE la demande, [ 14 ] CONDAMNE les demandeurs à rembourser au défendeur ses frais de contestation de 200 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.