2011 QCCQ 7281, 2011 QCCQ 7281

Djellata c. Arias 2011 QCCQ 7281 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N°: 540-32-021939-093 DATE : Le 29 juin 2011 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. _____________________________________________________________________ FAYCAL DJELLATA ET FATIHA ABDESSELAM

Partie demanderesse c. ALEXEI ARIAS ET RAMLA CHERGUI

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Faycal Djellata et Fatiha Abdesselam, réclament solidairement des défendeurs, Alexei Arias et Ramla Chergui, une somme de 5 000 $ à la suite de l’achat d’une résidence située au […] à Laval, le 12 mars 2009, au prix de 215 000 $; [ 2 ] Les demandeurs allèguent que le défendeur Arias lui a fait de fausses déclarations au moment de la visite pré-chat qu’il a effectuée de la résidence relativement à l’âge de la toiture.

Ils déclarent que ce dernier leur aurait dit que le toit avait été refait en 1998 alors que dans les faits, il aurait été refait en 1992; [ 3 ] Il ajoute qu’il s’agit là d’un vice caché car, selon Couvre-Toit Laval Inc., le toit est à refaire; [ 4 ] Les défendeurs contestent cette réclamation. Ils indiquent que les demandeurs ont procédé à une inspection pré-achat, par l’intermédiaire de Jean Pierre Pelletier de Ins-Pec Inspection en bâtiment; [ 5 ] Ils nient avoir indiqué aux demandeurs que le toit avait été refait en 1998.

Ils déclarent leur avoir plutôt indiqué que la toiture avait environ 10 ans d’âge; [ 6 ] Ils ajoutent que, lors de la deuxième visite, ils ont retrouvé la facture et qu’ils ont alors indiqué aux demandeurs que la couverture n’avait pas 10 ou 11 ans mais plutôt 16 ans; [ 7 ] Ils précisent que les demandeurs ont alors tenté de négocier le prix de vente à la baisse mais qu’ils ont refusé; [ 8 ] Ils ajoutent que les demandeurs ont quand même acheté la maison; [ 9 ] Selon eux, il ne s’agit pas d’un défaut caché mais plutôt d’un défaut apparent; LES FAITS [ 10 ] Les faits acceptés par le Tribunal comme prouvés par prépondérance de preuve et ce, malgré des versions contradictoires présentées lors de l'audition se résument comme suit; [ 11 ] Il est admis que les demandeurs ont fait procédé l’achat de la propriété des défendeurs par une inspection pré-achat (P-5);

[ 12 ] Il est admis que le 12 mars 2009, les parties ont signé l’acte de vente P-1 avec la garantie légale de qualité contre les défauts cachés; [ 13 ] Il est admis que, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire Sylvain Bélanger, les défendeurs ont remis aux demandeurs la facture de Arexpert Construct Inc. pour la réfection du toit, en date du 24 juin 1992 (P-6); [ 14 ] Les demandeurs déclarent que l’âge du toit était pour eux une condition essentielle pour l’achat de la propriété des demandeurs; [ 15 ] Le 28 avril 2009, les demandeurs obtiennent une soumission de Les Couvreurs Couvre-Toit Laval Inc. pour refaire la toiture de leur nouvelle résidence au coût de 4 910,56 $ (P-2); [ 16 ] Le 18 août 2009, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs (P-3) leur indiquant qu’ils auraient fait une fausse déclaration relativement à l’âge de la couverture; [ 17 ] Les demandeurs précisent que c’est la date de l’année 1998 qui apparaît notamment dans leur expertise pré-achat; RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 18 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code Civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier; [ 19 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 20 ] Cet

article impose, sur les épaules des demandeurs, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve; [ 21 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 22 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence; [ 23 ] À ce sujet, l’honorable Maurice Abud dans Régis Lemay et 9085-7202 Québec Inc. c.

Desjardins sécurité financière [1] vient préciser ce qui advient lorsque la preuve présentée n’est pas suffisamment convaincante ou contradictoire ; [ 24 ] Le professeur Ducharme [2] nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra; [ 25 ] Le professeur Royer [3] en arrive également à la même conclusion.

Il mentionne, dans son traité sur la preuve civile que : « La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. [ 26 ] Les demandeurs allèguent que la maison qu’ils ont achetée des défendeurs est entachée d’un vice caché à l’encontre des dispositions de l’

article 1726 C.c.Q. Cet

article stipule que le vendeur d’un bien doit garantir à l’acheteur de celui-ci que le bien est exempt de vices cachés : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » ANALYSE et DÉCISION [ 27 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d'autre, par les parties; [ 28 ] Dans Arpin c. Pépin [4] , l’honorable Richard Landry a analysé les critères de l’

article 1726 C.c.Q. ; [ 29 ] Afin de réussir dans sa réclamation l’acheteur doit démontrer que le vice possède une certaine gravité, soit qu’il rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où l’acheteur « ne l’aurait pas acheté » ou « n’aurait pas donné si haut prix »; [ 30 ] Le vice doit être antérieur à la vente, il doit être inconnu de l’acheteur et il doit être caché. Finalement, l’acheteur doit dénoncer ce vice, tel que stipulé aux articles 1739 et 1595 C.c.Q. ; [ 31 ] Dans le présent dossier, les demandeurs précisent dans leur action et répètent lors de l’audition que, pour eux, l’âge du toit

était une condition essentielle et « le premier de nos critères d’achat », ajoutant que s’ils avaient su que le toit datait de 1992 et non de 1998, ils n’auraient pas acheté la maison des défendeurs; [ 32 ] C’est donc à la lumière de cette affirmation que le Tribunal a examiné l’ensemble de la preuve présentée; [ 33 ] Dans un premier temps, le Tribunal a examiné, de façon attentive, le Rapport d’inspection pré-achat de Jean Pierre Pelletier de Ins-Pec Inspection en bâtiment, en date du 17 février 2009; [ 34 ] Aux pages 10 et 11, le Tribunal constate les mentions suivantes relativement à la structure du toit, illustrées de photos montrant des signes de moisissures : « Stop Réparation urgente Nous avons constaté une infiltration d’eau active provenant du sous toit.

Nous recommandons de consulter un couvreur licencié afin d’évaluer/corriger la situation . Défaut à corriger Nous avons constaté que le sous toit est détérioré/endommagé. Nous recommandons de consulter un couvreur licencié afin d’évaluer/corriger cette situation. » (notre soulignement) [ 35 ] À la page 11, sous la rubrique « Revêtement extérieur », le Tribunal constate les mentions suivantes illustrées de photos qui parlent par elles-mêmes : « Avertissement Le revêtement d’asphalte est endommagé à plusieurs endroits.

Il doit être réparé ou remplacé afin d’éviter des dommages supplémentaires et la détérioration causés par les infiltrations d’eau et l’humidité .Nous recommandons de consulter un entrepreneur licencié afin d’évaluer et de corriger cette situation. (notre soulignement) [ 36 ] À la page 21, on peut lire : « Bardeaux d’asphalte installé en 1998 Avertissemen t Nous avons noté que le revêtement manifeste quelques signes de vieillissement à certains endroits (ondulations, rétrécissements) Les dommages et la détérioration nous indiquent qu’une réfection sera à faire au cours des prochaines années .

Consulter un spécialiste en toiture pour obtenir une évaluation précise. » (notre soulignement) [ 37 ] En page 43, le Tribunal constate cette autre recommandation de l’inspecteur pré-achat des demandeurs : « Avertissement En raison d’un manque de ventilation, le recouvrement du toit démontre une usure prématurée considérant son type et son âge.

Nous recommandons de consulter un couvreur licencié afin d’évaluer et corriger cette situation . » (notre soulignement) [ 38 ] Le Tribunal trouve pour le moins étrange que ces avertissements et recommandations n’aient pas été suivis par les demandeurs avant de procéder à la signature de l’acte de vente et ce, compte tenu de leurs allégations à l’effet que pour eux l’âge du toit et son état constituaient « le premier de leur critère d’achat »; [ 39 ] L’état du grenier et du toit était connu des demandeurs qui n’ont pas tenu compte des recommandations et avertissements de leur propre inspecteur; [ 40 ] Le Tribunal est d’opinion que, dans les circonstances, il ne s’agit pas d’un vice caché mais plutôt d’un vice apparent; [ 41 ] C’est seulement environ un mois et demi après l’achat que les demandeurs ont consulté un expert en toiture soit Couvre-toit Laval Inc.; [ 42 ] Compte tenu de leur négligence, ils ne peuvent prétendre à une fausse déclaration des défendeurs quant à l’âge de la toiture pour se dégager de leur propre négligence; POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE l’action des demandeurs; CONDAMNE les demandeurs à payer les frais judiciaires de 146 $ aux défendeurs.

__________________________________ JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. Date d’audience Le 14 juin 2011