2017 QCCQ 9423, 2017 QCCQ 9423

Therrien c. St-Jean 2017 QCCQ 9423 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-012856-178 DATE : 25 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICIA THERRIEN et MICHEL NOLIN Demandeurs c.

GUY ST-JEAN et CLAUDETTE BABIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Patricia Therrien (« Mme Therrien ») et Michel Nolin (« M. Nolin ») réclament aux défendeurs Claudette Babin (« Mme Babin ») et Guy St-Jean (« M. St-Jean ») 15 000 $ à

titre de dommages subis à la suite de la vente d’une maison modulaire affectée de vices cachés. [ 2 ] Mme Babin et M. St-Jean contestent la réclamation alléguant l’absence d’inspection préachat et de vices cachés. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La maison modulaire achetée par Mme Therrien et M. Nolin est-elle affectée de vices cachés au moment de sa vente ? [ 4 ] Mme Therrien et M. Nolin sont-ils prudents et diligents lors de l’achat de la maison ? LE CONTEXTE [ 5 ] En 2002, Mme Babin et M. St-Jean achètent l’immeuble en litige.

Ils quittent du 15 octobre jusqu’au 15 avril de chaque année pour séjourner en Floride. [ 6 ] La maison modulaire est installée sur une cave de service qui mesure 14 pieds par 72 pieds et trois pieds de hauteur, constituée de roches ¾. [ 7 ] Chaque année, l’eau s’infiltre dans la cave de service, laquelle est pompée et évacuée à l’extérieur de la résidence. De plus, une aération est effectuée pour dégager l’humidité.

[ 8 ] Avant la période hivernale, un plombier vide les tuyaux et les remplit d’antigel. Mme Babin et M. St-Jean laissent le chauffage à 14 degrés Celsius dans les lieux jusqu’à leur retour à la mi-avril. [ 9 ] À la fin du mois de mai 2011, Mme Therrien et M. Nolin passent devant la résidence de Mme Babin et M. St-Jean et s’arrêtent pour leur demander si leur maison est à vendre. [ 10 ] Ces derniers répondent par l’affirmative, bien qu’aucune affiche indiquant la vente ne soit installée devant la résidence. [ 11 ] Mme Therrien et M.

Nolin visitent la résidence au complet, laquelle visite dure entre 60 et 90 minutes. [ 12 ] M. Nolin s’introduit dans la cave de service pour vérifier l’installation de cette dernière puisqu’elle est accessible en passant par une porte mesurant entre 2 et 3 pieds. [ 13 ] Durant la visite, Mme Babin et M. St-Jean informent leurs visiteurs que la résidence est située dans une zone inondable, ce qui a comme conséquence que chaque année, ils subissent des infiltrations d’eau dans la cave.

Ils leur remettent un rapport d’évaluation de la propriété qu’ils ont obtenu en mai 2010. [ 14 ] Un an après l’achat de la résidence, Mme Therrien et M. Nolin constatent la présence d’une odeur nauséabonde dans la chambre d’amis. Ils décident de la peinturer croyant dissiper l’odeur, ce qui n’est pas le cas car cette dernière persiste. [ 15 ] Comme il s’agit d’un chalet, Mme Therrien et M. Nolin y passent une grande

partie de leurs fins de semaine durant la période estivale. L’hiver, ils s’y rendent une fois par mois pour une durée variant de 24 à 36 heures. [ 16 ] En 2015, Mme Therrien et M. Nolin décident de refaire le plafond du salon et découvrent l’absence de ventilation au niveau de la toiture, mais ils n’entreprennent aucune démarche auprès de Mme Babin et M.

St-Jean. [ 17 ] Après la rénovation du salon, ils remplacent le revêtement du plancher de la cuisine, soit du plancher flottant, pour y installer de la céramique. [ 18 ] Ces travaux de rénovation leur permettent de constater la pourriture avancée des panneaux de ripe de bois pressée qui sert de plancher, et ce, après avoir retiré le plancher flottant, le sous-tapis et un ancien prélart. [ 19 ] Le 4 juin 2015, Mme Therrien et M. Nolin contactent Mme Babin et M. St-Jean pour les aviser de la situation et les invitent à venir constater sur place l’état des lieux. [ 20 ] Le 5 juin 2015, ils rappellent Mme Babin et M.

St-Jean, lesquels refusent d’intervenir à moins d’avoir reçu une mise en demeure. [ 21 ] Le 5 juin 2015, les avocats de Mme Therrien et M. Nolin mettent en demeure Mme Babin et M. St-Jean de venir constater la présence d’anomalies avant le 22 juin 2015 et qu’à défaut d’avoir de leurs nouvelles, ils procéderont à faire effectuer les travaux, à moins qu’ils ne décident de les entreprendre eux-mêmes. [ 22 ] Le 19 juin 2015, Mme Babin et M. St-Jean se rendent au chalet avec leur expert. [ 23 ] Le 2 juillet 2015, Mme Therrien communique de nouveau avec M.

St-Jean pour l’aviser que le coût des réparations est d’environ 30 000 $ pour la main-d’œuvre, ce à quoi M. St-Jean répond qu’il a un budget de 5 000 $ et qu’il ne lui en reste que 4 000 $ puisqu’il a déjà entamé 1 000 $ pour les frais d’expert. [ 24 ] Le 6 juillet 2015, la firme Détection thermique JD (« JD ») remet un rapport d’expertise à Mme Therrien et M. Nolin qui souligne que la cause probable de la contamination des lieux provient de l’absence d’un pare-vapeur à deux endroits.

Elle recommande d’urgence la décontamination des lieux. [ 25 ] Dans son rapport JD identifie certaines anomalies et propose des solutions. [ 26 ] Elle rapporte un problème au niveau du vide sanitaire, celui-ci n’étant pas construit conformément aux règles en vigueur en 1997 puisque :

a) aucun revêtement de sol n’est installé;

b) le plancher est laissé sur une couche d’environ 6 pouces de concassé ¾;

c) le sol des vides sanitaires doit être recouvert d’asphalte ou de béton;

d) si le vide sanitaire n’a pas de ventilation naturelle, il doit être isolé du sol par une feuille de polyéthylène. [ 27 ] En septembre 2015, devant l’ampleur des travaux à être réalisés, Mme Therrien et M. Nolin décident de démolir complètement la résidence sans envoyer d’avis à cet effet à Mme Babin et M. St-Jean. [ 28 ] Le 24 janvier 2017, ils intentent des procédures judiciaires contre Mme Babin et M. St-Jean et leur réclament 15 000 $. ANALYSE ET DÉCISION [ 29 ] Le rôle principal des parties, dans la détermination du fardeau de la preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. ») qui stipulent :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Ces articles précisent que les parties ont le fardeau de prouver l’existence, la modification ou l’extinction d’un droit. Chaque

partie a l’obligation de convaincre le Tribunal, c’est ce qu’on appelle le « fardeau de persuasion », ce qui signifie qu’elle a l’obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuves nécessaires et suffisantes pour soutenir ses allégations lors du procès. [ 31 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 C.c.Q. sont les suivantes : - Le vice doit être grave, c’est-à-dire doit diminuer suffisamment l’utilité du bien vendu; - Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Le vice doit être antérieur à la vente; - Il doit s’agir également d’un vice et non d’une usure ou d’une détérioration résultant de l’usage normal d’un bien; - L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il avait connu le vice; - Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 32 ] Le caractère d’un vice caché s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection de l’immeuble faite par Mme Therrien et M.

Nolin, selon les critères d’un « acheteur prudent et diligent » [2] . [ 33 ] Mme Therrien et M. Nolin font défaut de faire appel aux services d’un expert avant l’achat de la résidence. [ 34 ] Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. L’auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d’examen auquel l’acheteur doit se livrer : L’acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon, il est privé de son recours. Ainsi, en matière d’immeuble, il n’est pas obligé de creuser le sol ou d’ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.) . Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d’efforts!). [3] [ 35 ] L’honorable André Rochon, juge à la Cour supérieure, écrit : L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. [4] […] [ 36 ] La jurisprudence enseigne que :

a) Lorsqu’un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent doit recourir à l’expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [5]

b) L’acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. [6]

c) Les indices peuvent créer le besoin d’inspections plus poussées même de la part de l’expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent. [7]

d) Par exemple, un acheteur prudent et diligent doit faire un examen minutieux lorsqu’il remarque des signes d’infiltration d’eau dans un immeuble centenaire. [8]

e) La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. [9] [ 37 ] Plusieurs indices visibles laissent présager une problématique reliée à de l’humidité dans l’immeuble, notamment :

a) L’immeuble est situé dans une zone inondable 0-5, ce qui signifie que chaque année il y a de l’eau qui pénètre dans le sous-sol. Mme Babin et M. St-Jean les informent de l’existence d’une infiltration d’eau dans la cave à tous les printemps.

b) Mme Babin et M. St-Jean dévoilent cette caractéristique de l’immeuble lors de la visite des lieux et, de plus, l’acte d’acquisition en fait mention;

c) La présence d’un vide sanitaire;

d) La présence de pompes;

e) L’âge de l’immeuble, soit plus de 14 ans;

f) Les consignes données par Mme Babin et M. St-Jean concernant l’entretien hivernal de la cave pour contrôler le taux d’humidité;

g) La visite de M. Nolin dans la cave de service lui permet de s’apercevoir de l’absence de pare-vapeur. [ 38 ] Mme Babin et M. St-Jean informent Mme Therrien et M. Nolin de la nécessité de vider les tuyaux, de mettre de l’antigel et de laisser le chauffage à 14 degrés Celsius durant la période hivernale. Ils les informent sur la manière de contrôler le taux d’humidité. Cette déclaration est l’un des indices qui doit être pris sérieusement en considération par Mme Therrien et M.

Nolin. [ 39 ] Le Tribunal est d’avis qu’une personne diligente et prudente, ayant sous les yeux de tels indices permettant de soupçonner une certaine faiblesse reliée à l’eau et l’humidité, aurait demandé les services d’un expert pour la guider dans sa décision avant de se porter acquéreur de cette propriété. [ 40 ] La prudence est de mise lorsqu’il est question de l’achat d’un chalet situé dans une zone inondable de 0-5. Mme Therrien et M.

Nolin choisissent d’agir seuls, sans l’aide d’une personne compétente. [ 41 ] Ils doivent agir en acheteurs prudents, diligents et prendre les moyens raisonnables pour connaître l’état de l’immeuble. Ils ne peuvent se replier sur leur manque de connaissance, car, de toute évidence, leur examen des lieux leur permet de soupçonner de nombreuses anomalies. [ 42 ] En effet, M. Nolin a vérifié l’état de la cave de service. Il est en mesure de constater l’absence de pare-vapeur car tout est ouvert. [ 43 ] Le Tribunal considère que Mme Therrien et M.

Nolin sont téméraires, pour ne pas dire imprudents, en ne faisant pas examiner cette maison par un expert, et ce, considérant l’ensemble des indices révélés. [ 44 ] Ils paient 210 000 $, soit un montant important pour un immeuble qui sert de chalet, et ne font qu’une seule et courte visite des lieux. [ 45 ] M. Claude Latulippe (« M. Latulippe »), technologue professionnel, est un expert de la firme Les expertises Latulippe et associés inc.

Il dépose un rapport dans lequel il conclut que l’immeuble en litige est une maison mobile de type modulaire, construite en 1997 et érigée sur une fondation ceinturant une cave de service. [ 46 ] Bien qu’il n’ait pas fait une visite des lieux, il se réfère à l’ensemble des documents déposés au dossier de la Cour, notamment un nombre important de photographies et il conclut que, bien que non connu du vendeur, les problèmes d’humidité excessive et la présence de moisissures sont déjà présents avant la vente de l’immeuble et se sont aggravés depuis l’acquisition par Mme Therrien et M.

Nolin. [ 47 ] Il précise, au dernier paragraphe de son expertise, à la page 6, que : À moins que les photos prises par les demandeurs révèlent le contraire, le soussigné est d’avis que plusieurs indices d’un taux d’humidité élevé dans la cave de service et la présence de moisissures étaient visibles sans faire d’ouverture et aurait pu être décelés par un inspecteur lors d’une inspection préachat voire par un acheteur prudent et diligent, en occurrence les demandeurs. [ 48 ] Selon lui, il y avait suffisamment d’indices pour que des acheteurs prudents et diligents soient appelés à investiguer la source des problèmes d’humidité.

Une inspection préachat aurait permis de découvrir les problèmes soulevés par Mme Therrien et M. Nolin. [ 49 ] Force est de conclure que les problèmes vécus par Mme Therrien et M. Nolin sont présents au moment de la vente. [ 50 ] Il est également en preuve que la présence d’humidité excessive et de moisissures dues à l’absence de deux pares-vapeur ne sont pas à la connaissance de Mme Babin et de M. St-Jean. En effet, malgré la survenance d’infiltration d’eau à chaque printemps, ils contrôlent l’humidité par des moyens enseignés par leurs vendeurs et ils le mentionnent à Mme Therrien et M.

Nolin. [ 51 ] Le Tribunal conclut qu’il y a présence de vices qui sont visibles et non pas cachés. L’ampleur des dommages n’était certes pas apparente, mais la pluralité d’indices visuels impose la recherche d’un avis professionnel en la matière. [ 52 ] La Cour d’appel dans Paulin c. Gauthier [10] rappelle les obligations de l’acheteur en matière de vices cachés et s’exprime ainsi : En plusieurs occasions, la jurisprudence de notre Cour a traité des obligations de l’acheteur en matière de vices cachés.

Ces obligations se résument ainsi : - L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice.

- Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre des mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert. - Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire. - L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble de vocation résidentielle. - L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. [ 53 ] Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute qu’il y a un problème dans la cave de service qui engendre des taux d’humidité excessifs et des moisissures, qui aurait dû inciter Mme Therrien et M.

Nolin à une plus grande prudence et même à recouvrir aux services d’un expert. [ 54 ] De plus, le Tribunal souligne que Mme Therrien et M. Nolin font défaut d’aviser Mme Babin et M. St-Jean de leur intention de procéder à la démolition entière de la maison alors que les procédures judiciaires ne sont pas entamées et qu’ils ne sont en possession d’aucune estimation du coût des réparations ni en possession d’aucune facture établissant celle-ci. [ 55 ] La mise en demeure envoyée par Mme Therrien et M. Nolin le 5 juin 2015 ne demande pas à Mme Babin et M.

St-Jean d’assumer le coût d’une somme déterminée représentant la facturation des réparations. Ils leur demandent de prendre un engagement, sans équivoque, d’assumer le coût des réparations sans connaître le montant réel de celles-ci. [ 56 ] La réclamation de 30 000 $ de Mme Therrien et M. Nolin n’est supportée par aucune soumission ni aucune facture pouvant démontrer le montant réel des réparations. [ 57 ] On ne peut blâmer Mme Babin et M.

St-Jean de ne prendre aucun engagement d’assumer le coût des réparations, et ce, sans en connaître le montant définitif. [ 58 ] En aucun temps, les experts de Mme Therrien et M. Nolin ne recommandent la démolition de l’immeuble. [ 59 ] Somme toute, le Tribunal est d’avis qu’il y a suffisamment d’indices qui permettent d’affirmer que les vices sont apparents au moment de l’achat par Mme Therrien et M. Nolin lesquels auraient pu être constatés par un acheteur prudent et diligent, sans même recourir à un expert comme le confirme M. Latulippe, et ce, au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 60 ] Comme le souligne la Cour d’appel dans l’arrêt St-Louis c. Morin [11] [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [ 61 ] M. Latullipe dépose ses comptes d’honoraires, dont un relatif à la vacation à la Cour au coût de 833,37 $ ainsi que sa facture pour l’élaboration du rapport d’expertise déposé au dossier de la Cour au coût de 862,31 $. [ 62 ] Cette expertise a été utile pour le Tribunal et la réclamation des honoraires de l’expert Latulipe au coût de 1 695,68 $ est justifiée. [ 63 ] En conséquence, Mme Therrien et M.

Nolin ne rencontrent pas leur fardeau de preuve et n’établissent pas, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de leur réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 64 ] REJETTE la demande de Patricia Therrien et Michel Nolin; [ 65 ] CONDAMNE Patricia Therrien et Michel Nolin, conjointement et solidairement, à payer à Claudette Babin et Guy St-Jean les frais de justice de 200 $ ainsi que les frais de l’expert Claude Latulippe, totalisant 1 695,68 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audition Le 19 juillet 2017