2017 QCCQ 7464, 2017 QCCQ 7464

St-Louis c. Richard 2017 QCCQ 7464 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064221-152 DATE : 6 juillet 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) NICOLE ST-LOUIS […], Québec (Québec) […]

Partie demanderesse c. NATHALIE RICHARD […] , Québec (Québec) […]

Partie défenderesse c. LISETTE GRENON […], Québec (Québec) […] et MAURICE GAUCHER […], Québec (Québec) […]

Partie défenderesse en garantie JUGEMENT [ 1 ] Nicole St-Louis réclame 5 560,57 $ à Nathalie Richard en raison de vices cachés affectant sa

partie à usage exclusif d’un immeuble dont elles sont copropriétaires indivis. [ 2 ] Bien qu’elle réclame 5 560,57 $, sa réclamation se détaille ainsi, au paragraphe 15 de sa demande : - pour le traitement des fourmis charpentières : 140,00 $ - pour la réfection de la salle de bains : 2 961,69 $ - pour le remplacement du cadre de la porte arrière : 258,99 $ - pour l’isolation d’une chambre : 2 000 $ - pour les troubles et inconvénients : 1 000 $ total : 6 360,38 $ [ 3 ] Mme Richard conteste la réclamation.

Les vices lui ont été dénoncés par courriel à la suite des réparations effectuées ou sans lui donner le délai nécessaire pour constater la situation. Elle aurait souhaité voir les vices invoqués et faire faire les réparations, le cas échéant, par un entrepreneur de son choix, en l’occurrence Christian Allaire. Aussi, les fourmis dont il est question ne sont pas des fourmis charpentières.

[ 4 ] Elle appelle en garantie Maurice Gaucher et Lisette Grenon, de qui elle a acquis l’immeuble en janvier 2012. LE CONTEXTE [ 5 ] Le 14 juin 2012, Mme St-Louis achète de Mme Richard, pour le prix de 127 000 $, une

part indivise d’un immeuble, avec l’usage exclusif d’un des cinq logements qu’il contient. Sa part des droits indivis dans l’immeuble est de 15.5%. [ 6 ] Mme St-Louis ne fait pas inspecter l’immeuble construit en 1949. [ 7 ] Au moment de la vente à Mme St-Louis, Mme Richard est propriétaire de tout l’immeuble depuis six mois. Le 1 er juillet 2013, Mme Richard vend à Marc-André Turcotte une autre

part indivise de l’immeuble, avec l’usage exclusif d’un autre logement. [ 8 ] Mme St-Louis déclare avoir vu quelques fourmis au cours de l’été 2012 dans la cuisine et la salle de bains de son logement. Elle fait appel à un exterminateur à l’été 2013. Seul son logement est traité ainsi que son périmètre et le problème est résolu de façon définitive. [ 9 ] Elle affirme qu’il s’agit de fourmis charpentières et réclame sa part du coût du traitement assumé par le fonds commun de la copropriété. Mme Richard nie qu’il puisse s’agir de fourmis charpentières.

Elle précise que le traitement a coûté 250 $ et que la part de Mme St-Louis représente 38,75 $. [ 10 ] Mme St-Louis témoigne qu’au cours de l’été 2014, le revêtement de vinyle de la baignoire installé par-dessus l’émail se soulève lorsque son conjoint, nouvellement installé chez elle, prend sa douche. Elle précise n’avoir pris que des bains depuis juin 2012. [ 11 ] Le 17 octobre 2014, elle fait appel à un spécialiste, l’entreprise « Monsieur Beau-Bain ».

On lui confirme la mauvaise installation du vinyle, ce qui provoque une infiltration d’eau. [ 12 ] En enlevant le vinyle, le représentant de « Monsieur Beau-Bain » arrache la céramique du mur et du plancher et Mme St-Louis constate que le mur derrière est mouillé et qu’il y a des moisissures. [ 13 ] À cette même date, « Monsieur Beau-Bain » convient avec Mme St-Louis de réémailler la baignoire au mois de novembre 2014 (facture P-4). [ 14 ] Selon les factures produites au dossier, Mme St-Louis achète notamment : - le 10 octobre 2014, des produits pour la pose de céramique et des tuiles de céramique; - le 26 octobre 2014, des produits nettoyants anti-moisissures et un masque anti-poussière; - le 27 octobre 2014, de la laine isolante, du gypse et autres matériaux de construction ainsi qu’un produit imperméabilisant pour les murs de la salle de bains; - le 29 octobre 2014, du diluant à peinture, des rouleaux pour peinture et autres accessoires pour peinturer. [ 15 ] Le 27 octobre 2014, Martin-Karl Perry exécute des travaux dans la salle de bains.

Il démolit les murs et Mme St-Louis procède elle-même au nettoyage de la moisissure. Par la suite, il refait les murs et condamne une fenêtre qui se trouve vis-à-vis la baignoire et qui sera remplacée par la pose d’un ventilateur. [ 16 ] Le 27 octobre 2014, à 17 h 27, Mme St-Louis envoie le courriel suivant à Mme Richard : L’eau s’infiltrait sous le revêtement de vinyle du bain installé en guise de patch, en enlevant ce vinyle, toute la céramique s’arrache. On a donc décidé de défaire les murs. Surprise, moisissures plein la salle de bains.

En faisant le tour, ont a remarqué que la fenêtre du 3 e étage de mon côté est complètement pourri et l’humidité est entrée et risque d’atteindre tous le bloc si on ne fait rien. (texte reproduit intégralement) [ 17 ] Le 29 octobre 2014, Mme Richard propose à Mme St-Louis de se rendre chez elle le lendemain avec M. Turcotte, l’autre copropriétaire, pour constater les problèmes, ce que Mme St-Louis accepte. [ 18 ] Le 30 octobre 2014, Mme Richard et M.

Turcotte se rendent chez Mme St-Louis mais ne peuvent rien constater : les murs sont refaits et la salle de bains est en voie de rénovation. [ 19 ] Les travaux de rénovation se poursuivent jusqu’à la mi-novembre 2014. M. Gaucher, propriétaire de l’immeuble pendant 28 ans, déclare qu’à l’évidence la salle de bains était à refaire. [ 20 ] Mme St-Louis déclare que depuis l’hiver 2012-2013, elle constate régulièrement de l’humidité sous le tapis de la porte arrière. Elle précise qu’il est toujours mouillé sans se questionner davantage, bien qu’il soit à l’intérieur du logement, ce que confirme son conjoint M.

Ngaiza. [ 21 ] Le 23 juin 2015, elle transmet un courriel à Mme Richard l’informant qu’en faisant refaire les planchers du logement, l’entrepreneur a découvert que le bas de la porte arrière était pourri et l’eau s’infiltrait dans le logement. Elle l’invite à venir voir « maintenant » car il doit terminer son travail rapidement. Elle l’informe aussi que le coût de la réparation est de 300 $ et qu’elle lui

réclamera bientôt 3 000 $ pour la moisissure de la salle de bains « que j’ai dû refaire pour des questions de santé » et 2 500 $ pour isoler la petite chambre difficile à chauffer l’hiver. [ 22 ] Cette chambre est chauffée par un calorifère à eau chaude. M. Gaucher explique que ce calorifère, pour bien fonctionner, doit être purgé au moins une fois l’an, ce qui n’a pas été fait, semble-t-il, par Mme St-Louis. [ 23 ] Mme St-Louis a quitté son logement et le loue depuis décembre 2014. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 24 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le vendeur est tenu à la garantie de qualité à l’égard du bien vendu, qu’on appelle aussi la garantie contre les vices cachés : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Le vice doit nuire à l’usage de l’immeuble. Il doit entraîner un déficit ou une perte d’usage. Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique, à savoir : le vice doit être grave, il doit être inconnu de l’acheteur, il doit être antérieur à la vente et doit être caché. [ 26 ] L’

article 1739 C.c.Q. ajoute l’exigence suivante : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 27 ] L’absence de dénonciation s’avère généralement fatale à une demande de diminution du prix de vente, qui peut équivaloir au remboursement du coût des travaux correctifs. [ 28 ] La dénonciation constitue une condition de mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés, sauf s’il y a urgence, négation de responsabilité par le vendeur ou renonciation à se prévaloir du défaut d’avis, circonstances exceptionnelles qui n’existent pas au présent dossier. [ 29 ] La dénonciation doit être faite au vendeur avant d’effectuer les réparations nécessaires pour remédier au vice .

Une telle dénonciation a pour but de permettre au vendeur de vérifier l’existence et la gravité du vice allégué et de le réparer ou le faire réparer. [ 30 ] Dans l’affaire Claude Joyal inc. [1] , la Cour d’appel établit qu’il y a lieu aussi d’évaluer les conséquences de l’omission de dénoncer plutôt que de rejeter automatiquement le recours, en tenant compte de l’existence ou non d’un préjudice réel subi par le vendeur de même que le caractère majeur ou mineur d’un tel préjudice, le cas échéant. [ 31 ] En ce qui concerne la salle de bains, Mme Richard se plaint d’avoir été avisée une fois les murs refaits, sans avoir l’opportunité de vérifier l’existence et la gravité du vice et de le faire réparer par l’entrepreneur de son choix. [ 32 ] Quant au cadre de la porte arrière, elle déplore le fait qu’on lui ait accordé un délai nettement insuffisant. [ 33 ] La Cour supérieure, dans l’affaire Nadeau c.

Chartrand [2] , mentionne ceci : [35] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q . est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché . [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur.

Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera. Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits . [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur).

Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure. Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. (le Tribunal souligne, références omises)

[ 34 ] Le caractère d’urgence pour la salle de bains n’a pas été démontré. La preuve révèle que Mme St-Louis a pu constater la présence de moisissures dès le 17 octobre 2014 et que les murs sont refaits le 27 octobre 2014. Un avis de 48 heures ou de 72 heures par courriel aurait pu suffire pour prévenir Mme Richard et lui permettre de vérifier l’existence et la gravité du vice. [ 35 ] En ce qui concerne le cadre de la porte arrière, Mme St-Louis lui demande, en juin 2015, de se présenter « immédiatement ». Assurément que Mme Richard ne pouvait se présenter dans les circonstances.

Par ailleurs, Mme St-Louis devait bien se douter d’un problème dès l’hiver 2012-2013, qu’elle n’a dénoncé qu’en juin 2015, ce qui ne rencontre pas l’exigence d’un délai raisonnable prévu à l’

article 1739 C.c.Q. [ 36 ] Le défaut de dénonciation en temps opportun dans les cas de la salle de bains et du cadre de porte fait obstacle à la réclamation de Mme St-Louis, car l’exécution des travaux avant même que Mme St-Louis en avise Mme Richard ou qu’elle ait le temps de constater les vices a sûrement causé à cette dernière un préjudice réel.

Elle a été privée de la possibilité de vérifier la gravité et l’étendue des vices et d’évaluer les travaux correctifs dus à la présence de moisissure. [ 37 ] Le Tribunal ajoute que l’existence de moisissures au moment de la vente en 2012 est questionnable, eu égard à la preuve présentée. [ 38 ] Par ailleurs, il est curieux que Mme St-Louis achète des tuiles de céramique et des produits pour leur pose le 10 octobre 2014, alors que le représentant de « Monsieur Beau-Bain » se présente chez elle le 17 octobre 2014.

Le Tribunal en comprend que Mme St-Louis avait l’intention de rénover sa salle de bains avant même de découvrir les moisissures. Sa réclamation comprend l’ensemble des travaux de rénovation, incluant la disparition d’une fenêtre, l’installation d’un ventilateur, la pose d’une céramique beaucoup plus luxueuse, tant sur les murs et sur le plancher de la salle de bains, et sur une plus grande surface qu’antérieurement. [ 39 ] Quant aux fourmis charpentières, il ne suffit pas d’affirmer un fait. Il faut le prouver.

Mme St-Louis n’a pas fait la démonstration, de façon prépondérante, que les fourmis qui ont nécessité un traitement étaient bel et bien des fourmis charpentières. Aucun rapport de l’exterminateur ou son témoignage ni aucune facture étayant ce fait n’ont été produits. [ 40 ] En ce qui concerne la chambre, la preuve est insuffisante quant au besoin de l’isoler.

Mme St-Louis loue le logement depuis décembre 2014 et rien n’indique que ce problème, s’il en est un, ait été soulevé par son ou ses locataires. [ 41 ] La réclamation de Mme St-Louis doit être rejetée et eu égard à cette conclusion, l’appel en garantie doit également être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais de justice fixés à 159 $. REJETTE la demande en garantie de la défenderesse. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .