2015 QCCQ 8131, 2015 QCCQ 8131

Fortin c. Gestion BEM inc. 2015 QCCQ 8131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014286-154 DATE : 9 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLAS A. FORTIN

Partie demanderesse c. GESTION B.E.M. INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Fortin réclame de Gestion B.E.M. inc. (« B.E.M. ») la somme de 10 044 $ pour privation de la jouissance paisible du quartier résidentiel dans lequel il demeure pour la période de novembre 2013 à mai 2015. [ 2 ] Il reproche à cette dernière d’avoir permis que la maison unifamiliale dont elle est propriétaire soit illégalement utilisée à des fins commerciales pendant cette période d’une année et demie. [ 3 ] Dans sa contestation écrite, B.E.M. nie qu’un usage non conforme a eu lieu dans cette maison.

Subsidiairement, elle ajoute que le demandeur n’a de toute façon subi aucun dommage. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Dans la présente affaire, il s’agit de répondre aux questions suivantes : 1) Le demandeur a-t-il subi un trouble anormal de voisinage au sens de l’

article 976 du Code civil du Québec ? 2) Dans l’affirmative, à quelle compensation a-t-il droit? LES FAITS [ 5 ] Monsieur Fortin demeure au […] à Lavaltrie depuis 2002.

Il s’agit d’un quadrilatère résidentiel généralement peu passant car il n’y a qu’un accès à la rue principale (St-Antoine Sud), soit par la rue Claude. [ 6 ] Hormis en période estivale où un certain débordement est engendré par l’activité du quai municipal à proximité, il s’agit d’un secteur paisible. [ 7 ] En novembre 2013, B.E.M. achète une maison unifamiliale située au [adresse 1] pour la rénover. [ 8 ] B.E.M. est une entreprise qui gère les 24 logements qui lui appartiennent.

Son président est monsieur Stéphane Breault. [ 9 ] À compter de l’achat, B.E.M. entreprend des rénovations majeures de cette maison qui s’étaleront sur une période d’un an jusqu’à l’automne 2014. Pendant les premiers 6 mois, les rénovations se déroulent surtout à l’intérieur et l’autre 6 mois, à l’extérieur. Monsieur Breault témoigne que ces rénovations majeures ont coûté 150 000 $ et avaient pour objectif de rendre cette maison âgée soit louable, soit vendable. [ 10 ] Concurremment aux travaux de rénovation, B.E.M. loue la maison à Développement Atrium inc. (« Atrium »).

Le bail débute le 1 er décembre 2013 et il est à durée indéterminée [1] . [ 11 ] Atrium est une entreprise de construction qui réalise des travaux pour les gouvernements, les municipalités et autres clients. Monsieur Breault est également coactionnaire d’Atrium et, sur le bail, tant B.E.M. qu’Atrium ont comme adresse la rue des Riverains, domicile personnel de monsieur Breault.

[ 12 ] Tant le demandeur Fortin que deux résidents du secteur à l’époque, monsieur Jean Champagne et monsieur Yannick Scullion, sont venus témoigner à la Cour que l’occupation commerciale de la résidence du [adresse 1] a engendré un va-et-vient incessant de véhicules de toutes sortes qui les a privés de la jouissance paisible de leur quartier et de leurs propriétés. [ 13 ] Des plaintes ont été déposées à la Ville de Lavaltrie contre cette occupation commerciale illégale en milieu résidentiel [2] . [ 14 ] La première plainte datée du 11 avril 2014 émane de monsieur Jean Champagne, occupant la maison située en face de celle de B.E.M. ([adresse 2]) avec ses parents. [ 15 ] Le demandeur Fortin a lui-même déposé une plainte semblable le 28 janvier 2015. [ 16 ] Suite à la plainte initiale de monsieur Champagne, l’inspecteur municipal Gaël Beauchamp procède à une inspection de la maison concernée le 12 avril 2014.

Il y constate la présence de cinq postes de travail (bureaux), deux postes de travail (mobiliers pour plans) ainsi que la présence de cinq employés sur place. [ 17 ] Un rapport de l’inspecteur Beauchamp [3] fait état de ses différentes interventions auprès de monsieur Breault. Ce rapport relate qu’en septembre 2014, monsieur Breault a été avisé que l’occupation commerciale est illégale et qu’elle devait cesser immédiatement.

Monsieur Breault demande un délai pour se relocaliser, ce que le Conseil refuse. [ 18 ] Le 30 septembre 2014, un constat d’infraction est émis et signifié le 16 octobre suivant. [ 19 ] L’affaire vient en Cour municipale le 13 janvier 2015.

B.E.M. plaide non-coupable mais l’audition est remise au 5 mai 2015 à cause de l’absence pour vacances de son avocat. [ 20 ] Finalement, le 5 mai 2015, B.E.M. enregistre un plaidoyer de culpabilité et est condamnée par la Cour municipale à une amende de 500 $ plus les frais pour avoir « exercé ou laissé exercer un usage prohibé ». [ 21 ] La preuve révèle qu’Atrium a cessé ses activités à la même période et que la maison a été vidée.

Au moment de l’audition en août 2015, la maison est sur le point d’être vendue. [ 22 ] Entretemps, le demandeur Fortin avait tenté de faire transmettre à monsieur Breault et à B.E.M. une mise en demeure reprochant l’occupation illégale des lieux. Les preuves postales établissent qu’une première livraison du 27 février 2015 lui est revenue « non réclamée » et une seconde tentative datée du 18 mars 2015 a été « refusée » [4] . [ 23 ] Monsieur Breault a tenté de justifier qu’il n’avait pas reçu ces mises en demeure sans que cela ne soit de sa faute mais son témoignage est loin d’être convaincant.

Il ne peut sûrement pas reprocher à monsieur Fortin de ne pas avoir tout fait pour lui transmettre sa mise en demeure pour lui enjoindre de cesser l’occupation illégale des lieux. [ 24 ] À cela, on doit ajouter le témoignage de monsieur Fortin à l’effet qu’il a parlé à au moins deux reprises à monsieur Breault au début des travaux en décembre 2013 pour lui faire part notamment des règles de stationnement applicables dans le quadrilatère (un seul côté de la rue), sans résultat. [ 25 ] À l’audition, monsieur Breault tente de minimiser l’impact de la présence de B.E.M. et Atrium sur les lieux.

D’une part, il allègue que B.E.M. a réalisé des travaux de rénovation tout à fait légaux de novembre 2013 à octobre 2014 et qu’on ne peut rien lui reprocher à cet égard. [ 26 ] Quant à Atrium, il s’agit d’un simple bureau d’affaires qui aurait opéré tout au plus un an sans inconvénients pour le voisinage. [ 27 ] Le demandeur et ses deux témoins ont, à l’inverse, décrié le va-et-vient constant d’automobiles, de véhicules de livraison, de camions de toutes sortes qui ont passablement gêné la circulation dans le secteur et compromis la sécurité des enfants qui y résident, dont ceux du demandeur et ceux de la garderie de monsieur Scullion. [ 28 ] C’est là en substance la preuve présentée lors de l’audition.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 29 ] Il y a au moins trois dispositions légales plus particulièrement concernées par le présent litige. [ 30 ] D’une part, l’

article 976 du Code civil du Québec régit les inconvénients de voisinage de la façon suivante : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ 31 ] D’autre part, l’article 6 de la Charte québécoise des droits et libertés [5] protège la jouissance paisible d’une propriété : 6. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi. [ 32 ] Enfin, l’

article 1457 du Code civil du Québec rend toute personne responsable des dommages qu’elle cause à autrui : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 33 ] Concernant l’

article 976 du Code civil du Québec , la Cour suprême a fait l’analyse exhaustive de cet

article dans Ciment St- Laurent inc. c. Barrette [6] . Dans cette affaire, il s’agissait de l’exploitation d’une cimenterie qui a causé des préjudices aux habitants du voisinage. La Cour suprême y reconnaît qu’il existait des inconvénients anormaux donnant droit à compensations. [ 34 ] En se basant sur l'

article 976 du Code civil du Québec , la Cour suprême déclare que le seul fait que les inconvénients causés soient anormaux suffit pour conclure à la responsabilité de l'auteur de ces inconvénients, sans même que la victime n'ait à prouver une faute de cet auteur. [ 86 ] «

Malgré son caractère apparemment absolu, le droit de propriété comporte néanmoins des limites. Par exemple, l’ art. 976 C.c.Q. établit une autre limite au droit de propriété lorsqu’il dispose que le propriétaire d’un fonds ne peut imposer à ses voisins de supporter des inconvénients anormaux ou excessifs. Cette limite encadre le résultat de l’acte accompli par le propriétaire plutôt que son comportement.

Le droit civil québécois permet donc de reconnaître, en matière de troubles de voisinage, un régime de responsabilité sans faute fondé sur l’art. 976 C.c.Q., et ce, sans qu’il soit nécessaire de recourir à la notion d’abus de droit ou au régime général de la responsabilité civile.

La reconnaissance de cette forme de responsabilité établit un juste équilibre entre les droits des propriétaires ou occupants de fonds voisins. » (nos soulignés) [ 35 ] Les indemnités versées aux propriétaires voisins de la cimenterie ont variées de 200 $ à 2 500 $ par année selon l’intensité des préjudices subis. [ 36 ] Dans la jurisprudence qui a suivi, les tribunaux tiennent compte des efforts investis par l'auteur du dommage pour rendre normaux et acceptables les inconvénients engendrés par ses activités [7] .

ANALYSE ET DÉCISION [ 37 ] Il est indéniable qu’en permettant une occupation commerciale illégale dans un secteur strictement résidentiel, la défenderesse est responsable d’inconvénients anormaux de voisinage ayant causé des préjudices aux résidents du quartier dont le demandeur. [ 38 ] C’est particulièrement en raison d’un va-et-vient incessant de véhicules à cet endroit que la quiétude du secteur résidentiel a été perturbée. [ 39 ] Il y a au départ les véhicules des employés d’Atrium, jusqu’à cinq selon la preuve, qui se rendaient quotidiennement à cette adresse pour y travailler. [ 40 ] À cela s’ajoutent les camions de toutes sortes qui venaient porter et chercher du courrier ou autres biens émanant des activités d’Atrium (Purolator, National, Canpar, etc.) ou y livrer du mobilier. [ 41 ] B.E.M. a poursuivi pendant une bonne

partie de l’année 2014 les travaux de rénovation extérieurs de la résidence. Même si ces travaux de rénovation étaient légaux, il faut comprendre que les activités commerciales illégales augmentaient sensiblement le dérangement, ce dont les résidents du secteur n’avaient pas besoin.

De plus, la règle du stationnement d’un seul côté de la rue était enfreinte, ce qui gênait la libre circulation sur la rue étroite. [ 42 ] Ainsi, alors que les véhicules qui se rendaient à cet endroit devaient stationner du côté opposé de la rue Gérard en vertu de la réglementation municipale, cette obligation était rarement respectée.

On voit par exemple sur l’une des photographies déposées au dossier un autobus scolaire incapable de passer à cause d’un encombrement anormal et qui a dû reculer pour se sortir de l’impasse ainsi créée. [ 43 ] Les témoignages entendus en demande démontrent que monsieur Breault était peu collaborateur car toutes les interventions faites à son endroit pour obtenir sa collaboration sont demeurées vaines. [ 44 ] Monsieur Fortin et les autres témoins ont fait état des enfants du quartier qui circulaient à pied ou à vélo et dont la sécurité était anormalement compromise par tout ce va-et-vient. [ 45 ] B.E.M. et Atrium connaissaient l’illégalité des opérations d’Atrium puisque dès avril 2014, une plainte avait été déposée à la Municipalité par monsieur Jean Champagne. [ 46 ] L’inspecteur municipal a tenté de faire comprendre à monsieur Breault cette illégalité de l’occupation d’Atrium.

Or, il a fallu une poursuite en Cour municipale et une condamnation en mai 2015 pour que les contraventions cessent. [ 47 ] Les procédures judiciaires ont été repoussées pendant plusieurs mois afin de permettre à Atrium de déménager ailleurs. Tel que déjà mentionné, monsieur Breault avait demandé en septembre 2014 au Conseil de lui accorder un délai supplémentaire pour ce faire, ce que le Conseil a à juste

titre refusé. Atrium a néanmoins persisté dans son occupation illégale de septembre 2014 à mai 2015, se foutant éperdument des problèmes qu’elle causait à tout le voisinage. [ 48 ] Monsieur Fortin ajoute qu’il travaille quotidiennement au CN à Ville St-Laurent dans un milieu bruyant marqué par d’innombrables entrées et sorties de camions.

Lorsqu’il revient chez lui, il compte bien avoir la paix et profiter d’un milieu de vie tranquille, comme tous ceux qui vivent normalement dans un secteur résidentiel. [ 49 ] La défenderesse l’a privé de cette expectative raisonnable pendant une année et demie. [ 50 ] En causant des inconvénients anormaux et en manifestant autant d’insouciance envers ses obligations civiques, B.E.M. est

responsable des préjudices subis par monsieur Fortin en raison de l’occupation illégale d’Atrium qu’elle a permis. [ 51 ] Les tentatives de monsieur Breault de minimiser, voire nier tout préjudice à ses voisins, démontrent que, même après le fait, il n’a pas compris que ses entreprises causaient du tort à ses voisins et qu’il a agi uniquement en fonction de ses intérêts. [ 52 ] Cette attitude est condamnable et doit être sanctionnée. [ 53 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal condamne Gestion B.E.M. inc. à verser au demandeur la somme de 1 500 $ pour la privation de la jouissance paisible de sa propriété pendant une année et demie. [ 54 ] À cela s’ajoute une condamnation en dommages-intérêts punitifs de 1 000 $ en vertu des articles 6 et 49 de la Charte des droits et libertés de la personne [8] : 6.

Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi. 49. Une atteinte illicite à un droit ou à une liberté reconnu par la présente Charte confère à la victime le droit d'obtenir la cessation de cette atteinte et la réparation du préjudice moral ou matériel qui en résulte.

En cas d'atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut en outre condamner son auteur à des dommages-intérêts punitifs. [ 55 ] Cette condamnation additionnelle vise à empêcher la répétition d’agissements de même nature. [ 56 ] Cela porte la condamnation à 2 500 $. [ 57 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 58 ] CONDAMNE Gestion B.E.M. inc. à payer à monsieur Nicolas A. Fortin la somme de 2 500 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement, plus les frais judiciaires de 200 $ et les frais de présence à la Cour des témoins suivants : - Jean Champagne : 67,36 $ - Yannick Scullion : 67,36 $ __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 27 août 2015