2020 QCCA 1365, 2020 QCCA 1365

9268-4257 Québec inc. c. 9167-1057 Québec inc. (Realco Realties) 2020 QCCA 1365 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027805-183 ( 500-17-094269-167 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 octobre 2020 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCATE 9268-4257 QUÉBEC INC. KUTUOJO GUZORAKY Me FATIMA NAAM ( Fatima Naam, avocate )

PARTIE INTIMÉE AVOCAT 9167-1057 QUÉBEC INC . (Realco Realties) Me LAURENT R. KANEMY ( Services juridiques Laurent Kanemy inc. ) TOUFIC JABBOUR Absent et non représenté En appel d’un jugement rendu le 23 août 2018 par l’honorable Christian J. Brossard de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Bail commercial - Résiliation et dommages Greffier-audiencier : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 26 Début de l’audience. 11 h 26 Argumentation de Me Naam. 11 h 47 Argumentation de Me Kanemy.

12 h 25 Réplique de Me Naam. 12 h 29 Suspension. 12 h 36 Reprise. 12 h 36 Par la Cour : arrêt – voir page 3. Robert Osadchuck, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] À la suite de l’abandon des moyens portant sur la résiliation du bail, le débat en appel ne concerne plus que la demande reconventionnelle des appelants pour recouvrement du loyer payé en trop, que le juge de première instance n’a accueillie qu’en

partie sans préciser le sort des frais de justice. Les appelants soutiennent que le juge aurait erré dans son calcul du loyer impayé pour l’année 2014, de même qu’en refusant de réduire le loyer exigible en raison d’un défaut de contenance des lieux loués. [ 2 ] L’erreur de calcul du juge consiste à avoir déterminé que « the total seven-month resulting additional rent should have been $27,172.92 (including GST and QST) » [1] , alors que ce montant correspond au loyer total pour l’année. Cette erreur de calcul est admise par l’intimée.

La somme qui devait être payée par les appelants pour les sept mois de loyer devait plutôt être de 15 850,87 $ (2 264,41 $ x 7 mois). [ 3 ] L’erreur de calcul entraîne un différentiel de 11 322,05 $, de sorte que les appelants ont droit à une restitution totale de 46 511,36 $ et non de 35 189,31 $ [2] . Cette erreur se répercute sur le calcul du juge lorsqu’il opère compensation entre les dettes réciproques des parties [3] , de sorte que les appelants ne doivent pas être condamnés à verser 5 749,17 $, comme le prévoit le jugement.

Ils sont plutôt en droit de recevoir 5 572,88 $. [ 4 ] Quant aux frais de justice, la seule conclusion qui s’y rapporte énonce [4] : [168] THE WHOLE , with the plaintiff’s legal costs to be paid by the defendants 9268-4257 Québec Inc. and Kutuojo Guzoraky, solidarily, and with no legal costs to be paid by or to the other defendants, in view of the outcome of both the principal proceeding and the proceeding in warranty. [ 5 ] Le juge omet de se prononcer sur les frais de justice relatifs à la demande reconventionnelle qu’il accueille en

partie au paragraphe [160] du jugement entrepris. Il s’agit vraisemblablement d’un oubli auquel il y a lieu de remédier en appliquant le principe général de la succombance [5] . [ 6 ] Pour ce qui est du moyen lié à la réduction de loyer, en raison de la contenance inférieure à celle prévue au bail, il ne peut toutefois être retenu. [ 7 ] En l’espèce, le juge conclut que le loyer n’est pas établi en fonction de la superficie des lieux loués.

Il se fonde dans un premier temps sur les clauses du bail qui sont reproduites ci-dessous : 1.1 LANDLORD, in consideration of the rents, covenants and agreements herein contained on the part of TENANT to be paid, kept and performed, does hereby lease unto TENANT, hereby accepting that certain space on the ground floor of civic number 4497, Saint-Denis, in Montréal, district of Montreal, province of Quebec.

The premises have an estimated rentable area of one thousand and five hundred square feet (1500 sq.ft.). (…) 4.2 The basic net net rental for the term of the Lease will be as follows: TENANT covenants and agrees to pay the LANDLORD, for the entire duration of the Lease, a basic rent of two hundred ninety-one thousand dollars ($291 000.00) payable in equal monthly consecutive payments of:

a) first lease year: four thousand two hundred fifty dollars ($4 250.00) the first day of each month;

b) year 2 to year 5: five thousand dollars ($5000.00) the first day of each month. (…) 5.2 CONTRIBUTION TO OPERATING EXPENSES

In addition to the basic annual rental payable by the TENANT pursuant to the provisions of paragraph 4 hereof and as additional rental payable by the TENANT to the LANDLORD in respect of the Lease and occupancy of the premises, the TENANT shall pay to the LANDLORD eighty percent (80%) of the taxes and the operating expenses. [ 8 ] Il ne commet pas d’erreur révisable à cet égard. [ 9 ] De fait, à la lecture des clauses du bail, on constate que la superficie stipulée n’est qu’approximative et que les clauses relatives au loyer n’y font pas référence.

Les parties n’ont pas prévu de méthode de mesurage de la superficie des lieux. [ 10 ] Or, une description approximative de la superficie des lieux loués est interprétée par les tribunaux comme un indice du peu d’importance accordée à la dimension des lieux par le locataire [6] . De plus, une clause fixant le loyer sans aucune référence à la superficie des lieux loués ne donne généralement pas ouverture à une réduction de loyer [7] .

Ajoutons que l’expression « bail net-net » n’a aucune valeur juridique en soi : chaque bail devant être interprété à la lumière des clauses spécifiques qu’il contient [8] . [ 11 ] En l’espèce, au vu des clauses du bail et à la lumière de la preuve administrée qui démontrait que les appelants étaient satisfaits des lieux loués et acceptaient de payer la contrepartie convenue, le juge a conclu à bon droit que la superficie n’était pas une considération essentielle du contrat et que le loyer n’en dépendait pas. [ 12 ] Le juge met par ailleurs en relief le fait que les appelants n’ont jamais soulevé l’inexécution de la part de l’intimée de délivrer les lieux loués conformément au bail pour justifier le non-paiement du loyer.

Ils n’ont invoqué le défaut de contenance qu’au moment de déposer leur défense et demande reconventionnelle amendée en novembre 2016. [ 13 ] Au surplus, le juge ne manque pas de noter que l’argument mis de l’avant par les appelants en lien avec l’étendue de leur participation au paiement des dépenses opérationnelles découle du témoignage dirigé de l’appelant Kutuoko Guzoraky, que le juge trouve peu crédible dans les circonstances. Sa conclusion à cet égard mérite déférence [9] , d’autant que le juge prend soin d’expliquer en détail son raisonnement dans les paragraphes suivants : [78] According to Mr.

Bill, when Mr. Jabbour and he had their discussions that led to the initial lease, they never discussed anything on the basis of square footage, it was “pretty straightforward”, Mr. Jabbour “liked the place, he liked the rent”. The latter confirmed the foregoing. Also according to Mr. Bill, when he met Mr. Guzoraky to discuss the occupant 9268 entering into the lease, in 2014, Mr. Guzoraky asked no questions, including in respect of the square footage of the premises. [79] According to Mr. Guzoraky, after having discussed with the lessee 9174’s Mr.

Jabbour the possibility of acquiring the franchise that 9174 was operating in the building, he visited the place a couple of times, to verify that it was busy. After having discussed it with his wife and mother, he decided to go ahead with the purchase. Since the lease was to expire two years later, he asked Mr. Jabbour to see if it could be extended by Realco. He then met with Messrs. Bill and George. They spoke for a couple of minutes, he asked if the lease could be extended to another ten years.

They later met again, at which point the brothers said they would agree to a five-year renewal of the lease at its expiry date, for a total duration of seven years. Mr. Guzoraky testified that he was excited, as it was his first business, and decided to sign the lease. [80] While, in answer to a leading question from his lawyer about the 1,500 square feet mentioned in the lease and the 80% contribution to the Operating Expenses, Mr. Guzoraky stated that he had addressed it with Messrs.

Bill and George and that he understood that they corresponded to the building space occupied by the premises, his statement has not convinced the Court that the square footage itself or a calculation of the rent based on such square footage had been a consideration for acceptance of the rent, certainly not an essential or key element . [ Soulignement ajouté] [ 14 ] Dans un second temps, le juge conclut que la superficie réelle du rez-de-chaussée de l’immeuble (soit 1 307,7 pieds carré

s) s’avère conforme à l’estimation de 1 500 pieds carrés prévue dans le bail. Il conclut ainsi sur la base de la superficie brute déterminée par l’expert Peterson. [ 15 ] Les appelants lui reprochent de ne pas avoir retenu la superficie intérieure nette du rez-de-chaussée qui, contrairement à sa superficie brute, exclut le palier extérieur de l’escalier menant au vestibule du restaurant ainsi que les murs extérieurs de l’immeuble.

Or, ce reproche n’est pas fondé dans la mesure où la conclusion du juge trouve appui dans le rapport de l’expert Peterson daté du 31 janvier 2017, tel que complété par son courriel daté du 6 février 2017, déposé comme pièce P-19, qui n’a pas été contredit. [ 16 ] Dans un troisième temps, il détermine, de manière subsidiaire, que les lieux loués englobaient aussi le sous-sol de l’immeuble, et ce, en dépit du fait que la clause décrivant les lieux loués réfère à « certain space on the ground floor ».

Voici ce qu’il écrit : [85] Third , that said, even though the lease described the premises as “that certain space on the ground floor” of the building, the fact is, based on the evidence, that the basement must also be taken into account in calculating the actual rentable area of the premises. Based on the architect Petersen’s calculations, that would bring the total rentable area to 2,290.6 square feet (excluding the electrical/mechanical area). [86] Indeed, the evidence, more particularly the testimonies of Mr. Bill, Mr. George and Mr.

Jabbour, who was a shareholder of the lessee 9174 until 2011, has shown, on a balance of probabilities, the following: • The basement is accessible only through the premises, more specifically through the kitchen area of the restaurant operated by the lessee 9174, then by the occupant 9268; • Even though some of the piping also services the second floor of the building, the basement has been in actuality accessible to and available for use by, and only to and by, the tenant of the ground floor area;

• Despite presenting some restrictions in terms of the use that can be made of it, including in terms of height or other such space limitations in parts of the basement, the basement can nevertheless be used as part of the ground floor operations; • In fact, the lessee 9174, who negotiated and concluded the initial lease and its first renewal and who operated a restaurant on the premises during eight years, until the occupant 9268 took over the premises and restaurant operation, used the basement for some of its equipment and for purposes of storing an inventory of goods or merchandise as part of the operation of the restaurant; and • Consequently, the basement is a constituent part of the ground floor premises. [87] While the occupant 9268 may have chosen not to use the basement, for storage purposes or other uses, whether because it had no need for it or because of its physical limitations or other reasons, it remains that the basement was available for use as part of its ground floor operation and is an integral part of the premises. [Soulignement dans l’original] [ 17 ] Dans le cadre de son analyse, il écarte également les photos soumises par les appelants au motif qu’elles illustrent partiellement la situation du sous-sol et ne représentent pas fidèlement la réalité [10] . [ 18 ] Les appelants ne démontrent pas que cette conclusion subsidiaire, qui est bien motivée et ancrée dans la preuve, est entachée d’une quelconque erreur manifeste et déterminante. [ 19 ] Pour terminer, les appelants plaident que le juge a ignoré, sans motif, un jugement rendu par la Cour supérieure impliquant l’ancienne propriétaire de l’immeuble [11] .

Les motifs du jugement entrepris sont muets à cet égard. Toutefois, les transcriptions déposées au dossier d’appel révèlent que le juge n’a accordé aucune force probante à ce jugement qui ne concernait pas les mêmes locaux.

Les appelants ne font pas voir non plus d’erreur révisable du juge à cet égard. [ 20 ] Au final, hormis en ce qui concerne l’erreur de calcul soulignée précédemment et l’absence d’une conclusion accordant les frais de justice sur la demande reconventionnelle, les moyens soulevés ne peuvent être retenus. [ 21 ] À l’audience, l’avocat de l’intimée a soulevé une erreur qui se serait glissée au paragraphe 163 du jugement de première instance en lien avec la désignation du bureau d’avocats qui conserverait les sommes détenues en fidéicommis, et qu’il y a lieu de corriger.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] accueille l’appel en partie, à la seule fin de modifier les conclusions aux paragraphes 160, 163 et 164 du jugement entrepris, afin qu’ils se lisent ainsi : [160] GRANTS in part the defendants 9268-4257 Québec Inc. and Kutuojo Guzoraky’s Défense et demande reconventionnelle réamendée , with legal costs ; (…) [163] DECLARES that the plaintiff’s former lawyers, TIGER BANON INC. , are permitted to remit to the plaintiff forthwith the sums they hold in trust in this proceeding; [164] CONDEMNS the plaintiff to pay $5,572.88 to the defendants 9268-4257 Québec Inc. and Kutuojo Guzoraky , plus interest thereon at the legal rate and the additional indemnity provided for in the Civil Code of Québec , from the date of service of the defendants’ cross-demand; [ 23 ] LE TOUT , sans les frais de justice, vu le sort mitigé de l’appel.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.