2011 QCCA 1940, 2011 QCCA 1940

Leblanc c. Allaire 2011 QCCA 1940 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020355-103 (550-17-002673-067) DATE : 19 OCTOBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. MARC FLORIAN LEBLANC APPELANT - Défendeur c. SUZELLE ALLAIRE et DENIS TRÉPANIER INTIMÉS - Demandeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE HULL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Hull (l'honorable Pierre Dallaire), qui a conclu que les intimés avaient acquis par prescription une bande de terrain d’une largeur de 90 pieds,

partie d'un ensemble plus grand acquis par l'auteur de l'appelant. CONTEXTE [ 2 ] En mars 1976, à la demande du propriétaire d'un immense terrain, M. Mineault, l’arpenteur-géomètre Nadeau prépare un certificat de localisation décrivant l'endroit occupé par la résidence du propriétaire depuis 1968 et le terrain y rattaché, incluant une piscine. M. Mineault demande expressément d'exclure une bande de 90 pieds entre le lot déjà cadastré, au sud de sa résidence, et celle-ci, espace qu'il entend utiliser pour les fins d'accès au terrain restant à l'ouest de sa résidence, qu'il projette de subdiviser et vendre.

Il est indiscutable que la description apparaissant au certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Raynald Nadeau, en date du 15 mars 1976, montre une parcelle de terrain de 90 pieds, sise au sud de l'immeuble où est située la résidence de M. Mineault et contiguë au sud au lot 27A-18 déjà cadastré à la demande de ce dernier. [ 3 ] En 1986, puis à nouveau en 1987, M. Mineault consent une hypothèque avec une clause de dation en paiement en faveur de la Caisse locale. L'immeuble donné en garantie est celui décrit au certificat de localisation de 1976. M.

Mineault fait défaut d'honorer ses obligations en 1988 et la Caisse prend en paiement sa résidence. En vertu du droit alors applicable, cette institution est réputée être propriétaire de l'immeuble, non cadastré, depuis février 1987, date d'obtention de sa garantie. [ 4 ] En juin 1988, M. Mineault vend l'immeuble lui restant, contigu à celui acquis par les intimés, tant du côté ouest que du côté sud, à l'auteur de l'appelant.

L'acte de vente décrit l'immeuble vendu, non cadastré, comme incluant la bande de 90 pieds au sud de l'immeuble pris en paiement par l'institution financière, puis vendu aux intimés. [ 5 ] En décembre 1988, les intimés acquièrent de la Caisse l'immeuble ayant appartenu à M. Mineault, avec la résidence qui y est construite, et ce, sans garantie. Précédemment à l'acquisition, les intimés ont visité les lieux. Ils ont pu alors constater que le lot 27A-18 au sud était construit et qu'un muret en marquait la fin du côté nord, c'est-à-dire vers leur propriété [1] .

Ils prétendent en avoir retenu que l'immeuble à vendre se terminait à ce muret.

[ 6 ] Il est admis par les intimés que la description de l'immeuble apparaissant à l'acte de vente ne comprend pas la parcelle de terrain de 90 pieds en litige, sise au sud de l'immeuble acquis.

En fait, cette bande est expressément exclue dans l'acte de vente en ces termes : […] Le coin sud-est de ladite propriété est situé à une distance de quatre-vingt-dix pieds (90') mesurée vers le long de la limite ouest de la montée St-Antoine, depuis le coin nord-est du lot 27A-18. [ 7 ] De plus, sur la copie du certificat de localisation qui leur est remis, il est indiqué clairement que l'immeuble acquis se termine au sud avant une bande de 90 pieds, elle-même décrite comme située au nord du lot 27A-18. [ 8 ] Dès le début des années 1990, un différend se manifeste entre les parties.

Elles ne s'entendent pas sur les dates de ces événements, mais il n'est pas contesté que l'auteur de l'appelant a utilisé la bande de terrain litigieuse en prétendant en être propriétaire [2] . [ 9 ] En juillet 2008, à la demande des intimés, l’arpenteur-géomètre Nadeau prépare un nouveau certificat de localisation où il reprend la description de l'immeuble de 1976 et décrit, comme les parcelles 2 et 3 au plan accompagnant ce certificat de localisation, des parties du lot vendu à l'auteur de l'appelant, qui auraient été acquises par prescription.

La parcelle 3 est située au nord-ouest de l'immeuble des intimés et la parcelle 2 au sud-ouest. Quant à la bande de 90 pieds, au sud, elle est aussi indiquée. Nadeau soulève alors pour la première fois un problème avec le point de rattachement de son plan de 1976; la bande de 90 pieds aurait dû être indiquée, selon lui, au nord du lot 27A-19 et non du lot contigu vers le nord, soit le 27A-18. PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 10 ] Devant nous, les intimés reconnaissent que le

titre de leur immeuble ne comprend pas les parcelles 2 et 3, ni la bande de 90 pieds. Ils plaident néanmoins avoir acquis la bande de 90 pieds par prescription. [ 11 ] Quant à l'appelant, il fait valoir son

titre sur cette bande de terrain depuis 1988 et ajoute ne pas en avoir été dépossédé par prescription acquisitive des intimés. JUGEMENT ENTREPRIS [ 12 ] Le juge de la Cour supérieure retient que le certificat de localisation de 1976 décrit erronément l'assiette de la bande de 90 pieds comme étant située au nord du lot 27A-18, alors qu'elle devait être mesurée à partir d'un point de rattachement (tige de fer) situé sur un lot plus au sud, soit le lot 27A-19 (il en résulterait que la bande occuperait la presque totalité du lot 27A-18).

Puis, il ne s'intéresse qu'au caractère paisible de la possession des intimés et de leurs auteurs pour conclure que la possession acquisitive a été accomplie en 2004. Il déclare les intimés propriétaires de la bande de 90 pieds et des parcelles 2 et 3. ANALYSE [ 13 ] Au cœur du litige est la nature de la possession que revendiquent les intimés. [ 14 ] L’ art. 922 C.c.Q. énonce : 922. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. [ 15 ] Quant à la durée de cette possession, depuis 1994, elle doit être de 10 ans pour permettre la prescription ( art. 2917 C.c.Q .).

Auparavant, elle était de 30 ans (art. 2242 C.c.B.C .). En l'espèce, selon les règles transitoires, la prescription ne pouvait être acquise avant 2004. [ 16 ] La lettre du 11 août 2003 des intimés à l’appelant établit qu'ils reconnaissaient à cette époque la propriété de l’appelant sur la parcelle 3 décrite plus haut. Aucune prescription acquisitive ne peut être plaidée quant à cette parcelle. De plus, les intimés déclarent devant nous n’avoir jamais eu l’intention de l'acquérir ( art. 921 C.c.Q .). Ils font la même déclaration à l’égard de la parcelle 2.

De plus, le propriétaire de lot contigu au nord n’a pas été mis en cause, ce qui serait fatal. [ 17 ] Reste la bande de 90 pieds au sud de la propriété décrite au certificat de localisation de 1976. [ 18 ] Les intimés reconnaissent que l’auteur de l’appelant prétend, à leur pleine connaissance, en être propriétaire depuis le début des années 1990 et qu’il y a eu par la suite utilisation de cette bande comme voie d’accès par celui-ci et son auteur. À telle enseigne que les intimés déclarent avoir pensé que l'appelant possédait un droit de passage sur cette bande.

Cet élément, bien que non suffisant en lui- même pour conclure au caractère équivoque de la possession des intimés, constitue néanmoins un indice, parmi d'autres, des prétentions divergentes dont cette parcelle de terrain a fait l'objet à différents égards. Si plusieurs personnes agissent comme titulaires de droits réels sur un même bien, l'identification des droits dont ces personnes prétendent bénéficier devient confuse.

Difficile dès lors ne pas considérer comme équivoque la possession des intimés. [ 19 ] De plus, divers incidents se produisent entre 1993 et 2003 qui confirment que l’appelant ou son auteur se comporte comme propriétaire. Il y a eu notamment des accrochages entre les parties, lesquels ont conduit à l'installation de banderoles par l'appelant qui voulait ainsi manifester ses prétentions sur la bande de terrain en litige.

En outre, la correspondance échangée entre les parties durant l'été 2003 confirme que la possession des intimés tient plus de la tolérance par l'appelant et son auteur que de l' animus requis pour prescrire. Le juge a eu tort de n'y donner aucun effet, y voyant « des démarches désespérées pour trouver des accommodements et tenter d'éviter un litige ». Certes, les intimés pouvaient souhaiter éviter un litige, mais il demeure que cette correspondance établit le caractère

équivoque de la possession qu'ils invoquent. [ 20 ] La preuve indique aussi que, pour cette bande, les taxes foncières ont été imposées à l’appelant ou son auteur et payées par eux en tout temps pertinent et jamais par les intimés. [ 21 ] La possession est équivoque lorsque ses manifestations peuvent être interprétées autrement que comme l'exercice du droit dont on se veut titulaire.

Par exemple, celui qui ne va sur un terrain que pour cueillir des fruits alors que d'autres personnes en font un usage plus étendu pourra difficilement prétendre qu'il possède l'intention de se comporter comme le propriétaire de ce terrain. L'auteur Lafond donne un autre exemple : 554 – Tel est le cas de la personne qui passe régulièrement sur une lisière du terrain d'autrui et qui entretient minutieusement ce passage.

Pareil geste est susceptible de deux explications: cette personne entend se prétendre titulaire d'une servitude de passage acquise d'un propriétaire antérieur ou elle se croit véritablement propriétaire de cette

partie du terrain. […] 555 – La possession souffre d'un vice d'équivoque lorsque deux personnes ou plus jouissent d'un même bien sans qu'il soit possible de distinguer le possesseur du propriétaire. En ce cas l'exigence d'exclusivité fait défaut. Il en va de même de celui qui s'immisce dans la jouissance d'un immeuble qu'un autre continue de posséder en vertu d'un

titre lui en attribuant la propriété exclusive [3] . [ 22 ] Tout en retenant, sans le décider, que l'aménagement pouvait permettre d'induire que l'occupation subséquente des intimés d'une

partie de la bande de 90 pieds avait été faite avec l'intention d'en acquérir la propriété, il demeure que la possession paisible, continue, publique et non équivoque pendant 10 ans de l'entrée en vigueur du nouveau code civil, soit le 1 er janvier 1994, n'a pas été démontrée. En réalité, la possession des intimés était devenue équivoque bien avant 2004, selon le récit des faits du premier juge, élément qui a été omis dans son analyse qui se limite au caractère « paisible » de la possession.

DISPOSITIF [ 23 ] Pour ces motifs, la Cour : [ 24 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 25 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : REJETTE la requête en reconnaissance du droit de propriété, en prescription décennale et en réintégrante, avec dépens. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. M e Jean-Carol Boucher BOUCHER & ASSOCIÉS Pour l'appelant M e Jean-Charles Phillips MANTHA, PHILLIPS Pour les intimés Date d’audience : 4 octobre 2011