2015 QCCA 1368, 2015 QCCA 1368

Ostiguy c. Allie 2015 QCCA 1368 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024024-135 (455-17-000837-120) DATE : Le 24 août 2015 CORAM : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. DENIS JACQUES, J.C.A. (AD HOC) ALAIN OSTIGUY VALÉRIE SAVARD APPELANTS – Défendeurs reconventionnels – Demandeurs c.

HÉLÈNE ALLIE INTIMÉE – Demanderesse reconventionnelle – Défenderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE BROME MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’honorable Gaétan Dumas) qui, le 22 octobre 2013, a rejeté leur action contre l’intimée, a accueilli, en partie, la demande reconventionnelle de reconnaissance judiciaire du droit de propriété de l’intimée et a reconnu son droit de propriété, acquis par voie de prescription décennale. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Savard, auxquels souscrit le juge Schrager, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens. [ 4 ] De son côté, pour d’autres motifs, le juge Jacques aurait accueilli l’appel, infirmé le jugement de première instance et rejeté la demande reconventionnelle de l’intimée, avec dépens.

MANON SAVARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. DENIS JACQUES, J.C.A. (AD HOC) Me Éric Lalanne DE GRANDPRÉ CHAIT Pour les appelants Me Philippe Dumaine LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON Pour l’intimée Date d’audience : Le 25 février 2015

MOTIFS DE LA JUGE SAVARD [ 5 ] Selon l’

article 2918 C .c.Q ., celui qui a eu une possession utile d’un immeuble pendant dix ans doit, pour en acquérir la propriété, présenter une demande en justice. La question centrale posée par le pourvoi consiste à déterminer si cette disposition, adoptée en 2001, vient modifier les règles relatives à la possession nécessaire à la reconnaissance d’un droit de propriété à l’égard d’un immeuble inscrit au registre foncier. [ 6 ] Les appelants, qui soulèvent cette question pour la première fois en appel, sont de cet avis. J’estime qu’ils ont tort. La possession utile de l’intimée est opposable aux appelants bien que le

titre de ces derniers ait été inscrit au registre foncier après le délai pour prescrire écoulé au bénéfice de l’intimée, mais avant la demande en justice instituée par cette dernière en vertu de l’

article 2918 C.c.Q . I Le contexte et le jugement de première instance [ 7 ] Les appelants et l’intimée sont chacun propriétaires d’un des dix chalets faisant

partie d’un développement immobilier situé à flanc de montagne, aux abords du centre de ski Bromont. Six d’entre eux sont construits en bordure des pistes de ski, les uns à côté des autres. Les quatre autres chalets, dont ceux des parties, sont à part, regroupés deux par deux. [ 8 ] À l’exception des parties, les propriétaires des huit autres chalets de ce développement disposent respectivement sur leur lot d’un stationnement situé en façade de leur propriété pouvant accueillir deux voitures.

En raison de la configuration des lieux, un tel aménagement n’a pas été possible pour les chalets aujourd’hui la propriété des parties. Lors de la construction du développement en 1986, un stationnement pouvant accueillir quatre voitures a plutôt été aménagé le long du mur latéral du chalet détenu par les appelants. Depuis lors, ce stationnement est utilisé par les propriétaires de ces deux chalets.

Une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied est également créée au bénéfice du lot de l’intimée sur le lot des appelants, permettant à la première d’accéder à sa propriété par le stationnement. [ 9 ] Quelques années plus tard, l’un des auteurs de l’intimée aménage un espace de stationnement secondaire dans la

partie inférieure de son terrain. Ce stationnement, utilisé principalement pour les invités, n’était pas prévu aux plans originaux du développement. [ 10 ] Les appelants ont acquis leur chalet, situé sur le lot 2 930 395 (« lot 395 »), le 26 juillet 2011. La fiche descriptive de la propriété alors préparée par le courtier immobilier énonce qu’elle comporte deux espaces de stationnement et réfère à l’existence de la servitude de passage grevant le lot.

Toutefois, selon la description cadastrale, les quatre espaces de stationnement adjacents à leur chalet (et non uniquement deux) sont situés sur le lot dont ils se sont portés acquéreurs. [ 11 ] Le conjoint de l’intimée achète le chalet, situé sur le lot 2 930 394 (« lot 394 »), le 19 octobre 1993 et cette dernière en devient propriétaire par dévolution successorale le 4 juillet 2001. Ceux-ci utilisent le stationnement adjacent au chalet des appelants.

Par ailleurs, selon la description cadastrale, le lot 394 ne dispose d’aucun espace de stationnement, contrairement à tous les autres propriétaires du développement qui en disposent de deux. [ 12 ] Quelques mois après l’acquisition de leur chalet, en mars 2012, les appelants poursuivent en justice l’intimée. Ils lui reprochent d’empiéter illégalement sur leur fonds et demandent l’émission d’une injonction visant à l’empêcher, ainsi que les occupants du chalet et ses invités, de stationner leurs voitures dans l’un des quatre espaces de stationnement situés sur leur propriété (lot 395).

Les appelants avaient fait connaître leur position à l’intimée à l’automne 2011. [ 13 ] En réponse, l’intimée demande la reconnaissance de son droit de propriété sur une portion du terrain des appelants. Elle prétend avoir possédé à

titre de propriétaire deux des quatre espaces de stationnement pendant plus de 10 ans et demande d’en acquérir la propriété. [ 14 ] Le juge de première instance rejette l’action des appelants. Il écarte leur prétention voulant qu’il y ait eu de la part de leurs auteurs une simple tolérance et conclut que l’intimée, par sa possession jointe à celle de son auteur, a acquis la propriété d’un seul des deux espaces de stationnement en litige. Il rend jugement en conséquence [1] .

II L’analyse [ 15 ] Bien que formulés autrement, les appelants soulèvent essentiellement deux moyens d’appel : l’un, contestant la conclusion du juge voulant que l’intimée ait eu une possession utile durant plus de dix ans, le second, portant sur l’interprétation de l’

article 2918 C.c.Q . et leur prétention selon laquelle les droits découlant de la possession de l’intimée leur sont inopposables vu l’inscription au registre foncier de leur droit de propriété avant le dépôt de sa demande en justice. A. La possession utile de l’intimée [ 16 ] Le premier grief des appelants concerne la conclusion du juge de première instance voulant que l’intimée ait fait la preuve de la possession nécessaire à la reconnaissance d’un droit de propriété sur l’espace de stationnement en litige.

Ils soutiennent que les actes de simple tolérance de la part des auteurs des appelants ne sauraient fonder une possession utile, d’autant plus que, de 2000 à 2005, si possession il y a eu, celle-ci était équivoque et concurrente. [ 17 ] J’estime que les appelants se trompent.

[ 18 ] La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété par l’effet de la possession (

article 2910 C.c.Q. ) qui, pour produire ses effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque (

article 922 C.c.Q. ) [2] . La possession, qui est une question de fait, requiert la réunion des deux éléments suivants : l’exercice de fait d’un droit réel (l’élément matériel ou corpus ) et l’intention de se comporter comme le titulaire du droit réel exercé (l’élément intellectuel ou animus ) [3] . En présence de l’élément matériel, l’ animus se présume (

article 921 , al. 2 C .c.Q. ); il appartient donc à celui qui prétend que la possession est entachée d’un vice d’en faire la preuve (

article 928 C .c.Q. ). [ 19 ] Il paraît incontestable, et d’ailleurs incontesté, que la possession de l’intimée et de son auteur a été continue, paisible et publique.

Cette possession a également été non équivoque, contrairement à ce que plaident les appelants. [ 20 ] Le professeur Pierre Martineau précise ce qu’il faut entendre par possession équivoque [4] : La possession est équivoque lorsque les actes du possesseur peuvent s’interpréter de diverses façons et n’impliquent pas nécessairement chez lui la prétention à un droit exclusif. [ 21 ] Selon l’auteur Lafond, l’interprétation du comportement de possesseur doit tendre uniquement vers la titularité du droit [5] .

La possession devient équivoque lorsque les actes du possesseur « […] ne révèlent pas suffisamment son animus et peuvent s’interpréter de diverses façons » [6] . [ 22 ] Le juge de première instance retient de la preuve que, depuis 1994, l’intimée, par son auteur ou par l’intermédiaire de son fils, a toujours eu la maîtrise physique de l’espace de stationnement en litige. Elle s’est également toujours considérée comme propriétaire de cet espace et a agi comme telle, même entre 2000 et 2005.

L’entente intervenue durant cette période avec le fils de l’un des auteurs des appelants n’a eu aucune incidence sur l’usage exclusif de l’espace de stationnement par le fils de l’intimée et ne visait qu’à s’assurer d’une utilisation ordonnée des différents espaces de stationnement par ses usagers. Durant cette période, le fils de l’intimée ne pose aucun geste reconnaissant la supériorité du

titre de l’auteur de l’appelant. À la lumière de la preuve, le juge de première instance pouvait raisonnablement conclure que la perception des auteurs des appelants voulant qu’ils ne faisaient que tolérer l’utilisation par le fils de l’intimée de l’espace de stationnement n’était pas, à elle seule, suffisante pour renverser la présomption d’une possession utile établie par l’

article 928 C.c.Q . [ 23 ] Les déterminations du juge à ce sujet sont purement factuelles [7] et les appelants ne se sont pas déchargés de leur fardeau d’établir qu’il y aurait là une erreur manifeste et dominante, qui, seule, aurait permis l’intervention de la Cour. B.

L’article 2918 C .c.Q . et l’opposabilité des droits découlant de la possession de l’intimée [ 24 ] Les appelants prétendent en deuxième lieu que les droits découlant de la possession de l’intimée leur sont inopposables au motif que la demande en justice visant à acquérir la propriété de l’espace de stationnement est postérieure à l’inscription de leur droit de propriété au registre foncier.

Le juge de première instance ne se prononce pas sur cet argument de droit soulevé pour la première fois en appel. [ 25 ] Résumé à grands traits, les appelants plaident que l’inscription du droit de propriété des auteurs des appelants depuis 1994 est « […] l’équivalent d’un acte de possession opposable à l’[i]ntimée […] » qui ne peut dès lors prétendre à une possession utile. Ils ajoutent que n’ayant pas obtenu un jugement lui attribuant la propriété de l’espace de stationnement avant la publication de leur

titre de propriété au registre foncier en 2011, l’intimée ne peut obtenir l’attribution de la propriété « […] au détriment des droits publiés en faveur des [a]ppelants et de leurs prédécesseurs en

titre ». En d’autres mots, le défaut de l’intimée de faire établir son

titre de propriété par jugement selon l’

article 2918 C.c.Q . dès le délai acquisitif révolu en 2004 « rend son

titre précaire et inopposable à celui qui a un

titre valable publié et qui a transigé avec la personne titulaire du droit ». Ils s’appuient, pour l’essentiel, sur les articles 2918, 2943 et 2944 C .c.Q. qui, plaident-ils, auraient modifié radicalement le régime de la prescription acquisitive d’un immeuble sous le Code civil du Québec . [ 26 ] Je ne peux me rallier à cette thèse. [ 27 ] L’

article 2918 C .c.Q. énonce que celui qui a une possession utile ( articles 921 à 933 C .c.Q. ) d’un immeuble pendant une période de dix ans doit, pour en acquérir la propriété, présenter une demande en justice : 2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à

titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice. 2918.

A person who has for 10 years possessed an immovable as its owner may acquire the ownership of it only upon a judicial demand. [ 28 ] Cette disposition, entrée en vigueur le 9 octobre 2001 [8] , modifie la situation prévalant sous le Code civil du Bas-Canada et exige l’obtention d’un jugement pour acquérir un droit de propriété à la suite de la possession utile d’un immeuble. [ 29 ] Cette modification donne lieu, à l’heure actuelle, à une certaine controverse au sein de la doctrine et de la jurisprudence quant aux effets du jugement accueillant une telle demande en justice [9] .

Pour certains, ce jugement a un effet déclaratif du droit de propriété en ce qu’il constate simplement un droit de propriété déjà existant [10] , alors que pour d’autres, ce jugement a un effet attributif, le jugement créant alors un droit en transférant la propriété de l’immeuble au possesseur [11] . Contrairement à ce qu’écrit mon collègue Jacques, j’estime que la Cour ne s’est pas prononcée sur cette question dans l’arrêt Lirette c.

Domaine Miguick inc. [12] où les droits de l’intimée dans cette affaire étaient régis par les dispositions du Code civil du Bas-Canada . [ 30 ] Cette question est intéressante eu égard à la validité des droits accordés par l’ancien propriétaire en

titre ou le possesseur. Toutefois, elle dépasse le cadre du présent pourvoi, qui ne soulève que l’effet de cette disposition à l’égard du propriétaire inscrit au registre foncier et le rôle de la publicité foncière en vertu du Code civil du Québec . Or, à cet égard, j’estime que l’

article 2918 C.c.Q . ne modifie pas le droit prévalant sous le Code civil du Bas-Canada : la possession utile d’un possesseur est opposable au propriétaire dont le

titre est inscrit au registre foncier, peu importe que cette inscription survienne après que le délai acquisitif (dix ans) soit révolu et même avant la demande en justice requise en vertu de cette disposition. Je m’explique. [ 31 ] D’abord, dans Dupuy c. Gauthier [13] ( Dupuy ), la Cour décide que, sous le Code civil du Québec , un possesseur, même de mauvaise foi (au sens juridique) [14] , peut acquérir un immeuble par prescription décennale ( art. 2917 C.c.Q. ). La juge Bélanger écrit : [31] Tant le Code civil du Bas-Canada que le nouveau Code civil du Québec permettent à un possesseur de mauvaise foi d’acquérir, par prescription, un immeuble. L’

article 2920 C .c.Q . n’a pas eu pour effet de modifier les règles à cet égard. […] [37] Les auteurs sont unanimes pour dire que l’entrée en vigueur du nouveau Code en 1994 n’a pas eu pour effet de modifier le droit positif et d’exiger la bonne foi des possesseurs pour prescrire. Selon les auteurs, pour bénéficier de la prescription décennale, il n’est plus nécessaire que le possesseur détienne un

titre ou soit de bonne foi . […] [51] En modifiant ces dispositions [relatives à la prescription acquisitive], le législateur n'a pas voulu modifier le droit, si ce n'est pour diminuer le délai à dix ans pour prescrire en matière immobilière, que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi. Il n'a certes pas voulu faire disparaître la prescription acquisitive pour les possesseurs de mauvaise foi , car dans ce cas, un tel changement aurait été apporté clairement.

C'est plutôt l'inverse qui a été fait, et cela s'explique par le fait que le législateur avait l'intention, au même moment, de réformer le registre foncier en lui accordant une force probante considérable. Cette réforme a été abandonnée. [Je souligne; renvois omis] [ 32 ] Le possesseur, même en l’absence de titre, peut ainsi toujours prescrire conformément au Code civil du Québec . [ 33 ] Ensuite, l’inscription d’un

titre de propriété au registre foncier ne peut protéger un propriétaire contre les effets de la possession utile d’un tiers. Dans l’arrêt Dupuy , la Cour reconnaît le droit du possesseur d’opposer sa possession au détenteur du

titre inscrit au registre foncier. Même si elles laissent entendre que le possesseur est de mauvaise foi [15] , les présomptions simples de connaissance et d’existence d’un droit publié au registre foncier qu’énoncent les articles 2943 et 2944 C .c.Q. ne modifient pas les modalités d’acquisition de la prescription acquisitive ni ne vicient la possession [16] . Elles peuvent être repoussées par une preuve contraire ( art. 2847 C.c.Q. ). [ 34 ] Dans un

article publié avant l’arrêt Dupuy , le professeur Jacques Auger écrivait qu’il est erroné de conclure que la présomption simple de connaissance énoncée à l’

article 2943 C.c.Q. vicie la possession et rend la prescription impossible. Commentant un jugement de la Cour supérieure ayant retenu une telle interprétation , il mentionne [17] : Pour le tribunal, la présomption simple de connaissance de l’

article 2943 C.c.Q. qui empêche le possesseur d’être de bonne foi vicie du même coup sa possession et rend la prescription impossible. Si ce motif est valable, la prescription acquisitive est pratiquement irréalisable dans la plupart des cas puisque, selon l’

article 932 C.c.Q., la bonne foi implique que le possesseur ignore, au début de sa possession, qu’il n’est pas titulaire du droit qu’il exerce. Or, la présomption de connaissance qu’édicte l’article 2943 C.c.Q. rend juridiquement impossible cette ignorance, sauf dans les rares cas où le registre foncier contient une erreur ou une omission. Il faut donc s’assurer de la justesse du motif voulant que la mauvaise foi empêche la prescription. En toute déférence, nous pensons qu’il s’agit d’une erreur.

Les règles qui concernent les conditions d’exercice de la prescription acquisitive posées aux articles 2910 à 2916 C.c.Q. ne font aucune allusion à la notion de bonne foi. On y apprend que ce que requiert la prescription acquisitive, c’est une possession conforme aux conditions établies au libre Des biens . C’est un renvoi à l’

article 922 C.c.Q. qui fixe les qualités requises pour qu’une possession soit utile à la prescription. Elle doit être, selon ce texte, paisible, continue, publique et non équivoque . Encore là, aucune allusion à la bonne foi. […] […] Bref, même si la présomption de connaissance d’un droit publié de l’

article 2943 C.c.Q. rend le possesseur de mauvaise foi, cela ne l’empêche pas de prescrire parce que la bonne foi n’est pas une condition requise à l’exercice d’une possession utile à la prescription . [Je souligne; renvoi omis] [ 35 ] Il ne faut pas confondre le rôle de la prescription acquisitive et le système de publicité foncière : le premier demeure un mode de preuve de l’existence du droit de propriété [18] , alors que le second se limite « […] à départager les ayants cause d’un même auteur (

article 2946 C.c.Q .) et à établir le rang des titulaires de sûretés; il n’offre aucune garantie en ce qui concerne la qualité des titres de propriété » [19] . Le professeur François Brochu écrit à ce sujet [20] : Nous avons constaté que le rôle de la publicité foncière est aussi limité aujourd’hui qu’il l’était sous l’ancien Code. Le registre foncier n’intervient pas dans le processus de création des droits . Il est surtout utile pour régler les conflits qui pourraient naître à la suite d’une double vente ou pour assurer le rang des sûretés consenties par un propriétaire. La présomption créée par l’

article 2944 C.c.Q. constitue- t-elle, pour sa part, une innovation importante ? Cette présomption d’existence des droits publiés décharge, en principe, le titulaire d’un droit inscrit au registre foncier du fardeau qui consiste à prouver la validité de ce droit. La présomption est, en revanche, facile à renverser et ne rend pas moins nécessaires les examens de

titre préalables à des transferts de propriété. Le principe énoncé à l’article 2944 C.c.Q. n’apporte donc aucune valeur particulière à un droit inscrit . Pour que ce soit le cas, il faudrait qu’il soit complété, comme en Suisse et en Allemagne, par une règle qui aurait pour effet de transformer la présomption simple d’existence des droits publiés en présomption irréfragable après un certain temps. Souhaitons que le système québécois de publicité foncière et l’article 2944 C.c.Q. soient un jour bonifiés de manière à permettre au temps de conférer une force certaine aux inscriptions du registre foncier .

[Je souligne] [ 36 ] Le professeur Jacques Auger partage ce même avis alors que, dans un

article publié en collaboration avec le professeur Brochu, ceux-ci écrivent [21] : […] Nous demeurons convaincus, comme d’autres, que l’inscription d’un

titre de propriété au registre foncier ne constitue pas un bouclier qui aurait pour effet de protéger le propriétaire contre les effets de la possession utile d’un tiers . Affirmer le contraire équivaudrait à reconnaître à la publicité foncière une force probante que le législateur voulait, certes, lui conférer en 1991, mais qu’il ne lui a finalement jamais attribuée. Ni la mauvaise foi d’un possesseur ni la publication du

titre d’un propriétaire ne peuvent empêcher l’attribution, par le tribunal, d’un

titre de propriété fondé sur la possession et la prescription acquisitive. La prescription deviendra impossible si et seulement si l’on parvient à mettre en lumière le fait qu’elle ne s’appuie pas sur une possession paisible, continue, publique et non équivoque. [Je souligne] [ 37 ] Conclure comme les appelants le proposent aurait pour effet de conférer aux inscriptions au registre foncier une force probante supérieure à certains égards à celle que le législateur voulait mettre en place lors de l’adoption du Code civil du Québec , mais qui ne s’est jamais concrétisée [22] . À l’égard d’un immeuble ayant fait l’objet d’une immatriculation , le second alinéa de l’

article 2944 C.c.Q . accordait aux droits de propriété inscrits au registre foncier une présomption irréfragable de leur existence, si leur inscription n’était pas contestée dans les dix ans (et non dès leur inscription comme le plaident essentiellement les appelants). Cette disposition, d’abord suspendue [23] et modifiée par la suite en octobre 2001 par la suppression du deuxième alinéa [24] ; était ainsi libellée : 2944 . L’inscription d’un droit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier emporte, à l’égard de tous, présomption simple de l’existence de ce droit.

L’inscription sur le registre foncier d’un droit de propriété dans un immeuble qui a fait l’objet d’une immatriculation, si elle n’est pas contestée dans les dix ans, emporte de même présomption irréfragable de l’existence du droit . [Je souligne] 2944. Registration of a right in the register of personal and movable real rights or the land register carries, in respect of all persons, simple presumption of the existence of that right.

Registration in the land register of a right of ownership in an immovable that has been immatriculated carries the same irrefutable presumption of the existence of the right if not contested within 10 years. [ 38 ] C’est d’ailleurs dans le contexte de la réforme du registre foncier envisagée lors de l’adoption du Code civil du Québec que l’

article 2918 C.c.Q ., tel qu’il est rédigé actuellement, trouve son origine. Lors de son adoption en 1994, cette disposition énonce : 2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé, à

titre de propriétaire, un immeuble qui n’est pas immatriculé au registre foncier , ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. Le possesseur peut, sous les mêmes conditions, exercer le même droit à l’égard d’un immeuble immatriculé, lorsque le registre foncier ne révèle pas qui en est le propriétaire; il en est de même, lorsque le propriétaire était décédé ou absent au début du délai de 10 ans, ou s’il résulte du registre foncier que cet immeuble est devenu un bien sans maître. [Je souligne] 2918.

A person who has for 10 years possessed, as owner, an immovable that is not registered in the land register may acquire the ownership of it only upon a judicial demand.

The possessor may, under the same conditions, exercise the same right in respect of a registered immovable where the owner of the immovable is not identified in the land register; the same rule applies where the owner is dead or an absentee at the beginning of the 10 years period or where the land register indicates that the immovable has become a thing without an owner. [ 39 ] On voit bien que les modifications apportées en 1994 s’inscrivent dans un tout autre contexte. Les commentaires du ministre de la Justice en 1993 à l’égard de l’

article 2918 C.c.Q. , auxquels le juge Jacques réfère dans ses motifs, doivent donc être lus avec circonspection. Le professeur Brochu souhaite d’ailleurs que, ayant abandonné la réforme du système de publicité foncière, le législateur revoie le libellé de l’article 2918 C.c.Q. [25] . [ 40 ] De plus, la thèse proposée par les appelants aurait pour effet de faire renaître l’

article 2962 C.c.Q . tel qu’adopté dans le contexte de la réforme du registre foncier envisagée lors de l’adoption du Code civil du Québec [26] , mais abrogé depuis [27] . Cette disposition se lisait comme suit : 2962. Celui qui acquiert un droit réel sur un immeuble qui a fait l’objet d’une immatriculation, en se fondant de bonne foi sur les inscriptions du registre, est maintenu dans son droit, si celui-ci a été publié. 2962. A person who acquires a real right in an immovable which has been immatriculated, relying in good faith on the entries in the registers, is secure in his right if it has been published.

[ 41 ] À mon avis, on ne peut donner une portée telle à l’

article 2918 C.c.Q. qu’elle aurait pour effet de faire renaître cette disposition abrogée. [ 42 ] Il est certes vrai, comme le souligne mon collègue le juge Jacques, que les règles de la prescription acquisitive peuvent, à l’occasion, étonner lorsque opposées à un propriétaire ayant un

titre valablement inscrit au registre foncier. Mais avec égards, il ne revient pas aux tribunaux de modifier les choix du législateur qui n’a pas été en mesure de mettre en place la réforme projetée du registre foncier. Le professeur Sylvio Normand écrit à ce sujet [28] : Dans certaines circonstances, la prescription acquisitive semble refléter des valeurs difficiles à concilier avec une société moderne .

À l’ère de la prédominance de l’écrit, alors que s’affirment les technologies de l’information, il demeure étonnant que l’occupation d’un immeuble puisse contredire une inscription qui figure au registre foncier. Conscient de l’incongruité de la situation, le législateur, lors de la révision du Code, avait prévu, à l’

article 2944 , une présomption irréfragable de l’existence d’un droit de propriété portant sur un immeuble immatriculé et ayant donné lieu à une inscription au registre foncier . L’inscription ne devait cependant pas avoir été contestée durant dix ans . D’abord suspendue, cette présomption fut retirée du Code au motif de l’insuffisance du système informatique au soutien du registre foncier et du caractère partiel de la réforme cadastrale.

Il y a fort à parier qu’une fois terminée la mise en place des outils qui permettront d’accéder plus facilement à l’information contenue au registre foncier, le législateur introduira à nouveau la présomption irréfragable d’existence d’un droit de propriété dûment inscrit au registre foncier, et restreindra, dès lors, le champ d’application de la prescription acquisitive. [Je souligne; renvois omis] [ 43 ] Également, l’

article 2957 C.c.Q. dispose que la publicité des droits n’interrompt pas le cours de la prescription. On ne peut donc pas conclure que le possesseur a renoncé, même tacitement, à la prescription acquise (

article 2885 C.c.Q. ) de son seul défaut d’instituer une demande en justice en vertu de l’

article 2918 C.c.Q. dès le délai acquisitif révolu et avant l’inscription du

titre des appelants. Dans de nombreux cas, le possesseur ignore même que son droit de propriété est contesté et qu’une demande en justice est nécessaire à sa reconnaissance. Dans un tel contexte, la préinscription énoncée à l’

article 2966 C.c.Q. , à laquelle réfère le juge Jacques dans ses motifs, n’est d’aucune utilité. On ne peut préinscrire une demande en justice dont on ignore encore qu’elle devra être instituée. [ 44 ] Finalement, l’

article 2946 C.c.Q . invoqué par le juge Jacques ne modifie pas l’analyse en l’espèce. Cette disposition s’applique lorsque deux acquéreurs d’un immeuble tiennent leur

titre du même auteur, ce qui n’est pas le cas ici. [ 45 ] Conséquemment, je suis d’avis que, en adoptant l’

article 2918 C.c.Q ., le législateur n’a pas voulu modifier les règles d’opposabilité de la prescription acquisitive (possession utile) à l’encontre d’un propriétaire dont le

titre est inscrit au registre foncier et ainsi restreindre de façon importante son rôle sous le Code civil du Québec . Si telle avait été son intention, le changement aurait été apporté clairement. Il demeure que, selon l’

article 2910 C.c.Q. , pour acquérir un bien prescriptible au moyen de la prescription acquisitive, le possesseur doit établir en avoir eu la possession utile, c'est-à-dire paisible, continue, publique et non équivoque. Cette possession doit être d’au moins dix ans lors de la demande en justice (art. 2918 C.c.Q .). Exiger, au surplus, que le possesseur agisse dès le délai de dix ans acquis, au risque de ne pouvoir opposer sa possession, par ailleurs utile, à un nouveau propriétaire inscrit au registre foncier ajouterait aux dispositions du Code civil du Québec . C’est le jugement ainsi obtenu qui permettra à l’intimée d’inscrire son

titre au registre foncier. [ 46 ] En l’occurrence, la possession utile de l’intimée et de son auteur depuis 1994 est opposable aux appelants bien que le

titre de ces derniers ait été inscrit au registre foncier en 2011 après le délai acquisitif écoulé au bénéfice de l’intimée, mais avant la demande en justice instituée par cette dernière en mars 2012. [ 47 ] J’ajouterais également, en terminant, que l’argument des appelants repose essentiellement sur leur lecture des articles 2918 , 2943 et 2944 C .c.Q . et le rôle de la publicité foncière en vertu du Code civil du Québec . Ils ne plaident pas leur bonne foi ni avoir été dépossédés d’une

partie du bien acquis. Ces arguments, auxquels le juge Jacques réfère, auraient de toute façon difficilement pu trouver application en l’occurrence puisque, comme je l’écrivais, la fiche descriptive du courtier immobilier indique expressément que la propriété vendue comporte uniquement deux, et non quatre, espaces de stationnement. Sans accorder une valeur légale à cette fiche, comme mon collègue l’indique, il demeure que l’auteur des appelants y reconnaît la possession publique de l’intimée.

Ainsi, lors de l’acquisition de l’immeuble, les appelants savaient, ou devaient savoir, qu’il y avait divergence entre l’utilisation des stationnements et les titres de la propriété. Ils auraient également pu s’interroger sur la raison d’être de la servitude perpétuelle et réelle de passage grevant leur fonds (dûment publiée sur les lots respectifs des parties), qui permet de croire qu’elle a été accordée précisément pour permettre au propriétaire du lot 394, aujourd’hui l’intimée, de se rendre du stationnement à sa propriété par le biais du lot 395, propriété des appelants.

Si tel n’était pas le cas, cette servitude n’aurait aucune utilité. Il me semble donc difficile de qualifier l’intimée comme étant, aux yeux des appelants, un « tiers occulte qui sort de nulle part » comme le fait mon collègue. [ 48 ] Je suggère donc de rejeter l’appel, avec dépens. MANON SAVARD, J.C.A. MOTIFS DU JUGE JACQUES [ 49 ] J’ai eu le loisir de prendre connaissance de l’opinion de ma collègue, Madame la juge Manon Savard, et ne peux souscrire à la

conclusion à laquelle elle en arrive quant à l’opposabilité par l’intimée d’un droit de propriété à l’encontre des appelants. [ 50 ] Je n’entends pas revenir sur le premier moyen des appelants portant sur le caractère équivoque de la possession de l’intimée.

En accord ou non avec l’appréciation des faits par le premier juge, je reconnais qu’il n’y a pas eu de sa part une erreur manifeste et déterminante justifiant notre intervention. [ 51 ] Par contre, le second moyen des appelants, soulevé pour la première fois en appel, présente une question de première importance qui, à mon avis, remet en cause la stabilité des transactions immobilières. [ 52 ] Cette question peut être libellée comme suit : Est-ce qu’un nouvel acquéreur d’un immeuble ayant dûment inscrit son

titre au registre foncier peut se voir ultérieurement dépossédé d’une

partie de celui-ci par un voisin qui, sans inscription quelconque au registre, invoque la prescription acquisitive? [ 53 ] Le litige implique les propriétaires de deux immeubles contigus, celui des appelants, dont les titres leur octroient la propriété de quatre (4) stationnements, et celui de l’intimée, dont les titres ne lui attribuent aucun stationnement, outre un espace que cette dernière utilise à cette fin. [ 54 ] L’immeuble des appelants a fait l’objet de plusieurs transferts de titres au cours des dernières années, toujours incluant les quatre (4) stationnements, notamment l’acquisition par Placements L.P.

Therrien de Daniel Racine le 4 mai 2000, l’acquisition par Guy Gagnon et Marie-Josée Gravel de Placements L.P.

Therrien le 14 mars 2006 et enfin, l’achat par les appelants en juillet 2011. [ 55 ] L’intimée a obtenu la propriété de son immeuble en 2000, à la suite du décès de son conjoint qui l’avait acheté le 19 octobre 1993. [ 56 ] À la suite de leur acquisition, les appelants constatent que le fils de l’intimée utilise deux (2) des quatre (4) espaces de stationnement situés sur leur immeuble aux fins d’y garer des véhicules et d’y placer une remorque. [ 57 ] À la première occasion, les appelants demandent au fils de l’intimée de cesser cet usage illégal de leur immeuble.

Après avoir transmis une mise en demeure, les appelants déposent une procédure judiciaire afin d’obtenir une ordonnance visant à faire respecter leur droit de propriété fondé sur un

titre clair et non équivoque inscrit au registre foncier. [ 58 ] Ainsi, en aucun temps les appelants n’ont laissé l’intimée utiliser librement leurs terrains de stationnement. [ 59 ] Le premier juge a rejeté la demande en injonction des appelants et accueilli en

partie la demande reconventionnelle formulée par l’intimée de manière à lui octroyer la propriété d’un (1) des stationnements des appelants. [ 60 ] Ainsi, les appelants, nouveaux acquéreurs qui ont acheté de bonne foi un immeuble en payant le prix, sans qu’aucun avis ou préavis de l’intimée d’un droit ne soit publié au registre foncier, se voient dépouillés d’une

partie de leur immeuble par une tierce

partie dont ils ignoraient les prétentions. [ 61 ] Pour les motifs qui suivent, j’estime qu’en l’instance, le droit de propriété que veut faire valoir l’intimée sur une

partie de l’immeuble des appelants n’est pas opposable à ces derniers et que c’est à tort que le premier juge le lui a octroyé. * * * * 1. La possession et la prescription acquisitive [ 62 ] À l’origine, la protection du droit de propriété était certes la première fonction visée par le législateur pour l’établissement de la prescription.

En réalité, cette institution était utilisée par les propriétaires pour faire la preuve de leur droit de propriété, en l’absence de toute autre preuve quant à la chaîne de titres de leur immeuble : Ainsi, le propriétaire d’un immeuble tenu de prouver son droit de propriété au cours d’une instance en justice, devrait, si la prescription n’existait pas, commencer par établir qu’il a acquis l’immeuble en litige au moyen d’un acte translatif de propriété : vente, échange, donation, testament, etc.

Cette preuve serait insuffisante car l’acquéreur n’a pu devenir propriétaire que si son acquéreur était lui-même propriétaire. Ce dernier ne pouvait être propriétaire qu’à la condition d’avoir lui-même acquis d’un véritable propriétaire. Il faudrait donc remonter, à travers les aliénations successives, jusqu’à l’origine de l’immeuble. On réalise facilement l’extrême difficulté, sinon la quasi- impossibilité d’une telle entreprise. [29] [ 63 ] Jadis, l’obtention d’un

titre valable en considération d’une possession trentenaire était une alternative à cette recherche fastidieuse. [ 64 ] Le but de la prescription acquisitive immobilière est d’assurer l’ordre social ainsi que la sécurité et la stabilité des transactions [30] . [ 65 ] Bien que la prescription acquisitive puisse permettre en certaines situations à un possible usurpateur de dépouiller un propriétaire, le professeur Martineau justifie l’institution comme suit : Quant au propriétaire dépouillé de son droit par l’effet de la prescription au profit d’un possesseur possiblement de mauvaise foi, le moins qu’on puisse dire c’est qu’il n’a pas fait preuve de diligence pour protéger et conserver son droit .

Pendant de nombreuses années, la loi a continué, même s’il n’avait plus la possession, de lui reconnaître son droit et de mettre à sa disposition les moyens de la faire valoir. Il a bénéficié d’un délai suffisamment long pour voir à la protection de ses intérêts ; il pouvait, en agissant dans ce délai, empêcher

2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à

titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice . 2918. A person who has for 10 years possessed an immovable as its owner may acquire the ownership of it only upon a judicial demand. 805. Celui qui , conformément aux règles du livre De la prescription au Code civil , a possédé un immeuble à

titre de propriétaire, peut en acquérir la propriété en s'adressant au tribunal dans le ressort duquel est situé l'immeuble. 805.

A person who, in accordance with the rules of the Book on Prescription of the Civil Code , has possessed an immovable as owner may acquire the ownership of that immovable by applying to the court of the district in which it is situated. la prescription de se réaliser, et ainsi éviter de perdre son droit; s’il ne l’a pas fait, il a démontré une négligence et, de ce fait, ne mériterait plus la protection de la loi . [31] Mes soulignements [ 66 ] À ce sujet, le professeur Brochu précise que la prescription acquisitive en matière immobilière est surtout utile pour corriger des vices de titres plutôt que pour conférer un droit de propriété à un squatter [32] . [ 67 ] En 1994, avec l’avènement du nouveau Code civil du Québec , le législateur a modifié la période utile pour prescrire en matière immobilière en la faisant passer de 30 ans à 10 ans (

article 2917 C.c.Q.). [ 68 ] Selon l’

article 922 C.c.Q. , la possession, pour produire ses effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque. [ 69 ] Je prends pour acquis que, dès 2004, l’intimée pouvait faire valoir une possession continue, paisible, publique et non équivoque de dix ans faisant en sorte qu’elle avait acquis le droit de prescrire en conformité avec les nouvelles règles établies au Code civil du Québec . [ 70 ] Mais le droit de prescrire, c’est-à-dire d’acquérir un droit par la prescription, doit être distingué du droit réel convoité. [ 71 ] L’

article 2875 C.c.Q. établit que la prescription acquisitive constitue un moyen d’acquérir un droit par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la Loi . [ 72 ] L’

article 2918 C.c.Q. prescrit que comme condition pour acquérir le droit de propriété, le possesseur doit faire une demande en justice. [ 73 ] L’article 2918 l’établit expressément : Mes soulignements [ 74 ] La condition essentielle pour acquérir la propriété est donc de faire une demande en justice. [ 75 ] Dans ses commentaires relativement à l’

article 2918 C.c.Q. , le ministre de la Justice précisait : Mais celle-ci devra, alors, faire l’objet d’une reconnaissance judiciaire, la possession à elle seule ne faisant pas acquérir le droit . [33] Mes soulignements [ 76 ] En raison du temps écoulé, l’intimée avait donc le droit de prescrire grâce à la possession continue auprès de plusieurs auteurs successifs. Par contre, pour en profiter, elle devait faire une demande en justice et publiciser son droit. * * * * 2.

Le jugement selon l’article 2918 C.c.Q. est-il déclaratif ou constitutif de droit? [ 77 ] La réponse à la question qui précède est incontournable dans le présent débat : le jugement que recherche le possesseur est-il déclaratif de droit de propriété avec effet rétroactif à la date où il a acquis son droit de prescrire ou est-il constitutif de droit? [ 78 ] À mon avis, puisqu’il s’agit d’une condition pour que le droit de prescrire aboutisse à un droit de propriété, le jugement que vise à obtenir le possesseur est nécessairement constitutif de ce droit de propriété, transformant alors la simple possession en titre. [ 79 ] Le libellé même de l’

article 2918 C.c.Q. est à cet effet. [ 80 ] La version anglaise ajoute encore davantage de clarté en précisant : 2918. […] may acquire the ownership of it only upon a judicial demand. [ 81 ] Par ailleurs, l’article 805 du Code de procédure civile fait aussi la distinction nette entre le droit de prescrire et l’acquisition du droit de propriété :

La demande est accompagnée: 1° d'un état récent, certifié par l'officier de la publicité des droits, des droits inscrits sur le registre foncier de cet immeuble; 2° d'une copie ou d'un extrait du plan cadastral de l'immeuble; s'il s'agit d'une

partie de lot ou si l'immeuble n'est pas immatriculé, il suffit d'une description technique accompagnée du plan qui s'y rapporte, dressés par un arpenteur-géomètre; 3° d'un certificat de localisation, si une construction se trouve sur l'immeuble.

The application is accompanied with (1) a recent statement, certified by the registrar, of the rights registered in the land register in respect of the immovable; (2) a copy of or abstract from the cadastral plan of the immovable; in the case of a part of lot or of an immovable that it not immatriculated, a technical description accompanied with the relevant plan drawn up by a land surveyor is sufficient; (3) a location certificate, if a construction has been erected on the immovable.

Le Tribunal appelé à établir le droit de propriété […] The court called upon to establish the right of ownership […] Mes soulignements [ 82 ] Quant à l’article 806 C.p.c., le législateur utilise des termes qui laissent voir que le jugement recherché est constitutif du droit de propriété : Mes soulignements [ 83 ] Dans son traité sur la prescription, l’auteure Céline Gervais distingue clairement le droit de prescrire du droit de propriété alors qu’elle s’exprime comme suit : Une autre distinction apportée par le Code civil du Québec se trouve formulée par la règle de l’

article 2918 C.c.Q. qui prévoit que celui qui a possédé un immeuble à

titre de propriétaire pendant dix ans ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. Les jugements fondés sur les dispositions du Code civil du Bas-Canada sont en effet déclaratifs plutôt que constitutifs de droits. La règle diffère donc sous le nouveau Code, l’obtention du jugement étant nécessaire pour acquérir le droit de propriété. Contrairement à la situation qui prévalait sous l’ancien Code, c’est le jugement et non plus le seul écoulement du temps qui attribue la propriété. [34] [ 84 ] Dans un ouvrage récent portant sur la prescription, la professeure Édith Lambert va dans le même sens : Rappelons qu’aux termes du libellé de l’

article 2918 C.c.Q. en matière de prescription acquisitive immobilière, le droit de propriété s’acquiert par l’effet du jugement , et non par la seule prescription ou la seule possession utile, comme c’était le cas sous l’égide du Code civil du Bas-Canada . Comme le fait toutefois remarquer depuis plusieurs années François Brochu dans ses articles faisant la recension jurisprudentielle en matière de prescription acquisitive, il existe une certaine confusion et un manque de rigueur chez les juristes puisque plusieurs demandes et jugements fondés sur la prescription acquisitive prévue par l’

article 2918 C.c.Q. parlent encore de « reconnaissance judiciaire du droit de propriété ». Or, la requête en reconnaissance judiciaire du droit de propriété doit désormais être utilisée uniquement pour la situation visée par l’article 143, al. 2 LARCC, soit à celui qui au 1 er janvier 1994 est devenu, suivant les règles du Code civil du Bas-Canada , propriétaire d’un immeuble par prescription, et qui souhaite obtenir un jugement. [35] [ 85 ] Pour sa part, le professeur François Brochu analyse ainsi la teneur de l’

article 2918 C.c.Q. : L’

article 2918 C.c.Q. dispose que l’obtention d’un jugement est désormais nécessaire pour acquérir un droit de propriété à la suite de la possession prolongée d’un immeuble. […] Les « jugements en reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription », qui n’avaient qu’une portée déclarative, ont ainsi cédé la place à des « jugements en acquisition du droit de propriété par prescription » dont l’effet est attributif et ne se limite plus à confirmer l’accomplissement d’une prescription acquise de plein droit. [36] Mes soulignements [ 86 ] Dans l’arrêt Lirette [37] , la Cour d’appel retient qu’avec les modifications apportées au Code, c’est le jugement qui opère le transfert de propriété : [11] À cet égard, le deuxième alinéa de l'

article 143 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil, L.Q. 1992, ch. 57 , dispose qu'avant l'entrée en vigueur du nouveau Code civil on acquérait la propriété d'un immeuble par prescription sans nécessité d'une demande en justice comme le prévoit maintenant l'

article 2918 C.c.Q; [ 87 ] Plusieurs jugements de la Cour supérieure retiennent aussi le caractère constitutif de droit du jugement selon l’

article 2918 C.c.Q. , notamment : - Montmagny (Ville de) :

[6] Si la demanderesse est incapable de faire cette preuve, elle est soumise à l’

article 2918 du Code civil du Québec . Elle peut donc invoquer la possession de l’immeuble à

titre de propriétaire pendant dix ans. À la différence de ce qui se passait sous l’empire du Code civil du Bas-Canada , où la possession trentenaire utile à la prescription transférait de plein droit la propriété au possesseur, c’est le jugement qui, selon le nouveau droit, la lui transfère. [38] - Gagné et Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière d’Arthabaska : [10] Sous le Code civil du Bas-Canada , une possession pendant 30 ans valait

titre de propriété, l’effet de la requête en reconnaissance judiciaire était purement déclaratoire du droit de propriété déjà acquis, dans le but de le rendre opposable aux tiers. […] [16] Sauf si les ayants droit interviennent dans un contrat pour bonifier le

titre de celui qui agit à

titre de propriétaire, la distinction à faire d’avec l’ancien droit est l’exigence de l’intervention du tribunal qui peut seul établir le droit de propriété du possesseur. Le tribunal lui donnera un

titre de propriété qui le rendra titulaire d’un droit de propriété. [39] - Béland c. Boudreau : [6] Vu les articles 2910 et 2918 du Code civil du Québec , établissant le caractère acquisitif du jugement qui sanctionne la possession d’un bien immeuble pendant dix (10) ans. [40] [ 88 ] Dans une édition plus récente de la Revue du Notariat, le professeur François Brochu [41] pose la question: Les jugements en prescription ont-ils un effet déclaratif ou attributif du droit de propriété? [ 89 ] Dans son analyse, le professeur Brochu y critique deux jugements rendus par la Cour supérieure [42] qui, contrairement à ceux qui précèdent, retiennent qu’un jugement selon l’

article 2918 C.c.Q. aurait un effet déclaratif portant rétroactivité. [ 90 ] À cet égard, le professeur Brochu s’exprime comme suit : Ayant déjà eu l’occasion d’exposer les raisons pour lesquelles nous pensons qu’un jugement en prescription possède, sous le régime du Code civil du Québec , un caractère constitutif dépourvu d’effet rétroactif [43] , les décisions rendues par les juges Soldevila, dans l’affaire De Repentigny et Bolduc, dans l’affaire Gosselin , ont de quoi surprendre. Prétendre que les effets de la prescription rétroagissent à la date du début de la possession équivaut à nier l’existence de l’

article 2943 C.c.Q. qui crée une présomption de connaissance des droits publiés au registre foncier. Si le jugement produisait ses effets à compter du début de la possession du prescriptionnaire, les droits des personnes qui ont transigé avec le propriétaire inscrit seraient alors bafoués. [44] La rétroactivité risque d’entraîner beaucoup d’insécurité puisque les tiers ne seront plus en mesure de se fier aux inscriptions du registre foncier de crainte que le propriétaire inscrit soit annulé rétroactivement au profit d’un prescriptionnaire occulte.

Mes soulignements [ 91 ] Dans ses motifs, ma collègue la juge Savard se fonde sur un texte du professeur Brochu qui explique que l’inscription au registre foncier ne constitue pas un bouclier pour se prémunir contre un possesseur [45] .

Je souligne toutefois que, malgré cet énoncé, le professeur Brochu précise dans l’extrait qui précède que la situation est tout autre lorsque le possesseur tente de faire valoir des droits à l’encontre de personnes qui ont transigé avec le propriétaire [46] . [ 92 ] La prétention de l’intimée suppose que le jugement qu’elle recherche, en plus d’être déclaratif, ait un effet rétroactif à la date d’acquisition de son droit de prescrire. [ 93 ] Or, la rétroactivité du jugement octroyant le

titre n’est prévue à nulle part dans les dispositions du Code civil du Québec . En outre, appliquer une telle rétroactivité va carrément à l’encontre de l’article 50 de la Loi sur l’interprétation [47] . [ 94 ] À cet égard, le professeur Brochu en vient d’ailleurs à cette conclusion : En l’absence de modification législative et dans l’état actuel du droit, les tribunaux devraient s’en tenir, selon nous, à interpréter l’

article 2918 C.c.Q. de la manière prévue à l’article 50 de la Loi d’interprétation qui dispose que : « nulle disposition légale n’est déclaratoire ou n’a d’effet rétroactif pour la raison seule qu’elle est énoncée au présent du verbe ». [48] [ 95 ] Ce dernier fait également voir dans l’analyse qui précède les dangers d’appliquer une telle rétroactivité qui mettrait directement en cause la stabilité des transactions immobilières [49] . [ 96 ] La professeure Julie McCann conclut aussi au caractère constitutif de droit du jugement en acquisition de droit de propriété par prescription et retient que ses conséquences ne sont effectives que pour l’avenir. [ 97 ] Présentant ses commentaires sur le jugement de la Cour supérieure dans De Repentigny c.

Fortin , précité, sur lequel se fonde l’intimée en l’instance, la professeure McCann explique comme suit les motifs pour s’en dissocier : Le tribunal (la Cour supérieure) fait siens les arguments de l’auteur Lamontagne, qui propose qu’une lecture combinée des articles 916 , 2875 , 2879 et 2910 C.c.Q. , appuie la thèse du caractère déclaratif ou confirmatif du jugement » Cependant, il semble que cette enfilade laisse de côté certains autres articles qui amènent une conclusion différente. D’abord, la Loi d’interprétation est claire à cet effet : 50.

Nulle disposition légale n’est déclaratoire ou n’a d’effet rétroactif pour la raison seule qu’elle est énoncée au présent du verbe.

2938. Sont soumises à la publicité , l'acquisition , la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier . Le sont aussi la renonciation à une succession, à un legs, à une communauté de biens, au partage de la valeur des acquêts ou du patrimoine familial, ainsi que le jugement qui annule la renonciation. Les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication. La modification ou l'extinction d'un droit ainsi publié est soumise à la publicité. 2938.

The acquisition, creation, recognition, modification, transmission or extinction of an immovable real right requires publication. Renunciation of a succession, legacy, community of property, partition of the value of acquests or of the family patrimony, and the judgment annulling renunciation, also require publication. Other personal rights and movable real rights require publication to the extent prescribed or expressly authorized by law. Modification or extinction of a published right shall also be published.

Ce principe d’interprétation enseigne que si le législateur a l’intention de donner une portée rétroactive à une disposition ou à ses effets, il doit l’énoncer clairement. C’est d’ailleurs ce qu’il a fait en matière de partage à la suite de l’indivision et du partage successoral. En matière de partage successoral, le Code confirme que le partage a un effet déclaratif qui rétroagit au moment du décès : 884. Le partage est déclaratif de propriété.

Chaque copartageant est réputé avoir succédé, seul et immédiatement, à tous les biens compris dans son lot ou qui lui sont échus par un acte de partage total ou partiel; il est censé avoir eu la propriété de ces biens à compter du décès et n’avoir jamais été propriétaire des autres biens de la succession. En ce qui concerne le partage mettant fin à l’indivision, bien que le Code renvoie aux règles relatives au partage de la succession, on y précise que « l’acte de partage qui met fin à une indivision autre que successorale est attributif du droit de propriété ». Il n’a donc d’effet que pour l’avenir seulement.

Ces deux illustrations, tirées d’autres livres du Code, militent, selon nous, en faveur du caractère attributif du jugement en reconnaissance de propriété par prescription acquisitive. Conformément à la Loi d’interprétation , lorsque le législateur a voulu donner un effet rétroactif à un transfert de propriété, il l’a fait de manière explicite.

Tel n’est pas le cas en matière de prescription acquisitive. [50] [ 98 ] J’en viens donc à la conclusion que le jugement recherché par un possesseur, telle l’intimée, est constitutif de droit de propriété et qu’il n’a pas d’effet rétroactif. [ 99 ] Dans la foulée de ce qui précède, je tiens à préciser que même si le jugement à être obtenu par le possesseur est constitutif de droit et qu’il n’est pas rétroactif, ce dernier peut, après avoir acquis son droit de prescrire, mais avant d’obtenir jugement, protéger ses droits dans l’intervalle. [ 100 ] En effet, sans écarter la possibilité d’un recours en inopposabilité d’un acte translatif de propriété effectué de mauvaise foi à un tiers, le possesseur qui a acquis le droit de prescrire peut protéger son droit en procédant à une préinscription au registre foncier. [ 101 ] Comme nous le verrons plus loin, l’omission de le faire en temps utile rend son droit inopposable aux tiers. * * * * 3.

Le registre foncier et l’opposabilité des droits [ 102 ] L’

article 2938 C.c.Q. établit que l’acquisition d’un droit réel immobilier est soumise à la publicité des droits : Mes soulignements [ 103 ] Ainsi, l’acquisition d’un droit réel immobilier, par prescription acquisitive, est aussi assujettie à la publicité des droits. [ 104 ] Dans son texte portant sur la publicité des droits, le professeur Me Jean-Pierre Bousquet explique la finalité de la publicité des droits au Québec : La publicité des droits est l’une des composantes essentielles du droit civil.

On ne peut imaginer une société moderne qui ne disposerait pas d’un système de la publicité des droits en matière immobilière suffisamment développé pour permettre aux propriétaires d’immeubles de protéger leurs droits face aux tiers . [51] Mes soulignements

2966. Toute demande en justice qui concerne un droit réel soumis ou admis à l'inscription [52] sur le registre foncier, peut, au moyen d'un avis, faire l'objet d'une préinscription. […] 2966. Any judicial demand concerning a real right which shall or may be published in the land register may, by means of a notice, be the subject of an advance registration. […] 2968.

Sont réputés publiés à compter de la préinscription les droits qui font l'objet du jugement ou de la transaction qui met fin à l'action, pourvu qu'ils soient publiés dans les 30 jours qui suivent celui où le jugement est passé en force de chose jugée ou celui de la transaction. […] 2968. Rights which are the object of a judgment or transaction terminating an action are deemed published from the time of their advance registration, provided they are published within 30 days after the judgment acquires the authority of a final judgment (res judicata) or the transaction takes place. […] 2941.

La publicité des droits les rend opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la loi le prévoit, leur donne effet. Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu'ils ne soient pas publiés, sauf disposition expresse de la loi. 2941. Publication of rights allows them to be set up against third persons, establishes their rank and, where the law so provides, gives them effect. Rights produce their effects between the parties even before publication, unless the law expressly provides otherwise. 2943.

Un droit inscrit sur les registres à l'égard d'un bien est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien. 2943. A right registered in a register in regard to property is presumed known to any person acquiring or publishing a right in the same property. La personne qui s'abstient de consulter le registre approprié et, dans le cas d'un droit inscrit sur le registre foncier, la réquisition à laquelle il est fait référence dans l'inscription, ainsi que le document qui l'accompagne lorsque cette réquisition prend la forme d'un

sommaire, ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi. 2944. L’inscription d’un droit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier emporte, à l’égard de tous, présomption simple de l’existence de ce droit. A person who does not consult the appropriate register or, in the case of a right registered in the land register, the application to which the registration refers, as well as the accompanying document if the application is in the form of a

summary, may not invoke good faith to rebut the presumption. 2944. Registration of a right in the register of personal and movable real rights or the land register entails, as against all persons, a simple presumption of the existence of that right. [ 105 ] Quant à l’opposabilité aux tiers, le professeur Bousquet ajoute : Le principal effet de la publicité est de rendre les droits opposables aux tiers . C’est dans le

titre deuxième du livre sur la publicité des droits du Code civil du Québec que se retrouve le sens de la publicité des droits : toutes les règles visant à permettre l’inscription des droits, bien qu’importantes en pratique, ne visent qu’à assurer l’application de deux effets principaux de la publicité des droits, soit l’opposabilité des droits aux tiers et l’établissement du rang des droits inscrits . Mes soulignements [ 106 ] Pour rendre opposable aux tiers son droit de prescrire, l’intimée, afin de protéger son droit, se devait de le publiciser, ce qu’elle a omis de faire. [ 107 ] L’

article 2934 C.c.Q. prescrit que la publicité des droits qui résulte de l’inscription qui en est faite sur le registre foncier profite aux personnes dont les droits sont ainsi rendus publics. [ 108 ] En l’espèce, dès qu’elle a obtenu le droit de prescrire par l’écoulement du temps, l’intimée pouvait procéder à la préinscription de son droit selon l’

article 2966 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit : Mes soulignements [ 109 ] L’avis de préinscription par l’intimée tout comme l’inscription auraient servi à annoncer à tous les intéressés, dont les appelants, des droits qu’elle prétend avoir et qu’elle voulait se faire reconnaître. [ 110 ] Selon

article 2968 C.c.Q. , le jugement obtenu en sa faveur aurait fait rétroagir son droit à la date de préinscription et l’aurait rendu opposable aux appelants : [ 111 ] L’intimée ne peut se soustraire à l’

article 2941 C.c.Q. qui prescrit que la publicité des droits les rend opposables aux tiers et établit leur rang : Mes soulignements [ 112 ] Les effets de l’inscription se retrouvent aux articles 2943 et 2944 C.c.Q. qui stipulent : [ 113 ] Quant au rang , les articles 2945 et 2946 C.c.Q. font voir l’importance de l’inscription au registre foncier :

2945. À moins que la loi n'en dispose autrement, les droits prennent rang suivant la date, l'heure et la minute inscrites sur le bordereau de présentation ou, si la réquisition qui les concerne est présentée au registre foncier, dans le livre de présentation, pourvu que les inscriptions soient faites sur les registres appropriés. Lorsque la loi autorise ce mode de publicité, les droits prennent rang suivant le moment de la remise du bien ou du

titre au créancier. 2946. De deux acquéreurs d'un immeuble qui tiennent leur

titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit. 2945. Unless otherwise provided by law, rights rank according to the date, hour and minute entered on the memorial of presentation or, if the application concerning them is presented for registration in the land register, entered in the book of presentation, provided that the entries have been made in the appropriate registers. Where publication by delivery is authorized by law, rights rank according to the time at which the property or title is delivered to the creditor. 2946.

Where two acquirers of an immovable hold their title from the same predecessor in title, the right is acquired by the acquirer who first publishes his right. [ 114 ] Comme l’explique le professeur François Brochu, l’

article 2966 vient compléter l’

article 2943 C.c.Q. qui traite de la présomption de connaissance des inscriptions de manière à régler et à départager les droits auxquels pourraient prétendre des acquéreurs à l’égard d’un même immeuble : « La présomption de connaissance des droits publiés au registre foncier, prévue à l’

article 2943 C.c.Q. , n’a pas pour effet d’interrompre la prescription acquisitive ( art. 2957 C.c.Q.). Il demeure donc possible, comme c’était le cas sous le régime de l’ancien code, de faire jouer la prescription pour corriger les vices d’un

titre publié ou pour acquérir un droit aux détriments d’un propriétaire inscrit qui aurait négligé de poser des actes de possession. Le mécanisme de préinscription, énoncé à l’

article 2966 C.c.Q., complète l’article 2943 C.c.Q. Il autorise la publication d’une demande en justice de façon à rendre opposable, rétroactivement à la date d’inscription de la demande, un droit réel dont l’existence sera éventuellement reconnue par un jugement, à la condition que ce dernier soit publié . La présomption simple de connaissance des droits inscrits au registre foncier, édictée à l’

article 2943 C.c.Q. , sert de base à l’

article 2946 C.c.Q. qui constitue une des principales raisons d’être du système de publicité foncière . À l’instar des articles 2089 et 2098 , alinéa 2 C.c.B.C., l’article 2946 C.c.Q. confère à la publicité le pouvoir de régler les conflits qui surviennent entre les ayants cause d’un même auteur, en accordant une préférence à l’acquéreur qui a fait inscrire son droit le premier. Un droit réel immobilier cédé à un acquéreur à

titre onéreux ou à

titre gratuit est ainsi opposable, à partir du moment où il a été inscrit, à toutes les personnes ayant précédemment acquis, du même auteur, le même droit ou un droit concurrent et qui ne se sont pas prévalues de la protection qu’aurait pu leur offrir la formalité de la publicité.» [53] Mes soulignements [ 115 ] En l’espèce, l’intimée n’a pas procédé à la préinscription, avec le résultat que les appelants ont acheté un terrain, obtenu

titre et payé le prix en regard de la contenance du terrain acheté, des titres annoncés et publiés. [ 116 ] Bien que la préinscription ne soit pas obligatoire, il n’en demeure pas moins que celui qui omet de préinscrire le fait à ses risques et périls. [ 117 ] Ce sont d’ailleurs les commentaires qui étaient émis par la responsable du ministère de la Justice lors de la révision des dispositions en Commission parlementaire : Madame Longtin : c’est-à-dire que la publicité a toujours, évidemment, un objectif : c’est de rendre opposables à des tiers des droits.

Mais la personne peut toujours choisir de ne pas publier quelque chose. C’est elle qui y perd. Donc, c’est pour ça que finalement, on ne peut pas obliger une personne qui agit en justice à nécessairement publier parce que, de toute façon, la sanction s’impose d’elle-même : ça retarde l’opposabilité de son droit. [54] Mes soulignements [ 118 ] Pour sa part, le professeur Bousquet en vient aussi aux mêmes conclusions dans son ouvrage destiné aux étudiants du Barreau : Signalons que l’

article 2966 C.c.Q. emploie dans tous les cas le terme « peut » ce qui indique que cette préinscription n’est pas obligatoire.

Les effets bénéfiques de cette préinscription vont la rendre parfois essentielle pour la préservation des droits des parties malgré son caractère facultatif . [55] Mes soulignements [ 119 ] Le possesseur qui veut acquérir par prescription acquisitive n’a pas plus de droits que tout autre détenteur d’un droit réel immobilier qui doit l’inscrire pour le rendre opposable aux tiers [56] . [ 120 ] S’il est vrai que l’intimée ne connaissait pas le problème de titres avant l’introduction de la requête des appelants, ce dont je doute [57] , elle ne peut s’en prendre qu’à elle-même.

Il lui appartenait de vérifier les limites de sa propriété, notamment avec les certificats de localisation disponibles. [ 121 ] La prescription acquisitive s’exerce normalement à l’encontre de propriétaires négligents qui ont laissé s’opérer la possession

2962. Celui qui acquiert un droit réel sur un immeuble qui a fait l’objet d’une immatriculation, en se fondant de bonne foi sur les inscriptions du registre, est maintenu dans son droit, si celui-ci a été publié. 2962. A person who acquires a real right in an immovable which has been immatriculated, relying in good faith on the entries in the registers, is secure in his right if it has been published. pendant dix (10) ans depuis 1994. [ 122 ] Ici, les appelants, après avoir acquis de bonne foi un immeuble, se verraient dépossédés d’une

partie de celui-ci, après en avoir payé le prix, sans qu’il y ait eu négligence de leur part et se retrouveraient sans aucun recours contre les propriétaires antérieurs, aucun n’ayant laissé prescrire son immeuble pendant dix ans. [ 123 ] De même, les institutions financières qui prêtent sous la foi d’un examen de titres de la propriété à acquérir au registre foncier pourraient voir leur garantie être diminuée grandement après la transaction, encore là, sans aucun recours. [ 124 ] Tel est pourtant, selon le professeur Bousquet, ce que la publicité des droits vise à protéger: La publicité est en outre à la base du droit des sûretés en permettant de rendre ces dernières opposables aux tiers et d’assurer une stabilité en matière de financement : l’absence de règles précises en ce domaine empêcherait le fonctionnement du système bancaire puisque le crédit est accordé en fonction de la valeur des garanties qui en assurent le remboursement. [58] Mes soulignements [ 125 ] Si la préinscription d’un droit de l’intimée avait été publicisée au registre foncier, les appelants n’auraient peut-être pas payé le même prix pour leur immeuble et l’institution financière, en raison d’une garantie moindre, accepté de prêter aux mêmes conditions. [ 126 ] Les appelants plaident bel et bien ici leur bonne foi ainsi que le fait qu’ils se voient dépossédés par un tiers occulte d’une

partie de leur immeuble, récemment acquis. [ 127 ] À ce sujet, le juge d’instance note d’ailleurs dans son jugement : [13] […] Lorsqu’il achète, il (l’appelant Ostiguy) obtient le certificat de localisation qui ne peut laisser voir qu’une autre personne serait propriétaire d’une

partie du lot qu’il achète . Mes soulignements [ 128 ] Les demandeurs ne pouvaient pas et n’avaient pas à « deviner » les intentions de l’intimée à l’égard d’une

partie de l’immeuble dont ils se portaient acquéreurs. [ 129 ] La servitude de passage à pied tel que libellée, soit « une servitude réelle et perpétuelle consistant à un droit de passage à pied seulement permettant à l’acquéreur ou ses représentants et à leurs invités de circuler à l’avant et à l’arrière de la maison érigée sur le fonds servant afin de se rendre à la résidence érigée sur le fonds dominant et ce, de la manière la moins préjudiciable possible pour le propriétaire du fonds servant » ne permettait pas de lier sa constitution à l’utilisation d’un stationnement, comme le laisse entendre ma collègue, aucune mention n’en étant faite dans l’acte [59] . [ 130 ] Mais même si tel avait été le cas, la servitude de passage ne pouvait pas pallier l’absence de publicité, au registre foncier, du droit de propriété acquis par prescription que veut faire valoir l’intimée en l’espèce. [ 131 ] En outre, les appelants ont eu raison de se fier à leurs titres et aux certificats de localisation disponibles qui leur octroyaient une contenance de terrain comprenant quatre espaces de stationnement, plutôt qu’à la fiche descriptive imprécise d’un courtier immobilier qui n’a aucune valeur légale. [60] [ 132 ] Avec égards pour ma collègue la juge Savard, statuer dans le sens recherché par l’intimée donne au registre foncier une valeur négligeable. [ 133 ] J’estime pour ma part que les dispositions présentement applicables dans le régime actuel consacrent l’importance du registre foncier qui doit pouvoir remplir le rôle pour lequel il existe. [ 134 ] À cet égard, j’adhère aux propos tenus par le professeur Brochu alors qu’il souligne l’importance capitale du registre : En fournissant des informations sur lesquelles s’appuient, notamment, les acquéreurs et les créanciers hypothécaires pour évaluer la validité d’un

titre de propriété, le registre foncier favorise la sécurité des transactions et l’exploitation de la valeur économique des immeubles. Personne, à

titre d’exemple, ne serait intéressé à acquérir un immeuble s’il n’existait aucun moyen de vérifier que la personne qui s’en prétend propriétaire dispose d’un

titre de propriété valable. Le système de publicité foncière revêt donc une importance capitale , quoique méconnue des non-spécialistes, qui le situe au cœur de la mission de l’État. [61] Mes soulignements [ 135 ] L’auteur note avec raison que les notaires et les avocats, principaux utilisateurs du système de publicité foncière, consultent le registre foncier pour répondre aux besoins de sécurité de leurs clients (vendeurs, acquéreurs, créanciers hypothécaires, etc.). [ 136 ] Ma collègue avance que la thèse proposée par les appelants aurait pour effet de faire renaître l’

article 2962 C.c.Q. , abrogé en 2001, lequel protégeait les droits du tiers acquéreur de bonne foi : [ 137 ] Or, cette disposition a été abrogée essentiellement pour des motifs techniques, comme l’expliquent les auteurs Denys-Claude Lamontagne et Pierre Duchaine dans leur traité sur la publicité des droits où ils rappellent que de tout temps, le législateur a reconnu le bien-fondé de la théorie des droits apparents qui vise justement à protéger le tiers de bonne foi qui a traité avec le titulaire apparent, rendant ainsi l’abrogation de l’

article 2962 C.c.Q. sans conséquence :

[43] Aux termes de l’ancien

article 2962 C.c.Q. (maintenant abrogé), inspiré du Code civil suisse, celui qui acquérait un droit réel sur un immeuble immatriculé (alors un immeuble cadastré, porté sur le registre foncier opérationnel et actualisé), en se fondant de bonne foi sur les inscriptions du registre foncier, était maintenu dans son droit si celui-ci avait été publié. Alors que l’

article 2943 précité protège surtout le vendeur d’un immeuble (libéré en bonne

partie de la garantie du droit de propriété), l’article 2962 favorisait l’acquéreur de tout droit réel sur un immeuble immatriculé, pourvu qu’il fût de bonne foi. L’abrogation de l’

article 2962 C.c.Q. s’explique par des raisons purement techniques (la modification de la notion d’immatriculation). À notre avis, elle n’a pas changé grand-chose à la réalité juridique . De tout temps, le législateur a reconnu le bien-fondé de la théorie des droits apparents, selon le vieil adage error communis facit jus . Alors que la théorie de la possession privilégie le possesseur, la théorie des droits apparents protège le tiers de bonne foi qui a traité avec le titulaire apparent.

Cette dernière théorie trouve application à plusieurs endroits dans le Code, dans une perspective d’utilité sociale, qu’il s’agisse de personne morale, de succession, de cession de créance, de mandat, de prête-nom, de donation, de mesures provisionnelles, de publicité, etc. Elle a été sanctionnée à maintes reprises par nos tribunaux, notamment sous l’ancien Code, même en l’absence de disposition équivalant à l’article 2962 C.c.Q. (abrogé par la suite). [62] Mes soulignements [ 138 ] Par ailleurs, la présente affaire se distingue considérablement de l’arrêt Dupuy c. Gauthier [63] auquel réfère ma collègue.

Dans cette autre affaire, il fallait déterminer si un possesseur, même de mauvaise foi, dont la remise empiétait sur le terrain voisin pouvait prescrire contre un propriétaire négligent dont le

titre était inscrit au registre foncier. [ 139 ] La situation est tout autre dans le cas sous étude.

Par rapport à l’intimée, les appelants sont des tiers et ils ont publié leurs droits en temps utile, rendant applicables les articles 2945 et 2946 C.c.Q. qui tous deux, établissent que le droit est acquis à celui qui, le premier, le publie. [64] [ 140 ] Tel que mentionné précédemment, la stabilité des transactions immobilières est ici en cause et j’estime que le législateur n’a pas fait le choix d’en arriver au résultat injuste auquel nous mène l’argumentation de l’intimée. [ 141 ] Si un acheteur acquiert de bonne foi, après examen de titres, un immeuble et inscrit son droit, je ne peux convenir qu’il puisse en être dépossédé par un tiers occulte qui sort de nulle part pour faire valoir un droit de propriété qu’il n’a pas dénoncé, ni acquis.

Les articles 2918 et 2943 n’auraient, alors, plus aucune utilité. [ 142 ] L’importance de la publicité est telle que selon l’

article 2963 C.c.Q. , l’avis donné ou la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité. [ 143 ] La position défendue par l’intimée heurte de plein fouet les dispositions applicables en matière de publicité des droits. [ 144 ] Il n’y a aucune justification pour qu’un acquéreur, par acte de vente, ou un détenteur d’un droit réel immobilier se fasse sanctionner l’absence d’inscription au registre foncier par l’inopposabilité de ses droits à un tiers alors que ce ne serait pas le cas d’un acquéreur par prescription, comme en l’espèce. [ 145 ] Pourtant, c’est le résultat auquel en arrive ma collègue au terme de son analyse. [ 146 ] Eu égard à ce qui précède, j’estime pour ma part que l’intimée ne pouvait par jugement obtenir la propriété d’une

partie de l’immeuble des appelants, puisque n’ayant pas préinscrit son droit de prescrire au registre foncier, celui-ci est inopposable à celui des appelants qui doivent pouvoir continuer de jouir de leur propriété conformément à leurs titres. [ 147 ] En conséquence, je propose d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de première instance et de rejeter la demande reconventionnelle de l’intimée, avec dépens. DENIS JACQUES, J.C.A. (AD HOC)