2012 QCCQ 7791, 2012 QCCQ 7791

Investissements Scodras c. Beauregard 2012 QCCQ 7791 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-023049-126 DATE : 13 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES INVISTISSEMENTS SCODRAS Demanderesse c.

BENJAMIN BEAUREGARD et FANY CAISSE Défendeurs MOHAMMED BESSIOUD et FABIO ANTONINI Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante, Les investissements Scodras (Scodras), présente une requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement rendue le 25 juillet 2012 qui statue sur la validité d'une cession de bail. [ 2 ] Les intimés, Benjamin Beauregard et Fany Caisse (les locataires), sont les locataires de Scodras et ont un bail expirant le 30 novembre 2012.

Ils cèdent leur bail aux mis en cause Mohammed Bessioud et Fabio Antonini (les cessionnaires), le 6 mai 2012. Ce sont les circonstances entourant cette cession que la Régie du logement étudie dans sa décision. LES MOTIFS D'APPEL [ 3 ] Scodras allègue ceci au sujet de la décision de la Régie du logement : 5.

La requérante soumet de plus à cette Honorable Cour que la décision attaquée est , prima facie, mal fondée et comporte des faiblesses apparentes ; (Soulignement ajouté) Elle plaide plus spécifiquement que le bail ne pouvait pas être cédé puisqu'elle s'était déjà entendue avec les locataires pour le résilier (a) (paragraphes 6 et 23 de la requête pour permission d'appeler). Par ailleurs, Scodras plaide que son refus d'accepter la cession du bail reposait sur des motifs sérieux (b) (paragraphe 15 de la requête pour permission d'appeler).

Enfin, elle plaide que les conclusions de la décision de la Régie du logement sont contradictoires parce qu'elles valident la cession du bail pour ensuite le résilier rétroactivement (c) (paragraphe 25 de la requête pour permission d'appeler). [ 4 ] Scodras propose les conclusions suivantes au mérite de son appel : INFIRMER la décision rendue par Me Jocelyne Gascon, régisseur, le 25 juillet 2012; DÉCLARER le bail intervenu entre la requérante et les intimés résilié au premier juin 2012; DÉCLARER la cession de bail invalide; [ 5 ] Les locataires et les cessionnaires plaident que la décision repose sur des constatations de fait et ne comporte aucune erreur de droit.

En somme, ils plaident que la permission d'appel sollicitée ne respecte pas les critères applicables en vertu de l'article 91 de la Loi

sur la Régie du logement . ANALYSE [ 6 ] Il s'agit de décider si les erreurs alléguées par Scodras constituent des questions qui devraient êtres soumises à la Cour du Québec. [ 7 ]

L'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement se lit en

partie ainsi [1] : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec . (Soulignement ajouté) [ 8 ] La jurisprudence constante de cette Cour est résumée par le juge de Pokomándy dans l'affaire Lapointe c . Jutras [2] : [38] Les critères d'évaluation généralement retenus par la jurisprudence pour déterminer si une question en est une qui doit être soumise à la Cour du Québec peuvent se résumer comme suit : 1.

La question est-elle sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général [1] ? 2. S'agit-il d'une matière controversée [2] ? 3.

Y a-t-il une faiblesse apparente de la décision que l'on veut attaquer [3] ? [39] Ce critère de faiblesse apparente inclut le concept d'erreur en droit, l'atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [40] Une demande qui vise essentiellement une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler [4] . [41] Le juge saisi d'une demande de permission d'appeler ne peut accorder celle-ci sur le simple constat que le juge de première instance aurait commis une erreur de droit.

Il faut en plus que la question soumise en soit une d'intérêt général que le tribunal d'appel devrait trancher [5] . [42] Le respect de la règle de justice naturelle audi alteram partem comprend le droit d'une

partie d'être entendue et d'avoir la possibilité de faire valoir ses moyens [6] . [43] Bien qu'au stade de la requête pour permission d'appeler le Tribunal ne doit pas statuer sur le mérite de l'appel, il a quand même discrétion pour refuser la permission d'appeler lorsque l'appel lui apparaît manifestement voué à l'échec [7] . [44] La discrétion conférée aux juges de décider de l'octroi d'une permission d'appeler doit cependant être exercée judicieusement [8] . (Références omises) [ 9 ] L'un ou l'autre de ces critères s'appliquent-ils en l'espèce ? a.

La résiliation préalable du bail [ 10 ] Scodras énonce ce moyen comme suit à sa requête : 6. La requérante et les intimés ont préalablement convenu qu'advenant le cas où ces derniers veulent quitter les lieux avant la terminaison du bail, celui-ci sera résilié sans conséquences financières; […] 23.

La juge administrative se devait donc de conclure que la cession de bail était illégale en raison de l'entente de résiliation de bail préalablement à l'avis de cession et au surplus quant au fait que ladite cession de bail a dûment été refusée par le locateur; [ 11 ] Ce moyen ne semble pas avoir été plaidé à la Régie du logement, car la décision contestée n'en fait pas état. [ 12 ] Ce constat est confirmé par le fait que la preuve devant la Régie du logement a porté essentiellement sur les motifs (même s'ils n'avaient pas été soulevés dans l'avis de refus de la cession) justifiant Scodras de ne pas accepter la cession.

Il est vrai qu'au paragraphe 13 de la décision il est fait état d'une offre de la part de Scodras de mettre fin au bail au 1 er juin 2012. En plus du fait que les locataires niaient cette offre, nulle part dans la preuve rapportée dans la décision y a-t-il eu affirmation qu'il y avait eu entente de résiliation du bail tel qu'il est allégué maintenant à la requête pour permission d'en appeler. D'ailleurs, à

titre de constatation de fait, la Régie conclut expressément qu'il n'y a pas eu d'entente de résiliation tel qu'elle le déclare : [6] Les parties n'ont jamais trouvé un terrain d'entente sur les modalités de fin de bail. [ 13 ] Par ailleurs, le 17 mai 2012, Scodras conteste la cession du bail qui lui est notifiée par les locataires (paragraphe 11 de la décision). Si effectivement une entente de résiliation était déjà intervenue à cette date, il n'était nullement besoin de contester la cession. Il aurait été logique que Scodras soulève dès ce moment le moyen qu'elle allègue maintenant. À la place elle s'est contentée de refuser, sans motif à l'appui, la cession du bail.

[ 14 ] De deux choses l'une : soit Scodras n'a pas plaidé ce moyen devant la Régie du logement, soit le moyen a été plaidé et la juge administrative a déterminé, en fait, qu'aucune entente n'est intervenue. D'une façon ou de l'autre, la constatation factuelle de la Régie du logement ne peut faire l'objet d'une réévaluation en appel, à moins d'une erreur manifeste et déterminante. La lecture de la requête pour permission d'appeler ne convainc pas de cela.

Le paragraphe 6 de la décision apparaît limpide. La Régie du logement a retenu, en fait, suite à la preuve contradictoire, qu'aucune entente pour mettre fin au bail n'est intervenue. Il s'agit d'une situation qui, selon la jurisprudence, ne peut donner ouverture à une permission d'appeler. b. Les motifs de refus de la cession [ 15 ] D'une part, Scodras allègue : 11.

Quant à la question de la cession du bail, au soutien de sa décision, la juge administrative Me Jocelyne Gascon affirme que le locateur n'a soumis aucun motif à son refus, ni écrit, ni verbal et que de ce fait, il est donc réputé avoir consenti à la cession; [ 16 ] D'autre part, Scodras allègue que ses motifs de refuser la cession, dont la Régie du logement a reçu la preuve, justifiaient sa contestation. Elle propose dans sa requête des arguments détaillés pour tenter de convaincre le Tribunal que la Régie s'est trompée dans son évaluation de cette preuve, notamment au paragraphe 19 : 19.

L'un des cessionnaires était étudiant et malgré son indication devant la Régie à l'effet qu'il pourrait obtenir ou avait une caution, une telle personne ainsi que les renseignements fournis à son égard ne faisant pas preuve de la capacité adéquate de ladite personne à exécuter les obligations découlant du bail même si celui-ci n'aurait pas été résilié par l'entente conclue entre la requérante et l'intimé; [ 17 ] Pour évaluer le sérieux de ces motifs d'appel, il faut étudier la motivation retenue par la Régie du logement.

Que retient-elle ? [ 18 ] D'abord, la Régie résume le contenu de l'avis de cession expédié par les locataires à Scodras. Il est fait état que les adresses, numéros de téléphone, occupations et revenus, de même que des références concernant les cessionnaires sont joints à l'avis (paragraphes 8 et 9 de la décision). Les locataires joignent même une enquête de crédit pour chacun des futurs cessionnaires, de même que le nom de leurs employeurs. [ 19 ] Quant à l'avis de refus de la cession expédié par Scodras, celui-ci ne fait état d'aucun motif de refus (paragraphe 11 de la décision). Selon l'

article 1871 du Code civil du Québec , en pareilles circonstances, le locateur est « réputé avoir consenti » à la cession. L'

article 2847 C.c.Q. dispose qu'en présence d'une présomption tenue pour être réputée « aucune preuve ne peut lui être opposée ». [ 20 ]

Malgré la présomption irréfragable, la Régie du logement a entendu la preuve et les arguments quant aux motifs de refus de la cession. Elle résume la preuve contradictoire à ce sujet : [15] Le locateur déclare ne pas vouloir de cosignataires et explique que les motifs de refus sont liés ont peu de garantis permettant de croire que les cessionnaires rencontreraient leurs obligations financières, du fait notamment qu'un des deux est étudiant et ne présente de revenus suffisants.

À cela, la locataire réplique que lorsqu'elle a signé le bail, elle gagnait 200 $ par semaine, en tant que serveuse et que cela n'a nullement été un empêchement de conclure le bail. [16] Présents, les cessionnaires déclarent vouloir le logement, affirment avoir les moyens de rencontrer leurs obligations.

L'un est ingénieur junior et l'autre étudiant en finances, travailleur, qui pourrait fournir une caution. [ 21 ] De cela, la Régie du logement tire les conclusions suivantes : [21] De plus est, les motifs de refus soumis à l'audience, sont contradictoires avec l'intention de ne pas accepter aucune cession à moins d'obtenir plutôt un loyer supérieur et également avec le fait de ne pas vouloir accepter de caution pour l'un des cessionnaires. [22] Le refus de cession du locateur ne peut être considéré, aucun motif n'ayant été soumis dans le délai légal.

Conséquemment, le Tribunal déclare valide la cession de bail. [ 22 ] Les motifs soumis ne constituent pas des questions qui devraient être soumises à la Cour du Québec selon l'article 91 de la Loi sur la Régie du logement . [ 23 ] D'abord, il s'agit essentiellement d'une question de fait. La Régie du logement a entendu la preuve contradictoire concernant les motifs soulevés par Scodras concernant la solvabilité des cessionnaires. Elle a conclu que malgré les objections soulevées, la solvabilité ne constituait pas un empêchement valable à la cession.

Elle conclut par ailleurs que ces motifs sont contradictoires avec son refus initial, tel que formulé. Il s'agit là de pures constatations factuelles. [ 24 ] En droit par ailleurs, la Régie conclut à l'application de la présomption irréfragable de l'

article 1871 C.c.Q. , et elle rejette la contestation de la cession. Le raisonnement de la Régie du logement ne comporte aucune faiblesse apparente à ce sujet. c. Les conclusions de la décision attaquée sont-elles contradictoires ? [ 25 ] Scodras reproche à la Régie du logement la formulation des conclusions de sa décision. Elle allègue que les deux conclusions déclaratoires se contredisent et ne peuvent coexister.

Il s'agit des conclusions suivantes : [27] DÉCLARE valide la cession de bail soumise au locateur le 6 mai 2012; [28] DÉCLARE le bail résilié rétroactivement au 1 er juin 2012; [ 26 ] L'argument est habile : « puisque la cession a lieu le 6 mai, comment la Régie du logement peut-elle résilier le bail rétroactivement au 1 er juin ? ». De cette affirmation, Scodras plaide qu'il s'agit d'une motivation si boiteuse que la permission d'appel doit

être accordée. Il s'agirait d'une rédaction qui contrevient à l'article 79 de la

Loi sur la Régie du logement . Cet

article se lit : 79.

Toute décision de la Régie doit être motivée et transmise aux parties en cause, en la manière prévue par les règlements de procédure. (Soulignement ajouté) [ 27 ] Cet argument fait abstraction de la chronologie des événements : - 6 mai 2012 : avis de cession, effectif le 1 er juin, accompagné des informations concernant la solvabilité des cessionnaires et d'une enquête de crédit; - 17 mai 2012 : refus non motivé de la cession par Scodras; - 17 mai 2012 : les locataires quittent le logement; - 28 mai 2012 : dépôt de la demande devant la Régie; - 1 er juin 2012 : date prévue d'occupation par les cessionnaires; [ 28 ] Lorsque les conclusions [27] et [28] de la décision attaquée sont lues en tenant compte les faits appropriés de la chronologie, elles se comprennent aisément.

Il est tout à fait logique d'avoir présenté les conclusions de la sorte, car la Régie du logement devait d'abord conclure quant à la validité de la cession. Elle crée ainsi le lien de droit entre Scodras et les cessionnaires, ses nouveaux locataires. Ce lien est créé en fonction de l'avis de cession qui devient effectif le 1 er juin 2012, tel que stipulé à l'avis du 6 mai 2012. Une fois arrivée à cette conclusion, la Régie devait donner effet à l'

article 1873 C.c.Q. qui décharge les locataires qui font cession de leur bail. Ainsi, la Régie n'a fait qu'appliquer cette disposition en vue de rompre le lien de droit pour l'avenir entre les locataires et Scodras. [ 29 ] En conséquence, la motivation retenue par la Régie du logement dans sa décision est suffisante et intelligible. Elle respecte la règle imposée par l'article 79 de la

Loi sur la Régie du logement . CONCLUSION [ 30 ] Le Tribunal est d'avis que la décision attaquée ne souffre d'aucune faiblesse apparente. De plus, aucun des motifs allégués par Scodras ne constitue une question sérieuse, d'intérêt général et mettant en cause les intérêts supérieurs de la justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ; LE TOUT avec dépens. __________________________________ Scott Hughes, J.C.Q. Me Pierre Latour Pour la demandersesse M. Benjamin Beauregard Personnellement M. Mohammed Bessioud Personnellement Date d’audience : 24 août 2012