2017 QCCQ 7567, 2017 QCCQ 7567

Desloges c. Sauvé 2017 QCCQ 7567 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023733-162 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YANN DESLOGES et ÉRIC RACINE et LUC BOURGEOIS Demandeurs c.

KEVIN SAUVÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs acquièrent, du défendeur, le 24 septembre 2014 [1] , un Immeuble situé au […] , à Gatineau. [ 2 ] L’acte de vente prévoit que celle-ci est effectuée sans aucune garantie légale, le tout aux risques et périls de l’acheteur. [ 3 ] L’immeuble en question fut construit en 1956. [ 4 ] Il appert qu’un « dégât d’eau » survient au mois de janvier 2015. En conséquence, des travaux dits d’urgence sont effectués [2] .

Ces travaux ne sont pas réclamés du défendeur. [ 5 ] Dans les semaines qui suivent, les demandeurs procèdent à « l’ouverture des murs » et ils se rendent compte de diverses problématiques quant à l’Immeuble. Ils qualifient ces problématiques, qui seront détaillées ci-après, de vices cachés. [ 6 ] L’ensemble des travaux qui sont réclamés du défendeur sont effectués à compter du mois de février.

Ceux-ci se terminent au mois d’avril 2015. [ 7 ] Les demandeurs avisent le défendeur, pour la première fois, de ces problématiques et des travaux effectués au mois d’octobre suivant. [3] [ 8 ] Les demandeurs réclament la somme des travaux effectués, ainsi qu’une indemnisation pour le temps qu’ils prennent afin d’effectuer les travaux [4] .

La somme totale réclamée est de 4 990,84$. [ 9 ] Le défendeur produit une contestation au dossier de la Cour demandant le rejet de la réclamation sur la base, notamment, que les demandeurs ont fait défaut de l’aviser en temps opportun des prétendus vices cachés et des réparations à effectuer. Se portant demandeur reconventionnel, il réclame également la somme de 2 500$ pour divers frais encourus, notamment des honoraires extrajudiciaires, ainsi que pour le stress causé en raison d’un recours « manifestement voué à l’échec ». [5] [ 10 ] Le défendeur est absent lors du procès.

Son défaut est constaté et les demandeurs sont autorisés à procéder par défaut. QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] Considérant l’absence de mise en demeure préalable envoyée au défendeur, les demandeurs sont-ils bien fondés de réclamer la

somme de 4 990,84$ quant aux travaux correctifs effectués? Les travaux en question constituent-ils des travaux d’urgence? [ 12 ] Dans l’affirmative, l’Immeuble est-il, au moment de la vente, affecté de vices cachés engageant la responsabilité du défendeur, et si oui, pour quelle somme? CONTEXTE ET ANALYSE [ 13 ] En l’espèce, et tel qu’expliqué séance tenante aux demandeurs, ceux-ci doivent démontrer, bien que le dossier procède par défaut, par prépondérance de preuve, les éléments associés à leur réclamation. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec énoncent à ce sujet ce qui suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 14 ] Les demandeurs prétendent avoir découvert, quelque temps en janvier 2015, l’existence de diverses problématiques quant à l’Immeuble.

La Demande réfère aux éléments suivants : « Absence d’isolation sur mur extérieur pour protéger des tuyaux d’eau; Problème d’eau signalé par l’ancien locataire, non réparé pour empêcher le retour du problème; Prise électrique et boite de jonction cachée dans le mur; Tuyau de plomberie avec ventilation non adéquate. » [ 15 ] Les demandeurs procèdent, dans les mois qui suivent, à divers travaux correctifs, à savoir : « Isolation du mur de la cuisine extéri eur et salle de bain extérieur ; Réparation des tuyaux de plomberie de la cuisine et salle de bain, réparant ainsi la pente ascendante causant les problèmes reliés à la plomberie de la salle de bain; Installation de ventilation adéquate pour l’installation de plomberie en place; Déconnection de la prise électrique et sortie des boites de jonction avec couvert accessible; » [ 16 ] Le demandeur Yann Desloges témoigne qu’aucune dénonciation de l’existence de ce qu’il qualifie de vices cachés – ni de mise en demeure préalable aux travaux – ne sont transmises au défendeur, et ce, en raison, et le Tribunal le cite, « de leur manque d’expérience ». [ 17 ] M.

Desloges mentionne que les travaux correctifs ne débutent pas dans les jours suivant la découverte desdites problématiques. En effet, un délai de plusieurs semaines est rendu nécessaire vu l’attente de la position de l’assureur habitation des demandeurs. [ 18 ] En d’autres termes, les demandeurs attendent le feu vert de leur assureur pour une période de plusieurs semaines en janvier et février 2015. Pendant cette période, aucun travail correctif n’est réalisé. [ 19 ] Un avis – une dénonciation – était-il nécessaire en l’espèce dès la découverte des éléments en question, soit dès janvier 2015?

Dans l’affirmative, le défaut d’en envoyer un constitue-t-il une fin de non-recevoir du recours des demandeurs? [ 20 ] Les articles 1726 , 1728 et 1739 du Code civil du Québec ( CCQ ) énoncent ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut pr ix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[ 21 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Facchini c. Coppola [6] , rappelle et résume succinctement les principes applicables en matière de dénonciation d’un vice caché, et ce, en ces termes : [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine, la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux rép arations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C'est l'avis que le prof esseur Jobin exprime ainsi: 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l’a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de notre Cour, dans l' affaire Argayova c. Fernandez , le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci.

L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer. [nos soulignements] [ 22 ] Les auteurs Baudouin et Jobin, dans leur Traité sur les Obligations [7] , discutent en particulier du fondement de la nécessité d’une telle mise en demeure avant la réalisation de travaux correctifs qui empêchent, par le fait même, à la

partie adverse d’analyser la preuve disponible, de dresser ses propres constats et conclusions et qui limitent ou anéantissent la possibilité de procéder à la détermination de sa responsabilité et des causes de l’existence de ces « vices cachés ». Les auteurs Baudouin et Jobin énoncent ce qui suit : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux s'avèrent particulièrement exigeants et pour lequel l'absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure de plein droit par l'effet de la loi ou du contrat .

Il s'agit de l'exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l'obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur (article 1602). Pour se prévaloir de ce droit, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti.

La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l'exécution de remplacement. (…) [nos soulignements] [ 23 ] Ainsi, à moins que les demandeurs ne démontrent être dans une situation de « mise en demeure de plein droit », le défaut d’avis est fatal à leur recours. [ 24 ] L’article 1597 CCQ prévoit justement les situations où un débiteur (ici le défendeur) peut être constitué en demeure de plein droit, permettant donc d’éviter aux demandeurs l’obligation de dénoncer l’existence des vices et de mettre en demeure le défendeur avant la réalisation des travaux correctifs.

Cet

article énonce : 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [ 25 ] La preuve prépondérante, et probante, ne démontre pas que les demandeurs se retrouvent dans l’une ou l’autre de ces situations.

D’ailleurs, ils admettent candidement – et de bonne foi – qu’aucune dénonciation et/ou mise en demeure ne fut expédiée, et ce, en raison de leur inexpérience. [ 26 ] M. Desloges admet d’ailleurs spécifiquement, devant le Tribunal, que les travaux correctifs quant à la réparation des tuyaux de plomberie n’était pas urgente. [ 27 ] Quant aux travaux relatifs à l’isolation, M. Desloges mentionne que le défaut de procéder rapidement « aurait pu couper l’alimentation en eau ». [ 28 ] Quant aux travaux relatifs à la prise électrique, M.

Desloges témoigne à l’effet que ces travaux étaient nécessaires, selon lui, afin de rendre l’immeuble conforme au Code du bâtiment et qu’à défaut, un risque d’incendie aurait pu exister. [ 29 ] Finalement, quant aux travaux correctifs liés à l’installation de ventilation adéquate pour les installations de plomberie, M. Desloges énonce qu’il aurait pu y avoir une intoxication et «des odeurs ».

[ 30 ] Le fardeau de démontrer l’existence d’une situation d’urgence reposait sur les épaules des demandeurs.

La preuve produite et soumise au Tribunal ne le démontre pas. [ 31 ] En effet, les Tribunaux ont établi qu’une telle situation d’urgence nécessite la preuve d’un élément précis de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien qui génère la nécessité de procéder à une réparation immédiate. [8] L’énonciation d’hypothèses n’est pas suffisante. [ 32 ] De fait, les Tribunaux exigent la preuve de l’existence d’un péril pour l’immeuble, et non pas seulement la preuve que la réalisation de travaux postérieurement imposerait des coûts plus élevés. [9] [ 33 ] En fait, les demandeurs, par leurs agissements, ont reconnu que les travaux qu’ils voulaient réaliser n’étaient pas « urgents » au sens de l’article 1597 CCQ, précité.

Ce n’est, en effet, que plusieurs semaines après les premières constatations que les premiers travaux correctifs [10] sont effectués. Ceux-ci s’échelonnent pendant une période de plus de 2 mois, soit jusqu’en avril 2015. [ 34 ] Rien n’aurait empêché les demandeurs d’aviser le défendeur en temps opportun, particulièrement lorsque leur propre assureur prend quelques semaines afin d’analyser le dossier et leur réclamation, et ce, avant d’autoriser la réalisation de certains travaux correctifs. [ 35 ] Ainsi, l’exception relative à l’urgence n’est pas démontrée par les demandeurs.

La preuve ne le démontre aucunement. [ 36 ] Même la connaissance préalable, le cas échéant, de l’existence du vice n’est ici d’aucun secours pour les demandeurs en ce que la jurisprudence a bien déterminé que la connaissance du vice peut supprimer, sous réserve de la clause d’exclusion de responsabilité ici présente [11] , l’obligation d’envoi d’un préavis écrit dans un délai raisonnable mais n’occulte ni ne supprime de quelque façon l’obligation d’envoyer un avis avant le début de réalisation des travaux. [12] [ 37 ] Les autres exceptions prévues à l’article 1597 CCQ, précité, ne sont pas, non plus, de quelconque utilité pour les demandeurs. [ 38 ] Ainsi, pour ce seul motif, la demande des demandeurs doit être rejetée. [ 39 ] Considérant la réponse donnée à cette première question en litige, les autres questions deviennent sans objet et académiques. [ 40 ] Ceci étant dit, même si le Tribunal en était arrivé à une conclusion différente quant à ce premier questionnement, il est loin d’être certain qu’une indemnisation aurait pu être prononcée en faveur des demandeurs. [ 41 ] En effet, la vente, en l’espèce, est effectuée, sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. [13] [ 42 ] L’article 1733 CCQ énonce, à ce sujet, ce qui suit : 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 43 ] Bien que questionnés à cet égard par le Tribunal, les demandeurs ne peuvent soumettre d’éléments pouvant démontrer que le défendeur est un « vendeur professionnel » au sens de l’article 1733 CCQ.

Ainsi, à défaut de preuve à l’effet contraire, la clause d’exclusion de responsabilité, « à ses risques et périls », est valable et peut être appliquée. [ 44 ] Ainsi, pour tous ces motifs, la demande des demandeurs doit être rejetée. [ 45 ] Considérant l’absence du défendeur, le rejet de la Demande est prononcé sans frais de justice. [14] LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 46 ] Considérant l’absence du défendeur, sa demande reconventionnelle, réclamant la somme de 2 500$, sera également rejetée. Ce rejet sera également effectué sans frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs.

REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur; LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q.

Date d’audience : 4 juillet 2017