2018 QCCQ 987, 2018 QCCQ 987

Martineau c. Roberge 2018 QCCQ 987 COUR DU QUÉBEC « DIVISION DES PETITES CRÉANCES » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-700081-167 DATE : 14 FÉVRIER 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. GENEVIÈVE MARTINEAU -et- JONATHAN LÉVESQUE Demandeurs c. MARTIN ROBERGE -et- CATHERINE PARÉ Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Mme Geneviève Martineau er M.

Jonathan Lévesque (les « Acheteurs ») estiment avoir droit à une diminution du prix de vente versé pour l’acquisition en mai 2016 d’une résidence située à Rosemère au prix de 294 500 $. [ 2 ] Rapidement après la prise de possession de cette résidence, ils constatent un phénomène d’égouttement d’eau et de suintement en provenance du plafond. L’investigation de ce phénomène permet de constater la dégradation importante de la structure de la toiture, de même que la détérioration prématurée de son revêtement. Les travaux correctifs sont évalués comme variant entre 37 000 $ et 53 000 $, selon les soumissions obtenues.

Les Acheteurs réduisent toutefois leur réclamation à la somme de 15 000 $, conformément au seuil monétaire de compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] M. Martin Roberge et Mme Catherine Paré (les « Vendeurs ») nient toute responsabilité, soutenant que les Acheteurs avaient connaissance que la toiture de la résidence datant de 1959 était dotée d’une isolation et d’une ventilation minimales.

À ce titre, ils soutiennent que le vice, s’il en est, était apparent et connu des Acheteurs. [ 4 ] Estimant la poursuite à leur égard abusive, les Vendeurs réclament par voie de demande reconventionnelle une somme de 2 679,50 $, représentant les honoraires d’avocats qu’ils ont assumés alors que la réclamation des Acheteurs semblait annoncer une poursuite devant la Division régulière de la Cour du Québec. [ 5 ] Pour disposer de ce litige, le tribunal doit déterminer si le fait pour les Vendeurs de ne pas informer les Acheteurs du phénomène de suintement du plafond est fautif.

Dans l’affirmative, le tribunal doit évaluer l’indemnité juste et raisonnable en découlant et ainsi déterminer le montant de la diminution du prix de vente y afférente. [ 6 ] Finalement, le tribunal doit traiter de la demande reconventionnelle des Vendeurs. ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] Les Acheteurs soutiennent que les informations transmises dans le cadre de la vente étaient de nature à les rassurer et à fausser leur évaluation de la résidence et notamment de l’état de sa toiture.

À cet égard, les Acheteurs réfèrent à la combinaison des informations contenues à la fiche descriptive, au formulaire DÉCLARATION DU VENDEUR , mais surtout aux réponses données par la courtière immobilière Sonia Chrétien aux questions posées lors de leur inspection de la résidence. [ 8 ] Les Vendeurs conviennent que la totalité des détails qu’ils ont pris soin de transmettre à leur courtière immobilière n’a pas été portée à l’attention des Acheteurs.

Ils estiment néanmoins que les Acheteurs étaient en mesure d’apprécier l’état général de la toiture en raison des anomalies perceptibles au plafond de la résidence et des constats contenus au rapport d’inspection datant de 2006 ainsi qu’au rapport Rénoclimat, tous deux remis aux Acheteurs. [ 9 ] Pour les motifs qui suivent, le tribunal est d’avis que les Acheteurs ont raison de se plaindre de la façon dont les Vendeurs se sont acquittés de leur obligation de renseignements dans le cadre des discussions ayant mené à la vente de la résidence. Le tribunal est de

plus d’avis que ces manquements ont eu un impact direct sur l’évaluation que pouvaient faire les acheteurs de l’état de la toiture. [ 10 ] Au début de l’année 2016, les Acheteurs sont à la recherche d’une première résidence unifamiliale et souhaitent ainsi s’installer à Rosemère. Ils identifient la fiche descriptive de la résidence des Vendeurs qui leur paraît en bon état d’entretien selon les photographies qui en font

partie [1] . Les Acheteurs notent également que la résidence semble bien isolée puisqu’il y est fait mention que : (…) Frais de chauffage et de taxes peu élevés. La maison a obtenue (sic) une cote énergétique de 70 points dans le cadre du programme RÉNOclimat. La cote moyenne d’une maison du même âge est de 57. (…) [ 11 ] Après une première visite de la résidence, les Acheteurs formulent une offre d’achat conditionnelle à l’obtention du financement requis ainsi qu’à l’inspection de la résidence.

Ayant obtenu le formulaire DÉCLARATION DU VENDEUR, de même que le rapport d’inspection obtenu par les Vendeurs lors de leur acquisition de la résidence en 2006, les Acheteurs procèdent à cette inspection le 24 mars 2016. [ 12 ] Cette inspection est faite par le père du demandeur, M. Alain Lévesque. À l’occasion de cette inspection, M. Lévesque constate la présence de signes compatibles avec un dommage par l’eau au plafond à proximité de la cheminée. [ 13 ] M. Lévesque questionne la courtière immobilière Chrétien à ce sujet.

Cette dernière lui précise qu’il s’agit d’infiltrations antérieures et que la toiture a été refaite douze ans plus tôt, soit en 2004, par les propriétaires antérieurs, de même qu’avait été replacé le revêtement d’aluminium de la cheminée [2] . M. Lévesque, accompagné de son fils, monte sur la toiture et constate le remplacement du revêtement d’aluminium au pourtour de la cheminée.

En raison de la présence de neige, il n’est pas en mesure d’examiner le revêtement de la toiture, mais constate la présence de fils chauffants installés en bordure de la toiture. [ 14 ] Il questionne de nouveau la courtière immobilière Chrétien au sujet des fils chauffants. Il sait que de tels fils peuvent servir à prévenir la formation de barrages de glace, lesquels sont causés par une perte de chaleur de la toiture.

La courtière immobilière Chrétien indique que les fils chauffants, également installés par les propriétaires précédents, devaient servir à faciliter le déneigement de la toiture, et qu’il n’y avait jamais eu d’infiltration d’eau en provenance de la toiture [3] . [ 15 ] Puisque le formulaire DÉCLARATION DU VENDEUR est à l’effet que les Vendeurs n’ont pas connaissance de barrages de glace, M. Lévesque est satisfait de cette réponse. [ 16 ] La courtière immobilière Chrétien ne fait aucune mention du fait que des barrages de glace ont été observés, mais uniquement dans les premières années, par les Vendeurs.

Elle ne fait surtout pas mention du phénomène d’égouttement ou de suintement des poutres apparentes du plafond observé par les Vendeurs quelques fois par année et surtout en période estivale. Les Vendeurs assurent avoir transmis ces informations à leur courtière immobilière lors de la signature du formulaire DÉCLARATION DU VENDEUR . La question des barrages de glace a été répondue négativement sur les conseils de la courtière, puisque ce phénomène n’avait pas été constaté dans les 5 dernières années.

De plus, en l’absence de question portant sur une problématique s’approchant de celle du suintement des poutres, cette information s’est trouvée omise. [ 17 ] Il est possible que pour les Vendeurs le phénomène de suintement des poutres en période estivale soit un élément mineur. Or, cet avis n’est pas partagé par leur expert qui en souligne le caractère surprenant [4] . [ 18 ] Un tel phénomène, d’autant qu’il est inhabituel et surprenant, est certainement un élément important dans l’évaluation que tentent de faire les Acheteurs.

Les informations incomplètes ne sont pas occultées par le fait que d’autres informations indiquent que l’isolation et la ventilation de la toiture sont minimales. [ 19 ] Il existe une différence entre être informés que la toiture est minimale et être informés de la manifestation active d’un phénomène permettant de soupçonner les impacts qui y sont associés. [ 20 ] Les Vendeurs insistent sur le fait que les Acheteurs ont négligé le déneigement de la toiture. Alors que M. Roberge procédait à son déneigement régulièrement et utilisait régulièrement les fils chauffants, M.

Lévesque témoigne déneiger la toiture que 3 ou 4 fois par hiver et avoir constaté que les fils chauffants avaient une utilité limitée. [ 21 ] Même en acceptant que les Vendeurs aient raison, cela n’explique pas les premières manifestations qui ont lieu dans les jours suivant la prise de possession et qui se sont répétées régulièrement par la suite. Les Vendeurs constatent même que le suintement n’est pas limité aux poutres, mais qu’il se produit également en provenance d’une tête de clou entre deux poutres. [ 22 ] À ce moment, les Acheteurs sont à réaliser la rénovation de la cuisine.

En plus du remplacement des armoires, ils ont le projet de remplacer le revêtement du plafond en imitation de bois. Lorsque M. Lévesque retire ce revêtement et qu’une

section humide tombe permettant de voir l’intérieur [5] , il réalise l’ampleur de la problématique : une humidité importante y est présente, de même que de la moisissure. [ 23 ] Après avoir dénoncé le vice aux Vendeurs, les Acheteurs consultent un expert, M. Alain Corbeil, inspecteur en bâtiment, pour évaluer la situation [6] . L’expert Corbeil constate la détérioration prématurée du revêtement de la toiture et les dommages causés par l’eau à la structure de la toiture et son isolation.

La cause de ces dommages tient à une isolation insuffisante et un manque de ventilation du comble de la toiture. [ 24 ] Cette opinion est partagée par l’expert retenu par les Vendeurs, M. Patrick Gautreau, technologue professionnel [7] . [ 25 ] Non seulement les Acheteurs ne sont pas informés que la poutre devant la cheminée suinte lors de fortes chaleurs, mais ils se

voient au contraire rassurés par la courtière immobilière Chrétien que les infiltrations sont antérieures et que tout a été réparé. [ 26 ] En conséquence de ces informations, les Acheteurs étaient fondés de penser que la réfection de la toiture n’aurait lieu que quelques années plus tard. [ 27 ] C’est en effet de cela qu’il s’agit ici.

Il ne s’agit pas de soutenir que les Acheteurs n’avaient pas connaissance des caractéristiques de la toiture de la résidence, ni qu’elle ne devait pas faire l’objet de travaux ou d’entretien. [ 28 ] Il s’agit de l’omission de divulguer les informations pertinentes, dont les Acheteurs ne peuvent se rendre compte autrement que si elles sont divulguées, afin de procéder à l’évaluation du bien qu’ils envisagent d’acquérir. [ 29 ] Tout comme pour la cause des dommages, les experts des parties s’accordent sur les travaux correctifs requis.

Il faut reconstruire la structure de la toiture, procéder à son isolation avant d’installer un nouveau revêtement. L’expert Gautreau souligne toutefois, à raison, l’amélioration, ou la plus-value, qui découle de ces travaux. [ 30 ] Au lieu d’une structure de toiture datant de 1959, dotée d’une isolation et d’une ventilation peu performantes, les Acheteurs se retrouveront avec une structure neuve, isolée et ventilée en fonction des normes de construction actuelles.

De même, le revêtement de la toiture datant de 2004 sera remplacé par un revêtement neuf. [ 31 ] Si les Acheteurs choisissent de modifier l’inclinaison de la toiture comme proposée dans la soumission de l’entrepreneur Toiture D.

Jean [8] , l’amélioration qui en découle est encore plus importante. [ 32 ] Dans la détermination d’une indemnité, le tribunal doit rechercher la réparation intégrale du préjudice subi, tout en veillant à n’indemniser que le préjudice qui est une suite directe et immédiate de la faute commise pouvant être prévue lorsque les parties ont conclu leur entente contractuelle, et ce, afin d’éviter qu’il n’en résulte un enrichissement pour une

partie au détriment de l’autre [9] . [ 33 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 34 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 35 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 36 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice. [ 37 ] Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu [10] . [ 38 ] La détermination par le tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de toutes les circonstances, incluant l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur.

À ce titre, la garantie de qualité est une garantie qui diminue avec le temps. [ 39 ] La soumission retenue par le tribunal est celle de Toitures Nortech au montant de 33 000 $ plus taxes, soit 37 941,75 $ [11] . Cette soumission vise la construction d’une structure similaire à celle existante, mais aux normes applicables. Il s’agit par ailleurs des travaux que les Acheteurs indiquent favoriser. [ 40 ] Cette soumission ne distingue toutefois pas la valeur des travaux de revêtement de la valeur de la structure de la toiture.

L’expert des Acheteurs indique que le revêtement de la toiture avait atteint 75% de sa vie utile lors de la vente, soit 12 années sur une durée de vie utile variant entre 15 et 18 ans. Quant à la structure, l’expert Corbeil ne se prononce pas sur la durée de vie utile. [ 41 ] L’expert Gautreau, pour sa part, suggère de retenir une dépréciation de 100% pour la toiture et de 80% pour la structure. [ 42 ] Le tribunal retient une dépréciation générale de 78% à l’égard de la soumission de Toitures Nortech, soit la moyenne de la dépréciation de la toiture et du revêtement.

En conséquence, les Acheteurs ont droit à 22% du montant de 37 941,75 $, soit 8 347,18 $. [ 43 ] Puisque les Acheteurs ont signifié aux Vendeurs qu’il leur était accordé jusqu’au 17 octobre 2016 pour remplir leur obligation [12] , ils ont également droit à l’application de l’intérêt au taux légal de 5% l’an à compter du 18 octobre 2016, date de la demeure [13] , de même qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. [ 44 ] Étant donné la conclusion du tribunal à l’égard de la demande principale, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle des Vendeurs, la demande n’étant pas abusive. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 8 347,18 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 18 octobre 2016, date de la demeure; [ 46 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs;

[ 47 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, le 5 février 2018