2018 QCCQ 8586, 2018 QCCQ 8586

Sokoloff c. Subway Franchise Restaurants Of Canada Ltd. 2018 QCCQ 8586 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-241502-171 DATE : 30 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARSHA JACOBS SOKOLOFF Demanderesse c.

SUBWAY FRANCHISE RESTAURANTS OF CANADA LTD et 9136-5486 QUÉBEC INC. (SUBWAY # 24010) Défenderesses et RESTAURANT SUBWAY QUÉBEC LTÉE Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les défenderesses demandent au Tribunal de trancher plusieurs objections soulevées par les avocats de la demanderesse lors de l’interrogatoire au préalable du représentant de la demanderesse. [ 2 ] La demanderesse plaide que les objections sont bien fondées, notamment parce que les documents demandés sont confidentiels et de surcroît, non pertinents.

Question en litige Les objections soulevées par la demanderesse sont-elles bien fondées ? Contexte [ 3 ] En août 2017, Mme Sokoloff introduit une demande introductive d’instance en recouvrement de loyer, en résiliation de bail et pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde contre Subway Franchise Restaurants of Canada Ltd (« Subway Franchise ») et 9136-5486 Québec inc. (« Subway 24010 »). [ 4 ] Mme Sokoloff est propriétaire d’un immeuble commercial sur la rue Sainte-Catherine à Montréal (« Immeuble »).

Elle allègue qu’en octobre 2011, un bail intervient entre elle et Subway Franchise, un franchiseur dans le domaine de la restauration rapide, pour un local d’une superficie d’approximativement 1 000 pieds carré (« Local ») dans l’Immeuble [1] .

Le Bail est d’une durée de dix ans et expire le 31 octobre 2021. [ 5 ] Subway Franchise sous-loue le Local à son franchisé Subway 24010. [ 6 ] Mme Sokoloff allègue que les défenderesses sont en défaut de payer le loyer mensuel et le loyer additionnel de 18 038,35 $ et réclame ce montant des défenderesses solidairement et la résiliation du bail. [ 7 ] Les défenderesses contestent la demande et se portent demanderesses reconventionnelles. Elles nient devoir le loyer réclamé puisqu’elles prétendent que le Local est d’une superficie de 835 pieds carré et pas 1 000 pieds carré comme stipulé au Bail.

De plus, elles plaident que contrairement à ce qui est prévu au Bail, le Local occupe 7,23 % de l’espace locatif de l’Immeuble et non 25 %. [ 8 ] Ainsi, les défenderesses soutiennent qu’elles ne doivent aucun montant à Mme Sokoloff à

titre de loyer additionnel puisque le montant qu’elle réclame est calculé en fonction d’une superficie erronée. De plus, elles soutiennent qu’elles ont trop payé de loyer additionnel à travers les années, de sorte qu’elles réclament 77 502,38 $ de Mme Sokoloff par voie de demande reconventionnelle. [ 9 ] La clause de loyer additionnel prévue au bail stipule : Additional rent Tenant shall be responsible for its pro-rata share of twenty-five percent (25%) of each of school taxes, real estate taxes and building

insurance expanses throughout the term of the lease plus appropriate GST, PST, or any other tax that may supplant and/or the additional to what amount the landlord is required to collect, and to remit to the government. [2] [ 10 ] Le 25 avril 2018, M. Zavie Sokoloff, représentant de la demanderesse, est interrogé au préalable par les avocats des défenderesses. L’interrogatoire donne lieu à plusieurs demandes d’engagements de communication de documents, à lesquelles s’est objecté l’avocate de Mme Sokoloff.

Analyse et décision Les objections soulevées par la demanderesse sont-elles bien fondées ? [ 11 ] Dans leur demande pour faire des objections, les défenderesses demandent au Tribunal de trancher 15 objections. Lors de l’audience sur les objections, l’avocat des défenderesses retire les objections n o 6, 9 et 15.

Le Tribunal doit donc trancher 12 objections. • Les objections concernant les Baux des autres locataires [ 12 ] Les parties ont convenu de regrouper les objections suivantes puisqu’elles portent sur sensiblement la même question : O-2 (engagement 1), O-3 (engagement 2), O-4 (engagement 3), O-5 (engagement 4) et O-12 (engagement 7). [ 13 ] Le Tribunal analysera et tranchera ces 5 objections d’abord et ensuite les 7 autres. [ 14 ] Ces 5 objections (demandes d’engagements) visent la communication des baux signés entre Mme Sokoloff et les locataires des autres locaux de l’Immeuble (« Baux des autres locataires »). [ 15 ] L’Immeuble a trois étages.

Il y a trois locaux loués au rez-de-chaussée, incluant le Local loué en vertu du bail à Subway Franchise. Au moment de la signature du Bail en 2011, les premier et deuxième étages de l’Immeuble sont occupés par un seul locataire qui exploite un établissement hôtelier de type bed and breakfast . [ 16 ] L’objection O-2 (engagement 1) vise le bail pour le local adjacent au Local loué par Subway Franchise : Q: Okay and since when had that general restaurant been there? Was that general restaurant still there in 2011? A: Yes. Q: It was? A: Yes. Q: And since when had it been there? I’ll make it easier for you.

I’m going to ask as an undertaking for you to provide a lease that particular restaurant located at 1272 St. Catherine St. East. Me Alessandra Leuci: And I’m going to object for one confidentiality, and two, pertinency. [3] [ 17 ] Les objections O-3 (engagement 2), O-4 (engagement 3), O-5 (engagement 4) et O-12 (engagement 7) visent le même type de document. [ 18 ] Les objections concernant les Baux des autres locataires, comme toutes les objections que le Tribunal doit trancher dans cette affaire, doivent être décidées en fonction de la règle prévue à l’article 228 du Code de procédure civile : 228.

Les parties peuvent, avant la tenue de l’interrogatoire, soumettre à un juge les objections qu’elles anticipent afin que celui-ci en décide ou leur donne des directives pour la conduite de l’interrogatoire. Si les objections soulevées pendant l’interrogatoire portent sur le fait que la personne interrogée ne peut être contrainte ou sur les droits fondamentaux ou encore sur une question soulevant un intérêt légitime important, cette personne peut alors s’abstenir de répondre. Ces objections doivent être présentées au tribunal dans les cinq jours pour qu’il en décide.

Les autres objections, notamment celles portant sur la pertinence, n’empêchent pas la poursuite de l’interrogatoire, le témoin étant tenu de répondre. Ces objections sont notées pour être décidées lors de l’instruction, à moins qu’elles ne puissent être entendues par le tribunal pour qu’il en décide sur-le-champ.

Le jugement qui tranche une objection peut être rendu oralement ou par écrit. [ 19 ] Mme Sokoloff soutient qu’elle n’a pas à communiquer les Baux des autres locataires puisque ces documents ne sont pas pertinents et de surcroît, ils contiennent de l’information confidentielle. [ 20 ] Quant au premier motif de l’objection, la non-pertinence, Mme Sokoloff plaide que la clause de loyer additionnel est claire, qu’elle n’est pas sujette à interprétation, et donc les Baux des autres locataires ne sont d’aucune utilité. [ 21 ] Considérant que l’alinéa 3 de l’article 228 C.p.c. prévoit que lorsque l’objection porte sur la pertinence, le témoin est tenu de répondre, ce motif ne peut être retenu pour maintenir les objections à la communication des Baux des autres locataires.

[ 22 ] Quant au motif de confidentialité, Mme Sokoloff soutient que les montants du loyer et du loyer additionnel stipulés aux Baux des autres locataires constituent des renseignements confidentiels et donc qu’elle n’est pas tenu de communiquer les Baux.

Elle ajoute que les défenderesses auront accès à de l’information confidentielle lorsque viendra le temps de renégocier le Bail si le Tribunal ordonne leur communication, ce qui leur conférera un avantage concurrentiel. [ 23 ] L’article 228 alinéa 2 C.p.c. prévoit que le témoin n’est pas tenu de répondre ou de communiquer des documents dans les cas suivants : 1. la personne interrogée ne peut être contrainte ; 2. la question touche des droits fondamentaux ; ou 3. la question soulève un intérêt légitime important . [ 24 ] L’objection fondée sur la confidentialité des Baux soulève l’applicabilité de la notion d’intérêt légitime important. [ 25 ] La notion d’intérêt légitime important peut viser la protection des secrets commerciaux ou des informations confidentielles. [ 26 ] Dans Auclair et Landry Québec inc . c.

A. Gignac 2013 inc . la juge Suzanne Ouellet explique bien l’état du droit relativement à la notion d’intérêt légitime important : [17] Sur la notion d’intérêt légitime, le législateur a prévu qu’elle doit être d’importance. [18] En d’autres mots, ce n’est que lorsqu’une question soulève un « intérêt légitime important » que la personne interrogée peut alors s’abstenir de répondre. [19] En raison des termes utilisés à l’article 228, alinéa 2 C.p.c. , cette notion doit être interprétée restrictivement et revêt un caractère plus que sérieux. [20] L’intérêt légitime important en est un qui doit être majeur.

Il doit comporter des conséquences graves, voire sans retour pour la partie. [21] À l’instar du juge Pierre Ouellet, j.c.s., dans l’affaire Raymond Chabot inc. c. Madore , le Tribunal estime que les secrets commerciaux et industriels, de même que des données financières confidentielles s’inscrivent dans le cadre de cette notion. [22] La notion « d’intérêt légitime important » ne peut cependant être utilisée à toutes les sauces. [4] (Citation omise) [ 27 ] Le Tribunal souscrit également à l’analyse de la juge Hélène Langlois dans Siciliano c.

Éditions La Presse ltée [5] : [28] La notion « d'intérêt légitime important » qu'invoque l'article 228 C.p.c. est de droit nouveau. [29] À l’occasion des débats en commission parlementaire portant sur cette disposition (les débats), la ministre de la Justice émettait les commentaires suivants : En second lieu, l’article prévoit que, si les objections soulevées pendant l’interrogatoire portent sur le fait que la personne interrogée ne peut être contrainte ou sur les droits fondamentaux ou encore sur une question soulevant un intérêt légitime important – notion qui se retrouve à l’article 12 du Code –, la personne peut s’abstenir de répondre. (soulignement ajouté) [30] Le libellé de l'article 12 C.p.c. dont il est question est le suivant : 12.

Le tribunal peut faire exception au principe de la publicité s'il considère que l'ordre public, notamment la protection de la dignité des personnes concernées par une demande, ou la protection d'intérêts légitimes importants exige que l'audience se tienne à huis clos, que soit interdit ou restreint l'accès à un document ou la divulgation ou la diffusion des renseignements et des documents qu'il indique ou que soit assuré l'anonymat des personnes concernées. [31] Il apparaît aux commentaires de la ministre sur le Code de procédure de même qu'aux débats que par l’adoption de cette disposition, le législateur a voulu incorporer en droit québécois, sous réserve d'adaptations selon la situation, certains enseignements et critères énoncés par la Cour suprême dans l’arrêt Sierra Club. [32] Dans cet arrêt, la Cour suprême saisie d'un débat qui oppose une demande de non-divulgation de renseignements commerciaux à l'intérêt du public dans la publicité des débats judiciaires impose deux conditions pour qu’une ordonnance de confidentialité puisse être accordée : 1. l’ ordonnance , à l’exclusion d’autres options raisonnables, est nécessaire dans le contexte d'un litige pour écarter un risque sérieux pour un intérêt important , y compris un intérêt commercial ; 2. ses effets bénéfiques, y compris les effets sur le droit des justifiables civils à un procès équitable, l’emportent sur ses effets

préjudiciables, y compris ses effets sur la liberté d’expression qui, dans ce contexte, comprend l’intérêt du public dans la publicité des débats judiciaires. (soulignements ajoutés) [33] Elle précise la notion d'intérêt important comme un intérêt ne devant pas seulement se rapporter à la

partie qui soulève la confidentialité ; il doit y avoir un intérêt plus général dans la protection des informations. (Citations omises) [ 28 ] La demanderesse, à première vue, a raison de vouloir préserver confidentiel le montant du loyer prévu aux Baux. [ 29 ] Cela étant dit, il n’est pas suffisant pour s’objecter à la communication d’un document qui est par ailleurs pertinent d’établir la nécessité de protéger un intérêt légitime important. En outre, la

partie qui s’objecte doit démontrer que l’objection doit être maintenue car il n’y a aucune option raisonnable pour écarter le préjudice sérieux pour l’intérêt important. [ 30 ] En effet, dans son analyse, le Tribunal doit soupeser le droit d’une

partie à la protection de l’intérêt légitime important versus le droit d’une

partie à une défense pleine et entière. [ 31 ] Or, en l’espèce, il existe une option raisonnable pour écarter le risque d’atteinte à l’intérêt légitime important soulevé par la demanderesse. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis que l’intérêt légitime que fait valoir la demanderesse sera suffisamment et adéquatement protégé par la règle de l’engagement implicite de confidentialité qui s’applique aux documents et informations échangés dans le cadre des interrogatoires au préalable, règle qui fut appliquée par la Cour suprême du Canada dans Lac d’Amiante du Québec ltée c. 2858-0702 Québec inc. [6] et Juman c. Doucette [7] . [ 33 ] Selon cette règle, les éléments de preuve obtenus par contrainte d’une

partie à une instance civile lors de l’enquête préalable ne peuvent pas être utilisés par les parties à d’autres fins que celle de l’instance au cours de laquelle ils ont été recueillis [8] . [ 34 ] Ainsi, la crainte de la demanderesse que les défenderesses auront un avantage concurrentiel lors de la renégociation du Bail si les Baux lui sont communiqués est écartée par l’application de cette règle. [ 35 ] Cela dit, la règle de l’engagement implicite de confidentialité cesse lorsqu’une

partie décide de produire les notes sténographiques de l’interrogatoire ou les documents transmis en réponse aux engagements au dossier de la Cour. [ 36 ] En principe, puisque les pièces et les autres éléments de preuve doivent être produits au moins 15 jours avant la date fixée pour l’instruction selon l’article 250 C.p.c. , la protection accordée par la règle de l’engagement implicite cesse dès la communication de l’avis de production et le dépôt physique au dossier de la Cour des notes sténographiques ou autre élément de preuve [9] . [ 37 ] Ainsi, puisque le Bail expire en 2021 et qu’à cette date le procès dans la présente affaire aura vraisemblablement eu lieu, les défenderesses ne seront pas liées par la règle de l’engagement implicite de confidentialité advenant qu’elles optent de produire les Baux au dossier de la Cour en vue du procès. [ 38 ] Alors, afin de protéger les intérêts de la demanderesse lorsque la règle de l’engagement implicite prendra fin, le Tribunal ordonnera la communication des Baux des autres locataires, mais permettra à la demanderesse de caviarder tous montants de loyer de base ( Base rent ) ou de loyer additionnel ( Additional rent ) stipulés aux documents. [ 39 ] Cette mesure, conjuguée avec la règle de l’engagement implicite, démontre qu’il existe une option raisonnable au maintien de l’objection pour écarter le préjudice sérieux pour l’intérêt important invoqué par la demanderesse. [ 40 ] Ces deux mesures accorderont une protection suffisante et adéquate pour protéger les intérêts de la demanderesse.

Elles constituent une solution équitable dans l’exercice d’équilibrage du Tribunal entre le droit d’une

partie à la protection d’un intérêt légitime important versus le droit d’une

partie à une défense pleine et entière [10] . [ 41 ] Il n’est pas nécessaire de recourir à une ordonnance qui limite la communication des Baux aux avocats des défenderesses et leurs experts seulement, comme le souhaite la demanderesse, considérant les deux mesures qui seront ordonnées. [ 42 ] Enfin, si les défenderesses estiment que les éléments des Baux qui seront caviardé en vertu du présent jugement sont pertinents pour le procès, elles pourront s’adresser au juge du fond pour demander que l’information caviardée lui soit communiquée et ce dernier prendra les mesures nécessaires pour préserver les droits de la demanderesse. • Objection no 1 : page 19, lignes 2-12 [ 43 ] L’avocate de la demanderesse s’objecte au motif de pertinence, mais elle informe le témoin qu’il doit répondre à la question et il répond. [ 44 ] Puisque la question est utile, appropriée et susceptible de faire progresser le débat eu égard aux questions en litige, l’objection est rejetée. • Objection n o 7: page 32, lignes 14-16 et page 33, lignes 17-22 [ 45 ] La clause de loyer additionnel du Bail (P-5) stipule que le locataire devra payer des taxes « for its pro-rata share of twenty five

percent (25%) ». [ 46 ] Lors de l’interrogatoire, l’avocat des défenderesses demande au témoin d’expliquer comment il a établi le chiffre de 25 % prévu à la clause. [ 47 ] L’avocate de la demanderesse s’objecte à la question au motif de pertinence et parce que le document parle par lui-même. [ 48 ] Le témoin devra répondre à la question puisque la pertinence n’est plus une raison pour s’objecter à une question au stade de l’interrogatoire au préalable, sauf en cas d’abus. [ 49 ] Le deuxième argument (le document parle par lui-même) n’est pas un motif d’objection dans la présente affaire.

L’objection est rejetée puisque la question est utile, appropriée, susceptible de faire progresser les débats et repose sur un objectif acceptable [11] . • Objection n o 8: page 34, lignes 2 à 6 [ 50 ] Cette question fait suite à la question qui a donnée lieu à l’objection n o 7 portant sur la part au prorata des taxes payables à

titre de loyer additionnel. [ 51 ] L’avocat des défenderesses pose la question suivante : « I’m to understand that the other leases would show similar percentages or different percentages? » [ 52 ] L’avocate de la demanderesse s’objecte au motif de pertinence. [ 53 ] Pour les motifs exposés précédemment, il ne s’agit pas d’un motif légitime d’objection.

De plus, puisque le Tribunal ordonnera par le présent jugement la communication des Baux des autres locataires, ces documents contiendront vraisemblablement la réponse à la question de toute façon. [ 54 ] L’objection est rejetée. • Objection n o 10 [engagement n o 6]: page 48, lignes 20-22 [ 55 ] La demande d’engagement vise un rapport ou document obtenu par la demanderesse selon lequel M. Godell a mesuré la superficie des lieux loués. [ 56 ] À l’interrogatoire, l’avocate de la demanderesse s’objecte sans fournir de motif.

Au débat sur les objections devant le soussigné, elle précise son objection en plaidant qu’il s’agit d’une

partie de pêche. [ 57 ] Cet argument est assimilable au motif d’objection fondé sur la pertinence. Puisque le rapport de mesurage des lieux loués est pertinent et utile à la lumière de la théorie de la cause mise de l’avant par les défenderesses, l’objection est rejetée. • Objection n o 11: page 49, lignes 13-15 [ 58 ] La question a trait au rapport de mesurage préparé par M. Godell et est la suivante : « Sir, did Mr.

Godell use the BOMA method ? » [ 59 ] L’avocate de la demanderesse s’objecte sans donner quelque motif. [ 60 ] À l’audience, elle précise l’objection en indiquant que le témoin ne peut pas répondre à la question car seul l’auteur du document, M. Godell, peut y répondre. [ 61 ] L’objection est rejetée puisque si la personne interrogée connaît la réponse à la question, elle est tenue d’y répondre même si elle n’est pas l’auteur du document.

S’il s’agit d’un fait dont il a personnellement connaissance, le témoin peut relater ce fait même s’il n’est pas l’auteur du document [12] . [ 62 ] L’objection est rejetée. • Objection n o 13: page 58, lignes 3-22 [ 63 ] L’avocate des défenderesses et de la mise-en-cause demande au témoin d’expliquer pourquoi il a utilisé le chiffre de 25 % à la clause de loyer additionnel. [ 64 ] Considérant que cette question est similaire à celle qui a donné lieu à l’objection n o 7, le Tribunal rejette l’objection pour les mêmes motifs que ceux exposés relativement à l’objection n o 7. • Objection n o 14 [engagement n o 9]: page 59, ligne 18 à page 60, ligne 12 [ 65 ] Cette objection vise une demande de communication d’un projet ( prior draft ) du Bail (P-5). [ 66 ] L’avocate de la demanderesse ne formule aucun motif d’objection lorsqu’elle s’objecte à cette demande d’engagement [13] . [ 67 ] Pour entraîner le rejet d’une preuve illégale, une objection doit être spécifique et motivée [14] .

Le plaideur doit déclarer précisément en quoi la preuve à laquelle il s’oppose est prétendument illégale, autrement la cour ne peut analyser lequel des motifs d’objection prévus à l’alinéa 2 de l’article 228 C.p.c. est en jeu.

[ 68 ] En l’absence d’un motif, le Tribunal ne peut trancher cette objection et elle est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 69 ] REJETTE les objections n os 2 à 5 et 12 [engagements 1, 2, 3, 4 et 7] de l’interrogatoire du représentant de la demanderesse ; [ 70 ] ORDONNE à la demanderesse de communiquer aux défenderesses les baux visés par les objections 2, 3, 4, 5 et 12 dans un délai de 10 jours du présent jugement, sous réserves du droit de la demanderesse de caviarder tous montants de loyer ou de loyer additionnel indiqués aux baux ; [ 71 ] REJETTE les objections n os 1, 7, 8, 10, 11, 13 et 14 ; [ 72 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q.

Me Maude Gaulin Zaurrini Avocats Avocates de la demanderesse Me Pietro Iannuzzi Mercadante Di Pace Avocat des défenderesses Date d’audience : 17 septembre 2018