2021 QCCQ 766, 2021 QCCQ 766

Thivierge c. Audrey Sévigny inc. 2021 QCCQ 766 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-32-700233-195 DATE : 10 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARISSA THIVIERGE [...] Saint-Jean-de-Brébeuf (Québec) [...] et MAXIME GRONDIN [...] Saint-Jean-de-Brébeuf (Québec) [...] Demandeurs c.

AUDREY SÉVIGNY INC. 81, rue Saint-Cyr Thetford Mines (Québec) G6G 7R4 et RE/MAX AVANTAGES INC. 1141, avenue Saint-Louis Plessisville (Québec) G6L 2M4 Défenderesses solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Les demandeurs, madame Marissa Thivierge et monsieur Maxime Grondin, retiennent les services de madame Audrey Sévigny, faisant affaires sous le nom d’Audrey Sévigny inc., courtière immobilière affiliée à l’Agence immobilière Re/Max Avantages inc., pour la vente de leur propriété et pour être accompagnés dans l’achat de leur nouvelle maison [1] .

Ils sont à la recherche d’une maison située en campagne. [ 2 ] Au printemps 2018, ils vendent leur propriété avec prise de possession au 1 er juin 2018. Ils recherchent donc activement une nouvelle maison. [ 3 ] Parmi les propriétés ciblées, ils s’intéressent à une maison de campagne construite en 1974 (ci-après : Immeuble) mise en vente par l’intermédiaire de monsieur Martin-Louis Houde, courtier immobilier inscripteur (Courtier Inscripteur), agissant pour son client vendeur, monsieur Gérard Hamel (Vendeur). [ 4 ] Le 5 mai 2018, en compagnie de madame Sévigny, ils visitent l’Immeuble.

Ils sont séduits par cette maison qui leur semble bien entretenue et qui répond à leurs attentes. Ils ont un réel coup de cœur. [ 5 ] Les défenderesses, qui agissent à

titre de courtier collaborateur, obtiennent du Courtier Inscripteur le formulaire obligatoire Déclarations du Vendeur sur l’Immeuble (Formulaire DV) complété par le Vendeur [2] . [ 6 ] Ce dernier déclare que l’Immeuble est desservi par une fosse septique et par un champ d’épuration mais il en ignore l’année d’installation. Il indique n’avoir en main aucun document et n’avoir jamais eu de problème avec le système d’épuration des eaux. [ 7 ] Le 6 mai 2018, madame Sévigny remet aux demandeurs le Formulaire DV.

[ 8 ] Le même jour, ayant un véritable intérêt pour l’Immeuble, ceux-ci signent, avec l’aide de madame Sévigny, une promesse d’achat pour la somme de 95 000 $ [3] conditionnelle à une inspection préachat et à laquelle est jointe une

Annexe eau potable et installations septiques-immeuble (Annexe Installations Septiques). Selon les termes de ce document, les demandeurs se réservent le droit d’effectuer des tests quant à la qualité et la quantité d’eau potable et concernant les installations septiques. Cette dernière

section comporte la mention suivante : V2.3 – Vérification des installations septiques Considérant que le VENDEUR ne peut garantir la conformité des installations septiques aux lois et règlements en vigueur, l’ACHETEUR disposera de 10 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat pour effectuer toute vérification qu’il jugera utile quant aux installations septiques. Si l’ACHETEUR n’est pas satisfait de cette vérification et qu’il veut annuler. La promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus.

La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR.

En cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai mentionné ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-3] [ 9 ] Le 7 mai 2018, le Vendeur accepte l’offre d’achat. [ 10 ] Le 14 mai 2018, les demandeurs font inspecter l’Immeuble par monsieur Jonathan Vachon, inspecteur en bâtiment agréé, pour la firme Inspection en bâtiment Vachon, mais ne font pas vérifier la conformité des installations septiques ni la quantité, ni la qualité de l’eau potable. [ 11 ] L’inspecteur Vachon exclut de son rapport la vérification, la conformité et la capacité des installations septiques [4] . [ 12 ] Le 31 mai 2018, la vente est conclue pour le prix convenu avec la garantie légale [5] .

La prise de possession est immédiate. [ 13 ] Au mois de novembre 2018, les demandeurs constatent que le système de traitement des eaux usées est déficient.

Particulièrement, il y a un écoulement d’eau en surface et des odeurs malodorantes. [ 14 ] Après vérification auprès de la Municipalité de Saint-Jean-de-Brébeuf (Municipalité) et du Vendeur, ils apprennent que les installations septiques datent, en toute vraisemblance, de 1990. [ 15 ] Le 19 novembre 2018, ils retiennent les services de Percotec inc. (Percotec) pour déterminer l’état des installations septiques et pour procéder aux tests de sol requis. [ 16 ] La problématique quant aux installations septiques est exposée à même le rapport de Percotec qui précise que le champ d’épuration est colmaté.

On peut y lire : Lors de notre visite du site 19 novembre 2018, nous avons pu constater que le niveau d’eau noir dans la fosse septique était anormalement haut . Le contenue de la fosse septique est à la limite de se déverser par les couvercles. Une vidange effectuée suite à notre visite a permis de démontrer que le champs d’épuration est colmaté et que celui-ci se vide vers la fosse septique lors de la vidange de celle-ci. Nous avons effectué une étude de sol pour une nouvelle installation septique.

Les données recueillies lors des sondages permettent de voir que le système installé en juin 1990 n’était pas adapté au sol en place . […] La résidence est munie de 4 chambres à coucher . Les documents papiers fournis par la municipalité démontre que la demande a été effectué pour une fosse septique 850 gallons (3,9 m 3 / 4 chambres) et un épurateur modifié pour 3 chambres à coucher de 654 pi 2 (60 m 2 ). […] Il n’est pas possible pour Percotec Inc. de déterminer s’il y avait 3 ou 4 chambres dans la résidence lors de la demande de permis et que des erreurs s’y sont glissé.

Des informations contradictoires se trouve sur la demande de permis. En conclusion , L’installation septique qui est âgée de 28 ans ne respecte pas les normes de construction pour une résidence de 4 chambres à coucher. Le sol en place ne rencontre pas les conditions permettant d’implanter un épurateur modifié excavé de 90 cm. Aucune étude de sol n’a été effectué avant la conception du système en 1990.

L’installation septique en place est colmaté, submergée et non conforme . [Reproduction conforme à l’original, pièce P-5] [Le Tribunal souligne] [ 17 ] Percotec recommande purement et simplement le remplacement complet des installations septiques [6] . [ 18 ] Les demandeurs sont désemparés puisqu’ils sont en novembre et que le sol est gelé. Conséquemment, aucune intervention n’est possible avant le printemps 2019. [ 19 ] Le champ d’épuration étant colmaté, les demandeurs doivent limiter leur utilisation d’eau au strict minimum pour éviter des débordements des eaux usées de la fosse septique vers l’Immeuble.

[ 20 ] Ils en informent madame Sévigny qui est désolée de cette révélation.

D’ailleurs, dans un échange de messages textes, elle écrit : C’est vraiment désolant… malheureusement le problème que vous avez aurait pu arriver dans 1 an ou 7 ans personne ne connaît la date exacte que ça va être à remplacer il dise entre 30 à 35 la durée de vie… le seul recours que vous pourriez avoir c’est le nombre de chambres ne correspond aux nombres pour la fosse… [Reproduction conforme à l’original, pièce P-9] [ 21 ] Le 13 mai 2019, les demandeurs mettent les défenderesses en demeure de leur payer 15 000 $ en dommages-intérêts, notamment pour le remplacement des installations septiques [7] . [ 22 ] Ils reprochent aux défenderesses d’avoir omis de vérifier les informations concernant les installations septiques et ainsi d’avoir contrevenu à leurs obligations d’information et de conseil lors de l’achat. [ 23 ] Ils soutiennent que s’ils avaient été mieux informés et conseillés par les défenderesses, ils auraient pu acquérir l’Immeuble à un prix plus avantageux que le prix qu’ils ont payé. [ 24 ] Les défenderesses déclinent toute responsabilité. [ 25 ] Le 16 septembre 2019, les demandeurs déposent leur demande à la Division des petites créances et réclament solidairement aux défenderesses 16 892,83 $ qu’ils réduisent à 15 000 $ pour respecter le seuil juridictionnel des petites créances.

Ils détaillent leur réclamation de la manière suivante : ➢ Remplacement des installations septiques : 12 797,64 $ [8] ➢ Remboursement de la première vidange : 202,36 $ [9] ➢ Dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis : 2 000 $ [ 26 ] Les défenderesses contestent la demande.

Elles affirment avoir exécuté le contrat de courtage selon les règles de l’art et qu’en tout temps, elles ont agi comme un professionnel compétent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 27 ] De plus, elles plaident que les demandeurs n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents en renonçant, de leur propre chef, à faire inspecter les installations septiques. Conséquemment, le préjudice que les demandeurs allèguent avoir subi résulte en totalité de leurs comportements.

LA QUESTION EN LITIGE [ 28 ] Les demandeurs prouvent-ils, par une preuve prépondérante, que les défenderesses ont commis une faute professionnelle qui engendre leur responsabilité? [ 29 ] Le Tribunal conclut que non. Voici pourquoi. L’ANALYSE Le fardeau de la preuve [ 30 ] Le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. [ 31 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 32 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable, ce que l’on appelle la preuve prépondérante . [ 33 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 34 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l'appréciation du Tribunal [10] .

À ce sujet, le professeur Léo Ducharme [11] nous enseigne que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore que la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre.

[ 35 ] En l’instance, le fondement juridique du recours des demandeurs repose sur la faute contractuelle des défenderesses. Cette notion se caractérise par la conjonction de trois facteurs : la faute, un dommage correspondant et un lien de causalité entre les deux [12] . Conséquemment, pour avoir gain de cause, les demandeurs doivent prouver, par prépondérance de preuve, l’existence de ces trois facteurs. Les principes juridiques applicables [ 36 ] La pratique du courtage immobilier est bien encadrée, plus particulièrement par les règles du Code civil du Québec , traitant de la responsabilité civile, du contrat à prestation de services et du mandat, de la

Loi sur le courtage immobilier ( Loi ) [13] et du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et de la publicité (Règlement) [14] . [ 37 ] Il est bien établi en droit civil qu’un courtier immobilier n’est pas le porte-parole des parties à un contrat de vente. Il n’est pas le messager du vendeur ni du promettant-acheteur. Il a le devoir d’être proactif et de vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les informations que lui donnent ses clients avant de s’en porter garant.

Il n’est pas l’expert des parties, leur inspecteur ou leur assureur en cas de problèmes. Il doit aussi conseiller et informer avec objectivité ses clients, ainsi que toutes les parties à une transaction.

De plus, il doit, lorsque la protection des intérêts de son client ou l’une des parties à une transaction l’exige, recommander le recours à un expert [15] . [ 38 ] Les principes applicables à la responsabilité du courtier immobilier ou de l’agence sont les mêmes [16] . [ 39 ] Par ailleurs, le courtier collaborateur qui représente l’acheteur est tenu à la même obligation de vérifier les renseignements transmis à son client-acheteur, et ce, même s’ils proviennent d’un autre courtier [17] . [ 40 ] Dans la quatrième édition de l’ouvrage sur le Courtage Immobilier au Québec, Aspects civils et déontologiques [18] , on fait état dans ces termes des devoirs et obligations du courtier : L’étude de la jurisprudence nous fait réaliser que le courtier, dans l’exercice de sa profession, est placé dans toutes sortes de situations, et bien qu’il soit un professionnel du courtage immobilier, il n’est pas le professionnel de l’immeuble, dans le sens qu’il est ni un architecte, ni un menuisier ou un plombier.

Ainsi, et pour ne fournir qu’un exemple, il n’entrerait pas dans les obligations habituelles d’un courtier de vérifier ou de faire vérifier l’efficacité d’un système de drainage de l’immeuble qu’il est chargé de vendre, même si ses clients- vendeurs lui déclarent que ce système est artisanal [19] . […] Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à- dire que le courtier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage [20] . […] Il est indéniable que les obligations d’habileté, de diligence et de prudence incluent l’obligation de vérification [21] . […] La jurisprudence renchérit à plusieurs reprises sur cette obligation de vérification en décidant qu’un courtier doit faire plus qu’une courte visite de l’immeuble et qu’il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client « puisque ce dernier n’est pas un expert en la matière » et qu’il doit s’assurer que le contenu de la fiche descriptive reflète la situation de l’immeuble [22] . […] En d’autres termes, l’agence ou le courtier engage sa responsabilité s’il transmet aux parties à une transaction immobilière des renseignements qui se révèlent faux et qui n’ont fait l’objet d’aucune vérification ou d’une vérification superficielle [23] . [Citation intégrale des extraits, mais omission des références] [Le Tribunal souligne] [ 41 ] Ceci étant, il est manifeste que le courtier et l’agence assument un degré de responsabilité élevée eu égard aux informations et aux conseils qu’ils transmettent à leurs clients. [ 42 ] Appliquant ces principes à la présente affaire, le Tribunal doit analyser les reproches formulés par les demandeurs à l’endroit des défenderesses.

Les demandeurs prouvent-ils, par une preuve prépondérante, que les défenderesses ont commis une faute professionnelle qui engendre leur responsabilité? [ 43 ] Les demandeurs reprochent aux défenderesses de les avoir mal conseillés et informés concernant les installations septiques. [ 44 ] Ils témoignent qu’en tout temps, lorsqu’ils visitent des maisons de campagne accompagnés de madame Sévigny, ils sont inquiets de la condition des installations septiques. À chaque fois, cette dernière leur fait des remarques, attire leur attention et les incite à la prudence.

D’ailleurs, elle les a même dissuadés de procéder à l’achat d’une des maisons visitées en raison de l’année de construction des installations septiques. [ 45 ] Au sujet de l’Immeuble, ils affirment que madame Sévigny les a rassurés quant à la conformité des installations septiques et

quant au fait que le Vendeur n’a jamais vécu de problème avec le système, et ce, depuis qu’il en est propriétaire, soit depuis 1974. [ 46 ] Vu les circonstances, ils soutiennent que madame Sévigny juge inutile d’effectuer une expertise par un professionnel et leur recommande de passer outre à cette étape. [ 47 ] De plus, elle les conforte que l’Immeuble, contrairement aux autres maisons antérieurement visitées, ne nécessite pas de travaux majeurs au niveau des installations septiques, et ce, pour encore quelques années. [ 48 ] Ils plaident que madame Sévigny leur a conféré un sentiment de sécurité en les rassurant de la conformité des installations septiques et c’est pourquoi ils ont décidé de renoncer à l’inspection par un expert en la matière. [ 49 ] Ils arguent que madame Sévigny n’a pas assuré la validité de l’information transmise par le Courtier Inscripteur quant aux installations septiques, puisque contrairement à ce qui est indiqué au Formulaire DV, le Vendeur avait en main des documents concernant l’année de construction, informations qu’ils ont reçues au cours du mois de novembre 2018. [ 50 ] De plus, ils clament que si madame Sévigny avait fait des vérifications, comme il se doit, auprès de la Municipalité, elle aurait appris que les installations septiques datent de 1990. [ 51 ] Madame Sévigny nie avoir fait de telles représentations.

Elle clame ne pas être une experte en matière d’installations septiques et qu’elle n’a pas l’obligation de certifier la nature du système. [ 52 ] Ainsi, en l’absence d’information pertinente et d’indice sérieux sur les caractéristiques des installations septiques, madame Sévigny recommande, au bénéfice des demandeurs, l’ajout de l’Annexe Installations Septiques.

Elle soutient qu’il leur appartenait de faire les démarches nécessaires afin d’avoir l’avis d’un expert en la matière. [ 53 ] Elle ajoute que ni le courtier ni l’agence ne peuvent pas être tenus responsables des vices ou du mauvais fonctionnement des installations septiques, puisque la garantie de qualité est à la charge du Vendeur. [ 54 ] Il est manifeste que la question des installations septiques est un sujet préoccupant et d’inquiétudes autant des demandeurs que de madame Sévigny, et ce, dès le début des recherches pour dénicher leur maison de campagne de rêve. [ 55 ] D’ailleurs, dans son témoignage, madame Sévigny résume ainsi les quatre éléments sur lesquels elle attire l’attention des acheteurs et qui représentent pour elle des sonnettes d’alarme : financement, inspection préachat, test d’eau et installations septiques. [ 56 ]

Malgré que la question des installations septiques est traitée de manière expresse dans le Formulaire DV, la preuve révèle que les demandeurs et madame Sévigny ne savent, dans les faits, rien ou très peu à ce sujet. [ 57 ] Ils savent que l’Immeuble construit en 1974 a en tout temps été habité par le Vendeur, que celui-ci n’a jamais eu de problème concernant les installations septiques et que le Courtier Inscripteur n’a obtenu aucun document de la part de ce dernier pour confirmer le statut exact des installations septiques.

Objectivement parlant, ils doivent savoir, assurément, que les installations septiques sont d’un certain âge, voire avancé, vu les circonstances. Ce qui, selon le Tribunal, aurait dû inciter les demandeurs à la prudence. [ 58 ] La preuve non contredite démontre qu’en tout temps pertinent, madame Sévigny discute avec le Courtier Inscripteur des éléments contenus dans le Formulaire DV. Elle s’en remet aux informations données tant par le Courtier Inscripteur que par le Vendeur. Selon elle, il est normal que le Courtier Inscripteur se fie à la déclaration de son client vendeur.

Il n’a pas à douter de la parole de son client qui atteste ignorer l’année d’installation du système et n’avoir en main aucun document. [ 59 ] Par ailleurs, elle argumente que le Courtier Inscripteur, tout comme le courtier collaborateur, n’a certes pas à faire une excavation exploratoire près de la maison pour vérifier les installations septiques. [ 60 ] À

titre d’agent collaborateur, madame Sévigny n’a aucun indice pour douter de la fiabilité des informations contenues au Formulaire DV. [ 61 ] Bien que les installations septiques sont fonctionnelles au moment de la vente, madame Sévigny n’a aucun moyen raisonnable de connaître l’âge des installations septiques et c’est d’ailleurs pourquoi elle agit de façon proactive et recommande l’ajout de l’Annexe Installations Septiques qui prévoit la possibilité pour ses clients, les demandeurs, d’annuler la promesse d’achat s’ils ne sont pas satisfaits des vérifications ou, à tout le moins, de négocier une diminution du prix de vente considérant l’état des installations septiques et l’âge de celles-ci. [ 62 ] Par cette inspection effectuée par un spécialiste, les acheteurs ont l’heure juste sur la condition des installations septiques.

Il s’agit donc du moyen le plus juste, complet, sécuritaire et rassurant pour les demandeurs. [ 63 ] Madame Sévigny considère que le courtier a certes des obligations en vertu du Code civil du Québec et des règles de déontologie de sa profession, mais argue qu’en aucun temps ces règles ne l’obligent à se comporter en expert. [ 64 ] De toute évidence, madame Sévigny n’est pas une spécialiste en installations septiques. Le Tribunal conclut qu’elle n’a pas l’obligation de s’assurer que les installations septiques sont conformes.

D’une part, une telle vérification ne relève pas de son champ de compétence et d’autre part, cette vérification nécessite de pratiquer des excavations, tâche qui va au-delà des devoirs d’un courtier. [ 65 ] De plus, elle n’a aucun indice pour se méfier des déclarations du Vendeur et n’a pas à se substituer aux promettants-acheteurs jusqu’à pousser une enquête auprès de la Municipalité.

La prudence passe par une inspection par un expert en la matière, option offerte aux demandeurs. [ 66 ] Il est établi qu’un courtier n’a pas l’obligation de découvrir les vices cachés d’un immeuble ni de donner des conseils sur des aspects qui ne sont pas du ressort habituel du courtier immobilier [24] .

[ 67 ] Le Tribunal fait face à des versions contradictoires quant aux représentations qui auraient été faites par madame Sévigny concernant l’état de conformité des installations septiques. [ 68 ] Or, madame Sévigny témoigne de façon convaincante sur les devoirs et obligations d’un courtier immobilier et qu’en l’espèce, elle a exécuté les obligations de sa profession comme une courtière prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances. [ 69 ] Elle répond de façon catégorique, sans hésitation et sans faille qu’elle n’est pas une professionnelle en installations septiques et qu’elle ne peut certes pas certifier la conformité d’un système.

À preuve, une telle inspection est si pointue que l’inspecteur en bâtiment, dans son rapport d’inspection préachat, n’émet aucune opinion sur la conformité des installations septiques. [ 70 ] Madame Sévigny atteste que son rôle, bien rempli aux présentes, consistait à attirer l’attention des demandeurs sur l’information disponible concernant les installations septiques. Puisque le Vendeur ne détenait aucune documentation, elle leur a donné l’option d’une vérification par un spécialiste en la matière, ce qui constituait la meilleure protection pour eux.

De toute évidence, elle a été proactive. [ 71 ] Après analyse, le Tribunal conclut qu’il est indéniable que les demandeurs ont procédé rapidement à l’achat de l’Immeuble [25] et que c’est de leur propre chef, sans l’intervention de madame Sévigny, qu’ils ont renoncé à faire les vérifications nécessaires des installations septiques par un professionnel dans le cadre de leurs démarches d’achat. [ 72 ] D’ailleurs, il est tout à fait illogique de prétendre que madame Sévigny négocie l’ajout de l’Annexe Installations Septiques et que du même souffle elle recommande aux demandeurs de ne pas effectuer un examen par un professionnel en la matière. [ 73 ] Le Tribunal accorde foi au témoignage de madame Sévigny et il est convaincu qu’elle n’a donné aucune assurance à quiconque quant à la conformité et quant à la durée de la vie utile des installations septiques. [ 74 ] De plus, le Tribunal constate que madame Sévigny s’est conformée à ses obligations prévues au Règlement en permettant aux demandeurs d’obtenir l’avis d’un expert et aussi de pouvoir retirer leur promesse d’achat. [ 75 ] Quant aux documents concernant les installations septiques transmis par le Vendeur aux demandeurs après la vente, cela n’a aucune incidence puisqu’aucune preuve ne démontre qu’il est à la connaissance des défenderesses que le Vendeur ou le Courtier Inscripteur s’est volontairement abstenu de divulguer une information pertinente concernant les installations septiques.

De plus, il n’y a aucune preuve qu’au moment où le Formulaire DV est complété, que les renseignements inscrits sont inexactes. [ 76 ] Conséquemment, les demandeurs ne se déchargent pas de leur fardeau de la preuve et ne prouvent pas que les défenderesses n’ont pas agi comme un courtier prudent et diligent l’aurait fait dans les mêmes circonstances.

Ceci étant, le Tribunal rejette la demande. [ 77 ] En l’espèce, la réelle problématique quant aux installations septiques en est une de vétusté. [ 78 ] Selon les normes applicables en la matière, la durée de vie d’un système de fosse septique avec champ d’épuration utilisé dans des conditions normales est d’environ 25 ans [26] . Il demeure que le système acheté par les demandeurs avait atteint 100 % de sa durée de vie utile lors de la vente. [ 79 ] Les demandeurs ont remplacé l’ancien système par un système entièrement nouveau aux normes actuelles, comprenant un filtre à sable.

Ce nouveau système devrait lui-même avoir une durée de vie utile de l’ordre de 25 à 30 ans, ce qui confère nécessairement une plus-value importante à l’Immeuble. [ 80 ] Ainsi, même si le Tribunal avait conclu à la responsabilité des défenderesses, la somme allouée, à

titre de condamnation quant aux installations septiques, aurait été minime, voire symbolique vu la dépréciation importante du système devant être remplacé, ainsi que la plus-value. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande. CONDAMNE les demandeurs, madame Marissa Thivierge et monsieur Maxime Grondin, à payer aux défenderesses, Audrey Sévigny inc. et Re/Max Avantages inc., 308 $ représentant les frais qu’elles ont déboursés pour déposer leur contestation conjointe. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 23 novembre 2020