2023 QCCA 225, 2023 QCCA 225

Soltron Realty c. Syndicat des copropriétaires les Résidences Mont-Royal (Tour Sud) 2023 QCCA 225 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029696-218 ( 500-17-085657-149 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 février 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. DANIEL DUMAIS, J.C.A. (AD HOC) PARTIES APPELANTES AVOCAT SOLTRON REALTY LP AVIEZER SOCHACZEVSKI SOLTRON REALTY GP INC. Me Robert W. Lord Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATS SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES MONT-ROYAL (TOUR SUD) LES ENTREPRISES FRESAID LIMITÉE Me Alfred A. Bélisle ( Godard Bélisle St-Jean & Associé

s) Par visioconférence SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES MONT-ROYAL (TOUR NORD) Me NATHALIE CHARBONNEAU (Me Nathalie Charbonneau) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 23 août 2021 par l’honorable Brian Riordan de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété - Copropriété divise - Servitude. Greffière-audiencière : Annabelle M-Trudel Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 01 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 14 février 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 9 h 04 Fin de l’audience. Annabelle M-Trudel, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 23 août 2021 par l’honorable Brian Riordan, de la Cour supérieure, district de Montréal, lequel a accueilli en

partie la demande des intimés et rejeté la demande reconventionnelle des appelants [1] . [ 2 ] Les parties sont copropriétaires d’un immeuble à vocations mixtes de Montréal. L’appelante Soltron Realty GP Inc. (« Soltron ») est propriétaire notamment de la

partie de l’immeuble qu’occupe un centre commercial et du stationnement à étages. Les intimés Tour Nord et Tour Sud sont les syndicats des copropriétaires de deux des quatre tours de l’immeuble, les deux tours étant réservés exclusivement à un usage résidentiel. [ 3 ] La relation entre les parties est acrimonieuse depuis ses débuts et occupe les tribunaux depuis plus de 20 ans. Le présent dossier concerne le stationnement intégré à l’immeuble qu’il a fallu démolir et refaire en partie. Chaque

partie rejetait sur l’autre la responsabilité de procéder à l’entretien nécessaire à la structure du stationnement, au point où sa démolition partielle et sa reconstruction ont nécessité une ordonnance de la Cour lorsque la situation est devenue critique pour la sécurité des usagers. De plus, on ne s’entendait pas sur le partage des coûts. [ 4 ] Soltron est propriétaire du stationnement étagé alors que les copropriétaires des Tours bénéficient de servitudes pour l’usage d’un ou de plusieurs espaces aux trois étages inférieurs du stationnement [2] .

Les quatre étages supérieurs sont utilisés par Soltron pour les clients du centre commercial, mais seulement deux de ceux-ci sont concernés par les travaux [3] . [ 5 ] Les différents actes qui ont constitué les servitudes nécessaires à l’usage en copropriété de l’immeuble prévoient une contribution aux coûts d’entretien du stationnement par les copropriétaires, mais sans en spécifier la part exacte.

Les actes se contentent de spécifier que le partage doit se faire sur une « base équitable » (« equitable basis »). [ 6 ] D’entrée de jeu, le juge précise être saisi uniquement de la question relative à la répartition des coûts des travaux déjà exécutés à la suite de l’ordonnance de 2019 [4] et, le cas échéant, de déterminer si une des parties a commis une faute ayant aggravé l’état du stationnement, et en conséquence, les coûts de réparation en résultant [5] . [ 7 ] Dans un jugement étoffé, il explique que c’est Soltron qui avait l’obligation d’entretenir le stationnement à étages et qu’elle a fait défaut de le faire.

Il la condamne donc aux coûts additionnels générés par le vice d’entretien.

En ce qui concerne les autres coûts qui auraient été nécessaires, même en l’absence de négligence de Soltron, il partage les dépenses entre les parties selon les étages qu’elles utilisent [6] . [ 8 ] Les appelants soulèvent les cinq moyens d’appel suivants : − Le juge de première instance aurait commis une erreur révisable en omettant de traiter de l’entente de 2005 intervenue entre la Tour Nord et les appelants. − Le juge de première instance aurait commis une erreur en concluant que Soltron est seule responsable de l’entretien et des coûts des étages P-2. − Le juge de première instance aurait commis une erreur en concluant que les appelants doivent payer seuls les frais de l’expert Robert Raymond établis à 40 338,04 $.

− Le juge de première instance aurait commis une erreur manifeste et déterminante en n’accordant pas aux appelants les frais de gestion de 15 % prévus à l’acte de servitude principal (« Master Deed »). − Le juge aurait dû préciser que le dispositif de son jugement ne vise pas M. Aviezer Sochaczevski. [ 9 ] La Cour est d’avis qu’aucun des arguments avancés par les appelants n’est de nature à justifier une intervention en appel. Les moyens d’appel soulèvent, au mieux, des questions mixtes de fait et de droit. La déférence que cette Cour doit à l’égard des conclusions du juge de première instance est élevée.

Voici pourquoi l’intervention de la Cour n’est pas requise. - Le juge n’a pas considéré l’Entente P-25 [ 10 ] Le premier moyen d’appel s’appuie sur une entente de 2005 intervenue dans le cadre d’un autre dossier judiciarisé entre les mêmes parties. À la suite d’un jugement de la Cour supérieure rendu par la juge Nicole Duval-Hesler [7] (« jugement NDH »), la Tour Nord a réglé le litige hors cour avec les appelants sur la base de cette entente.

Par ailleurs, la Cour d’appel a accueilli partiellement l’appel en ce qui a trait à la Tour Sud [8] , non signataire de cette même entente. [ 11 ] Le juge de première instance n’a pas traité de cette entente dans son jugement, car il s’est dit d’avis que les autres conclusions auxquelles il arrive règlent les questions dont il était saisi, sans avoir à recourir à l'entente en question [9] . Cette transaction est intervenue dans le contexte d’un litige portant sur les redevances payables en vertu des servitudes.

Selon les appelants, les clauses 105 à 108 [10] de cette entente, combinées au jugement NDH créent une obligation pour la Tour Nord d’entretenir les étages P-3 et excluent toute responsabilité de Soltron. La Tour Nord ne s’est engagée qu’à payer les frais découlant de l’entretien, comme elle devait d’ailleurs le faire en vertu des servitudes. Pour sa part, Soltron, qui obtenait le droit de stationner sept véhicules parmi les espaces de stationnements des étages P-3, devait payer sa part de ces frais d’entretien.

Cette entente ne limite aucunement son obligation principale de veiller au bon entretien du garage et de sa structure dont elle demeure en tout temps le propriétaire. Tant le jugement NDH [11] que l’arrêt de 2007 [12] et le jugement entrepris tiennent Soltron responsable de la maintenance. [ 12 ] Sous le premier moyen également, les appelants reprochent au juge d’avoir tenu compte de l’arrêt de 2007 à l’égard des deux parties alors que seule la Tour Sud était

partie à l’appel. Or, le premier juge pouvait arriver à la même conclusion sans référer à cet arrêt. [ 13 ] Ce moyen d’appel n’est donc pas de nature à mener à un résultat différent et la Cour n’interviendra pas sur cette base.

Sans que cela soit déterminant en soi dans le sort de ce moyen d’appel, la Cour souligne que la prétention des appelants dans le présent cas reviendrait à faire payer les dommages que sa propre négligence a causés - La responsabilité de l’entretien et de la réparation du niveau 2 du stationnement [ 14 ] Le deuxième moyen d’appel s’attaque principalement aux conclusions factuelles du juge aux paragraphes 48 et 49 du jugement entrepris.

Les appelants lui reprochent d’avoir imposé à Soltron l’ensemble des coûts des deux étages utilisés par les clients du centre commercial, alors que la preuve révèle que les copropriétaires doivent passer par ces étages pour accéder à la rue; ils auraient donc contribué au moins en

partie à l’usure de ces deux étages. [ 15 ] Or, le juge prend la peine d’expliquer le fondement de sa décision sur ce point et il convient de reproduire ce passage du jugement entrepris : [48] In that light, the Court is of the view that the most equitable solution, and one that is eminently workable, proportional and in the parties’ mutual interest, is to attribute 100% of the “normal” maintenance and repair costs for the P2 levels to Soltron and 100% of such costs for the P3 levels to the Towers. [49] The Court favours this result given that: • The parties’ relationship is poisoned by constant disagreement and deep-seated mistrust, and it is thus imperative to impose a workable method, i.e., one that minimizes discussion and conflict, something that this straightforward formula provides; • The use by each party of the other’s levels is negligible; • Although Soltron remains the owner of P3, that area is, in practice, reserved for the Residents; • The Residents make very little use of P2, and any salty snow falling from their cars as they pass through there would be removed by Soltron’s normal periodic washing of the floor necessitated by its own use of those levels, at no additional cost to Soltron; • Soltron has very little access to P3, i.e., 7 spaces out of 125, when it chooses to use them, however, as owner of the Building, it has an interest in ensuring the proper maintenance and repair of P3, without which the state of the overall Building could be affected; • Soltron, as owner of the Garage, will continue to have the obligation to perform the maintenance and repair required or, in the words of the Court of Appeal: Soltron, à

titre de propriétaire du fonds servant, est toujours soumise à l'obligation d'assurer un usage normal, correct et aisé des servitudes consentie ; [13] [Italiques dans l’original; soulignement ajouté; références omises] [ 16 ] Rappelons que les actes juridiques liant les parties précisent simplement que le partage doit se faire sur une base équitable (« equitable basis »), ce qui laisse une large discrétion au juge de première instance. La Cour est d’avis que les appelants n’ont pas démontré d’erreur manifeste et déterminante de sa part, ou un exercice déraisonnable de sa discrétion, et rejette conséquemment ce moyen d’appel.

- Les frais d’expert [ 17 ] Troisièmement, les appelants reprochent au juge de première instance de les avoir condamnés aux frais de l’expert Raymond. Ils invoquent qu’ils ne devraient pas être condamnés aux frais antérieurs à la fin des travaux puisque, selon eux, le rapport de M.

Raymond a uniquement servi à établir les déficiences après la fin des travaux. [ 18 ] Les appelants ne présentent pas de motif pour attaquer la décision du juge de les condamner à ces frais d’experts, outre que de proposer à la Cour que cette décision n’est pas équitable, ce qui ne satisfait aucunement la norme d’intervention applicable à cette conclusion [14] . [ 19 ] Le troisième moyen d’appel est donc rejeté. - Les frais de gestion de 15 % [ 20 ] Quatrièmement, les appelants soutiennent qu’ils auraient dû avoir droit, en vertu de l’acte de servitude principal (« Master Deed »), à une charge de 15 % à

titre de frais de service sur tous les chefs de la condamnation. Ce moyen est mal fondé. Les intimés soulignent à juste

titre que Soltron ne peut pas se prévaloir de cette charge lorsqu’elle fait défaut de respecter ses obligations prévues aux actes de servitude, notamment l’obligation d’entretenir l’immeuble.

En effet, alors que l’article 13.6 du (« Master Deed ») prévoit notamment que « The owner … shall use its best efforts to maintain, operate or replace the garage and parking spaces situated in the Retail in a first class manner, as a prudent and responsible owner », l’article 13.4 in fine prévoit ce qui suit : In the event that the owner, from time to time, of the Retail, fails to fulfill any of its obligations setforth in Sections … 13.6 of these presents, the owner, from time to time, of the Retail, shall not be entitled to receive the management fees related to any particular services, repairs or replacement not so performed as herein above mentioned. [15] [ 21 ] Compte tenu que la conclusion du juge concernant la négligence de Soltron dans l’entretien du garage est à l’abri de toute intervention, elle emporte le sort de ce moyen d’appel. - La situation de l’appelant Sochaczevski [ 22 ] Cinquièmement, les appelants demandent que la Cour précise que les conclusions du jugement entrepris ne sont pas exécutoires contre l’appelant Sochaczevski.

L’intervention de la Cour serait inutile sur cette question puisque les conclusions du jugement entrepris sont déjà rédigées de sorte à viser seulement Soltron Realty GP Inc. [16] , incluant les frais de justice. [ 23 ] En terminant, les intimés demandaient à la Cour, de déclarer l’appel des appelants abusif et de les condamner à payer leurs honoraires extrajudiciaires. L’argumentaire des intimés contenu dans leur mémoire recherchant cette conclusion est pour le moins laconique et leurs observations sur cette question

sommairement présentée lors de l’audition ne se sont pas avérées plus convaincantes. [ 24 ] La demande des intimés doit en conséquence être rejetée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] Rejette l’appel, avec les frais de justice; [ 26 ] REJETTE la demande des intimés de déclarer l’appel abusif, sans frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. DANIEL DUMAIS, J.C.A. (AD HOC)