2015 QCCQ 9586, 2015 QCCQ 9586

Motter c. Longueuil (Ville de) 2015 QCCQ 9586 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-020636-132 DATE : 16 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANK J. MOTTER Demandeur c.

VILLE DE LONGUEUIL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par contrat notarié daté du 22 février 2007, Frank J. Motter achète de la Ville de Longueuil (" la Ville ") un terrain vacant situé sur le boulevard Jacques-Cartier Est à Longueuil (lot 3 578 211 du Cadastre du Québec).

Il paie 1,00$ à charge cependant d'assumer les frais de décontamination et de construire un bâtiment de 2600 mètres carrés de surface (26000 pieds carrés environ) dans un délai de trois ans. [ 2 ] À défaut de construire la bâtisse dans ce délai, le contrat prévoit ce qui suit : " 2.

À défaut par l'Acquéreur de se conformer à cette obligation de construire le bâtiment requis dans le délai imparti, il s'engage à payer au Vendeur, aussi longtemps qu'il n'aura pas satisfait à son obligation, une indemnité équivalente aux taxes foncières , générales, spéciales et surtaxes au taux en vigueur à chaque année basée sur une valeur de un million six cent mille dollars (1 600 000$) selon la répartition suivante : Pour la première année de délai : 50% de l'indemnité Pour les années subséquentes : 100% de l'indemnité L'indemnité d'une portion d'année est égale à celle prévue pour une indemnité complète.

L'indemnité ci-dessus deviendra due et payable dans les trente (30) jours de la demande du Vendeur à cette fin et tout arrérage portera intérêts aux taux de pénalité et d'intérêt fixés par le conseil municipal sur les arrérages de taxes. Le paiement de toute indemnité en vertu du présent

article n'a pas pour effet de limiter ou d'empêcher le droit du Vendeur de requérir la rétrocession de l'IMMEUBLE conformément à l'article 3, telle indemnité étant due de toute façon. " [ 3 ] Frank J. Motter admet qu'il n'a pas construit le bâtiment dans les trois ans prévu au contrat : l'immeuble n'a été construit qu'en 2013. [ 4 ] La Ville a réclamé la somme de 127 037,60$ à

titre d' " indemnité " prévue à la clause " condition essentielle " pour les années 2010, 2011 et 2012. Elle ne tient pas compte des taxes imposées et payées par Frank J. Motter sur le terrain non construit pour ces mêmes années, soit 61 719,55$. [ 5 ] La Ville déduit cependant la somme de 82 700,18$ par voie de compensation à l'égard d'autres montants qu'elle lui devait suite à une révision à la baisse des taxes foncières d'autres immeubles dont Frank J. Motter est propriétaire. Il reste donc un solde impayé de 44 337,42$ sur l'indemnité totale de 127 037,60$. [ 6 ] Frank J.

Motter prétend que la clause du contrat lui permet de déduire les montants payés comme taxes sur le terrain non construit. Dans les circonstances, il a payé en trop 17 382,13$ qu'il réclame à la Ville. [ 7 ] Celle-ci prétend que l'indemnité est l'équivalent des taxes en plus des taxes foncières imposées sur le terrain non construit. Par demande reconventionnelle, elle réclame donc le solde de 44 337,42$ plus les intérêts de 12% l'an à compter du 8 juin 2012.

Le contexte [ 8 ] La plupart des faits ayant donné lieu au présent litige font l'objet d'admission dont la liste est produite au dossier le jour du procès :

[ 9 ] Par ailleurs, la preuve révèle les faits suivants.

[ 10 ] Frank J. Motter est un homme d'affaire qui possède déjà des terrains, construits ou non, dans la Ville de Longueuil. [ 11 ] Au cours des négociations ayant donné lieu d'abord à l'offre d'achat puis au contrat de vente du 2 février 2007, il est représenté par Richard Brunelle, comptable agréé à son emploi. [ 12 ] La Ville est représentée dans ces négociations par Serge Jalbert, vice-président de Développement Économique Longueuil (" DEL "). Dans ses fonctions à

titre de vice-président de DEL, Serge Jalbert reçoit les propositions d'acheteurs intéressés par les terrains vacants de la Ville. Il aide la Ville à recevoir les meilleurs projets donnant lieu au plus d'emplois possible, mais aussi à ceux qui génèrent une valeur économique au rôle d'évaluation par la construction d'immeuble sur ces terrains. [ 13 ] La raison pour laquelle la Ville accorde à Frank J.

Motter trois ans pour construire sur le terrain en cause pour lui permettre de procéder à sa décontamination. [ 14 ] L'offre d'achat rédigée par Serge Jalbert comporte une clause identique à la clause " condition essentielle " de l'acte de vente. Cette offre d'achat est acceptée par une résolution dûment adoptée par la Ville de Longueuil. Analyse et décision [ 15 ] Les deux parties plaident que la clause " condition essentielle " de l'acte de vente est claire et non ambiguë et qu'il faut l'appliquer, telle que libellée. [ 16 ]

Malgré cette " clarté ", chaque

partie y voit des conséquences fort différentes : pour la Ville, il n'est pas question de déduire des taxes foncières générales, spéciales et surtaxes basées sur une valeur de 1 600 000,00$, les taxes foncières payées par Frank J. Motter sur le terrain vacant pendant les années en cause, alors que pour Frank J. Motter, il est évident que ces montants doivent être déduits. [ 17 ] Le contrat doit être interprété seulement si le texte souffre d'une ambigüité. Une interprétation divergente par les parties n'est pas suffisante pour justifier cette interprétation par le Tribunal.

C'est ce qu'enseigne la Cour d'appel dans l'affaire Gregory c.

Château Drummond inc . [1] : " [54] La clause 5.1 de l'annexe E du contrat préliminaire d'achat, comme on l'a déjà vu, est ainsi rédigée : 5.1 If vendor is unable to deliver project on May 1st, 2005, the purchaser can withdraw from this preliminary contract and receive a full refund of his/her deposits. [55] L'appelante affirme que le juge a commis une erreur en concluant qu'il devait interpréter le contrat puisque les deux parties en proposent des interprétations différentes. [56] La doctrine et la jurisprudence affirment toutes deux que pour que l'interprétation d'un contrat soit nécessaire, il faut d'abord qu'il y ait ambiguïté.

L'extrait suivant, tiré du livre Les obligations, est non seulement limpide sur ce point, mais il contredit l'intimée et le juge de première instance qui affirment qu'une interprétation divergente des parties est suffisante pour justifier l'interprétation par le tribunal : 435 – Nécessité d’une ambiguïté – Face à un contrat clair, le rôle du juge en est un d’application plutôt que d’interprétation.

La différence entre application et interprétation n'est pas que sémantique : le processus d'application vise l'adéquation d'une norme juridique définie à une situation factuelle donnée, alors que l'interprétation vise à définir la portée de la norme juridique avant de pouvoir l'appliquer. Il est donc nécessaire qu’il y ait une ambiguïté ou un doute sur le sens à donner aux termes du contrat pour tomber dans le processus interprétatif; comme il a été décidé maintes et maintes fois, en l’absence d’une telle ambiguïté, le tribunal ne pourrait, sous prétexte de rechercher cette intention, dénaturer un contrat clair .

Il devra s’en tenir à une application de ce qui est littéralement exprimé, tenant pour acquis que le texte reflète fidèlement l’intention des parties. Si, au contraire, il y a un doute raisonnable, les règles d’interprétation écarteront le sens littéral pour faire place à la véritable intention des parties au moment de la formation du contrat; il demeure tout à fait possible cependant que le tribunal, malgré l’ambiguïté, conclut de son analyse que le sens littéral est celui qui convient le mieux en l’espèce.

Le fait que des parties entretiennent une divergence d’ordre interprétatif n’entraîne pas de façon automatique qu’une ambiguïté existe réellement. Le rôle du juge comporte donc un aspect insolite, sinon paradoxal. Il doit en quelque sorte interpréter le contrat une première fois pour déterminer s’il est clair ou ambigu; s’il est ambigu, il doit l’interpréter de nouveau, c’est-à-dire résoudre l’ambiguïté.

C’est cette seconde étape, et non la première, qui appelle la mise en oeuvre des règles édictées par le législateur aux articles 1425 à 1432 du Code civil . [57] La Cour a, à de nombreuses reprises, rappelé la nécessité d'une ambiguïté avant de procéder à une interprétation. Elle a notamment affirmé ce qui suit : [5] Il revient au juge de première instance de déterminer s'il y a ambiguïté. C'est une question de fait qui requiert retenue et déférence et, sans une erreur manifeste et dominante, le tribunal d'appel ne peut intervenir. […] [58] Je ne crois pas que la clause soit ambiguë.

Il m'apparaît plutôt, que selon les termes clairs de la clause, l'appelante ne pouvait exercer son droit de résolution qu'une fois le 1 er mai 2005 arrivé, si l'intimée n'était pas en mesure de livrer le projet à cette date. [59] Une autre interprétation pourrait être retenue, si les parties en convenaient. Mais tel n'est pas le cas en l'espèce. [60] Avec égards, je considère que le juge de première instance a fondé son raisonnement sur une prémisse erronée, soit que la divergence d'interprétation des parties est suffisante pour conclure à l'ambiguïté d'une clause. " (Références omises) (Le Tribunal souligne)

[ 18 ] Dans l'arrêt Pépin c. Pépin et al [2] , la Cour d'appel reprend ce principe : s'il est exact que la commune intention des parties est le principe directeur qui doit guider les tribunaux dans l'interprétation des contrats, encore faut-il que le contrat porte à interprétation [3] . La Cour réfère à l'arrêt Turenne c. Banque Nationale du Canada [4] où le juge Turgeon écrit : " Accepter la prétention de l'appelant nous conduirait à changer les termes clairs de la lettre R-3. En effet, donner aux mots "loyers de logements" le sens de tous les revenus provenant des immeubles serait ajouté à l'écrit R-3.

C'est en vain que l'appelant invoque les règles d'interprétation prévues aux articles 1013 et suivant du Code civil . Le début de l'

article 1013 édicte : "Lorsque la commune intention des parties dans un contrat est douteuse, elle doit être déterminée par interprétation plutôt que par le sens littéral des termes du contrat." Les règles d'interprétation du Code civil ne doivent être utilisées que s'il y a un doute dans le sens à donner à un contrat. Il n'y a pas lieu de recourir à ces règles lorsque le texte du contrat ou la clause litigieuse est clair. En effet, il faut un doute évident pour avoir recours aux lois d'interprétation qui sont des lois supplétives.

" (Le Tribunal souligne) [ 19 ] Il n'y a pas de doute quant au sens à donner à la clause " d'indemnité " dans la présente affaire. [ 20 ] L'indemnité que doit payer Frank J. Motter s'il ne construit pas dans le délai imparti est " équivalente aux taxes foncières … au taux en vigueur à chaque année basé sur une valeur de un million six cent mille dollars (1 600 000$) " [ 21 ] Que sont les " taxes foncières " ? La

Loi sur la fiscalité municipale [5] fournit les définitions suivantes : " «taxe foncière» : une taxe ou une surtaxe imposée par une municipalité locale ou une commission scolaire sur un immeuble ou, pourvu qu'elle soit imposée indépendamment de l'usage qui est fait de l'immeuble, à l'égard de celui-ci; «immeuble» : 1° tout immeuble au sens de l'

article 900 du Code civil ; 2° tout meuble, sous réserve du troisième alinéa, qui est attaché à demeure à un immeuble visé au paragraphe 1°; " (Le Tribunal souligne) [ 22 ] L'

article 900 du Code civil décrit ainsi un " immeuble " : " 900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait

partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu'ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l'objet. " (Le Tribunal souligne) [ 23 ] Les taxes foncières sont des taxes imposées par la Ville sur un immeuble situé sur son territoire, l' " immeuble " comprenant les fonds de terre et toutes les constructions ou ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent.

Par conséquent, les taxes imposées en fonction de la " valeur de l'immeuble " le sont en fonction de la valeur du terrain et du bâtiment. [ 24 ] S'il fallait calculer l'indemnité, comme le propose la Ville, en fonction des taxes foncières sur la valeur estimée de la bâtisse seulement, cela viendrait ajouter ou contredire la clause par ailleurs claire. L'interprétation proposée par la Ville constitue à toute fin pratique une réécriture du contrat pourtant rédigé par ses propres représentants. [ 25 ] Le Tribunal ne peut passer sous silence les contrats produits par Frank J.

Motter relatifs à l'achat de terrains non construits le 6 juillet 1987 où dans chacun de ces contrats, une clause oblige Frank J. Motter à construire une bâtisse sur le terrain acheté dans les 12 mois de la signature du contrat.

À défaut de construire, il doit payer une indemnité selon la clause rédigée ainsi : " A défaut par l'acquéreur de compléter la construction du bâtiment ci-dessus désigné dans le délia mentionné, l'acquéreur devra tant et aussi longtemps qu'il n'aura pas satisfait à cette obligation, payer à la Ville une indemnité en lieu de taxes foncières, générales, spéciales et d'affaires, au taux en vigueur à chaque année basé sur la valeur qu'aurait une telle bâtisse portée au rôle d'évaluation municipale , selon la cédule suivante : - pour la première année de délai additionnel : VING-CINQ POUR CENT (25%) de l'indemnité totale. - (…) .

" (Le Tribunal souligne) [ 26 ] Vu ce qui précède, le Tribunal applique le contrat du 22 février 2007 et sa clause " condition essentielle " et conclut que la Ville doit déduire du montant de 127 037,60$ les taxes payées pour les années 2010, 2011 et 2012, soit 61 719,55$. [ 27 ] Compte tenu de la somme déjà payée par voie de compensation de 82 700,18$, la Ville doit à Frank J. Motter la somme de 17 382,13$. [ 28 ] Vu ce qui précède, la demande reconventionnelle est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 29 ] ACCUEILLE l'action du demandeur; [30] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 17 382,13$ plus les intérêts accrus sur cette somme au taux légal depuis le 24 octobre 2012 et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec . [31] ANNULE tout solde dû en capital, intérêts et frais à

titre d'indemnité en vertu de l'acte de vente; [32] LE TOUT avec dépens; [33] REJETTE la demande reconventionnelle, avec dépens. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Gilles Paquin Procureur du demandeur Me Marilou Desnoyers Procureur de la défenderesse