2017 QCCS 1089, 2017 QCCS 1089

Jaubert c. Lima 2017 QCCS 1089 JL4197 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-088325-157 DATE : Le 24 mars 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MARIE-CLAUDE LALANDE, J.C.S. ______________________________________________________________________ FABRICE JAUBERT Demandeur c.

JEAN-CHARLES LIMA et KATHRYN BROWN Défendeurs/demandeurs en intervention forcée simple et MICHIKO YAJIMA GAGNON Défenderesse en intervention forcée simple ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- Introduction [ 1 ] À

titre de défenderesse en intervention forcée simple, Michiko Yajima Gagnon (Yajima Gagnon [1] ), demande de déclarer irrecevable la demande en intervention forcée simple contre elle dans le cadre d’une action principale en réduction du prix de vente d’un immeuble.

II- Le contexte [ 2 ] Dans le cadre de l’action principale, Fabrice Jaubert (Jaubert) recherche l’annulation de la vente, ou la réduction de prix de vente d’un immeuble sis au […] à Montréal (l’Immeuble), survenue le 24 mai 2005. [ 3 ] Au soutien de ses conclusions, Jaubert invoque un prétendu vice caché touchant l’Immeuble soit la contamination des sols en raison de la présence d’un vieux réservoir de mazout, enfoui dans le sol et laissant s’écouler des contaminants. [ 4 ] Son recours vise les propriétaires qui détenaient l’Immeuble entre 1994 et 2008, Jean-Charles Lima et Kathryn Brown (Lima et Brown). [ 5 ] Par la suite, Lima et Brown signifient une demande en intervention forcée à Yajima Gagnon, l’héritière de Charles F.

Gagnon, par laquelle ils cherchent la condamnation de cette dernière en raison du fait que celle-ci aurait contrevenu à ses obligations, pendant les années où elle et son mari habitaient les lieux. [ 6 ] Yajima Gagnon demande au Tribunal de rejeter l’intervention forcée simple à son endroit.

Elle se fonde sur l’article 168 C.p.c et les articles 51 et suivants C.p.c. au motif que cette action est mal fondée en droit à supposer même que les faits allégués soient vrais. [ 7 ] Yajima Gagnon fait valoir que durant la période où elle et son mari vivaient dans l’immeuble et plus particulièrement au moment de la vente de celui-ci, la présence d’un réservoir de mazout enfoui dans le sol ne constituait pas un déficit d’usage permettant de retenir sa responsabilité. [ 8 ] Pour bien saisir les faits de ce dossier, il est opportun de reprendre une

partie de la chaîne de titres de l’Immeuble. Identité des propriétaires et date d’occupation des lieux Nom des propriétaires Date d’occupation Fabrice Jaubert 24 mars 2005 à aujourd’hui

Caitlin Troughton 24 mars 2005 au 8 septembre 2010 Jean-Charles Lima et Kathryn Brown 31 mars 1994 au 24 mars 2005 Chrysanthe Sclavounakis 18 avril 1986 au 31 mars 1994 Charles F. Gagnon 22 novembre 1984 au 18 avril 1986 Nom des propriétaires Date d’occupation [ 9 ] On comprend donc que le 18 avril 1986 représente la date charnière.

III- Positions des parties [ 10 ] Essentiellement, Yajima Gagnon fait valoir que les garanties légales auxquelles elle s’engageait doivent s’examiner à la lumière du droit applicable à l’époque de la vente et non au moment de la découverte du vice caché allégué. [ 11 ] Or, soutient-elle, la réglementation qu’invoque la demanderesse en intervention forcée n’était pas en vigueur au moment où elle était propriétaire de l’immeuble.

Ce faisant, celui-ci ne se trouvait pas affecté d’un déficit d’usage le 18 avril 1986. [ 12 ] En conséquence, sa responsabilité ne peut être retenue, plaide-t-elle. [ 13 ] De leur côté, les demandeurs en intervention forcée plaident que la réglementation applicable à l’époque de la transaction couvrait également ce genre de vice et qu’en conséquence, la demande en intervention forcée est bien fondée en fait et en droit. IV- Question en litige • La demande en intervention forcée est-elle irrecevable et manifestement mal fondée?

V- Analyse Le droit applicable [ 14 ] Le moyen d’irrecevabilité s’énonce ainsi : peut-on engager la responsabilité du propriétaire d’un immeuble lorsqu’ au moment de la vente, celui-ci n’était pas affecté d’un déficit d’usage, même si quelques années plus tard, un règlement viendra lui modifier sa qualité? [ 15 ] Puisqu’il s’agit de déterminer si la garantie légale à laquelle s’engageait le vendeur couvrait le vice caché allégué en vertu duquel le présent litige a été entrepris, il y a lieu de se placer au moment de la vente et non au moment de la découverte de l’existence du vice caché allégué [2] . [ 16 ] C’est donc sous l’angle de l’article 1522 du Code civil du Bas-Canada qu’il faut analyser les faits de la présente cause.

Cet

article énonce que : Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur à raison des défauts cachés de la chose vendue et de ses accessoires, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine , ou qui diminuent tellement son utilité que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou n’en aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. (soulignement ajouté) [ 17 ] Sur cette base, celui qui entreprend un recours pour vices cachés doit être à même de démontrer que le défaut caché de la chose vendue la rend impropre à l’usage auquel on la destine.

C’est ce qu’on appelle le déficit d’usage. [ 18 ] Il en découle que l’acheteur doit démontrer un déficit d’usage du bien et non pas uniquement la présence d’un vice affectant celui-ci [3] . [ 19 ] C’est ce qui se dégage de l’arrêt Groupe Collège LaSalle [4] .

Dans cette affaire, la Cour a conclu que la présence d’un contaminant dans le sol n’affectait pas l’usage auquel on destinait l’immeuble. [ 20 ] En sus des dispositions du Code civil du Bas-Canada , puisqu’il s’agit de déterminer si la présence d’un réservoir de mazout enfoui dans le sol et les fuites qui en découlent constituent un déficit d’usage, il y a lieu de référer à la

Loi sur la qualité de l’environnement [5] (LQE) et à ses règlements. En voici la liste par ordre chronologique : Nom de la Loi et des règlements Référence Date entrée en vigueur Date abolition Remplacé

Loi sur la qualité de l’environnement RLRQ c Q-2 1972 Toujours en vigueur N/A Règlement sur les déchets liquides RRQ c Q-2, r 3 .1 1981 1985-10-15 R. déchets dangereux Règlement sur les déchets dangereux 1985 GOQ 2, 3235 1985 1997-12-01 R. matières dangereuses

Règlement sur les matières dangereuses RLRQ c Q-2, r 32 1997 Toujours en vigueur N/A Règlement sur la protection et la réhabilitation de terrains RLRQ c Q-2, r 37 2003 Toujours en vigueur N/A Nom de la Loi et des règlements Référence Date entrée en vigueur Date abolition Remplacé [ 21 ] L’

article 20 de la LQE énonce une interdiction générale de contaminer. Il se lit ainsi : Nul ne doit émettre, déposer, dégager ou rejeter ni permettre l’émission, le dépôt, le dégagement ou le rejet dans l’environnement d’un contaminant au-delà de la quantité ou de la concentration prévue par règlement du gouvernement.

La même prohibition s’applique à l’émission, au dépôt, au dégagement ou au rejet de tout contaminant, dont la présence dans l’environnement est prohibée par règlement du gouvernement ou est susceptible de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, de causer du dommage ou de porter autrement préjudice à la qualité du sol, à la végétation, à la faune ou aux biens. [ 22 ] Voici les définitions de certains termes permettant de préciser le champ d’application de la LQE : 1.

Dans la présente loi, à moins que le contexte n’indique un sens différent, les mots et expressions qui suivent signifient ou désignent : 1° «eau» : l’eau de surface et l’eau souterraine où qu’elles se trouvent; 2° «atmosphère» : l’air ambiant qui entoure la terre à l’exclusion de l’air qui se trouve à l’intérieur d’une construction ou d’un espace souterrain; 3° «sol» : tout terrain ou espace souterrain, même submergé d’eau ou couvert par une construction; 4° «environnement» : l’eau, l’atmosphère et le sol ou toute combinaison de l’un ou l’autre ou, d’une manière générale , le milieu ambiant avec lequel les espèces vivantes entretiennent des relations dynamiques; 5° «contaminant» : une matière solide, liquide ou gazeuse, un micro-organisme, un son, une vibration, un rayonnement, une chaleur, une odeur, une radiation ou toute combinaison de l’un ou l’autre susceptible d’altérer de quelque manière la qualité de l’environnement; 6° «polluant» : un contaminant ou un mélange de plusieurs contaminants, présent dans l’environnement en concentration ou quantité supérieure au seuil permissible déterminé par règlement du gouvernement ou dont la présence dans l’environnement est prohibée par règlement du gouvernement; 7° «pollution» : l’état de l’environnement lorsqu’on y trouve un polluant; 8° «source de contamination » : toute activité ou tout état de chose ayant pour effet l’émission dans l’environnement d’un contaminant; (…) 21° «matière dangereuse » : toute matière qui, en raison de ses propriétés, présente un danger pour la santé ou l’environnement et qui est, au sens des règlements pris en application de la présente loi, explosive, gazeuse, inflammable, toxique, radioactive, corrosive, comburante ou lixiviable, ainsi que toute matière ou objet assimilé à une matière dangereuse selon les règlements; [ 23 ] Au fil des ans, le gouvernement a adopté différents règlements d’application de la LQE .

De ceux-ci, le Règlement sur les déchets dangereux [6] (RDG) était celui en vigueur au moment de la vente de l’Immeuble. Celui-ci contient les définitions suivantes : 1.

Définitions : dans le présent règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par : « déchet dangereux » : (…) 2° les résidus solides, les résidus semi-liquides à 20°C, les résidus liquides ou les résidus gazeux confinés dans un contenant transportable qui sont, tel qu’illustré dans le schéma décisionnel de l’annexe II, inflammables, corrosifs, lixiviables, radioactifs, réactifs ou toxiques; « huiles usées » : les huiles de carter de moteurs diésels ou à essence, les huiles de transmission, les huiles hydrauliques, les huiles d’engrenage, les huiles pour paliers de sécheuses, les huiles pour turbines, les huiles de meulage, les huiles de trempe, les huiles de différentiels et les huiles de transformateurs, que ces huiles soient contaminées par usure physique ou par réaction chimique, pourvu qu’elles ne contiennent pas de contaminants à des concentrations supérieures à celles qui sont indiquées dans le document Gestion des huiles usées publié en 1985 par le ministère de l’Environnement du Québec; (…) [ 24 ] Le Règlement sur les matières dangereuses [7] (RMD) est en vigueur depuis 1997.

Il introduit une série de dispositions sur les réservoirs souterrains, les normes de construction et d’installation de conteneurs ainsi que la façon d’en disposer [8] . Discussion

[ 25 ] Pour déterminer si le recours entrepris par Lima et Brown contre Yajima Gagnon a des chances de succès, en tenant les faits pour avérés, il faut examiner la situation à la date du 18 avril 1986. [ 26 ] La LQE et le RDG qui entre en vigueur en 1985, sont au cœur de l’analyse. [ 27 ] L’

article 20 de la LQE interdit à quiconque de contaminer l’environnement. [ 28 ] Cet

article et le RDG ne traitent pas du risque de contamination. Ils réfèrent à une certaine action « émettre », « rejeter », « dégager » ou « déposer ».

Le seul fait d’être le propriétaire d’un réservoir ne suffit pas. [ 29 ] On retrouve à l’article 1 du RDG une définition des mots déchet dangereux . 1.Dans le présent règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par : « déchet dangereux » : (…) 2° les résidus solides, les résidus semi-liquides à 20°C, les résidus liquides ou les résidus gazeux confinés dans un contenant transportable qui sont, tel qu’illustré dans le schéma décisionnel de l’annexe II, inflammables, corrosifs, lixiviables, radioactifs, réactifs ou toxiques; (…) [ 30 ] Les avocats des parties réfèrent également le Tribunal aux articles 7, 9 et 11 du même règlement dont voici le texte : 7.

Exclusion : Le présent règlement ne s’applique pas : 1° au déchet dangereux produit par un individu dans le cours d’une activité purement domestique ; 9. Prohibition : Nul ne peut émettre, déposer, dégager ou rejeter un déchet dangereux dans l’environnement ou dans un système d’égout à moins que cette émission, ce dépôt, ce dégagement ou ce rejet ne s’effectue conformément à la Loi et au présent règlement. Cette prohibition est établie au sens du deuxième alinéa de l’article 20 de la Loi .

Sans restreindre la généralité du premier alinéa, il est notamment interdit d’épandre de l’huile pour abattre d e la poussière ou de brûler des huiles usées autrement qu’à des fins énergétiques pour une industrie ou pour une serre. 11. Déchet dangereux trouvé sur un immeuble : L’occupant d’un immeuble où il y a un déchet dangereux doit immédiatement en aviser le propriétaire du déchet dangereux. Celui-ci doit alors en assurer l’expédition, conformément au présent règlement, chez un destinataire autorisé .

Dans le cas où le propriétaire du déchet dangereux est introuvable ou ne peut être identifié, l’occupant de l’immeuble doit assurer l’expédition du déchet dangereux, conformément au présent règlement, chez un destinataire autorisé. (soulignements ajoutés) [ 31 ] L’avocate de Lima et Brown présente un argument qui se résume ainsi. [ 32 ] Les produits pétroliers sont non seulement des contaminants au sens de la LQE , ils sont également des matières dangereuses au sens du RDG en raison de leurs propriétés chimiques. [ 33 ] Elle poursuit en affirmant qu’une matière dangereuse qui ne sert plus et qui est abandonnée de façon inconsidérée est une matière dangereuse résiduelle au sens du RDG . [ 34 ] Puis, en se fondant sur la décision Laidlaw [9] , elle soutient qu’on ne peut abandonner une « source de contamination » dans l’environnement puisque le faire serait une contravention à l’

article 20 LQE , sans égard au fait qu’elle résulte d’un déversement d’un contaminant ou d’une fuite par l’omission de tarir la source. [ 35 ] Bien que l’argument présenté par l’avocate de Lima et Brown ne soit pas inintéressant, on ne peut appliquer ici les principes de l’arrêt Laidlaw , puisqu’il faudrait pour le faire être en mesure de démontrer qu’il existait à la date de la vente de l’immeuble une contamination active, ce qui n’est pas le cas.

De plus, il faut préciser que cette décision s’inscrit dans le cadre d’un recours pénal. [ 36 ] En l’espèce, le recours tel qu’entrepris ne comporte aucun allégué traitant d’un déversement actif de mazout provenant du réservoir.

Le recours dirigé vers Yajima Gagnon repose essentiellement sur son statut de propriétaire et sa connaissance présumée de l’existence d’un réservoir de produits pétroliers. [ 37 ] Le fait que le législateur ait adopté, en 1997, un règlement qui encadre la question des réservoirs souterrains ne permet pas d’inférer du même coup qu’avant cette date, il s’agissait d’une forme de contamination proscrite. [ 38 ] Au contraire, si le législateur n’en traitait pas avant cette date, il faut plutôt conclure que la seule présence d’un tel réservoir dans le sol ne constituait pas une preuve en soi de contamination.

[ 39 ] En somme, il n’est pas possible de conclure que Yajima Gagnon puisse, par le seul fait d’avoir été propriétaire d’un immeuble où était enfoui un réservoir de mazout, être vu comme ayant « émis », « déposé », « dégagé » ou « rejeté » dans le sol des déchets dangereux, au sens de la LQE . [ 40 ] Compte tenu du ce qui précède, l’intervention forcée visant Gagnon est irrecevable et manifestement mal fondée. [ 41 ] Finalement, à la lumière de la preuve et des représentations des procureurs, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas d’abus.

Pour ces motifs, le tribunal [ 42 ] accueille la demande en irrecevabilité et en rejet de l’intervention forcée; [ 43 ] rejette l’intervention forcée; [ 44 ] le tout , avec frais de justice. __________________________________ MARIE-CLAUDE LALANDE, J.C.S. Me André Pasquin PASQUIN VIENS, s.e.n.c.r.l. Avocat de Michiko Yajima Gagnon Me Odette Nadon BCF, s.e.n.c.r.l.

Avocate de Jean-Charles Lima et Kathryn Browns Me Michael Cohen MICHAEL COHEN, AVOCAT Avocat de Fabrice Jaubert Date d’audience : 7 décembre 2016 Complément d’argumentation pour la demanderesse en intervention forcée : 31 janvier 2017 Réplique de la défenderesse en intervention forcée : 3 mars 2017 Mise en délibéré : 3 mars 2017