2010 QCCQ 11794, 2010 QCCQ 11794

Chartier c. Lebel 2010 QCCQ 11794 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-015582-100 DATE : Le 22 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JACQUES PAQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GHISLAIN CHARTIER APPELANT-intimé c.

RÉJEAN LEBEL, en sa qualité de syndic adjoint de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec INTIMÉ-plaignant et LE COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre les décisions sur culpabilité [1] et sur sanction [2] du Comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [3] (le Comité) qui font suite à l’instruction de la plainte disciplinaire [4] suivante portée contre lui : 1.

Le ou vers le 8 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé n’a pas informé l’agent immobilier, Paule Bernier, représentant le promettant-acheteur, Gérard Pain, de l’existence de la promesse d’achat PA 54291, commettant des infractions à l’égard de:

a) Xiang Yan Wu et Xue Zhi Lliang, vendeurs;

b) Gérard Pain,promettant-acheteur;

c) Paule Bernier, agent immobilier; contrevenant ainsi, pour chacun de ces individus, aux articles 24 et 41 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 2.

Le ou vers le 8 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé a fait accepter aux vendeurs, Xiang Yan Wu et Xu (sic) Zhi Liang, la promesse d’achat PA 54291 en leur représentant qu’il n’y avait seulement qu’une possibilité qu’une autre promesse d’achat leur soit présentée alors qu’il avait pris connaissance d’un message de l’agent immobilier Paule Bernier, représentant le promettant-acheteur Gérard Pain, à l’effet qu’elle voulait un rendez-vous pour la présentation d’une promesse d’achat, commettant une infraction à l’égard de Xiang Yan Wu et Xu (sic) Zhi Lliang et contrevenant ainsi, aux articles 1, 13, 22, 24 et 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 3.

Entre le ou vers le 8 août 2007 et le ou vers le 16 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé a négligé et/ou refusé de donner suite à plusieurs communications de l’agent immobilier Paule Bernier représentant le promettant-acheteur Gérard Pain, concernant la présentation de la promesse d’achat PA 50178, commettant des infractions à l’égard de:

a) Xiang Yan Wu et Xue Zhi Lian (sic), vendeurs;

b) Gérard Pain, promettant-acheteur;

c) Paule Bernier, agent immobilier; contrevenant ainsi, à chacune de ces occasions, aux articles 24 et 43 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 4. Le ou vers le 16 août 2007, l’intimé n’a pas assuré la protection de ses clients, Xiang Yan Wu et Xue Zhi Liang, vendeurs de l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, en rédigeant et leur faisant signer le formulaire Modifications et avis de résiliation de conditions MO 87707 « Les acheteurs annulent l’annexe AA 23607 pour l’obtention du financement.

La transaction sera payé (sic) comptant en totalité chez le notaire.» [sic] alors qu’il n’avait aucune preuve écrite démontrant la disponibilité des fonds nécessaires par les acheteurs, le tout contrairement aux articles 1, 13, 22 et 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agent immobiliers du Québec. [ 2 ] Au regard de la culpabilité, le Comité conclut ainsi : DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 1

a) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 1

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 1

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 1

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 1

c) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 41 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ODONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 1

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 2 de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 2 de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef 3

a) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 3

a) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 3

b) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 3

b) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 3

c) de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 43 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 3

c) de la plainte formelle. DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée au chef n o 4 de la plainte formelle en rapport avec l’article de rattachement 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et ORDONNE l’arrêt conditionnel des procédures quant aux autres dispositions de rattachement alléguées au chef n o 4 de la plainte formelle. RÉSERVE le droit aux parties de faire des représentations additionnelles sur la sanction à être imposée à la suite de la présente décision. [ 3 ] Quant aux sanctions, le Comité les énoncent dans les termes suivants : ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 1

a) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 30 jours.

Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. IMPOSE à l’intimé, quant au chef n o 1

a) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 1 000 $. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 1

b) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 30 jours. Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était

expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. IMPOSE à l’intimé, quant au chef n o 1

b) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 1 000 $. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 1

c) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 30 jours.

Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. IMPOSE à l’intimé, quant au chef n o 1

c) de la plainte formelle, le paiement d’une amende de 1 000 $. ORDONNE à l’intimé, quant au chef n o 2 de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 30 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 30 jours.

Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 3

a) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 60 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 60 jours. Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. ORDONNE à l’intimé, quant au chef 3

b) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 60 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 60 jours.

Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, le interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. ORDONNE à l’intimé, quant au chef no 3

c) de la plainte formelle, la suspension du certificat d’agent immobilier affilié B2922 de l’intimé pour une période de 60 jours avec interdiction à l’intimé de demander une reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat avant la fin de la période de 60 jours.

Si toutefois, à l’expiration des délais d’appel de la présente décision, le certificat de l’intimé faisait l’objet d’une suspension ou était expiré, les interdictions ci-dessus prononcées de demander la reprise d’effet ou la délivrance de toute catégorie de certificat ne prendront effet qu’au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat. IMPOSE à l’intimé, quant au chef n o 4, le paiement d’une amende de 1 000 $. ORDONNE que l’ensemble des suspensions décrétées aux présentes soient purgées de façon concurrente entre elles.

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspensions soit publié dans le journal «La Seigneurie» à l’expiration des délais d’appel. RECOMMANDE à l’intimé, bien qu’il ne puisse l’y obliger, de suivre, dans les 18 mois de la signification de la présente décision, la formation intitulée «La présentation simultanée de plusieurs promesses d’achat» ou toute formation à l’effet semblable donnée par l’ACAIQ ou son successeur et/ou toute institution reconnue. ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé y compris les frais de publication de l’avis de suspensions.

LE CONTEXTE [ 4 ] L’appelant est agent immobilier depuis le 15 janvier 1994. Le 10 juillet 2007, un contrat de courtage exclusif intervient entre Re/Max Signature inc., représentée par l’appelant, et Xiang Yan Wu et Xue Zhi Liang, relativement à la vente de la propriété de ces derniers. [ 5 ] Le 31 juillet 2007, l’agent immobilier Paule Bernier communique avec l’appelant pour lui demander certaines informations relativement à l’immeuble annoncé en vente. Celui-ci ne peut toutefois lui donner les informations demandées. [ 6 ] Le lendemain, Mme Bernier, pour le client qu’elle représente, en l’occurrence M.

Gérard Pain, laisse à l’appelant le message suivant : Mes clients sont intéressés par la propriété et font actuellement certaines vérifications auprès de la Ville et des contracteurs. Par contre, ils aimeraient être tenus au courant s’il y avait présentation « offre d’achat ». Merci de votre collaboration.

[ 7 ] Le 7 août 2007, à 14h00, une promesse d’achat est signée et déposée par M. Stéphane Lasselle et autres, dont une compagnie à être formée. Selon ce qui ressort des témoignages de M. Lasselle [5] et de l’appelant [6] , cette promesse est acceptée le jour même par Mme Xiang Yan Wu, qui signe alors l’acceptation, tandis que son conjoint, qui accepte verbalement vu son absence, ne signera que le lendemain. Le témoignage de Mme Xiang Yan Wu ne permet pas de penser que les choses se soient passées différemment. [ 8 ] Entre le 1 er et le 7 août, l’appelant ne communique pas avec Mme Bernier.

Lors de son témoignage, celle-ci mentionne qu’après le message laissé à l’appelant, le 1 er août, elle n’a pas reçu de communication de sa part, mais elle ajoute : « j’en n’attendais pas non plus » [7] . [ 9 ] Le 8 août 2007, à 8h30, Mme Bernier rédige une promesse d’achat pour son client et en avise l’appelant par Immo Contact à 9h18, en précisant : Demande de R.V. pour présentation d’offre d’achat. Merci. [8] [ 10 ] La réponse de l’appelant ne viendra qu’à 17h32, dans les termes suivants : Offre d’achat présentée hier, acceptée aujourd’hui à 14h00. [9] [ 11 ]

Malgré tout, elle entreprend alors des démarches pour présenter la promesse d’achat qu’elle avait préparée, suivant en cela la demande expresse de son client. [ 12 ] C’est dans cette optique que dès le 8 août à 18h15 elle laisse un message à cette fin à l’appelant, qui la rappelle le soir même [10] . [ 13 ] Le 10 août, Mme Bernier transmet de nouveau par Immo Contact un autre message à l’appelant.

Comme ce message demeure sans suite, elle communique avec sa directrice qui, elle-même, réussit à rejoindre l’appelant qui communique ensuite avec Mme Bernier. [ 14 ] Toutefois, le 11 août, Mme Bernier laisse deux autres messages [11] à l’appelant, qui demeurent sans réponse. Devant ce constat, le 13 août, elle s’adresse à l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) pour obtenir leur intervention afin de pouvoir présenter l’offre dont il est question précédemment. [ 15 ] Après cette intervention, l’appelant appelle Mme Bernier pour fixer un rendez-vous.

La présentation de l’offre d’achat préparée par cette dernière aura finalement lieu le 17 août. Selon ce que mentionne Mme Bernier, cela s’est bien passé.

Malgré tout, l’offre a été refusée. [ 16 ] Les clients de l’appelant l’avaient d’ailleurs informée à quelques reprises qu’étant donné qu’ils avaient accepté la première proposition du Groupe Lasselle, il ne désirait pas recevoir d’autres offres [12] . LES MOYENS D’APPEL ET LES QUESTIONS EN LITIGE [ 17 ] Au début de l’audition de l’appel, l’appelant renonce à son moyen basé sur le non-respect des règles d’équité procédurale. Cela étant, le Tribunal n’a pas à en décider. [ 18 ] L’appelant soumet, par ailleurs, divers autres moyens qui visent chacun des chefs de la plainte et les sanctions imposées.

Il énonce ses moyens via les questions suivantes : - Le Comité a-t-il erré dans l’appréciation des articles 24, 26, 41, 43 et 44 des Règles de déontologie de l’ACAIQ en condamnant l’ Appelant sur les chefs 1, 2 et 3 d’accusation de la plainte , alors que l’ Appelant a respecté la volonté légale de ses clients? - Le Comité a-t-il erré dans son appréciation des faits et des témoignages en condamnant l’ Appelant pour les chefs 1, 2 et 3 de la Plainte , alors que la preuve était incomplète et insuffisante? - Le Comité a-t-il erré en rendant un verdict de culpabilité quant au chef 4 de la plainte, alors que la Cour du Québec, dans l’arrêt Chénier , en révision d’une décision du Comité de discipline de l’ACAIQ , a déclaré que l’article 24 des Règles de déontologie de l’ACAIQ ne lui permettait pas d’obliger ses membres à s’assurer de la disponibilité de la provenance des fonds d’un acheteur? - Le Comité a-t-il erré en imposant diverses périodes de suspension importantes et exagérées, dans un contexte où l’ Appelant n’a fait que respecter la volonté légale de ses clients? [ 19 ] Ces questions tendancieuses permettent malgré tout de faire ressortir les questions en litige, dans la mesure où elles se limitent aux éléments objectifs.

LA NORME DE CONTRÔLE [ 20 ] Depuis l’arrêt Dunsmuir [13] de la Cour suprême du Canada, il n’existe plus que deux normes de contrôle : la norme de la décision correcte et la norme de la décision raisonnable. [ 21 ] De plus, il ne sera pas toujours requis de procéder à l’analyse relative à la norme lorsque la jurisprudence permet d’identifier la norme applicable à des questions semblables à celles qui sont débattues en appel.

[ 22 ] En l’espèce, compte tenu qu’il s’agit de questions de faits ou mixte de faits et de droit, il n’est pas requis de procéder à l’analyse relative à la norme pour conclure que la norme de la décision raisonnable s’applique, et ce, tant au regard des questions qui concernent la décision sur culpabilité, que celles relatives à la décision sur sanction. [ 23 ] Les parties sont également d’avis que la norme de la décision raisonnable est applicable.

Suivant ce qui est énoncé dans Dunsmuir , cette norme doit être comprise ainsi : [47] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables. Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables.

La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité. Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit.

DISCUSSION - Le Comité a-t-il erré dans l’appréciation des articles 24, 26, 41, 43 et 44 des Règles de déontologie de l’ACAIQ en condamnant l’ Appelant sur les chefs 1, 2 et 3 d’accusation de la plainte, […]? - Le Comité a-t-il erré dans son appréciation des faits et des témoignages en condamnant l’ Appelant pour les chefs 1, 2 et 3 de la plainte […]? Chefs 1 a), 1 b), 1 c) [ 24 ] Les infractions reprochées à l’appelant sont rattachées aux articles 24 et 41 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [14] ( Règles de déontologoie ) qui prévoient : 24.

Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la loi. 41. Le membre doit, lorsqu’un autre membre collabore à la réalisation d’une transaction visée à l’article 1 de la loi, lui révéler l’existence de toute proposition de transaction déjà en cours, qu’elle soit acceptée ou non, il ne peut cependant lui en dévoiler le contenu. [ 25 ] Pour une meilleure compréhension de ces deux dispositions réglementaires, il convient de reproduire l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier [15] qui à l’époque pertinente stipule : 1. Pour l’application de la présente loi, exerce l’activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l’achat, la vente, la location ou l’échange d’un immeuble, la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble, l’achat ou la vente d’une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l’achat ou la vente d’une entreprise, la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi que l’achat ou la vente d’une telle promesse, à l’exclusion d’une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la

Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01 ) ou d’une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la

Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1 ). [ 26 ] Il faut comprendre de la lecture des chefs 1 a), 1

b) et 1

c) que les infractions reprochées à l’appelant aux chefs 1

a) et 1

b) sont rattachées à l’article 24 des Règles de déontologie , alors que celle énoncée au chef 1

c) est rattachée à l’article 41. L’article 24 se retrouve dans la

section réservée aux droits et obligations envers le client et les parties, alors que l’article 41 se trouve dans la

section réservée aux droits et obligations envers les autres membres. [ 27 ] Le Comité conclut à la culpabilité de l’appelant sur les chefs 1

a) et 1

b) sur la base de l’article 24, alors qu’il conclut à la culpabilité de l’appelant au chef 1

c) sur la base de l’article 41. [ 28 ] Dans cette optique, les ordonnances relatives à l’arrêt conditionnel des procédures paraissent inappropriées. De telles ordonnances présupposent que le Comité considère que l’appelant est coupable sur les chefs 1 a), 1

b) et 1 c), tant au regard de l’article 24 que de l’article 41, ce qui à l’évidence n’est pas le cas. [ 29 ] Ce constat est toutefois sans conséquences pratiques pour les parties et ne nécessite pas davantage l’intervention du Tribunal. [ 30 ] Pour conclure à la culpabilité de l’appelant sur les chefs 1 a), 1

b) et 1 c), le Comité écrit : [103] Lorsque l’intimé rédige la promesse d’achat, le 7 août 2007, à 14 h, il connaît déjà l’intérêt des clients de M me Bernier qui lui ont laissé les trois messages précités les 30, 31 juillet et 1 er août précédents. [104] Il commet, dès ce moment, les infractions qui lui sont reprochées aux chefs n os 1 a), 1

b) et 1

c) de la plainte formelle. [ 31 ] Le Comité commet toutefois une erreur déterminante lorsque précédemment dans la décision il écrit : [100] Pire encore, le 8 août 2007, à 9 h 18, M me Bernier demande un rendez-vous pour la présentation de son offre d’achat. Plutôt que de répondre à cette demande, il s’empresse de présenter l’offre d’achat signée la veille par ses propres clients et la faire accepter aux vendeurs, le 8 août 2007, à 17 h. [ 32 ] La preuve révèle de façon prépondérante que la promesse d’achat présentée par le groupe Lasselle, le 7 août, a été dès ce moment acceptée par les vendeurs. Mme Xiang Yan Wu a attesté de cette acceptation en signant immédiatement le formulaire à cette

fin, alors que M. Xue Zhi Liang a informé verbalement son épouse de son acceptation, ce qu’il confirmera le lendemain par sa signature à l’endroit approprié. [ 33 ] Dans ce contexte, le Comité a tort d’affirmer que dès le moment où l’intimé rédige la promesse d’achat, le 7 août 2007, il commet les infractions énoncées aux chefs 1 a), 1

b) et 1 c). La rédaction d’une promesse d’achat dans les circonstances résumées précédemment, ne constitue pas une infraction disciplinaire. [ 34 ] Le 7 août, l’appelant n’a aucune information suivant laquelle une promesse d’achat formelle sera présentée par Mme Bernier. Cette information lui parvient le lendemain. [ 35 ] Or, au moment où il prend connaissance du message qui lui est adressé par Mme Bernier le 8 août, l’offre présentée par le groupe Lasselle est déjà acceptée. Le fait que l’appelant ait indiqué comme date et heure d’acceptation le moment de la signature de M.

Xue Zhi Liang ne change rien à la réalité juridique des choses. Dès le 7 août, les parties sont liées par les termes de la promesse d’achat formulée par le groupe Lasselle. [ 36 ] Cela étant, en rédigeant la promesse d’achat le 7 août, l’appelant n’a commis aucune faute à l’égard des vendeurs ou de l’éventuel promettant acheteur représenté par l’agent immobilier Paule Bernier. [ 37 ] En ce qui a trait à cette dernière, il n’y a pas non plus d’infraction qui puisse être rattachée à l’article 41 des Règles de déontologie . [ 38 ] Le 7 août, l’appelant et Mme Bernier ne sont pas « en mode collaboration ».

La simple demande d’informations faite le 1 er août ne peut constituer une collaboration au sens de l’article 41 des Règles de déontologie , qui ne définissent de surcroît pas ce qu’il faut entendre par collaborer, ni à partir de quand le mode collaboration s’amorce. [ 39 ] D’ailleurs, questionné à ce sujet lors de l’audition de l’appel, l’intimé, par la voix de son procureur, est d’avis que le mode collaboration en l’espèce a débuté le 8 août 2007, après que l’appelant eut été avisé du désir de Mme Bernier de présenter une promesse d’achat. [ 40 ] Par contre, lors de sa plaidoirie devant le Comité, l’avocate qui représentait alors le syndic soutient que dès après le message laissé à l’appelant par Mme Bernier, le 1 er août, il y avait « mode collaboration […] selon les enseignements de l’Association » [16] . [ 41 ] Vu que l’acceptation de la promesse d’achat survient le 7 août, alors qu’il n’y a pas de mode collaboration, l’appelant n’a pas l’obligation d’informer Mme Bernier, même si, compte tenu du message qu’elle lui avait laissé le 1 er août, il aurait été courtois de le faire. [ 42 ] Par ailleurs, le 8 août 2007, date mentionnée aux chefs 1 a), 1

b) et 1 c), l’appelant informe Mme Bernier de l’existence d’une promesse d’achat acceptée. Même s’il situe cette acceptation au 8 août, force est de constater qu’il s’agit d’une erreur, puisque l’acceptation de la promesse d’achat provenant du groupe Lasselle a bel et bien eu lieu le 7 août 2007. [ 43 ] Principalement en raison de l’erreur manifeste et dominante commise par le Comité quant à la date de l’acceptation de la promesse d’achat du groupe Lasselle, sa décision au regard des chefs 1 a), 1

b) et 1

c) ne répond pas à la norme de la décision raisonnable. Il ne s’agit pas d’une issue possible acceptable « pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». Chef 2 [ 44 ] Le Comité conclut à la culpabilité de l’appelant sur le chef 2.

Il considère donc qu’il a fait accepter aux vendeurs une promesse d’achat, en leur représentant qu’il n’y avait qu’une possibilité d’une autre promesse d’achat, alors qu’il avait pris connaissance d’un message de l’agent immobilier Bernier, selon lequel elle voulait un rendez-vous pour faire la présentation d’une promesse d’achat. [ 45 ] Pour conclure à la culpabilité de l’appelant sur le chef 2, le Comité écrit : [109] S’il avait correctement exécuté ses obligations, l’intimé aurait dû profiter de l’existence de cette seconde promesse d’achat pour débuter les enchères et générer la meilleure offre possible pour ses clients, plutôt que de faire accepter rapidement celle qui lui permet d’empocher la totalité de la rétribution. [110] Ce faisant, il commet l’infraction décrite au chef n o 2 de la plainte formelle pour avoir violé les dispositions de l’article 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 46 ] L’erreur quant à la date d’acceptation de la promesse d’achat déposée par le groupe Lasselle se répercute sur le chef 2.

Cette acceptation a lieu le 7 août 2007 et non le 8 août, comme l’affirme le Comité. [ 47 ] Au mieux, le 7 août, l’appelant pouvait-il évoquer la possibilité d’une promesse d’achat, vu le message que lui avait laissé Mme Bernier le 1 er août. Dans ce message, il n’est certes pas question d’une promesse d’achat formelle, ni de la possibilité d’une telle promesse.

Une information à ce sujet ne parvient à l’appelant que le 8 août, alors que les droits et obligations des parties au regard de la promesse d’achat du groupe Lasselle sont crystalisés. [ 48 ] Le Comité a tort de prétendre que l’appelant aurait pu « débuter les enchères », compte tenu qu’aucune enchère n’était possible en raison de l’acceptation de la promesse d’achat, le 7 août. [ 49 ] Pour les raisons énoncées précédemment, il n’est pas possible de conclure que la décision du Comité au regard du chef 2 rencontre la norme de la décision raisonnable.

L’erreur quant à la date d’acceptation de la promesse d’achat du groupe Lasselle est également déterminante au regard de ce chef.

Chefs 3 a), 3 b), 3 c) [ 50 ] Il est reproché à l’appelant d’avoir « entre le ou vers le 8 août 2007 et le ou vers le 16 août 2007 […] négligé et/ou refusé de donner suite à plusieurs communications de l’agent immobilier Paule Bernier … ». [ 51 ] La séquence des événements se situe, non pas entre le 8 et le 16 août, mais bien entre le 8 et le 13 août, puisqu’à cette dernière date l’appelant et Mme Bernier ont convenu d’une date pour la présentation de la promesse d’achat de M.

Gérard Pain. [ 52 ] Le 8 août, l’appelant a répondu au message laissé le même jour par Mme Bernier. [ 53 ] Les messages suivants sont du 10 et du 11 août. Le 10 août, après une communication de la directrice de Mme Bernier, l’appelant communique avec Mme Bernier. C’est dire que, comme pour le message du 8 août, celui du 10 août a reçu une réponse. [ 54 ] Par contre, deux messages du 11 août, un samedi, demeurent sans réponse, ce qui explique que Mme Bernier, dès le lundi 13 août, demande l’intervention de l’ACAIQ.

Suite à cette intervention, l’appelant communique avec Mme Bernier pour fixer un rendez- vous pour la présentation de son offre d’achat. Cette présentation aura finalement lieu le 17 août. [ 55 ] L’attitude passive de l’appelant s’explique, d’une part, par le fait que ses clients s’étant engagés vis-à-vis le groupe Lasselle ne souhaitaient pas considérer d’autres offres d’achat et, d’autre part, parce qu’il ne croyait pas être obligé de soumettre une seconde promesse d’achat, alors qu’une première était déjà acceptée.

Étant donné que ce point de vue n’était pas partagé par l’ACAIQ, il a accepté de faire le nécessaire pour que la promesse d’achat préparée par Mme Bernier pour M. Pain soit présentée. [ 56 ] La position de l’ACAIQ à cet égard résulte de son interprétation de l’article 78 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [17] qui prévoit :

Sous réserve de l’

article 39 de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73.1 ), le titulaire d’un certificat de courtier ou d’agent immobilier doit, dans les meilleurs délais suivant sa réception, présente au contractant pressenti toute proposition de transaction qu’il reçoit. Cette présentation doit se faire par l’entremise du titulaire d’un certificat de courtier immobilier, autre que celui de courtier immobilier affilié, que le contractant pressenti a retenu pour agir comme intermédiaire, à moins d’une autorisation écrite par ce titulaire à l’effet du contraire.

Lorsque le titulaire d’un certificat de courtier ou d’agent immobilier reçoit plus d’une proposition, il doit présenter chacune sans préférence, notamment quant à l’ordre chronologique de sa réception, à l’identité du titulaire d’un certificat de courtier ou d’agent immobilier qui l’a prise ou aux circonstances entourant la prise de la proposition. [ 57 ] Je ne suis pas convaincu que l’ACAIQ a raison de prétendre que cette disposition s’applique lorsqu’une promesse d’achat est acceptée. Si tel est le cas, j’y vois un problème.

Par exemple, un vendeur ayant accepté une promesse d’achat à 300 000 $ se voit présenter une autre promesse d’achat, cette fois, à 400 000 $. Il m’apparaît qu’il y a alors un risque que celui-ci puisse vouloir se dédire de la première pour accepter la deuxième, qui est nettement plus avantageuse. [ 58 ] Quoiqu’il en soit, pour les fins du présent litige, il n’est pas requis de décider de cette question.

Il suffit par ailleurs de constater qu’il y a place à interprétation et que l’attitude de l’appelant peut s’expliquer dans ce contexte. [ 59 ] De la trame factuelle résumée précédemment, il n’est pas raisonnable de conclure que l’appelant a négligé ou refusé de donner suite aux communications de Mme Bernier « entre le ou vers le 8 août 2007 et le ou vers le 16 août 2007 », même si les messages du 11 août sont demeurés sans réponse jusqu’à l’intervention d’un représentant de l’ACAIQ le 13 août. [ 60 ] Il ne faut pas non plus perdre de vue que les clients de l’appelant, les vendeurs, ayant accepté la proposition faite par le groupe Lasselle ne voulaient rien savoir d’une autre offre d’achat.

L’appelant le mentionne [18] et Mme Xiang Yan Wu le confirme [19] . [ 61 ] Cela étant, l’appelant n’a pas contrevenu aux articles 24 et 43 des Règles de déontologie . Le Tribunal rappelle que dans ce dernier cas l’infraction consiste à « abuser de la bonne foi d’un autre membre » ou à « user de procéder déloyaux envers celui-ci ». En l’espèce, les faits résumés précédemment ne traduisent pas une telle situation. [ 62 ] Cela étant, la décision du Comité doit être infirmée.

Elle ne répond pas à la norme de la décision raisonnable. - Le Comité a-t-il erré en rendant un verdict de culpabilité quant au chef 4 de la plainte, alors que la Cour du Québec, dans l’arrêt Chénier , en révision d’une décision du Comité de discipline de l’ACAIQ, a déclaré que l’article 24 des Règles de déontologie de l’ACAIQ ne lui permettait pas d’obliger ses membres à s’assurer de la disponibilité de la provenance des fonds d’un acheteur? [ 63 ] Avant d’amorcer l’audition de l’appel sur tous les chefs de la plainte, le soussigné a rappelé aux procureurs présents qu’il est celui qui a rendu le jugement dans l’affaire Chénier [20] , actuellement devant la Cour d’appel.

Dans ce jugement, j’écris : [37] Bien que les Règles de déontologie soient des énoncés d’ordre général sur des obligations faites à des membres de l’association, il demeure que si l’association veut obliger ses membres à s’assurer de la disponibilité et de la provenance des fonds, elle doit le faire de façon plus spécifique que dans le cadre d’une disposition aussi générale que l’article 24, que le Tribunal ne peut pas interpréter dans le sens où l’a fait le Comité. [ 64 ]

Malgré ce rappel, l’intimé a demandé que le présent appel soit entendu et décidé, plutôt que de le reporter ou vérifier la possibilité qu’il soit confié à un autre juge. L’intimé considère que l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire Courchesne [21] devrait convaincre le soussigné de modifier son opinion à cet égard . Dans cet arrêt, sous la plume du juge Chamberland, la Cour d’appel écrit : [23] L’appelant était accusé d’avoir attesté faussement de la signature de M me Linda Goulet (plainte n o 1) et d’avoir dissimulé à ses

clients et aux autres courtiers immobiliers impliqués la véritable nature de l’opération immobilière et commerciale en cours (plainte n o 2). [24] Les articles 1 et 13 des Règles de déontologie sont rédigés en termes généraux; ils s’inscrivent dans un encadrement déontologique visant à sanctionner tout acte ou pratique de nature à porter préjudice au public ou à miner la confiance de celui-ci envers la profession de courtier ou d’agent immobilier. [25] Il ne serait ni raisonnable ni réaliste d’exiger que le règlement décrive avec précision toutes les situations, toutes les pratiques et tous les actes que l’utilisation des mots prudence, diligence, compétence, probité, courtoisie, esprit de collaboration, honneur et dignité de la profession vise à circonscrire. [26] À l’évidence, le fait d’attester faussement une signature et celui de dissimuler la véritable nature de l’opération achat-revente en cours constituent des actes ou des pratiques de nature à miner la confiance du public envers la profession de courtier ou d’agent immobilier.

C’est ce que le comité de discipline a décidé et, ce faisant, il n’a certes pas créé une infraction que la LCI et la réglementation pertinente ne prévoyaient pas déjà. [27] Contrairement à ce que plaide l’appelant, le comité de discipline pouvait aisément arriver à cette conclusion sans la nécessité d’une preuve d’expert. [28] Je reconnais qu’il sera parfois nécessaire d’établir la norme que le professionnel est tenu de respecter sous peine de se le faire reprocher.

Ce sera le cas, notamment, lorsque l’on fera reproche a professionnel d’avoir posé un geste qui va à l’encontre d’un principe scientifique généralement reconnu ou d’avoir eu une conduite contraire à une norme professionnelle généralement reconnue. [29] Je reconnais également que le fardeau d’établir la norme est celui du plaignant et qu’il n’appartient pas au comité de discipline de combler une carence dans la preuve en mettant à profit les connaissances personnelles de ses membres, et particulièrement de ceux qui sont les pairs du professionnel visé par la plainte. [30] Mais, selon moi, il ne saurait être question d’exiger une telle preuve lorsque, comme en l’espèce, la norme s’impose d’elle- même.

Est-il vraiment nécessaire de faire entendre des experts en courtage immobilier pour établir qu’il est contraire aux bonnes pratiques de la profession d’attester la signature d’une personne que l’on sait pertinemment ne pas être celle qui signe le document? Est- il vraiment nécessaire de faire entendre des experts pour établir qu’il est contraire aux bonnes pratiques de la profession de cacher au client et à un collègue ou agent la véritable nature de l’opération immobilière et commerciale en cours?

Est-il vraiment nécessaire de faire entendre des experts pour comprendre que ces comportements sont totalement étrangers au devoir qu’ont les membres de l’ACAIQ d’exercer leur profession avec probité? Je ne le crois pas. La réponse à ces questions s’impose à tous, sans qu’il soit nécessaire d’avoir l’opinion d’un expert en courtage immobilier. [ 65 ] Au chef 4, il est reproché à l’appelant de ne pas avoir vérifié la « disponibilité des fonds nécessaires par les acheteurs ».

Comme les acheteurs avaient levé la condition relativement au financement et qu’ils avaient décidé de payer l’achat comptant, l’intimé soutient que l’appelant avait l’obligation de s’assurer de la disponibilité des fonds. [ 66 ] L’appelant a fait des demandes en ce sens, mais s’est buté à un refus de la part des acheteurs qui ne voulaient pas dévoiler la provenance des fonds. Au regard de cette problématique, M. Stéphane Lasselle témoigne dans les termes suivants : Q Votre financement, à ce moment-là, vous m’aviez dit qu’il était confidentiel? R Ben, c’est ça.

Je veux dire, moi, ce qui est important, c’est que je vous dise je le paye sans financement pis que l’argent est chez le notaire si l’argent est là. Q Est-ce que vous me mentionnez que le financement était privé et que vous ne vouliez pas, à ce moment-là, vous aviez tout simplement à me fournir la preuve que l’argent serait chez le notaire, que vous n’aviez pas à donner vos sources au niveau d’un financement privé? R C’est exactement ce que je vous ai dit. Q Est-ce que j’ai aussi, par la suite, insisté fortement devant votre notaire qu’il me procure ce renseignement-là? R Oui.

Q Est-ce que votre notaire, à ma demande, vous a appelé pour vous demander s’il pouvait me remettre votre preuve de votre source privée? R Oui. Q Qu’est-ce que vous avez mentionné au notaire? R J’ai dit que ça regardait pas personne, que c’était privé. Q Donc, vous êtes d’accord que le notaire m’a dit : « Monsieur Chartier, je ne peux pas vous remettre parce que le client ne veut pas, c’est confidentiel »?

R C’est ça. [22] [ 67 ] Cette situation est une autre illustration de la difficulté à laquelle l’agent immobilier est confronté s’il a l’obligation que lui impute l’intimé en référant aux articles 1, 13, 22 et 24 des Règles de déontologie .

[ 68 ] Je ne crois pas que la situation, en l’espèce, soit à ce point différente que je doive me dissocier de l’opinion émise dans le dossier Chénier . [ 69 ] Par contre, il existe une différence avec l’arrêt Courchesne de la Cour d’appel, compte tenu des infractions en cause dans les deux dossiers. Dans l‘affaire Courchesne , les infractions consistaient à avoir faussement attesté d’une signature et avoir caché à son client et à un collègue la véritable nature de l’opération immobilière et commerciale en cours.

Dans le dossier sous étude, l’infraction reprochée à l’appelant est de ne pas avoir obtenu une preuve écrite démontrant la disponibilité des fonds nécessaires pour les fins de la transaction envisagée. [ 70 ] Alors que dans l’affaire Courchesne il va de soi que les gestes reprochés à l’agent concerné sont fautifs sous plusieurs aspects, dont la déontologie, et que la norme s’impose d’elle-même, il en va autrement de l’omission qui est reprochée à l’appelant principalement à partir du libellé de l’article 24 des Règles de déontologie , disposition de rattachement retenue par le Comité. [ 71 ] Cela étant, je ne peux conclure à la culpabilité de l’appelant.

La décision du Comité au regard du chef 4 doit conséquemment être infirmée. [ 72 ] Vu que je conclus que la décision du Comité au regard des huit chefs de la plainte ne rencontre pas la norme de la décision raisonnable, les sanctions imposées à l’égard de ces chefs doivent être annulées. [ 73 ] Dans les circonstances, il n’est pas requis ni opportun que j’émette une opinion au regard de la question relative aux sanctions.

Une telle opinion n’aurait qu’une valeur d’ obiter . [ 74 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 75 ] ACCUEILLE l’appel; [ 76 ] INFIRME les décisions du Comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec rendues les 19 octobre et 1 er décembre 2009; [ 77 ] DÉCLARE l’appelant non coupable des infractions qui lui sont reprochées dans les chefs 1 a), 1 b), 1 c), 2, 3 a), 3 b), 3

c) et 4; [ 78 ] ANNULE les sanctions imposées à l’appelant au regard de chacun de ces chefs; [ 79 ] LE TOUT avec dépens contre l’intimé. __________________________________ JACQUES PAQUET, J.C.Q. Me Amélie Bellerose Alain Mongeau, avocats Pour l’appelant Me Yannick Chartrand Savoie, Le Goff & Bouret, avocats Pour l’intimé Date d’audience : Le 9 novembre 2010