2012 QCCQ 7708, 2012 QCCQ 7708

Bastien c. Roy 2012 QCCQ 7708 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-011753-121 DATE : 24 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GENEVIÈVE BASTIEN et JONATHAN LAROUCHE Demandeurs c.

MARIO ROY Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise du défendeur est affectée de vices cachés, les demandeurs lui réclament 1 717,50 $ représentant la valeur estimée des travaux correctifs et dommages et intérêts. [ 2 ] Le 1 er juillet 2011, les demandeurs acquièrent du défendeur une résidence sise au […], à Trois-Rivières, pour la somme de 150 000 $. [ 3 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l'achat, les demandeurs visitent l'immeuble à deux reprises dont une visite en compagnie d'un expert-inspecteur préachat, monsieur Pierre-Benoît Fortin. [ 5 ] Or, le 28 août 2011, lors d'une importante pluie, les demandeurs constatent la présence d'eau au sous-sol en raison d'infiltrations provenant de la cheminée de la résidence. [ 6 ] Les demandeurs contactent immédiatement le défendeur afin de l'aviser des problèmes. [ 7 ] Ce dernier relaie l'information à ses assureurs, sans plus. [ 8 ] Le 18 octobre 2011, les demandeurs dénoncent par écrit la problématique d'infiltrations d'eau au défendeur réitérant leur invitation à venir constater les dommages occasionnés par les infiltrations d'eau. [ 9 ] Devant l'absence de réaction du défendeur, ils entreprennent les travaux de correction de la cheminée et de la réparation des dommages au contenu de leur résidence. [ 10 ] La valeur des travaux de correction du vice et des dommages occasionnés par les infiltrations d'eau s'élève à 4 399,98 $. [ 11 ] Après avoir soustrait l'indemnité d'assurance perçue de leurs assureurs, les demandeurs réclament au défendeur la somme de 1 717,50 $ représentant les frais de correction du vice. [ 12 ] Le 29 novembre 2011, ils adressent une mise en demeure au défendeur et le 7 février 2012, ils logent contre ce dernier un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Questions en litige [ 13 ] Le vice allégué en demande constitue-t-il un vice caché au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 14 ] Dans l'affirmative, quels sont les dommages subis par les demandeurs?

Le droit [ 15 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que l'immeuble vendu est exempt de vices cachés. [ 17 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 18 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 19 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 20 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 21 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ? [ 22 ] De l'aveu-même du défendeur, il découle que ce dernier avait connaissance de problèmes d'infiltrations d'eau provenant de la cheminée de la résidence avant la vente. [ 23 ] Dans son témoignage, il précise que l'état de la cheminée nécessitait un entretien rigoureux par un calfeutrage annuel des joints de la cheminée et du revêtement extérieur de la résidence afin d'éviter les infiltrations d'eau. [ 24 ] Or, prétextant que l'infiltration d'eau survenue au moment où il était propriétaire de la résidence était de peu d'importance, le défendeur mentionne au Tribunal ne pas avoir cru bon informer les acheteurs de cette situation. [ 25 ] Il ajoute également ne pas avoir fait de recommandations particulières aux demandeurs sur l'entretien que nécessitait le calfeutrage de la cheminée et son importance pour éviter des dommages par infiltrations d'eau. [ 26 ] Le vice étant de toute évidence caché, donc inconnu des acheteurs au moment de la vente, et de gravité suffisante pour causer des inconvénients sérieux à l'usage de la résidence, le Tribunal conclut qu'il s'agit d'un vice caché dont le défendeur doit supporter la responsabilité. [ 27 ] La preuve de la connaissance du vice par le vendeur étant établie par son admission, ce dernier est redevable envers les acheteurs du coût des réparations du vice ainsi que des dommages consécutifs aux infiltrations d'eau. [ 28 ] Enfin, l'argument du défendeur basé sur la force majeure, soit l'importance de la pluie survenue au mois d'août 2011 qu'il qualifie de diluvienne, ne peut être accueilli sur la stricte base de son seul témoignage.

Au demeurant, il appert que les problèmes d'infiltrations d'eau connus par les demandeurs se sont répétés lors de pluies de moindre importance. Valeur des dommages [ 29 ] Les demandeurs ont évalué leurs réclamations en tenant compte des heures investies pour procéder aux travaux de réfection de la cheminée et des travaux de nettoyage encourus sur la base de 28 $ de l'heure pour deux personnes. [ 30 ] Usant de la discrétion qui est sienne en pareille matière et tenant compte de l'indemnisation perçue de leurs assureurs, le Tribunal réduit la valeur des dommages établie par les demandeurs à 1 250 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] ACCUEILLE partiellement la demande ; [ 32 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 1 250 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 29 novembre 2011 ; [ 33 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 103 $ à

titre de frais judiciaires.

__________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 17 septembre 2012