2023 QCCQ 8551, 2023 QCCQ 8551

4390598 Canada inc. c. Société de transport de Montréal 2023 QCCQ 8551 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-030303-151 DATE : 28 septembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4390598 CANADA INC. -et- GESTION IMMOBILIÈRE SGNT BLUE BIRD INC . A ppelantes c.

SOCIÉTÉ DE TRANSPORT DE MONTRÉAL Intimée -et- TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] 4390598 Canada inc. et Gestion Immobilière SGNT Blue Bird inc. (ci-après les « appelantes ») ont vu leurs immeubles expropriés au bénéfice de la Société de transport de Montréal (ci-après « STM ») qui désirait construire sur les terrains des appelantes un centre de transport. [ 2 ] Le Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ ») a accordé aux appelantes une indemnité de 14 746 278 $. [1] Les appelantes demandent à la Cour du Québec d’intervenir à l’encontre de deux conclusions du TAQ qui leur refusent une indemnité accessoire pour perte de rendement dans le développement des immeubles et pour perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle. [ 3 ] L’ajustement réclamé est de 3 570 489 $ plus intérêts et indemnité additionnelle.

Le contexte et les procédures judiciaires [ 4 ] En 1999, l’appelante SGNT a acquis un terrain dans le parc industriel de Ville St-Laurent.

Il y a deux bâtiments sur ce terrain. [ 5 ] En 2007, l’appelante 4390598 a acquis un terrain vacant adjacent au terrain de SGNT. [ 6 ] Les deux entreprises sont liées et les deux terrains sont détenus par les mêmes actionnaires, et sont considérées comme un seul ensemble économique. [2] [ 7 ] Le 7 décembre 2010, les appelantes reçoivent un avis d’expropriation de la STM. [ 8 ] Le 18 juillet 2011, le TAQ fixe à 3 690 000 $ l’indemnité provisionnelle payable à 4390598 [3] et à 7 510 000 $ celle payable à SGNT. [4] L’enquête et audition combinée des deux dossiers a duré 13 jours, dont 1 journée pour visiter les terrains et les comparables. [ 9 ] Les appelantes ont retenu les services de l’expert en évaluation Normand Roy (ci-après « Roy ») et la STM ceux de Neil Gold (ci-après « Gold »). [ 10 ] Insatisfaites des sommes accordées, les appelantes déposent une demande pour permission d’appel à la Cour du Québec.

Le 2 septembre 2015, cette demande est accordée et permet cinq questions et six sous-questions. [ 11 ] En appliquant la règle en vigueur à l’époque de la décision raisonnable, le 12 décembre 2017, la Cour du Québec sous la plume de Vincenzo Piazza accueille en

partie l’appel sur un seul motif et majore de 707 569 $ l’indemnité. [ 12 ] Le 15 janvier 2018, les appelantes se pourvoient en contrôle judiciaire de la décision Piazza.

[ 13 ] Avant que la Cour supérieure n’entende le dossier, la Cour suprême révise le cadre d’analyse de la Cour du Québec qui siège en appel d’une décision administrative, qui suivant les enseignements de Vavilov, [5] seront dorénavant les normes de contrôle de l’appel et non du contrôle judiciaire. Cette décision judiciaire modifie le droit d’une façon prospective [6] et sera prise en considération par la Cour supérieure dans son analyse de la décision Piazza. [ 14 ] Le 3 décembre 2021, le juge Philippe Bélanger accueille en

partie le pourvoi en contrôle judiciaire et retourne le dossier à la Cour du Québec pour que deux sous-questions soit la perte de rendement dans le développement du terrain et la perte de rendement sur les indemnités provisionnelles soient réexaminées à la lumière de la norme de contrôle de l’appel. [7] [ 15 ] Les appelantes déposent une permission d’appeler de la décision Bélanger à la Cour d’appel qui le 28 février 2022 refuse la permission. [ 16 ] C’est ainsi que le dossier se retrouve à nouveau devant la Cour du Québec.

Les questions en litige [ 17 ] Les deux questions permises par la Cour supérieure sont : 1. Le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement dans le développement du terrain »? 2. Le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle »? La norme d’intervention du Tribunal siégeant en appel [ 18 ] C’est la nature des questions qui influe sur la norme d’intervention. Lorsqu’une question soulève une erreur de droit, c’est la norme de la décision correcte qui s’applique.

Il n’y aura intervention qu’en présence d’une erreur de droit ayant vicié l’analyse et influencé l’issue du litige. [8] [ 19 ] Les questions mixtes de fait et de droit commandent une grande déférence. Il n’y aura intervention que dans le cadre d’une erreur manifeste et déterminante. L’erreur doit être non seulement évidente et flagrante, mais doit aussi avoir un impact réel sur la solution retenue quant aux questions en litige. [9] [ 20 ] Aux présentes les questions sont mixtes de fait et de droit. La norme d’intervention est celle de l’erreur manifeste et déterminante.

Le Tribunal devra analyser si le TAQ a fait une erreur dans l’application des règles d’analyse et dans l’appréciation de la preuve qui soutient la réclamation pour perte de rendement dans le développement du terrain et pour perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle. [ 21 ] Pour modifier les conclusions du TAQ, le Tribunal doit conclure premièrement que les erreurs sont manifestes, c’est-à-dire qu’elles révèlent de l’évidence et qu’il n’est pas nécessaire de réexaminer toute la preuve pour s’en apercevoir et, deuxièmement qu’elles sont déterminantes, ce qui signifie qu’elles ont influencé la décision du TAQ. [10] Droit applicable en matière d’expropriation [ 22 ] La Cour suprême dans Leiriao [11] édicte clairement l’interprétation restrictive à donner à toute

loi sur l’expropriation qui ferait en sorte de diminuer la juste réparation qui revient à l’exproprié : « L’expropriation constitue une atteinte draconienne au droit de propriété du particulier. Elle permet à un gouvernement de priver une personne de sa propriété. Dans certains cas, cela peut signifier que la personne perdra sa maison, son « refuge le plus sûr ». Dans d’autres, comme en l’espèce, l’expropriation peut entraîner la perte du gagne-pain.

Parce que la propriété constitue une garantie juridique fondamentale et que l’expropriation constitue un pouvoir tellement exorbitant, le droit canadien a constamment favorisé une interprétation restrictive des lois autorisant l’expropriation. » [ 23 ] Ainsi, l’analyse d’un dossier doit se faire avec un objectif de réparation qui consiste à indemniser le plus complètement possible le préjudice découlant de l’expropriation. Il faut tenter de remettre l’exproprié dans une situation semblable à celle où il était avant l’expropriation.

Dans l’arrêt Dell Holdings [12] , la Cour suprême indique qu’il faut interpréter la loi à la lumière d’une présomption en faveur de l’indemnisation. [ 24 ] Il existe deux types d’indemnisation, l’indemnité principale, soit la valeur du bien exproprié dont la preuve est à la charge de l’expropriant. Aux présentes, cet aspect du débat est clos. Et, l’indemnité accessoire ou parfois nommée secondaire ou encore référée comme dommages, soit tout préjudice directement causé par l’expropriation.

La preuve de ce préjudice est à la charge de l’exproprié. [13] [ 25 ] L’exproprié doit démontrer la nature du dommage allégué, son quantum et le lien de causalité avec l’expropriation. [ 26 ] Pour être admissible, le préjudice doit être direct et certain. [14] Les pertes de profits et de revenus futurs peuvent faire l’objet d’une indemnité en vertu de l’

article 58 de la

Loi sur l’expropriation, RLRQ c E-24 (ci-après « L.E. »). [15] [ 27 ] La Cour d’appel [16] a décrit le fardeau de preuve de l’exproprié lorsqu’il réclame une indemnité accessoire pour pertes de profits et/ou de revenus en ces mots : « (…) j’estime que la question de base qu’il y avait lieu de poser était la suivante : au moment de l’expropriation, dans la période immédiatement antécédente de même que par une projection rationnelle dans les années à venir, l’exproprié a-t-elle démontré, comme elle en avait le fardeau de l’établir, que la continuation de ses opérations aurait résulté un profit dont elle a été privée par l’expropriation ?

Si la réponse est affirmative, elle a doit à une compensation. »

(soulignés de la soussignée) [ 28 ] Un préjudice est certain lorsqu’il est raisonnablement probable selon le critère de la balance des probabilités. [17] [ 29 ] Finalement, chaque cas est un cas d’espèce, la situation particulière de l’exproprié doit être examinée [18] : 18. Évidemment, toute l’analyse du lien direct entre l’expropriation et le préjudice doit prendre en compte la situation de l’exproprié et le contexte dans lequel il évoluait à la date d’expropriation. 19.

Sa situation au moment de l’expropriation inclut non seulement les faits matériels et les opérations en cours, mais aussi les projets en voie de réalisation, les objectifs bien établis sur lesquels il travaille activement. De tels projets et objectifs peuvent se voir contrecarrés pour l’expropriation et alors il y a eu préjudice. 20.

Encore faut-il que l’exproprié fasse la preuve qu’il entretenait, au moment de l’expropriation, non seulement des intentions vagues, quant au développement futur de son entreprise, mais qu’il s’était bel et bien engagé dans une démarche réaliste pour accomplir un objectif qu’il avait bien défini préalablement à l’expropriation. » Application des principes de droit aux deux questions en litige Question 1. Le TAQ a-t-il commis une erreur en rejetant la « Perte de rendement dans le développement du terrain?

Décision du TAQ [ 30 ] 4390598 a réclamé devant le TAQ cinq ans (de 2010 à 2015) de pertes de rendement sur la valeur du terrain vacant. [ 31 ] Aux paragraphes 269 à 271 [19] le TAQ rejette la réclamation : « 269. Lorsqu’il a conclu sur la valeur au propriétaire de ce terrain, le Tribunal a retenu un même taux unitaire pour les terrains des deux expropriées, sans tenir compte du fait que le terrain de 4390598 est un terrain arrière. Ce faisant, il a tenu compte du plein potentiel de ce terrain de manière à permettre aux expropriées d’obtenir le rendement anticipé pour ce terrain. 270.

De plus, le retard à développer résulte pour l’essentiel de la non-disponibilité de M. Gilman, puis de la crise économique, deux éléments dans lien avec l’expropriation. Ainsi, sans expropriation, il aurait certainement fallu quelques années pour compléter le projet de développement (approbation du projet, obtention de permis, construction) et passer au travers de la période d’absorption inhérente à l’entrée sur le marché de nouveaux immeubles à revenus, avant que leur plein rendement ne soit réalisé. 271.

Encore ici le choix d’investissement et les rendements qui en découlent s’avèrent propres aux expropriées, sans lien direct avec l’expropriation. Tout comme dans Cominar précitée, les insuffisances de rendement n’ont pas à être compensées autrement que par l’intérêt au taux légal sur la

partie de l’indemnité qui excède l’indemnité provisionnelle ». Position des parties Appelantes [ 32 ] Les appelantes soumettent qu’en expropriant le terrain alors qu’elles s’apprêtaient à amorcer un projet, l’intimée leur a causé un préjudice, puisqu’elles devaient alors trouver un autre terrain avant de pouvoir débuter quelque entreprise que ce soit. C’est pour ce retard qu’une compensation est demandée. [20] [ 33 ] Elles soulèvent que le TAQ a commis une erreur en droit en refusant ce poste de réclamation.

Selon leur position, l’existence ou non d’un dommage est un exercice distinct de celui visant à établir la valeur d’un terrain, c’est une erreur de droit que de rendre l’indemnité principale tributaire de l’indemnité accessoire. [21] [ 34 ] La méprise sur l’objet de leur réclamation pour pertes de revenus fait en sorte que le TAQ ne tranche pas la question, et ce, considérant que le refus d’octroyer ce poste repose sur des motifs qui sont inapplicables. [22] [ 35 ] Contrairement à ce qui fut décidé par le juge Piazza, il ne peut être question de double indemnisation, puisque la question de la perte de rendement n’est pas discutée par le TAQ lorsqu’il établit l’indemnité principale pour le terrain.

Le TAQ, à ce moment, a fait un exercice classique de comparables qui n’a en aucun moment tenu compte du préjudice de la perte de rendement découlant de la perte du projet. [23] [ 36 ] Les appelantes ont perdu un revenu durant les cinq années où elles ont cherché à remplacer le terrain, cette perte ne fut pas compensée. [24] Position de l’intimée [ 37 ] La norme de contrôle est celle de l’erreur manifeste et déterminante, puisque la question demande de considérer si la preuve est concluante quant au lien de causalité entre le dommage réclamé et l’expropriation. [25] [ 38 ] L’intimée allègue que le TAQ a bien compris ce poste de réclamation et c’est à juste

titre que son analyse de la preuve et des faits l’amène à rejeter cette réclamation, puisque cette perte de revenus n’est pas un dommage causé par l’expropriation. [26] [ 39 ] STM soulève qu’en acceptant de compenser la perte de rendement pour le terrain vacant en plus d’octroyer un taux unitaire pour celui-ci équivalent au plein développement du terrain, le TAQ se serait trouvé à octroyer une double indemnisation pour le développement du terrain ce qui aurait été une erreur. [27]

[ 40 ] À l’audience, STM a modifié sa position. Elle indique qu’il aurait été possible de réclamer pour perte du rendement du terrain en plus d’octroyer un taux utilitaire équivalent au plein développement du terrain sans pour autant qu’il s’agisse de double indemnisation.

Mais aux présentes, les appelantes n’ont pas rempli leur fardeau de preuve que leur projet était réalisable parce qu’il existait deux problèmes de zonage. [ 41 ] Finalement, STM plaide qu’il n’existe aucune preuve prépondérante de la faisabilité du projet dans le délai pour lequel une compensation est réclamée, soit de 2010 à 2015. [28] ANALYSE ET MOTIFS Question 1 [ 42 ] Le TAQ aux paragraphes 269 et 270 rejette cette demande d’indemnité accessoire pour deux motifs, premièrement parce qu’il a déjà tenu compte du plein potentiel de rendement dans son calcul de la valeur au propriétaire, et deuxièmement parce que le projet n’a pas été retardé par l’expropriation, mais par la non-disponibilité de M.

Gilman puis par la crise économique, deux éléments sans lien avec l’expropriation qui faisait déjà en sorte que le projet était retardé de quelques années. [ 43 ] Le TAQ commet une erreur de droit dans l’analyse de son premier motif de rejet et une erreur manifeste et déterminante en ce qui concerne son deuxième motif. [ 44 ] Commençons par le deuxième motif de rejet du TAQ. Comme vu dans la

section droit applicable, il faut déterminer le contexte, soit qui sont les expropriés? [ 45 ] Il s’agit ici d’investisseurs familiaux et non institutionnels. Ils investissent à long terme [29] pour les revenus que génèrent les immeubles et non pas pour revendre les terrains. [30] Leurs actifs se trouvent en grande majorité dans Ville St-Laurent, la localisation des terrains est primordiale pour eux.

La preuve est non contredite quant à l’intention des expropriés de développer le terrain de 4390508 [31] pour en tirer un revenu, tel qu’il en tire un du terrain SGNT. [ 46 ] Il appert de la preuve reconnue et relevée par le TAQ que les expropriés ont établi l’existence d’un projet, aux objectifs bien établis, sur lequel ils travaillent activement. [ 47 ] Pour justifier son refus d’accorder l’indemnité accessoire de rendement qui serait tirée du profit du projet, le TAQ décide premièrement de remettre en doute le fait qu’il soit en voie de réalisation au moment de l’expropriation, puis se contredisant, le TAQ indique que bien qu’en voie de réalisation, il aurait fallu encore quelques années pour obtenir un profit. [ 48 ] Dans son analyse préalable de la preuve le TAQ reconnaît que la pause dans l’exécution du projet, causée par le décès du père de M.

Gilman et de la crise économique est survenue avant l’annonce quant à l’expropriation et qu’au moment de l’annonce le projet était déjà remis en marche. [32] [ 49 ] Le TAQ commet donc une erreur manifeste et déterminante en changeant sa position aux paragraphes 269 et 270 en déclarant que le projet est retardé par le décès et la crise et non l’expropriation. [ 50 ] Maintenant, regardons le premier motif de rejet du TAQ. Dans la deuxième

partie du paragraphe 270, le TAQ rejette la demande d’indemnité, puisque le profit était à venir.

Il commet ici une erreur en droit puisque le critère est de savoir si le projet est bien engagé dans une démarche réaliste, et que la continuation aurait résulté d’un profit, [33] et non pas de savoir quand dans le temps exactement ce profit aurait débuté ce qui est un critère trop réductif et contraignant qui ne correspond pas avec les enseignements de la Cour suprême. [34] [ 51 ] Finalement, le TAQ commet une erreur en droit au paragraphe 269 en concluant que la compensation de la valeur au propriétaire qui a traité le terrain vacant comme un terrain industriel compensait du même souffle la perte de revenue potentiel de ce terrain industriel. [ 52 ] Le TAQ confond deux notions : la valeur du terrain et la valeur du profit réalisable.

Il n’est pas ici question de double indemnisation. Une fois qu’est reconnu le fait que le terrain de 4390598 Canada inc. allait être développé, il a droit à la valeur principale qui est industrielle. Puis, tel qu’aux présentes, si l’exproprié démontre par une preuve prépondérante que sur ce terrain industriel, il a eu une perte de profit, alors il a droit au profit. [ 53 ] L’intimée lors de l’audition a reconnu l’erreur commise par le TAQ lorsque dans son analyse au paragraphe 269, il parle de double indemnisation.

L’intimée soutient plutôt que cette erreur n’est pas déterminante, puisque de toute façon au paragraphe 270, il a établi que la preuve prépondérante est à l’effet que le projet n’était pas réalisable.

Or, rappelons que le Tribunal retient ci-haut au paragraphe 49, qu’il y a eu une erreur manifeste dans l’analyse de la preuve. [ 54 ] Pour ces motifs considérant les erreurs de fait et de droit manifestes et déterminantes, considérant qu’elles ont entraîné une sous-évaluation de la valeur réelle, le Tribunal accueille l’appel quant à la première question. [ 55 ] L’expert Roy a évalué cette perte à 2 014 520 $, c’est la somme qui est accordée. L’intimée n’a pas présenté d’argument à l’encontre du quantum.

Le dossier tel que constitué permet à la Cour du Québec de statuer sur le quantum de l’indemnité et n’a pas à le retourner au TAQ. Question 2 . Le TAQ a-t-il commis une erreur en rejetant la « Perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle »? Décision du TAQ [ 56 ] Devant le TAQ les appelantes réclament la différence entre le rendement de l’immeuble exproprié et celui du placement

bancaire dans lequel l’indemnité provisionnelle a été déposée. Elles plaident que la perte des immeubles expropriés leur a occasionné des pertes importantes, puisqu’elles n’ont pas réussi à acquérir d’immeuble qui leur permette de remplacer ou de minimiser ces pertes, sauf par le rendement réalisé sur l’indemnité provisionnelle reçue. [35] [ 57 ] Le TAQ analyse le paragraphe 218 de l’arrêt Cominar [36] et rejette ce poste de réclamation ainsi [37] : « 263.

Les choix d’investissements étant propres aux expropriés, ils ne découlent pas directement de l’expropriation et les insuffisances de rendement n’ont pas à être compensées autrement que par l’intérêt au taux légal auquel elles peuvent avoir droit. Le Tribunal ne voit donc aucune raison de distinguer le présent dossier de celui de Cominar précité et rejette cette réclamation. » Position des parties Appelantes [ 58 ] Au moment de l’expropriation, l’immeuble de SGNT bénéficiait d’un rendement net de 6 % par an. Ce revenu a été perdu le 1 er novembre 2011.

En compensation une indemnité provisionnelle a été versée à SGNT. [ 59 ] SGNT a déposé cette indemnité dans un compte d’épargne qui génère un rendement de 1,25 % et a entrepris une recherche d’immeubles pour compenser celui exproprié, sans succès. [ 60 ] SGNT réclame la différence de rendement de 6 % et 1,25 %.

L’appelante soutient que le TAQ commet une erreur manifeste et déterminante lorsqu’il écrit que SGNT a fait un choix qui n’est pas une suite de l’expropriation. [ 61 ] SGNT plaide que ne peut être considérée la décision de garder liquide l’argent de l’indemnité provisoire comme un choix dès lors que le TAQ reconnaît comme réels la volonté des appelantes de se relocaliser et le caractère sérieux de leurs démarches. [38] Intimée [ 62 ] L’intimée soulève que dans toute expropriation, des expropriés devront nécessairement décider de ce qu’ils feront de leur indemnité provisionnelle.

Selon eux, le choix ne découle pas de l’expropriation. [39] [ 63 ] Aux présentes, l’intimée plaide que SGNT n’a pas expliqué pourquoi elle était forcée d’utiliser un compte d’épargne au lieu d’un investissement plus rentable.

STM soulève l’argument inverse, si SGNT avait fait un placement à rendement supérieur devrait-il alors rembourser l’excédent? [40] [ 64 ] Finalement, STM plaide que la perte de rendement entre l’indemnité provisionnelle et l’indemnité qui sera versée au final, qui représente la valeur totale de l’expropriation, est compensée par l’intérêt au taux légal et l’indemnité provisionnelle. [41] ANALYSE ET MOTIFS Question 2 [ 65 ] Pour justifier le rejet, le TAQ s’est basé sur l’arrêt Cominar. [42] Le TAQ a interprété cet arrêt comme un stare decisis sur la position qu’une perte de rendement ne pourra jamais faire l’objet d’une indemnisation parce que la perte de rendement n’est jamais un dommage direct de l’expropriation. [ 66 ] Cette généralisation que le TAQ fait de l’arrêt Cominar va à l’encontre des enseignements de Leiriao [43] et de Roberval [44] .

Le TAQ commet une erreur de droit, cette position n’est pas correcte, l’analyse du TAQ vicie l’issue du litige. Ce qui devait être fait, c’est une analyse des faits propres à la cause et si cela peut s’avérer utile une analyse comparative des faits de Cominar et non une application d’une règle d’exclusion sans analyse de faits. [ 67 ] Dans Cominar, le TAQ analyse les faits devant lui, des faits très différents de la situation des expropriés.

Dans Cominar l’exproprié est un investisseur institutionnel, « un joueur actif dans le domaine de l’immobilier qui possède plus de 30 millions de pieds carrés d’espace locatif répartis en trois secteurs d’activités : les édifices à bureaux, le commercial et l’industriel léger, et ce, dans l’ensemble du Canada. » [45] [ 68 ] Cominar avait acheté en 2004 au coût de 30 500 000 $ le 300 av. Viger Est pour s’introduire sur le marché de Montréal.

Un avis d’expropriation leur est signifié le 13 juin 2006, le 10 août 2007 ils reçoivent une indemnité provisionnelle de 28 000 000 $, puis le 29 octobre 2007 une somme additionnelle de 2 000 000 $. En octobre 2008, soit un an plus tard, Cominar achète un nouvel immeuble le 2001 av. McGill Collège qu’il paie 165 000 000 $. Ce nouvel immeuble n’est pas comparable à l’ancien, puisqu’il est situé dans un meilleur secteur, est plus grand. Le TAQ ne le considère pas comme un bien de substitut. [46] [ 69 ] Dans ce dossier, Cominar réclame le manque à gagner entre l’expropriation et l’achat du 2001 av. McGill Collège.

Cominar soutenait que les loyers perdus n’étaient pas compensés par l’intérêt obtenu sur le placement de l’indemnité provisionnelle. Le juge analyse le motif qui explique le manque à gagner et établit qu’il s’agit d’une fluctuation du taux d’intérêt de la marge de crédit. Il conclut que cette fluctuation n’est pas due à l’expropriation, mais plutôt de l’état de l’économie et, qu’en conséquence, le dommage n’est pas direct. [ 70 ] Il appert de la lecture du jugement que le TAQ n’a pas eu de preuve à l’effet que Cominar avait des restrictions au niveau de ses choix d’investissement.

Au contraire, la preuve qui lui est présentée est à l’effet que Cominar a procédé à plusieurs investissements dans les mois suivant l’expropriation à des taux de rendement supérieurs. [47] Ceci le distingue du présent dossier. [ 71 ] Dans le présent dossier, le TAQ a eu une preuve que les investisseurs étaient familiaux et non institutionnels, leurs réseaux étant plus restreints. La preuve établissait que la région où il faisait affaire était Ville St-Laurent. L’exproprié cherchait activement un

terrain de remplacement et pour ne pas perdre la possibilité d’acheter, l’argent de l’indemnité provisionnelle se devait d’être disponible en liquidité. [48] [ 72 ] Le TAQ dans son jugement reconnaît ces faits : « … la volonté des expropriés de trouver un ou deux nouveaux immeubles pour remplacer ceux expropriés ne fait aucun doute; les nombreuses démarches à cette fin , décrites par M. Gilman et M. Firedli[a]b, sont éloquentes.

Il est aussi vrai que c’est à proximité du secteur exproprié que les recherches effectuées, une synergie avec les autres propriétés de Blue Bird étant ainsi plus aisée à instaurer. » [49] [ 73 ] Il est donc surprenant que le TAQ parle de choix à son paragraphe 263, alors que la preuve démontre que, contrairement aux faits dans Cominar, les expropriés n’avaient pas de choix. [ 74 ] Pour pouvoir concrétiser un achat de remplacement des terrains expropriés avec les conditions qui leur sont propres, et ce, afin d’être le plus possible remis dans une situation semblable à celle où ils étaient avant l’expropriation, [50] les expropriés n’avaient pas d’autres choix que de placer l’indemnité provisionnelle dans un compte permettant le retrait rapide des liquidités. [ 75 ] Les agissements des expropriés ne constituent pas un choix, mais une réaction cohérente, rationnelle et légitime avec la situation d’expropriation qu’ils vivent et le projet sérieux de trouver un immeuble de remplacement. [ 76 ] N’eût été l’expropriation, les expropriés auraient continué de bénéficier d’un rendement de 6 % alors que durant le processus de recherche de remise en état, ils n’ont fait que 1,25 %. [ 77 ] Le Tribunal arrive à la conclusion que le TAQ a commis une erreur manifeste et déterminante dans l’application des règles de droit et dans l’analyse des faits du dossier.

La conservation des liquidités était nécessaire et non un choix, et il s’agit d’une conséquence directe de l’expropriation. [ 78 ] Considérant que le poste aurait dû être indemnisé et considérant le calcul établi au rapport de l’expert Roy, la somme de 957 153 $ à SGNT et de 598 816 $ à Canada inc. est accordée, et ce, pour la période du 1 er janvier 2012 au 1 er juin 2015. [51] L’intimée n’a pas présenté d’argument à l’encontre du quantum. Le dossier tel que constitué permet à la Cour du Québec de statuer sur le quantum de l’indemnité et n’a pas à le retourner au TAQ.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’appel; INFIRME la décision du Tribunal administratif du Québec rendue dans les dossiers SAI-M-178368-1012 et SAI-M-178370-1012 le 27 janvier 2015 et rectifiée le 1 er avril 2015 uniquement quant aux conclusions relatives à la perte de rendement sur le développement du terrain vacant et à la perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle; ORDONNE relativement à l’indemnité due pour l’expropriation dans le dossier de 4390598 Canada inc. portant le numéro SAI-M-178368-1012, à la mise en cause Société de transport de Montréal de payer à la demanderesse 4390598 Canada inc., à

titre de dommages pour perte de rendement sur le développement du terrain vacant et sur l’indemnité provisionnelle, la somme de deux millions six cent treize mille trois cent trente-six dollars (2 613 336 $) plus intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à partir du 1 er septembre 2011, date de la prise de possession de l’immeuble exproprié; ORDONNE relativement à l’indemnité due pour l’expropriation dans le dossier de Gestion Immobilière SGNT Blue Bird inc. portant le numéro SAIM-178370-1012, à la mise en cause Société de transport de Montréal de payer à la demanderesse Gestion Immobilière SGNT Blue Bird inc., à

titre de dommages pour perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle, la somme de neuf cent cinquante-sept mille cent cinquante-trois dollars (957 153 $) plus intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à partir du 1 er novembre 2011, date de la prise de possession de l’immeuble exproprié; Le tout avec frais de justice . __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Laurence Bich-Carrière Avocate des Appelantes Lavery, De Billy, S.E.N.C.R.L. Me Vanessa Hergett, Me Sarah Godolphin Avocates de l’Intimée Beauregard, Avocats, S.E.N.C.R.L.

Date d’audience : 16 mai 2023