2021 QCCQ 8026, 2021 QCCQ 8026

Boyer c. Desrosiers 2021 QCCQ 8026 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-702583-194 DATE : 19 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉLIZABETH BOYER - et - KEVIN SÉGUIN - et - GUY SÉGUIN Demandeurs c. DIANE DESROSIERS - et - CLAUDE PERREAULT Défendeurs - et - STÉPHANE LEVASSEUR

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ( Rendu oralement séance tenante [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 21 août 2018, les demandeurs acquièrent la résidence des défendeurs.

Ils font précéder leur achat d’un rapport d’inspection préachat produit en preuve [2] . [ 2 ] Il s’agit de leur première maison qu’ils acquièrent grâce, en particulier, à l’aide du père du demandeur. [ 3 ] Ils s’y installent au début septembre 2018 et dès le 27, ils constatent une importante infiltration d’eau venant du sous-sol, l’eau se répandant à la grandeur des planchers des pièces composants le sous-sol. [ 4 ] Ils font appel à leur assureur qui dépêche sur les lieux des experts en sinistre qui percent le plancher pour découvrir qu’à certains endroits quatre couches intermédiaires de planchers couvraient la structure du faux plancher en bois. [ 5 ] Les photographies, nombreuses, et les vidéos pris par les demandeurs font voir l’étendue des dégâts, l’eau jaillissant de la cavité faite par les experts en sinistre. [ 6 ] Les demandeurs procèdent à l’enlèvement des couches de finition du plancher et découvrent que toute la structure du faux plancher est putréfiée, pourrie et doit être remplacée au complet. [ 7 ] Ils tentent d’abord de rejoindre les défendeurs qui ne répondent pas à l’appel qui leur est lancé. [ 8 ] Constatant la gravité de la situation, ils transmettent par la suite une mise en demeure à ces mêmes vendeurs en date du 31 octobre 2018 [3] les invitant à venir constater par eux-mêmes l’étendue des dommages.

La preuve révèle qu’aucune suite n’a été donnée à cette invitation.

[ 9 ] Finalement, les demandeurs dégarnissent au complet non seulement le plancher, mais les murs et le plafond du sous-sol pour y effectuer d’importants travaux. [ 10 ] La preuve non contredite indique que le demandeur Kevin Séguin a mis quatre à cinq mois à refaire le sous-sol et que la famille a été privée de cette

partie de la maison pendant plus d’un an et demi. Ils ont dû coucher au rez-de-chaussée puisque toutes les chambres étaient situées au sous-sol. [ 11 ] Le demandeur Kevin Séguin, travaillant dans la construction, a minimisé ses pertes en contribuant à la restauration des lieux. [ 12 ] Les demandeurs en ont profité pour améliorer l’état du sous-sol en y ajoutant, entre autres, une toilette, un plancher chauffant, des conduits électriques et un nouveau plafond.

De même, ils ont changé certaines portes qui étaient probablement encore viables malgré les dégâts occasionnés aux planchers. [ 13 ] Ils ont dû, en outre, refaire un mur porteur qui reposait sur le plancher intermédiaire au lieu de reposer directement sur le béton. La base de ce mur porteur était pourrie, comme le reste, et ils ont remplacé ce support par une poutrelle d’acier. [ 14 ] L’ensemble de leur dépense s’élève à près de 80 000 $, malgré qu’ils estiment à environ 66 000 $ ce qui leur en a coûté en main-d’œuvre et matériaux pour le sous-sol. [ 15 ] De cette somme, ils admettent qu’il faut retrancher une

partie pour ce qui n’était pas nécessaire à la remise en état des lieux comme ils étaient, mais néanmoins ont accepté de réduire leur créance à 15 000 $, constituant le seuil de la juridiction de la Division des petites créances. [ 16 ] Les défendeurs allèguent en défense qu’ils n’ont jamais connu d’infiltration autre que celle de 2009 qui a été divulguée aux acheteurs et qu’ils n’ont jamais eu connaissance d’autre manifestation d’infiltration, à preuve le fait qu’ils dormaient dans une des chambres situées au sous-sol. [ 17 ] Ils appellent en garantie leur propre courtier immobilier puisque celui-ci aurait induit les acheteurs en erreur en indiquant que la maison était munie d’une pompe submersible.

Analyse et décision [ 18 ] Les acheteurs poursuivent les vendeurs en invoquant la garantie de qualité communément appelée garantie contre les vices cachés. Cette garantie est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 19 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, on reconnaît que certaines conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. Que le bien est affecté d’un vice ; 2. Que ce vice est grave ; 3. Qu’il est antérieur à la vente ; 4. Qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. Qu’il est occulte ; 6.

Qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 20 ] Par ailleurs, la conduite de l’acheteur doit aussi être examinée à la lumière des circonstances particulières à chaque espèce, notamment en fonction du statut du vendeur, de celui de l’acheteur, de la nature, de l’âge et du prix du bâtiment ainsi que du type de vice dont il est affecté [4] . [ 21 ] Un vice cesse d’être apparent, nous apprend la jurisprudence, lorsqu’il ne peut être constaté qu’après des recherches minutieuses [5] . [ 22 ] De même, il a été décidé que l’acquéreur n’est tenu que d’un examen ordinaire du bien avant de l’acheter [6] . [ 23 ] Enfin, si l’examen nécessite des travaux exceptionnels, comme l’excavation ou la démolition, il s’agit d’un vice occulte [7] . [ 24 ] L’examen attentif de l’acheteur ne requiert cependant pas, pour celui-ci, de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [8] . [ 25 ] Le niveau d’examen requis par l’

article 1726 C.c.Q. n’est pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat [9] . [ 26 ] En l’espèce, il ne fait aucun doute que le vice répond à la première condition, c’est-à-dire qu’il existe. [ 27 ] La preuve révèle également que la deuxième condition est rencontrée, c’est-à-dire que le vice est grave. On parle ici de putréfaction, de pourriture et même de solidité de structure. [ 28 ] Le vice dénoncé répond également à la troisième condition, c’est-à-dire qu’il est antérieur à la vente.

Il ne s’est passé que quelques jours entre l’achat de la maison et la découverte du pot aux roses. L’état montré sur les photographies et les films montre, hors de tout doute, que cet état était antérieur à l’achat et datait probablement de plusieurs années.

[ 29 ] La quatrième condition est également rencontrée, c’est-à-dire que les acheteurs ne pouvaient savoir l’état qu’ils ont découvert par la suite. Entre autres, le rapport d’inspection préachat ne contient aucun indice précurseur au problème. Les fissures au mur qui ont été notées ne sont pas la source du problème, qui provenait essentiellement de fissures au plancher qui, rappelons-le, était recouvert ou de la porte d’entrée pour le sous-sol qui elle aussi était recouverte de finition. [ 30 ] Le vice était également occulte puisqu’il ne pouvait être découvert qu’en démolissant une

partie des composantes de l’immeuble, ce qui, nous l’avons vu précédemment, ne fait pas

partie des obligations d’un potentiel acheteur. [ 31 ] Enfin, le vice a été dénoncé dans un délai raisonnable aux vendeurs par la mise en demeure [10] . [ 32 ] Ainsi, les acheteurs ont pleinement démontré que le recours rencontre les six conditions énumérées précédemment. [ 33 ] Quant au montant réclamé, il y a suffisamment de marge de manœuvre pour, sans aucun doute, considérer que le montant qu’ils réclament de 15 000 $ couvre à peine les coûts engendrés par le problème détecté. [ 34 ] Ce montant est même inférieur à ce qui avait été évalué par les ajusteurs d’assurance avant que l’assureur décide de ne pas indemniser les acheteurs.

Les ajusteurs avaient indiqué qu’il en coûterait plus de 27 000 $ pour corriger la situation [11] . [ 35 ] La défense ne s’est aucunement déchargée de son fardeau de démontrer des éléments qui vont à l’encontre des six conditions énumérées précédemment. [ 36 ] Concernant la présence ou non d’une pompe d’évacuation dans la déclaration du vendeur, le Tribunal considère que même si cette inscription ait pu être inexacte, celle-ci n’a aucun effet sur le sort de la cause. [ 37 ] Conséquemment, l’appel en garantie contre le courtier d’immeuble sera rejeté.

Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille la demande ; Condamne solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ; Condamne solidairement les défendeurs à rembourser aux demandeurs les frais de justice de 205 $ ; Rejette l’intervention forcée contre Stéphane Levasseur ; Condamne solidairement les défendeurs à rembourser à M. Levasseur ses frais de justice de 205 $. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 19 août 2021