2019 QCCA 297, 2019 QCCA 297

Broccolini c. Restaurant Loupy's inc. 2019 QCCA 297 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL 500-09-026576-173 (500-17-062308-104) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 29 janvier 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. APPELANTES AVOCATS BROCCOLINI LIMITED PARTNERSHIP 1 6750923 CANADA INC. m e JACQUES S. DARCHE Me MARIE-CLAUDE LASSISERAYE MATHIEU Me MARIE RONDEAU (Borden Ladner Gervais s.e.n.c.r.l., s.r.l.) INTIMÉE AVOCATS RESTAURANT LOUPY'S INC. Me FRÉDÉRIC PARÉ Me MARJORIE BOUCHARD (Stikeman Elliott s.e.n.c.r.l., s.r.l.)

En appel d'un jugement rendu le 21 décembre 2016 par l'honorable André Prévost de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Bail commercial - Promesse - Mauvaise foi - Dol - Responsabilité – Dommages. Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 31 Début de l’audience. Argumentation de Me Jacques S. Darche. 10 h 32 Suspension de l’audience. 10 h 39 Reprise de l’audience. Argumentation de Me Frédéric Paré. 10 h 43 Réplique de Me Paré. 10 h 47 Suspension de l’audience. 10 h 52 Reprise de l’audience.

PAR LA COUR : Dispositif de l’arrêt unanime prononcé, séance tenante, par l’honorable Nicole Duval Hesler, J.C.Q. – voir page 3. Fin de l’audience. Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement, LA COUR : [ 2 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Broccolini c. Restaurant Loupy's inc. 2019 QCCA 297 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026576-173 (500-17-062308-104) DATE : 7 février 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BROCCOLINI LIMITED PARTNERSHIP 1 APPELANTE – Défenderesse et 6750923 CANADA INC. APPELANTE – Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle c. RESTAURANT LOUPY’S INC.

INTIMÉE – Demanderesse / Défenderesse reconventionnellle MOTIFS D’UN JUGEMENT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 29 JANVIER 2019 [1] Les appelantes se sont pourvues contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Montréal (l’honorable André Prévost) rendu le 21 décembre 2016.

Ce jugement a accueilli la requête introductive d’instance de l’intimée, fait droit à sa demande d’annulation d’un bail qui la liait à l’appelante 6750923 Canada inc., et condamné les appelantes solidairement à verser à l’intimée des dommages- intérêts de 2 785 643,81 $ avec intérêts et indemnité additionnelle. [2] L’intimée avait conclu en septembre 2008 le bail en question (« le Bail » P-16), qui portait sur un emplacement situé dans la Ville de Dorval à proximité de l’autoroute Transcanadienne. L’intimée projetait d’y exploiter une franchise de restaurant.

Ouvert en novembre 2008, cet établissement ferma en mars 2011 à la suite de procédures d’expulsion entreprises contre l’intimée par l’appelante 6750923 Canada inc. [ 3 ] Les appelantes formulent quatre griefs contre le jugement entrepris. Elles reprochent d’abord au juge d’avoir conclu que le Bail était ambigu et d’avoir permis une preuve qui contrevenait à sa clause 18.6 ( Convention Complète et Non Survie de l’Offre de Location) .

Elles lui reprochent ensuite d’avoir considéré que leurs fausses représentations sur la présence d’un futur hôtel et d’un futur centre commercial dans le voisinage immédiat de la franchise avaient induit l’intimée en erreur sur un aspect essentiel du projet qui était le sien. Troisièmement, par demande reconventionnelle, l’appelante 6750923 Canada inc. réclame 1 509 144,50 $ de l’intimée à

titre de dommages-intérêts pour manquement aux obligations qui lui incombaient en vertu du Bail. Enfin, et à

titre subsidiaire, les appelantes formulent deux critiques distinctes sur le calcul des dommages-intérêts attribués à l’intimée et elles plaident que le juge n’aurait pas dû adjuger les frais d’expertise en faveur de l’intimée.

[ 4 ] Le dossier soulève avant tout un problème d’interprétation d’un contrat, le Bail. Comme le soulignait récemment la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Churchill Falls (Labrador) Corp. c. Hydro-Québec [2] : [49] … il convient de rappeler qu’en l’espèce, tant l’interprétation que la qualification du Contrat demeurent des questions mixtes de fait et de droit : Uniprix inc. c. Gestion Gosselin et Bérubé inc ., 2017 CSC 43 , [2017] 2 R.C.S. 59, par. 41-42 ; voir aussi Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp. , 2014 CSC 53 , [2014] 2 R.C.S. 633, par. 50 . Puisqu’elles portent sur un ensemble particulier de circonstances qui n’est pas susceptible de présenter d’intérêt à

titre de précédent, l’interprétation et la qualification de ce Contrat par le juge d’instance ne peuvent être renversées qu’en cas d’erreur manifeste et déterminante : Housen c.

Nikolaisen , 2002 CSC 33 , [2002] 2 R.C.S. 235, par. 28 et 36 . [ 5 ] Or, en l’espèce, le juge de première instance disposait d’éléments plus que prépondérants pour conclure en un premier lieu à l’ambiguïté du bail : il les passe en revue aux paragraphes [54] à [66] de ses motifs et la Cour ne trouve rien à redire sur cette première détermination. [ 6 ] Quant aux fausses représentations des appelantes, le juge fait une étude minutieuse et explicite de la preuve aux paragraphes [74] à [145] de ses motifs.

Aux termes du Bail, il revenait d’abord à l’intimée de construire à ses frais sur l’emplacement loué un restaurant qui, une fois construit, deviendrait la propriété de l’appelante 6750923 Canada inc. Le juge conclut que ce sont les informations reçues des représentants des appelantes qui ont convaincu l’intimée de louer l’emplacement de son futur restaurant. Elle s’est alors fondée sur une évaluation de la viabilité de son entreprise qui misait, et de façon centrale, sur la présence prochaine, annoncée par les appelantes, et à peu de distance du restaurant, d’un hôtel et d’un centre commercial.

Or, ni cet hôtel ni ce centre commercial n’a été construit.

Les dépositions éloquentes des témoins Lupien, Brault, Michaud, Caspi et Boulay fournissent une assise plus que ferme pour asseoir les déterminations du juge et la preuve documentaire versée au dossier permet elle aussi de constater qu’un sérieux manque de transparence des représentants des appelantes a gravement induit en erreur l’intimée sur l’envergure probable d’une clientèle pour son restaurant. [ 7 ] La confirmation sous ces deux premiers angles du jugement entrepris emporte le sort du troisième grief des appelantes, qui doit être écarté. [ 8 ] Le dernier moyen soulevé étonne car la réclamation de l’intimée, comme le relève le juge au paragraphe [226] de ses motifs, « n’a d’ailleurs pas fait l’objet d’une contestation particulière de la part des défenderesses ».

En l’absence de toute preuve au dossier du pourvoi et de toute représentation sur la question en première instance, la Cour ne peut se satisfaire que les appelantes ont démontré l’existence d’une erreur révisable dans le calcul des montants dus à l’intimée. Il n’y a pas lieu non plus de modifier la conclusion relative aux frais d’expertise qu’énonce le paragraphe [260] du jugement. POUR CES MOTIFS , LA COUR : REJETTE l’appel, avec frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Mes Jacques S.

Darche et Marie-Claude Lassiseraye Mathieu Borden Ladner Gervais Pour les appelantes Me Frédéric Paré Stikeman Elliott Pour l’intimé Date d’audience : 29 janvier 2019