2017 QCCQ 7938, 2017 QCCQ 7938

Gestion immobilière Bégin inc. c. 9156-6901 Québec inc. 2017 QCCQ 7938 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-22-078996-162 DATE : 12 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION IMMOBILIÈRE BÉGIN INC.

Partie demanderesse/Défenderesse reconventionnelle c. 9156-6901 QUÉBEC INC. et 9134-2477 QUÉBEC INC. Parties défenderesses/Demanderesses reconventionnelles et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse recherche la radiation au registre foncier d’une hypothèque immobilière et d’un droit de résolution consenti en faveur des défenderesses afin de garantir le paiement du solde de prix de vente d’un terrain. Comme l’

article 3063 du Code civil du Québec le prévoit, elle prétend que sa dette est éteinte : 7. En effet, l’acte de vente (P-4) prévoit, à sa page 9, une clause de réduction du prix d’un montant de cinquante-trois mille six cent trente-deux dollars et vingt et un sous (53 632,21 $) si la qualification de zonage de certains lots vendus n’est pas modifiée de « industrielle » à « commerciale » au plus tard dix-huit (18) mois après la signature dudit acte (P-4); 8.

Considérant que le délai de dix-huit (18) mois de la signature de l’acte de vente est expiré depuis le 27 février 2016 et qu’aucune prolongation de ce délai n’a été acceptée et/ou signée par la demanderesse, le montant de cinquante-trois mille six cent trente-deux dollars et vingt et un sous (53 632,21 $) n’est en aucun cas dû par la demanderesse aux défenderesses. [ 2 ] La contestation des défenderesses se double d’une demande reconventionnelle lui réclamant le solde de prix de vente impayé. [ 3 ] Elles ajoutent que la procédure de la demanderesse étant abusive, elle leur doit tous les frais et déboursés judiciaires et extrajudiciaires encourus.

En effet, selon elles, la demanderesse a, de mauvaise foi, refusé de proroger le délai de 18 mois tout en sachant que la modification du zonage relevait de l’autorité municipale, une tierce

partie à la convention. Au surplus, la demanderesse ne peut rien reprocher aux défenderesses à qui elle avait expressément confié le mandat de déposer et de soutenir la requête d’amendement de zonage. [ 4 ] L’acte de vente résulte de négociations intenses pendant plusieurs mois entre les parties et leurs représentants.

Les dispositions pertinentes au litige se retrouvent sous trois rubriques séparées qui traitent de la modification de zonage, du prix et de sa réduction : modification de zonage L’Acquéreur nomme et constitue le Vendeur son mandataire spécial, sans pouvoir de substitution, afin de déposer et de soutenir auprès de la Ville de Lévis une requête d’amendement de zonage.

Cette requête visera à ce que la qualification de zonage des lots deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix-huit, deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix- neuf et deux millions quatre cent trente et un mille six cent vingt (2 431 618, 2 431 619 et 2 431 620) soit modifiée de « industrielle » à « commerciale ». Tous les frais inhérent à l’exécution du mandat par le Vendeur sont à sa charge. L’Acquéreur s’engage à collaborer avec le Vendeur et à signer tout document requis aux fins ci-dessus, advenant que la signature du Vendeur es qualité ne soit pas suffisante.

Le mandat du Vendeur prendra fin avec l’entrée en vigueur d’un règlement modifiant le zonage tel que ci-

dessus ou dix-huit (18) mois après la signature du présent acte, selon la première à survenir des éventualités. […] prix La présente vente est faite en considération d’un prix déterminé à raison de quinze dollars par pied carré (15$/pi 2 ) de terrain, soit de la somme de trois millions quatre cent cinquante-quatre mille huit cent trente dollars (3 454 830$) en acompte de laquelle le Vendeur reconnaît avoir reçu la somme de huit cent mille dollars (800 000$), dont quittance pour autant.

Quant au solde, soit la somme de deux millions six cent cinquante-quatre mille huit cent trente dollars (2 654 830$), il sera payable, sans intérêt, de la manière suivante : - La somme de un million trois cent vingt-sept mille quatre cent quinze dollars (1 327 415$), au plus tard le septième (7

e) jour suivant le déplacement des équipements de Hydro Québec tel que prévu à l’article 17 du

titre « déclarations du vendeur » ; et - La somme de un million deux cent soixante-treize mille sept cent quatre-vingt-deux dollars et quatre- vingt dollars (1 273 782, 80 $), au plus tard le septième (7

e) jour suivant l’émission, par la Ville de Lévis, du permis de construction nécessaire à la construction d’une bâtisse commerciale destinée à la vente de véhicules moteur ; et - La somme de cinquante-trois mille six cent trente-deux et vingt et un dollars (53 632, 21 $), au plus tard le septième (7

e) jour suivant le changement de qualification de zonage des lots deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix-huit, deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix-neuf et deux millions quatre cent trente et un mille six cent vingt (2 431 618, 2 431 619 et 2 431 620), laquelle qualification doit être modifiée de « industrielle » à « commerciale », et à la condition que ce changement de qualification de zonage ait été effectué au plus tard dix-huit (18) mois après la signature du présent acte. Nonobstant ce qui précède, le solde du prix de vente ou toute

partie de celui-ci, à l’exception de la somme de cinquante-trois mille six cent trente-deux et vingt et un dollars (53 632, 21 $), sera payable au Vendeur, sans autre avis ni mise en demeure que les présentes, le premier (1 er ) juin deux mille quinze (2015). réduction du prix Nonobstant toute autre disposition du présent acte, le prix de vente sera réduit de cinquante-trois mille six cent trente-deux dollars et vingt et un cents (53 632,21$), si la qualification de zonage des lots deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix-huit, deux millions quatre cent trente et un mille six cent dix-neuf et deux millions quatre cent trente et un mille six cent vingt (2 431 618, 2 431 619 et 2 431 620) n’est pas modifiée de « industrielle » à « commerciale », au plus tard dix-huit (18) mois après la signature du présent acte.

Cette réduction du prix est déterminée à raison de un dollars (1$) pour chaque pied carré (pi 2 ) de superficie des lots concernés. [1] [texte reproduit intégralement] [ 5 ] L’acte de vente concerne un terrain commercial d’une superficie de 230 320 pieds carrés. Il s’agit d’une vente sans garantie de qualité aux risques et périls de l’acheteur. Les parties reconnaissent la présence de sols contaminés. Il est question dans les déclarations au contrat qu’elles auront des obligations réciproques pour réaménager les sols de l’immeuble avant l’érection de la nouvelle construction de la demanderesse.

On y parle aussi du permis de construction et du déplacement d’équipements appartenant à Hydro-Québec. [ 6 ] Ces volets de la transaction se reflètent ainsi sur les dates de paiement du prix de vente puisqu’une

partie du solde du prix rattachée aux équipements d’Hydro-Québec et à l’émission du permis de construction est payable le 1 er juin 2015, nonobstant les résultats des démarches ou des travaux à cet effet. [ 7 ] Le changement de zonage dont parle l’acte de vente n’est pas assujetti à un régime aussi explicite puisque le dernier paiement du prix résiduel est prévu pour avoir lieu dans la mesure d’un changement de zonage mais avant un délai de 18 mois. [ 8 ] La question soulevée par le litige est donc la suivante : est-ce un terme d’échéance aveugle, c’est-à-dire sans considération du mandat spécial confié au vendeur et des gestes posés par lui pour l’exécuter, d’une part, et sans examiner la conduite de l’acheteur et la collaboration fournie au vendeur à ce sujet, d’autre part?

Avant de répondre à cette question, examinons davantage la preuve découlant des témoignages. [ 9 ] Marie-Josée Bégin, dirigeante de la demanderesse, explique avoir confié un mandat au courtier immobilier Michel Duclos pour rechercher un terrain à construire à Lévis, lui permettant de déménager sa concession automobile de marque Audi. Ce mandat remonte à la fin de l’année 2013. Une offre d’achat a été présentée en février 2014. Ce n'est que huit mois plus tard que l’acte de vente a finalement été signé.

Elle explique que le délai de 18 mois relatif à la modification de zonage de trois des dix lots vendus a été fixé en tenant compte que le dirigeant des défenderesses, Stéphane Boutin, affirmait qu’il avait déjà établi contact avec les fonctionnaires de la Ville. Avant l’échéance de 18 mois, soit le 27 février 2016, elle reconnaît que les défenderesses ont demandé, par la voix du notaire instrumentant, une prolongation du délai. La nouvelle date proposée était le 31 octobre 2016. Elle a ignoré cette demande, estimant que l’acte de vente réglait déjà cette problématique de façon explicite.

En contre-interrogatoire, elle précise ne pas avoir recherché alors les raisons du retard ni mis en demeure qui que ce soit ou encore avoir retiré le mandat prévu sous la rubrique modification de zonage de l’acte de vente signé le 27 août 2014. [ 10 ] La preuve de la défense repose notamment sur trois témoignages. Le courtier immobilier Michel Duclos souligne de façon

sommaire que le délai de 18 mois est le résultat d’un compromis entre des délais de 12 et 24 mois. Ce délai tenait compte de ceux qui

sont propres à tout changement de zonage, c’est-à-dire de la lenteur requise en vue de mieux réglementer l’occupation commerciale d’un territoire municipal. Les parties étaient au courant de cette réalité et du fait que les vendeurs étaient déjà engagés dans un processus à cet effet auprès de la Ville. [ 11 ] L’urbaniste Pierre Asselin de Ville de Lévis est venu expliquer au Tribunal, d’une manière bien documentée, que c’est depuis 2012 que Stéphane Boutin, au nom des défenderesses, demandait une modification de zonage. Il découle de ce témoignage que cette modification s’inscrivait à l’intérieur d’un grand ensemble réglementaire touchant tout le schéma d’aménagement de cette

partie du territoire municipal. Cette entreprise réglementaire a débuté en 2014 pour se terminer deux ans plus tard par l’adoption du règlement de modification du schéma d’aménagement, en juin 2016. Ce qui a été suivi, à l’automne 2016, par le dépôt d’un règlement modifiant le zonage des trois lots visés dans l’acte de vente. Et, c’est finalement le 25 mars 2017 qu’est entré en vigueur le règlement de modification.

Il se souvient qu’en 2016, l’année qui correspond autant à l’échéance de 18 mois prévue à l’acte de vente, à la modification du schéma d’aménagement et au dépôt du règlement modifiant le zonage, que la dirigeante de la demanderesse, Marie- Josée Bégin, a communiqué avec lui pour l’informer que, dorénavant, c’est elle qui prenait charge du dossier et non plus Stéphane Boutin. [ 12 ] Le témoignage de ce dernier montre son rôle actif dans la région lévisienne comme promoteur de terrains aux fins commerciale et résidentielle.

À l’instar du témoin précédent, il fait remonter à décembre 2012 les premières démarches auprès de la Ville en vue de faire modifier le zonage des trois lots vendus à la demanderesse. Mais il ajoute que le zonage de catégorie industrielle permettait quand même l’utilisation des trois lots en guise de stationnement rattaché aux activités commerciales des sept autres lots vendus. Selon lui, il était clair pour les parties et leurs représentants que le changement de zonage n’empêchait nullement l’émission du permis visant la construction du bâtiment commercial devant servir de concession automobile.

Il a perçu le mandat spécial prévu à l’acte de vente comme étant avant tout fondé sur une obligation de moyens ( best efforts ). Contre-interrogé, il précise qu’étant donné son expérience et sa connaissance du milieu municipal et le fait qu’il avait entrepris depuis 2012 des démarches de changement de zonage, il était clairement prévisible, à l’été 2014, que le délai de 18 mois serait rencontré, surtout que le changement de zonage des trois lots n’empêchait pas la demanderesse de construire et d’ouvrir son nouveau commerce.

ANALYSE [ 13 ] La thèse de la demanderesse repose strictement sur la clause du contrat de vente qui prévoit une réduction du prix si la qualification de zonage n’est pas modifiée au plus tard 18 mois après la vente. Il s’agit d’un délai de rigueur qui réduit automatiquement le prix Nonobstant toute autre disposition du présent acte , comme il est prévu expressément [2] . [ 14 ] Celle des défenderesses s’appuie plutôt sur le mandat spécial qui leur a été confié de façon exclusive afin de déposer et de soutenir […] une requête d’amendement de zonage [3] .

À cette fin, la demanderesse s’est formellement engagée à collaborer avec le Vendeur. Ainsi, les défenderesses s’appuient sur l’

article 2149 du Code civil du Québec (C.c.Q.) tout en reprochant à la demanderesse de l’avoir enfreint en ignorant leur demande de prolongation de quelques mois et en dépit du fait qu’aucune faute ne pouvait leur être reprochée : 2149. Le mandant est tenu de coopérer avec le mandataire de manière à favoriser l’accomplissement du mandat. [ 15 ] Le procureur de la demanderesse oppose à celui de la

partie adverse l’arrêt Congrégation Amour pour Israël c. Les Investissements Diane de Chantal inc. [4] . Il est question dans cette affaire du paiement d’un solde de prix de vente d’un immeuble et lié à la conversion d’un local commercial en copropriété divise. La Cour d’appel conclut que le délai prévu à l’acte de vente est de rigueur et qu’il ne peut pas être prorogé comme s’il s’agissait d’un simple délai de signature : Mais, cette jurisprudence n'a pas d'application, à mon avis, en l'espèce puisqu'il s'agit ici d'une condition suspensive intégrée au contrat de vente.

La «clause spéciale» est intimement liée à la clause de «prix», laquelle stipule que le solde du prix de vente sera dû et exigible dans un délai de deux ans ou plus tôt, si le local commercial est converti en copropriété divise. Le montant dû à

titre de solde du prix de vente variera selon que «le vendeur», ici l'intimée, aura ou non opéré la conversion en copropriété indivise à laquelle il s'est engagé. Les deux clauses sont comme les deux faces de la même médaille. [ 16 ] À notre avis, la présente situation diffère de cette affaire. Cet arrêt traite d’une clause conditionnelle dont la réalisation dépend strictement de l’une des parties contractuelles. Ce qui n’est pas le cas qui nous est présenté. [ 17 ] En effet, ce dont il s’agit ici fondamentalement est la modification d’une réglementation par une tierce partie, soit l’autorité municipale.

Comme la doctrine le reconnaît, une obligation conditionnelle non réalisée n’a pas pour effet de créer quand même la présomption d’accomplissement prévue à l’

article 1503 C.c.Q. lorsque le fait d’un tiers intervient : Soulignons également que cette disposition [

article 1503 C.c.Q. ] ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’une condition simplement potestative de la part du débiteur puisque, dans cette situation, les parties ont convenu à l’avance que le débiteur puisse la faire défaillir.

Elle ne s’applique pas non plus lorsque la non-réalisation de la condition résulte d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers qui n’est pas de connivence avec le débiteur. [5] [ 18 ] Selon la preuve, les parties étaient conscientes au moment de la signature de l’acte de vente au mois d’août 2014 que des démarches étaient déjà engagées par les défenderesses depuis 2012 et qu’il revenait à Ville de Lévis d’accepter ou non de modifier son règlement de zonage. [ 19 ] Par ailleurs, la preuve nous révèle que le nouveau schéma d’aménagement de Ville de Lévis est survenu en juin 2016, suivi du dépôt d’un règlement de modification du zonage au début de l’automne de cette année et de son adoption par le conseil de ville en novembre [6] .

Et le nouveau règlement de zonage est entré en vigueur le 25 mars 2017. [ 20 ] Or, la demanderesse a préféré ignorer, quelques mois avant l’échéance de février 2016, soit en novembre 2015, la demande de prorogation qui aurait reporté le délai à huit mois plus tard, soit le 31 octobre 2016. Un des « Attendu » du document préparé par le notaire ayant instrumenté l’acte de vente proposait à la demanderesse qu’elle reconnaisse qu’il était peu probable que la condition se

réalise avant l’expiration du délai que stipulait l’acte de vente. [ 21 ] Pour justifier sa position d’ignorer la demande provenant de son mandataire, la demanderesse devait démontrer l’exécution défectueuse des défenderesses par rapport à leur engagement de maintenir et de soutenir les démarches visant la modification du zonage. L’ensemble de la preuve provenant des témoignages nous amène à conclure à ce sujet que les défenderesses et le dirigeant et représentant Stéphane Boutin n’ont rien à se reprocher. [ 22 ] Dans un tel contexte, non seulement l’

article 2149 C.c.Q. prend tout son sens quand il parle de l’obligation du mandant de coopérer avec son mandataire, mais également celui de la trilogie des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. relatifs à la bonne foi en matière contractuelle. [ 23 ] La doctrine voit dans l’obligation de coopérer une illustration de cette bonne foi : L’obligation de coopération illustre la fonction adaptative de la bonne foi. Elle vise à ce que l’exécution du contrat permette d’atteindre le résultat recherché à l’origine, à ce que, sans tomber dans l’angélisme, chaque

partie réalise ses objectifs légitimes de façon raisonnable. […] Le droit s’assure que, dans l’intérêt de l’institution contractuelle, les parties réaménagent leur entente afin qu’elle continue de leur être bénéfique tout en évitant une injustice grave.

L’utilité économique rejoint la morale. [7] [ 24 ] En réponse à la question formulée plus haut, nous concluons que le délai d’échéance de 18 mois ne s’applique pas automatiquement sans rattachement avec la nature du mandat spécial confié au vendeur. [ 25 ] Le solde du prix de vente auquel il est rattaché n’est donc pas éteint. [ 26 ] Par conséquent, la demande de radiation au registre foncier est rejetée alors que la demande reconventionnelle doit être accueillie. [ 27 ] Ce n’est qu’une fois que le prix de vente aura été complètement payé qu’il y aura lieu de radier l’hypothèque immobilière et l’inscription relative à la résolution de la vente. [ 28 ] La

partie de la demande reconventionnelle relative à l’abus de droit est rejetée. Rien dans la preuve ne justifie à cet égard les griefs des défenderesses. [ 29 ] Finalement, conformément à l’amendement intervenu à la fin de l’audition par rapport au calcul de l’intérêt légal et de l’indemnité additionnelle, nous fixons au 26 mars 2017, soit le lendemain de l’entrée en vigueur du nouveau règlement de zonage, la date à partir de laquelle le calcul doit être établi.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale, avec les frais de justice; ACCUEILLE la demande reconventionnelle; CONDAMNE la demanderesse à payer 53 632,21 $ avec l’intérêt légal majoré de l’indemnité additionnelle à compter du 26 mars 2017 et les frais de justice. __________________________________ DANIEL LAVOIE Me Steven Côté Thivierge Labbé (casier 183) Procureur de la demanderesse Me Gilles Savard 1040, rue Arnois Cap-Rouge (Québec) G1Y 3V2 Procureur des défenderesses Date d’audience : 1 er juin 2017