2014 QCCQ 8701, 2014 QCCQ 8701

Bergeron c. Desautels 2014 QCCQ 8701 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDDORD LOCALITÉ DE Granby « Chambre civile » N° : 460-22-004700-126 DATE : 8 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNICK BERGERON -et- RÉGIS GOULET Demandeurs c.

MATHIEU DESAUTELS -et- MARIE-CLAUDE LAVERDIÈRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de les avoir induits en erreur lors de l'achat de leur résidence et leur réclament 23 990,98 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Les défendeurs font valoir qu'ils n'ont fait aucune fausse représentation, puisque la toiture a été remplacée selon les règles de l'art et que l'infiltration d'eau au sous-sol a été clairement dénoncée. LES FAITS [ 3 ] En 2011, les demandeurs visitent l'immeuble des défendeurs à deux occasions dans le but d'en faire l'acquisition. [ 4 ] La première visite est

sommaire et dès celle-ci terminée, ils présentent une offre d'achat conditionnelle à une seconde visite où une inspection sera effectuée par un expert. [ 5 ] L'offre est acceptée et les demandeurs effectuent la seconde visite en compagnie de l'inspecteur en bâtiment Nicole Guimond qui est également la mère du demandeur. [ 6 ] Au cours de cette visite, l'inspecteur ne constate aucune fissure ni aucune trace d'infiltration d'eau au sous-sol. Toutefois, le défendeur lui mentionne qu'il y a déjà eu une infiltration d'eau provenant du coin arrière, mais que le tout a été corrigé.

D'ailleurs, il lui indique qu'il vient tout juste d'installer des cheminées d'accès au drain pour permettre son nettoyage. Cependant, elle remarque à l'entretoit que les panneaux de contreplaqué sont noircis dû à un manque de ventilation, mais n'est pas en mesure de déterminer s'ils doivent être remplacés. Dès lors, le défendeur s'engage à les faire vérifier et à les remplacer si nécessaire. [ 7 ] L'offre d'achat est immédiatement modifiée pour y ajouter la clause suivante: «La toiture sera refait avec facture et garantie avant l'acte de vente.

Si cette condition n'est pas remplit, le vendeur remettras la somme de 4 5000 $ (quatre-mille-cinq cent $) chez le notaire aux acheteurs.» ( Texte retranscrit intégralement ) [ 8 ] À la signature de l'acte notarié, les défendeurs déclarent que les travaux à la toiture ont été effectués, mais omettent d'apporter la facture de ces travaux. Toutefois, ils s'engagent à la remettre incessamment aux demandeurs.

Conséquemment, les demandeurs acceptent et se portent acquéreurs de la maison. [ 9 ] Lorsqu'ils prennent possession de la maison, les demandeurs constatent que les bardeaux d'asphalte ont été remplacés, mais que les panneaux de contreplaqué ne l'ont pas été. Aussi, dans les semaines suivantes, ils remarquent une légère infiltration d'eau au sous-

sol. [ 10 ] Les demandeurs en informent les défendeurs qui refusent d'intervenir puisque d'une part, les panneaux de contreplaqué de la toiture n'avaient pas à être remplacés alors que d'autre part, l'infiltration d'eau que leur décrivent les demandeurs est la même que celle qu'ils avaient dénoncée lors de la vente. [ 11 ] Le 4 octobre 2011, les demandeurs requièrent les services de l'entreprise Le Groupe Expert Drains pour connaître la cause de l'infiltration d'eau au sous-sol.

Deux techniciens de l'entreprise se rendent chez les demandeurs et procèdent à des vérifications d'usage: «Nous avons excavé pour expertise. À l'endroit excavé la pierre net est contaminer de sable et l'eau n'entre plus dans le drain car le drain est membrané. Il y avait un T sur le drain et celui ci etait plus haut que le dessus de semelle. Inspecté vers l'avant drain ecrasé a 48' vers l'arriere. Boucher a 7' nous avons tenté d'inspecté par les cheminé deja installé et imossible car la jonction au drain est plein de sable.

Vue le paquet d'anomalie sur le drain la meilleur solution est de changé drain tout autour maison car il comence a y avoir des infiltration a l'interieur.» ( Texte retranscrit intégralement ) [ 12 ] À partir de ce constat, l'expert François Leclerc conclut que la membrane du drain est saturée d'ocre ferreuse ce qui ne permet plus à l'eau d'y pénétrer.

Conséquemment, le drain doit être remplacé. [ 13 ] Il évalue le coût de correction du drain à 11 931,37 $ et de la remise en état du terrain à 7 559,61 $. [ 14 ] L'expert Leclerc témoigne toutefois que le drain avait parcouru 14 ans sur une durée de vie utile de 30 ans. [ 15 ] Le défendeur témoigne qu'après la visite préachat des demandeurs, il retient les services de l'entrepreneur général André Boulet pour le remplacement des panneaux de contreplaqué et des bardeaux d'asphalte. Mais voilà que celui-ci lui affirme que les panneaux demeurent solides et en bon état, et lui conseille de ne pas les remplacer.

C'est pourquoi seuls les bardeaux d'asphalte de la toiture ont été remplacés. [ 16 ] D'ailleurs, André Boulet témoigne au même effet. [ 17 ] Aussi, le défendeur témoigne qu'au cours des visites préachat, il porte l'attention du demandeur sur l'interstice qui fait le tour de la fondation. Il lui explique qu'un filet d'eau coule occasionnellement dans celui-ci avant d'être évacué par une pompe. ANALYSE

a) L'infiltration d'eau au sous-sol [ 18 ] Les demandeurs invoquent l'

article 1726 du Code civil du Québec concernant la garantie de qualité: «Art. 1726: Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 19 ] La détermination d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels: il doit être grave, caché, inconnu de l'acheteur et antérieur à la vente [1] . [ 20 ] La défense repose principalement sur l'absence de prudence et de diligence des demandeurs à qui l'ont avait dénoncé la présence d'infiltration d'eau au sous-sol. [ 21 ] Il est acquis en jurisprudence que l'acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel et attentif de l'immeuble et que si des indices l'amènent à soupçonner des anomalies, il doit requérir une inspection plus approfondie [2] . [ 22 ] Aussi, il va sans dire que la garantie légale contre les vices cachés ne doit pas servir de police d'assurance à un acheteur imprudent: «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera.» [3] [ 23 ] Cela dit, quels sont les signes sur lesquels les demandeurs auraient pu s'interroger après en avoir été informés par les défendeurs? [ 24 ] Dans un document daté du 21 mai 2011 et intitulé « Déclarations du vendeur sur l'immeuble », les défendeurs y vont de plusieurs mentions: «D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs; Oui D4.6: présence d'eau jaunâtre ou rougeâtre dans le fossé? Oui D4.7: présence d'ocre ferreuse dans le sol? Oui

D5.2: présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? Infiltration dans un coin; Oui D8.3: À votre connaissance, y a-t-il eu des modifications aux renvois (drains des appareils de plomberie, y inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français)? Installation de cheminées pour le nettoyage; Oui D4.7: Les drains français doivent être nettoyés annuellement pour s'assurer l'ocre ferreuse ne bouche pas les drains.

D3.1: Il y a une petite infiltration d'eau dans le drain intérieure autour de la dale de béton.» ( Texte retranscrit intégralement ) [ 25 ] Par ailleurs, le défendeur affirme qu'au cours de la visite, il leur montre l'interstice situé autour du solage en leur indiquant qu'un filet d'eau apparaît occasionnellement dans celle-ci pour finalement être évacué par la pompe submersible. [ 26 ] Toutefois, les demandeurs ne partagent pas ces affirmations. Le demandeur et sa mère, qui agit à

titre d'inspecteur en bâtiment, témoignent tous deux qu'on les informe que l'immeuble a déjà fait l'objet d'infiltrations d'eau, mais que la situation a été corrigée, notamment par l'ajout de deux nouvelles cheminées donnant accès aux drains pour permettre un nettoyage. [ 27 ] Le Tribunal retient comme probants les témoignages du demandeur et de sa mère. [ 28 ] Dans son rapport d'inspecteur en bâtiment qu'elle rédige dans les jours suivant la visite de l'immeuble, celle-ci écrit: «[…] le propriétaire vendeur nous confirme que le tout est résorbé et qu'il a fait les correctifs et/ou réparations nécessaires.

Le propriétaire vendeur spécifie qu'il n'a jamais eu aucunes autres infiltrations d'eau au sous-sol. Le propriétaire vendeur mentionne qu'il a installé des cheminées (communément appelé des

T) pour lui permettre de mieux nettoyer le drain français à quelques endroits autour de la maison.» ( Texte retranscrit intégralement ) [ 29 ] Il s'agit de notes contemporaines qui n'auraient jamais été écrites si les représentations ne lui avaient pas été faites en ce sens et qui en leur absence auraient amené une plus grande investigation de sa part. [ 30 ] Les tribunaux ont maintes fois rappelé qu'un vice apparent pouvait néanmoins être considéré comme «vice caché», si le vendeur a fourni des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de sécurité [4] . [ 31 ] Le Tribunal conclut que c'est ce qui est arrivé au présent dossier.

Les demandeurs ont été faussement rassurés par les propos des défendeurs, de telle sorte qu'un vice apparent s'est avéré caché. [ 32 ] La preuve révèle qu'il en coûte 11 931,37 $ pour corriger les déficiences au drain. [ 33 ] Le Tribunal fera donc droit à cette somme en déduisant toutefois de celle-ci la plus value à l'immeuble que les travaux apporteront. Il appert que le drain avait déjà parcouru 14 années d'une vie utile de 30 ans.

Le Tribunal accorde donc la somme de 6 363,40 $ se détaillant comme suit: 11 931,37 $ x ( 30 –14 ) 30 = 6 363,40 $ [ 34 ] Le Tribunal accorde également la somme de 7 559,61 $ qui devra être engagée pour le réaménagement des lieux.

b) La toiture [ 35 ] Il est incontestable que les panneaux de contreplaqué de la toiture étaient noircis lors de la vente. Les demandeurs s'en aperçoivent et les défendeurs acceptent de faire les travaux correctifs. [ 36 ] Toutefois, personne ne sait si ces panneaux de contreplaqué doivent être remplacés. D'ailleurs, Nicole Guimond écrit à son rapport: «Lors du remplacement de la toiture, le contreplaqué devra être vérifié, voir si il est pourri et devra être remplacé.» ( Retranscrit textuellement ) [ 37 ] Aucune preuve n'a été présentée au Tribunal pour démontrer la désuétude des panneaux de contreplaqué.

Or, l'entrepreneur général Boulet témoigne que les panneaux étaient solides et en bon état, de telle sorte qu'il a jugé utile de ne pas les remplacer. [ 38 ] En l'absence d'une preuve probante, le Tribunal rejette cette

partie de la réclamation. [ 39 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 40 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance; [ 41 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 13 923,01 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 18 octobre 2011; [ 42 ] LE TOUT , avec dépens.

__________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. M e Anthony Leclerc Procureur des demandeurs M e Linda Côté Boileau & Côté Procureure des défendeurs Dates d’audience : 25 et 26 juin 2014