2013 QCCQ 9163, 2013 QCCQ 9163

Poiré c. Tremblay 2013 QCCQ 9163 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU «Chambre civile» N° : 550-32-020378-128 DATE : 7 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HUGUES POIRÉ -et- DALE ELGRABLY Demandeurs c.

YVES TREMBLAY -et- LISA YORKE Défendeurs -et- GILLES HUBERT -et ROSE-MARIE GRAND-MAISON Appelés et Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000,00$ en diminution du prix de vente d’une maison achetée des défendeurs. Ceux-ci appellent en garantie leurs propres vendeurs et ces derniers contestent et font une demande reconventionnelle à l’encontre des défendeurs. [ 2 ] Les demandeurs achètent la maison des défendeurs le 22 juillet 2011.

Avant l’achat, ils ont fait inspecter la maison par un inspecteur préachat. Celui-ci indique dans son rapport qu’il n’a pas les compétences et n’a pas inspecté le foyer et la cheminée. Il écrit : " Nous recommandons d’obtenir du propriétaire / vendeur un certificat de conformité et / ou de consulter votre compagnie d’assurance pour vérifier ces permis et exigences et pour une inspection complète du système afin d’en assurer la sécurité. " Confrontés à cette suggestion, ils vérifient avec leur courtier immobilier. Celui-ci communique avec le courtier des vendeurs.

Ce dernier rappelle ce que les défendeurs ont inscrit dans les Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Ils disent utiliser l’appareil de chauffage d’appoint "au besoin". Ils déclarent aussi qu’ils font effectuer leur ramonage annuellement et que le dernier a été fait en juin 2010. De l’avis des courtiers immobiliers, il n’y a donc pas de problème puisque le foyer est utilisé et qu’il est vérifié puisqu’il y a un ramonage à tous les ans. [ 3 ] Toutefois, lorsque les demandeurs utilisent le foyer pour la première fois le 14 novembre 2011, ils constatent qu’il y a un important retour de fumée dans la pièce.

Rien qui s’approche de la normale. Ils décident donc de faire ramoner. [ 4 ] Le ramoneur leur affirme qu’ils ne doivent plus utiliser le foyer et qu’ils doivent procéder instamment à faire inspecter la cheminée car il estime qu’elle est dangereuse.

[ 5 ] Ils ont recours aux services de Richard Cadieux, briqueteur-maçon. Celui-ci va sur les lieux pour examiner la cheminée. Il procède à une inspection visuelle à partir de l’âtre du foyer avec une lampe de poche. Il constate qu’il y a des trous dans les joints de la boîte à fumée. En d’autres mots, certains joints sont vides. [ 6 ] Il monte sur le toit pour regarder le conduit d’en haut. Le conduit est formé de tuiles en terre cuite (terracotta).

Certaines sont fissurées et il attribue ce problème au fait qu’elles ont été collées sur la structure de béton qui l’entoure alors que ce devrait normalement être ajouré. [ 7 ] Son expérience lui a démontré que c’est toujours la cause de ce type de dégradation et durant sa carrière, il en a réparé au moins 25 à 30 à cause de ce problème. [ 8 ] De plus, les tuiles devraient être jointées avec du ciment réfractaire d’au plus 1/8 de pouce alors qu’ici les joints ont au moins un pouce d’épais.

Comme on n’a pas utilisé le bon matériau et que les joints étaient beaucoup trop épais, ils ont pratiquement disparu avec le temps. [ 9 ] Déjà, à l’époque où cette cheminée a été construite, 28 ans avant que l’on constate ces problèmes, la construction devait suivre ces spécifications et être collée avec un ciment réfractaire. Celui-ci colle les tuiles et laisse généralement un joint entre 1/8 et 1/16 de pouce. [ 10 ] À son avis, si le foyer fume, c’est parce qu’il y a des fuites d’air. Cela provoque une pression négative à l’intérieur de la cheminée.

Il estime qu'il y a possibilité de procéder à la réfection de la cheminée sans tout enlever de son enveloppe. Il s’agit plutôt de percer des trous à tous les trois pieds avec un espacement entre ces trous afin de garder l’intégrité de la structure. On peut alors passer par ces trous pour casser toutes les tuiles, les enlever et les remplacer. À son avis, il n’est pas possible de procéder à un chemisage, c’est- à-dire d’installer tout simplement dans cette cheminée un conduit en acier inoxydable. Il a tenté ce genre d’expérience une seule fois et les résultats ont été négatifs.

Il n’a pas réussi car il est impossible de brancher un tel tuyau sur un foyer régulier comme dans le cas présent.

Cela peut être fait seulement avec un foyer ou autre appareil de combustion lente, ce qui n’est pas le cas ici. [ 11 ] Il détaille ainsi les différents postes de travail à effectuer pour remettre en état la cheminée : - Échafaudages: 470,00$ - Démolition: 1 050,00$ - Remplacer les conduits: 1 075,00$ - Réparer le boisseau: 450,00$ - Réinstaller les briques de l’enveloppe démolie par endroits: 1 110,00$ - Défaire l’échafaudage: 340,00$ - Enlever nos débris du site: 345,00$ - Nettoyer les lieux: 280,00$ - Matériaux nécessaires: 920,00$ - Transport: 410,00$ - TOTAL: 6 450,00$ Il faut ajouter à ces prix les taxes fédérale et provinciale, ce qui donne un montant supérieur à 7 000,00$. [ 12 ] Les défendeurs n’ont pas expertisé le foyer.

Ils contestent, faisant valoir qu’ils ignoraient tout de cette problématique du foyer. Ils l’utilisaient environ trois ou quatre fois par hiver et ont brûlé environ trois cordes de bois en cinq ans. Le foyer produisait un peu de fumée au début, mais rien d’important et une fois la cheminée réchauffée, tout était correct.

Ils l’ont utilisé pour la dernière fois aux fêtes de l’année 2010. [ 13 ] Ils estiment que si la version donnée par le briqueteur-maçon est vraie, ce foyer souffrait d’un vice de construction et que leur propre vendeur devrait en répondre puisqu’ils ignoraient tout de ce vice. [ 14 ] Les appelés ont fait construire la maison en 1986 et l’ont vendue aux défendeurs en 2006. Eux-mêmes utilisaient couramment le foyer et n’ont jamais eu aucun problème. Ils estiment que face à la mise en garde de l’inspecteur en bâtiment, les demandeurs ont fait preuve de négligence puisqu’ils n’y ont pas donné suite.

Ils ont mandaté l’ingénieur Michel Charron pour procéder à une expertise et à un rapport. [ 15 ] Ils se portent demandeurs reconventionnels et réclament aux défendeurs le coût de cette expertise ainsi que les honoraires extrajudiciaires payés à l’avocate qu’ils ont consultée. [ 16 ] L’ingénieur est allé sur les lieux. Il a regardé la cheminée à partir de l’âtre, mais n’est pas monté sur le toit pour la vérifier de l’autre côté. Il met en doute le fait qu’on puisse vraiment voir ce genre de problème sans être muni d’un système de caméra approprié.

Même s’il ne conteste pas qu’il y ait détérioration, il est d’avis que c’est impossible de dire que 50% des joints sont désagrégés. Il a constaté plusieurs fissures à l’extérieur, dans les briques. Il est d’avis qu’il est possible d’installer un conduit intérieur en acier

inoxydable, ce qui réduirait de beaucoup le coût, bien qu’il ne soit pas en mesure de chiffrer ce coût. Quant au chemisage, il dit avoir entendu parler régulièrement que ça se faisait. Il n’est pas en mesure de fournir de données techniques ou réglementaires à cet égard. [ 17 ] À son avis, il est tout à fait normal qu’il y ait ce genre de dégradation car les tuiles de terre cuite ne durent pas plus de 20 à 25 ans sans travaux d’entretien. [ 18 ] Il faut d’abord noter que l’acheteur n’a pas l’obligation de faire examiner le bien par un expert : " ART. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert." De plus, il est manifeste que les acheteurs ont été rassurés par les propos du courtier immobilier des vendeurs.

Même s’il est toujours sage de faire vérifier toutes les composantes d’une maison, la loi n’exige pas d’avoir recours à un expert dans tous les cas. [ 19 ] Quant aux problèmes qui ont été constatés, le Tribunal préfère la version de celui qui a vu et qui a une connaissance même empirique et une longue expérience à celle de celui qui n’a pas vu et qui a pour référence des documents pris sur internet et dont on ne connaît pas l’origine exacte ni la valeur scientifique.

Par conséquent, le Tribunal retient la version du briqueteur-maçon concernant ce qu’il a constaté de l’état de la cheminée. [ 20 ] Quant au coût de réparation, deux versions contradictoires s’opposent de nouveau. Le briqueteur-maçon affirme qu’il est impossible de procéder à un chemisage dans un tel cas alors que l’ingénieur prétend le contraire. Encore une fois, celui-ci base son opinion sur le fait qu’il a entendu dire que cela était possible. M. Cadieux l’a quant à lui essayé et a constaté que ce n’était pas le cas. Il y a lieu de retenir sa version.

Quoi qu’il en soit, il n’y a pas de preuve du coût d’un chemisage. [ 21 ] Il faut toutefois noter ici que la durée de vie utile de la cheminée était bien entamée. Certes, M. Cadieux dit que certaines cheminées ont 100 ans et fonctionnent encore. Cela ne veut pas dire que les cheminées ont une durée de vie normale de 100 ans. Le Tribunal croit qu’il y avait certes une désuétude fonctionnelle ici. Il faudra en tenir compte plus loin. [ 22 ] Le travail qui doit être fait est d’envergure et un coût de 7 000,00$ paraît très plausible.

Toutefois, cette cheminée avait 28 ans et sa réfection apportera certes une plus-value à la maison car elle sera dorénavant aux normes du jour. [ 23 ] Le Tribunal conclut que le bien était affecté d’un vice caché, soit la dégradation de la cheminée. Les demandeurs ont donc un recours contre leurs vendeurs. Toutefois, compte tenu de l’âge de la cheminée et de la plus-value qui sera apportée au bien, le Tribunal arbitre à 3 500,00$ la diminution du prix de vente à laquelle ont droit les demandeurs. [ 24 ] Quant aux défendeurs, ils ont aussi un recours contre leurs propres vendeurs.

Cette cheminée avait été mal construite, ils l’ignoraient et n’avaient pas de raison de douter de son état puisqu’elle a tout de même rempli ses fonctions durant plusieurs années. Contrairement à ce que plusieurs pensent, le fait que les premiers ou les deuxièmes vendeurs ignoraient le vice caché, ce dont il n’y a pas lieu de douter, n’a pas d’effet sur le recours en diminution du prix de vente. Son effet vaut concernant l’attribution de dommages- intérêts, ce qui n’est pas le cas ici, aucune réclamation n’étant faite à ce sujet. En effet, l’

article 1728 C.c.Q. se lit ainsi : " Art. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur." Les défendeurs et les appelés doivent donc répondre des vices cachés affectant l’immeuble. [ 25 ] Enfin, vu la conclusion exprimée plus haut quant à l’obligation des appelés, leur demande reconventionnelle est mal fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 26 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs une somme de 3 500,00$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q , à compter du 5 août 2011. [ 27 ] LE TOUT avec frais judiciaires. [ 28 ] CONDAMNE les appelés à indemniser les défendeurs pour le paiement intégral de cette somme, les intérêts, de l’indemnité additionnelle et des frais judiciaires. [ 29 ] REJETTE la demande reconventionnelle des appelés, sans frais.

__________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Date d’audience : 5 août 2013