2016 QCCQ 9129, 2016 QCCQ 9129

Landry c. Bonneville 2016 QCCQ 9129 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-195904-126 DATE : 31 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE CHARRON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL LANDRY et PRINCESS DEMENY Demandeurs/Défendeurs reconventionnels c.

LUCIE BONNEVILLE Défenderesse/Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Cour est initialement saisie d’une requête introductive d’instance en vertu de laquelle les demandeurs, Daniel Landry et Princess Demeny, se fondant sur la garantie de qualité, visent à obtenir de la défenderesse, Lucie Bonneville, à

titre de dommages, la somme de 32 111,50 $. [ 2 ] Par requête amendée, les demandeurs réclament la somme de 44 111,50 $, puis 69 921,50 $ par requête ré-amendée. [ 3 ] La Cour ne peut passer sous silence qu’en cours d’audience, par requête ré-ré-amendée, les demandeurs réclamaient la somme de 190 341,75 $, dépassant largement le seuil de compétence de la présente Cour quant à la valeur de la somme réclamée, lui faisant perdre juridiction.

Après explications, les demandeurs se sont ravisés. [ 4 ] Les demandeurs estent en justice sans avocat. [ 5 ] Ainsi, les dommages réclamés se ventilent comme suit : - 14 271,50 $ suivant la soumission P-4, soumission de Rénovation JPF Inc.; - 33 950 $ suivant la soumission P-4.1, soumission de Bisson Expert; - 5 100 $ pour la réfection du câblage électrique du deuxième et du troisième étage; - 2 000 $ pour la réparation des murs qui ont dû être ouverts afin de refaire le câblage électrique; - 1 200 $ pour le remplacement du drain principal; - 600 $ pour isoler la salle de lavage; - 4 800 $ pour la perte de revenus de location survenue à l’occasion des travaux; - 8 000 $ pour perte de revenus d’emplois survenue à l’occasion des travaux et compensation pour travaux effectués. [ 6 ] En revanche, la défenderesse est dûment représentée.

Ainsi, par le biais de ses procureurs, la défenderesse conteste le bien- fondé de la demande, notamment à savoir que la garantie de qualité ne saurait en l’espèce s’appliquer, principalement parce que la vente s’est faite « telle quelle » et subsidiairement parce que les demandeurs ont en toute connaissance de cause inspecté eux-mêmes l’immeuble après avoir renoncé à un examen préachat soigné, poussé, approfondi par une tierce

partie et finalement que les vices invoqués étaient visibles ou prévisibles au moment de l’achat. [ 7 ] De plus, la défenderesse considère que les correctifs recherchés par les demandeurs visent essentiellement des travaux d’amélioration, voire des travaux de remise aux normes actuelles d’un immeuble locatif sur une propriété datant des années 1885, et ce, dans un contexte purement spéculatif. [ 8 ] Au surcroît, la défenderesse jugeant les procédures abusives, eu égard aux circonstances, réclame initialement en demande reconventionnelle des dommages de 20 000 $ et 40 000 $ en demande reconventionnelle amendée qu’elle ventile en demande

reconventionnelle ré-amendée comme suit : 23 670,93 $ en honoraires extrajudiciaires et 16 329,07 $ pour troubles et inconvénients. [9] Au soutien de leurs prétentions respectives, à savoir en demande que la garantie de qualité s’applique et en défense que lagarantie de qualité ne s’applique pas, les deux parties invoquent l’article 1726 du Code civil du Québec, réfèrent à l’acte de vente (pièceP-1) et s’en remettent essentiellement au rapport d’expertise de leur propre expert. [10] D’une part, les demandeurs s’appuient sur le libellé contenu sous la rubrique GARANTIE : « Cette vente est faite avec la garantie légale. » [11] D’autre part, la défenderesse s’appuie sur les termes contenus aux OBLIGATIONS de l’acheteur, en son paragraphe 1 : « D’autre part, l’acheteur s’oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprèsdes autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; » [12] L’article 1726 du Code civil du Québec se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendentimpropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donnési haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [13] La Cour ne saurait ici reconnaître que la vente de l’immeuble s’est faite « telle quelle », car les clauses du contrat de ventes’interprètent les unes par rapport aux autres, faisant en sorte qu’en l’espèce la vente est soumise à la garantie de qualité.

À savoir si elles’applique relève de l’appréciation des faits mis en preuve. [14] Le 27 août 2010, par acte de vente notarié (pièce P-1), Daniel Landry et Princess Demeny acquièrent au prix de 310 000 $ un immeuble, mis en vente au prix de 328 000 $ (pièce P-24), sis au […] à Verdun, Montréal, de Lucie Bonneville qui l’a acquis le 1er février 2006 de Service des Béatitudes de Montréal (pièce P-27). [15] Le 12 novembre 2010, les demandeurs ont recours aux services de Bâtiment Expert et obtiennent, le 14 novembre 2010, unrapport d’inspection (après achat) signé par Eugène Mihov, inspecteur en bâtiment (pièce P-2), qui recommande divers travaux visant lescomposantes structurales, soit le revêtement extérieur, la structure du toit au-dessus de la terrasse, l’électricité et l’isolation des mursextérieurs. [16] Le 31 août 2011, les demandeurs obtiennent de Jean-Paul Ferland de Rénovation JPF Inc. une soumission pour divers travaux(pièce P-4), soit la réparation de la brique arrière au troisième étage, la réfection de la boîte autour de la porte au sous-sol, la réfection dumur de soutien arrière, la fourniture et l’installation d’un drain au plancher, l’enlèvement de la membrane de toiture ainsi que sa réfectiontotalisant 18 411,50 $. [17] Le 12 septembre 2012, les demandeurs intentent le présent recours après avoir fait parvenir à la défenderesse une kyrielle demises en demeure le 9 septembre 2010, le 13 septembre 2010, le 22 novembre 2010, le 29 novembre 2010 (pièce P-3 en liasse), ainsi quele 12 septembre 2011 (pièce P-5). [18] Le 23 mai 2013, les demandeurs obtiennent d’Érick Pelletier, expert en fondation au sein de Roger Bisson Inc. (Bisson Expert),une proposition de travaux de réfection : de soutènement, d’excavation, de fondation, de descente de sous-sol, de drainage, de remblai,au montant de 39 950 $ (pièce P-4.1). [19] Les 27 juillet et 12 août 2013, la défenderesse, avec l’accord des demandeurs, a recours aux services d’Yvon Boulais, inspecteuren bâtiments chez Action Inspection, pour obtenir le 5 septembre 2013 un rapport (contre-expertise) (pièce D-3). [20] Le 21 janvier 2016, les demandeurs présentent une requête en disqualification de l’expert.

Toutefois, à l’audition, DanielLandry déclare ne pas contester l’expertise, l’exercice technique, mais vise à mettre en évidence le manque d’impartialité de l’expert enraison d’opinions juridiques exprimées. [21] La Cour, se fondant sur les principes mis de l’avant dans l’affaire White Burgess Langille Inman c.

Abbott and Haliburton Co,2015 CSC 23, en ce qui a trait à la détermination de l’admissibilité du témoignage de l’expert, rappelle que la démarche s’opère en deuxtemps. [22] D’abord, le témoignage doit démontrer qu’il satisfait aux critères d’admissibilité énoncés préalablement dans l’affaire R. c.Mohan, (CSC), [1994] 2 R.C.S. 9, à savoir la pertinence, la nécessité, l’absence de toute règle d’exclusion et la qualitésuffisante de l’expert, ce que reconnaît ici Daniel Landry. [23] Ensuite, le témoignage d’expert qui satisfait alors aux conditions préalables à l’admissibilité doit en être un rigoureux, objectif,impartial, laissé à l’appréciation de la Cour dans le cadre de l’exercice de son pouvoir discrétionnaire. [24] La Cour note qu’au

chapitre des constatations extérieures, l’inspecteur consigne et photographie les dommages à l’escalier avantet ses montants de bois avec ouvertures démesurées entre la pierre et les montants, ceux à l’ardoise sur la corniche avant, ceux sous lebalcon (côté droit arrière), de même que la présence d’un bombement (ventre de bœuf) au mur de brique avant.

[ 25 ] Il enregistre et photographie le mauvais état des solins du toit (au-dessus des balcons du deuxième étage), de la toiture en bardeaux d’asphalte, du toit arrière des balcons, de la brique, du calfeutrage des fenêtres. [ 26 ] La Cour note également, au

chapitre des constatations intérieures, que l’inspecteur Yvon Boulais vérifie et photographie les indices d’infiltrations d’eau des composantes du vide sanitaire, le piteux état des joints de maçonnerie et de la structure en bois d’époque (pourri) ainsi que du système d’égout en fonte du vide sanitaire (rouillé). [ 27 ] De par sa visite des lieux, sa prise de photos (44 photos), ses constatations sans parti pris, du fait que le travail initial est exécuté de façon indépendante et impartiale, l’impartialité s’appréciant d’un examen objectif des questions soumises, aux yeux de cette Cour, l’expert a agi de façon indépendante et impartiale et ne saurait être ici disqualifié. [ 28 ] Quant à l’avis émis à la conclusion 9.20 du rapport auquel réfèrent les demandeurs, lequel se lit comme suit : « À notre avis, le demandeur-plaignant, Daniel Landry, est l’instigateur de sa propre turpitude en ne procédant pas à une inspection préachat car, de ses propres aveux au soussigné , se déclarant lui-même expert et être très connaissant dans le domaine de la construction pour avoir déjà acheté des immeubles très âgés et pour les avoir rénovés et/ou restaurés lui-même et les avoir vendus ou mis en location par la suite. » la Cour précise qu’il est de son devoir d’évaluer l’ensemble de la preuve avec circonspection et non de s’en remettre inconsidérément à l’opinion d’un expert.

La Cour peut donc être du même avis ou d’un tout autre avis. [ 29 ] D’entrée de jeu, la preuve révèle que les demandeurs ont, le 7 juin 2010, à même leur promesse d’achat (pièce D-1), exigé l’ajout d’une condition particulière, laquelle se lit comme suit : B.2.4 INSPECTION PAR UNE PERSONNE DÉSIGNÉE PAR L’ACHETEUR Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR puisse faire inspecter l’IMMEUBLE par un expert en bâtiment dans les 7 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’IMMEUBLE susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR par écrit et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection.

Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. » [ 30 ] Cependant, la preuve révèle que les demandeurs ont de facto renoncé à ladite condition. [ 31 ] En effet, il ressort de la preuve que, fort de l’ensemble de ses connaissances en matière immobilière, vantant ses mérites, Daniel Landry, ayant œuvré plus de 20 ans dans le domaine immobilier, a lui-même inspecté l’immeuble avant achat. [ 32 ] L’immeuble faisant l’objet du litige comporte trois étages s’apparentant à un duplex en rangée avec un logement au rez-de- chaussée ainsi qu’un logement réparti sur deux étages (le deuxième et le troisième), reposant sur des fondations de pierres cimentées et un sol en terre battue (vide sanitaire, avec accès par une porte scellée par de l’isolant). [ 33 ] Au surplus, la preuve indique que Daniel Landry connaissait bien les caractéristiques des propriétés immobilières centenaires du secteur visé, soit le quartier Pointe Saint-Charles. [ 34 ] Incidemment, la preuve révèle également que, bien que l’immeuble ait fait l’objet d’améliorations par la défenderesse, d’autres rénovations étaient à l’agenda de cette dernière, que les demandeurs préféraient exécuter eux-mêmes. [ 35 ] Six mois après avoir requis la condition d’inspection de l’immeuble par une personne désignée par l’acheteur et trois mois après avoir acheté l’immeuble, les demandeurs sollicitent les services de Bâtiment Expert Montréal pour l’attribution d’un mandat spécifique tel que le mentionne expressément Eugène Mihov, inspecteur en bâtiment, en termes suivants : « À la demande de M.

Daniel Landry, nous avons effectué une inspection visuelle des fondations, des murets de soutènement, du filage électrique, du parement extérieur, de la structure du toit au-dessus de la galerie arrière et d’isolation de l’extension sur la terrasse arrière. » [ 36 ] Ce dernier limite toutefois son mandat comme suit : « L’inspection n’a pas pour but de déterminer si la structure de l’immeuble peut convenir pour une projet de transformation ou pour un projet de rénovation future. » [ 37 ] L’inspecteur recommande l’installation d’une membrane hydrofuge, la pose d’un drain de fondation ainsi que la ventilation mécanique (ou par soupiraux) du vide sanitaire, constatant l’humidité au sous-sol et précisant que le type de fondation de l’immeuble se veut régulièrement aux prises avec des infiltrations d’eau par les joints de maçonnerie peu étanches. [ 38 ] Il incite à refaire et consolider les murs de soutènement en plus d’installer un collecteur et un drain, notant, après s’être introduit par une trappe d’accès, une désolidarisation des dits murs et l’absence de drainage (quatre photos). [ 39 ] L’inspecteur conseille une réfection majeure de la maçonnerie « avant de finaliser la transaction », observant le mauvais état de la maçonnerie derrière la structure du toit au-dessus de la galerie arrière et préconise des travaux de renforcement de la structure du toit, percevant une détérioration de plusieurs pièces de la structure et du support du toit (pourriture) (trois photos). [ 40 ] Celui-ci encourage la vérification de l’installation électrique ainsi que des travaux de remplacement ou d’installation de boîtes de jonction, découvrant la présence de vieux câblages électriques (mono-filage) (deux photos).

[ 41 ] L’inspecteur Mihov favorise l’isolation des murs extérieurs pour réduire les coûts de chauffage (deux photos). [ 42 ] Ce dernier conclut comme suit : « À notre avis, ces vices de construction étaient cachés au moment de l’achat de l’immeuble et ne pouvaient être descellés (sic) lors d’une inspection visuelle. » [ 43 ] L’expert de la défenderesse diffère de cet avis. [ 44 ] En effet, Yvon Boulais rappelle que le bâtiment est d’origine (1885), qu’il a fait l’objet de réparations et de rénovations, mais rien de majeur et qu’il faut s’en remettre aux conditions courantes des bâtiments anciens qui sont le reflet de leur âge avec les techniques de construction de leur époque. [ 45 ] Il en va ainsi de l’isolation alors inexistante des bâtiments, de la présence d’anciens câblages électriques (mono-filage sur porcelaine), de l’inexistence de drainage et de l’inexistence de puits d’escalier. [ 46 ] Par voie de conséquence, la proposition pour des travaux de réfection de la firme Bisson Expert du 23 mai 2013 pour le remplacement du mur de fondation et pour la fabrication d’une descente et d’un ajout de drain français ainsi que l’imperméabilisation du mur de fondation arrière en « moëllon » est totalement injustifiée et hors du commun, s’agissant de travaux d’amélioration, voire des travaux de remise aux normes actuelles pour un bâtiment âgé de 128 ans (1885). [ 47 ] En ce qui a trait au revêtement extérieur et à la structure du toit, l’inspecteur s’exprime ainsi : « Les solins du toit en mauvais état, la brique endommagée, le calfeutrage des fenêtres en très mauvaise condition…à notre avis, tous ces dommages étaient présents et visibles lors du préachat. » [ 48 ] Conséquemment, tous les travaux y afférents s’avèrent des travaux d’amélioration. [ 49 ] À la lumière de l’ensemble de la preuve pertinente présentée, la Cour retient essentiellement ce qui suit. [ 50 ] Le demandeur, Daniel Landry, fait grand état de ses talents et de ses connaissances en matière immobilière, ce qui en fait ici un acheteur informé et, à ses dires, qualifié. [ 51 ] Dans ce contexte, les demandeurs réussissent même à obtenir une réduction du prix de vente de l’immeuble de l’ordre de 18 000 $. [ 52 ] Bien qu’à l’origine des tractations, les demandeurs requièrent une condition d’inspection de l’immeuble leur permettant d’annuler la vente, le cas échéant, ils choisissent d’y renoncer. [ 53 ] Six mois après cette renonciation et trois mois après la transaction, dans une période contemporaine, les demandeurs se ravisent et ont recours aux services de Eugène Mihov de Bâtiment Expert pour faire inspecter en bonne et due forme l’immeuble qui maintenant leur appartient. [ 54 ] S’appuyant sur la conclusion générale du rapport d’expertise d’Eugène Mihov, voulant que les irrégularités constatées s’avèrent toutes des vices de construction cachés au moment de l’achat de l’immeuble et ne pouvant être décelés lors d’une inspection visuelle, les demandeurs avec une conviction profonde considèrent bénéficier de la protection de la garantie de qualité, leur permettant d’obtenir réparation par le paiement de l’ensemble des travaux à effectuer. [ 55 ] En revanche, la défenderesse, soutenue par l’expertise de Yvon Boulais et ses conclusions, considère qu’elle n’a pas à défrayer les coûts de réparation et/ou de restauration demandés en ce qui a trait aux dommages présents et visibles ni encore moins de payer pour l’ajout d’un drain français et les coûts d’imperméabilisation à la fondation y afférents puisqu’inexistants au moment de la construction de la propriété en 1885. [ 56 ] La Cour privilégie ici la version de l’expert de la défenderesse plus crédible, plus probante, étayée par des photos précises et détaillées que celles de l’expert du demandeur qui agit dans un cadre préalablement défini par le demandeur. [ 57 ] Est-il nécessaire de rappeler que les tribunaux n’examinent pas les tenants et aboutissants de la garantie de qualité selon les mêmes critères lorsqu’il s’agit d’un vieil immeuble a fortiori plus que centenaire par opposition à un immeuble neuf. [ 58 ] Plus précisément et à

titre d’exemple, un immeuble ancien requiert un examen plus soigné, plus poussé, plus attentif. [ 59 ] Il en va également des mêmes exigences pour un acheteur aguerri, informé, qualifié. [ 60 ] Daniel Landry se faisait une fierté de bien connaître tant le domaine immobilier en général que le parc immobilier centenaire de Pointe Saint-Charles. [ 61 ] En l’espèce, les acheteurs ont tergiversé avant de recourir aux services de Bâtiment Expert, amenant l’inspection à s’effectuer après l’achat de l’immeuble. [ 62 ] Ce comportement témoigne soit d’une témérité, soit d’une acceptation des risques.

La Cour privilégie la deuxième hypothèse. [ 63 ] L’histoire veut que ce soit au fil du temps que le mauvais calcul du risque se comptabilise. [ 64 ] La Cour est d’avis, à la lumière de tout ce qui précède, que la défenderesse n’a toutefois pas à en être tributaire.

[ 65 ] La défenderesse, jugeant les procédures abusives, intente une demande reconventionnelle. [ 66 ] Or, bien que la Cour puisse déceler un comportement insistant de la part des demandeurs, la Cour est d’avis que celui-ci s’infère d’une méconnaissance des balises judiciaires, ce qui est le propre des personnes qui n’ont pas recours aux services professionnels d’un avocat, toutefois, elle ne saurait conclure à quelque faute qu’il soit, émanant de la mauvaise foi, de la malice, de l’intention nuisible des demandeurs, justifiant l’octroi de dommages pour honoraires judiciaires ou troubles et inconvénients.

POUR TOUS CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande principale avec frais de justice, incluant les frais d’expert, REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ BRIGITTE CHARRON, J.C.Q. Daniel Landry et Princess Demeny Demandeurs/défendeurs reconventionnels Non représentés Me Jean-Faustin Badimboli DJB Avocats Procureurs de la défenderesse/demanderesse reconventionnelle Dates d’audience : 7, 8, 9 octobre 2015 et 20, 21, 22 janvier 2016