2022 QCCQ 9663, 2022 QCCQ 9663

Robillard c. Abdelaziz 2022 QCCQ 9663 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N : 500-32-161586-203 DATE : 19 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MANON ROBILLARD et JEAN-NOËL GEIST Demandeurs c.

MOUNIR ABDELAZIZ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Manon Robillard et Jean-Noël Geist (les Acheteurs ) réclament la somme de 16 140,80 $ de Mounir Abdelaziz (le Vendeur ) soit : 10 140,80 $ pour des travaux correctifs et 6 000 $ en dommages moraux, qu’ils réduisent à 15 000$ en renonçant à réclamer l’excédent afin de respecter les paramètres de la compétence de la Division des petites créances.

Cette somme est réclamée au motif que le condominium qu’ils ont acheté le 13 septembre 2016 avec garantie légale [1] est affecté d’un vice caché. [ 2 ] Les Acheteurs reprochent au Vendeur d’avoir omis de leur déclarer l’existence de bruits et vibrations excessifs reliés au système de ventilation lorsque le restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est en activité. Selon eux, le Vendeur aurait dû déclarer cet enjeu à la

section D-13.9 de la Déclaration du Vendeur [2] .

S’ils avaient été informés de ce problème, les Acheteurs auraient exigé qu’il soit réglé avant la vente ou auraient demandé une réduction du prix de vente. [ 3 ] Plus particulièrement, les Acheteurs allèguent que les bruits et vibrations du conduit de ventilation situé derrière les murs de leur condominium ont été causés par l’absence d’insonorisation adéquate et qu’ils ont perdu leur droit à la jouissance des lieux entre mars 2017 et décembre 2020. [ 4 ] Le Vendeur nie qu’un vice existait lors de la vente et soutient que les bruits et vibrations sont apparus en mars 2017 lorsque le restaurant du rez-de-chaussée a repris ses activités.

Il allègue que les bruits et vibrations excessifs ont été causés par la mise à l’arrêt prolongée du système entre mars 2015 et mars 2017 et son usure. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Pour trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

a) Les bruits et vibrations émis par le système de ventilation lorsque le restaurant est en activité constituent-ils un vice caché?

b) Advenant l’existence d’un vice caché, quel est le montant des dommages auquel les Acheteurs ont droit? ANALYSE ET DÉCISION

a) Les bruits et vibrations émis par le système de ventilation lorsque le restaurant est en activité constituent-ils un vice caché? [ 6 ] Selon le Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [3] , un acheteur a le droit d’obtenir l’immeuble dans l’état convenu et qui reflète le prix payé. Le vendeur est tenu d’offrir une garantie légale de qualité sur l’immeuble vendu [4] .

La garantie légale ne couvre pas la vétusté, l’usure normale ou l’atteinte de la durée de vie utile d’un bien [5] . [ 7 ] Pour que le Tribunal conclut qu’un vice caché existe, un acheteur doit prouver l’existence de quatre conditions cumulatives : (1) le vice doit être antérieur à la vente; (2) il doit être caché; (3) il doit être inconnu de l’acheteur; (4) et le déficit d’usage doit être important et grave [6] . [ 8 ] Le Tribunal utilise différents critères pour évaluer les conditions d’un vice caché. Le caractère antérieur s’évalue de manière factuelle en fonction du temps.

Le caractère caché s’évalue de manière objective, c’est-à-dire ce que ferait un acheteur prudent et diligent

placé dans les circonstances [7] . Le caractère inconnu s’évalue de manière subjective, c’est-à-dire selon la connaissance réelle de l’acheteur au moment de l’achat [8] .

Le caractère grave du vice s’évalue à la fois de manière objective, par exemple les attentes d’un acheteur raisonnable par rapport à l’usage ou le au prix, et de manière subjective, par exemple avec les coûts réels des travaux et des inconvénients vécus. [ 9 ] Dans le contexte d’un vice caché, la loi prévoit que la responsabilité du vendeur est engagée, même s’il n’a pas commis de faute. [ 10 ] Dans le cas présent, l’immeuble en cause possède trois étages.

En 1988, son propriétaire, Bertrand Tremblay, procède à la division en trois unités distinctes. [ 11 ] En 2012, le Vendeur achète le troisième étage de l’immeuble alors que M. Tremblay demeure propriétaire du rez-de-chaussée et du deuxième étage. [ 12 ] Le rez-de-chaussée est dédié à l’exploitation de commerces de restauration. Un restaurant est en activité lorsque le Vendeur achète le troisième étage en 2012.

Les activités de ce restaurant ralentissent en 2014, avant de cesser complètement en mars 2015. [ 13 ] Au moment où les Acheteurs acquièrent le troisième étage de l’immeuble du Vendeur, en septembre 2016, ils sont au courant de la vocation commerciale du rez-de-chaussée bien qu’aucun restaurant ne soit en activité à ce moment. [ 14 ] Lors de l’inspection de l’immeuble faite à la demande des Acheteurs, le moteur du système de ventilation qui se trouve sur le toit de l’immeuble est examiné. [ 15 ] À cette occasion, le Vendeur confirme aux Acheteurs et à leur inspecteur avoir lui-même constaté des bruits et vibrations importants en 2014.

Il demande alors à M. Tremblay d’apporter les correctifs nécessaires.

Il ignore la nature et l’étendue des travaux exécutés, mais il témoigne avoir noté une diminution significative du bruit et des vibrations par la suite. [ 16 ] Le Vendeur ajoute que les sept propriétaires du troisième étage qui l’ont précédé entre 1988 et 2012 ne se seraient jamais plaints du bruit du système de ventilation, pas plus que les locataires ayant occupé les lieux après qu’il soit devenu propriétaire en 2012. [ 17 ] Les Acheteurs expliquent quant à eux que dès la remise en activité du restaurant en mars 2017, le bruit et les vibrations causés par le système de ventilation sont excessifs et minent de façon importante leur jouissance des lieux. [ 18 ] Les Acheteurs déposent des plaintes pour bruit excessif auprès de la Ville de Montréal, qui émet des constats d’infraction les 2 et 14 juin 2017, ainsi que le 10 janvier et le 27 mai 2019 [9] . [ 19 ] Les Acheteurs confirment que des travaux sont par la suite exécutés à l’initiative de M.

Tremblay, notamment la pose d’un tapis insonorisant sous le socle du moteur, la modernisation de la tuyauterie extérieure et des ajustements au moteur. [ 20 ] Les Acheteurs reconnaissent que ces travaux réduisent les bruits et vibrations de façon significative dans la plupart des pièces de leur résidence, à l’exception de deux chambres situées à l’avant du condominium.

Le conduit de ventilation menant au moteur situé sur le toit se trouve dans le mur qui sépare ces deux chambres, dans lesquelles les bruits et vibrations se poursuivent malgré les travaux correctifs. [ 21 ] Les Acheteurs retiennent alors les services de la firme Insonorisation M.G. inc. qui leur fournit, en décembre 2019, une soumission pour des travaux au montant de 8 850 $ [10] pour insonoriser leur condominium. [ 22 ] Les Acheteurs dénoncent la situation au Vendeur par lettre du 4 février 2020 [11] .

Les procureurs du Vendeur répondent le 11 février 2020 [12] en invoquant que le vice n’existait pas au moment de la vente et que si vice il y a, il provient du système de ventilation lui-même, lequel appartient à M. Tremblay. [ 23 ] Vu la position du Vendeur, les Acheteurs procèdent aux travaux d’insonorisation le 9 décembre 2020 au coût de 10 140,80 $ [13] . Ils confirment que le problème est désormais réglé. [ 24 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 C.c.Q. qui établit que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention […] ». [ 25 ] Le Tribunal décide selon la prépondérance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 26 ] En l’espèce, le fardeau de prouver l’existence du vice caché appartient aux Acheteurs. Ils affirment que la cause réelle des bruits et vibrations n’est pas le système de ventilation lui-même, son fonctionnement ou sa vétusté, mais l’absence d’insonorisation dans les murs où passe le conduit menant au moteur du système situé sur le toit de l’immeuble.

Puisque cette absence d’insonorisation existait lors de la vente, il s’agit donc d’un vice caché selon eux. [ 27 ] Cependant, les Acheteurs ne soumettent aucune expertise pour appuyer leur prétention. Seules la soumission et la facture pour les travaux d’Insonorisation MG inc. sont produites en preuve, mais elles ne permettent pas d’éclairer le Tribunal sur les causes du problème et sa date d’apparition. [ 28 ] En défense, le Vendeur allègue que le problème n’existait pas lors de la vente.

Il soutient que la mise à l’arrêt du système de ventilation, par ailleurs vétuste, entre mars 2015 et mars 2017, a accéléré son usure et provoqué des bruits et vibrations excessifs lors de sa remise en marche. Cependant, le Vendeur ne soumet pas, lui non plus, d’opinion d’expert dans le domaine de la ventilation afin d’appuyer ses prétentions. [ 29 ] Néanmoins, le Tribunal rappelle que le fardeau de la preuve appartient aux Acheteurs. Dans les circonstances, vu la preuve

contradictoire et l’absence d’expertise, le Tribunal conclut, selon la balance des probabilités, que le vice n’est pas antérieur à la vente. [ 30 ] Or, la présence du vice lors de la vente est une condition nécessaire pour permettre de conclure à l’existence d’un vice caché, ce que le Tribunal ne peut faire en l’espèce.

b) Advenant l’existence d’un vice caché, quel est le montant des dommages auquel les Acheteurs ont droit? [ 31 ] Vu la conclusion du Tribunal quant à la première question, il n’est pas nécessaire de répondre à la question relative aux dommages réclamés par les Acheteurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande ; CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. Date d’audience : 1 er décembre 2022