2020 QCCQ 8303, 2020 QCCQ 8303

Couture c. Gnessougou 2020 QCCQ 8303 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702712-182 DATE : 16 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBERT COUTURE et CLAUDETTE DUMAS [...] Ayer’s Cliff (Québec) [...] Demandeurs c.

NOEL GNESSOUGOU et JOSIANE LYDIE PADRE BAROAN-DIOUMENCY GNESSOUGOU [...] Ilot A8-Villa 193 Abidjan (Côte d’Ivoire) Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 6 avril 2018, les défendeurs, Noël Gnessougou et Josiane Lydie Padre Baroan-Dioumency Gnessougou, signent une promesse d’achat visant à acquérir l’unité de condominium appartenant aux demandeurs, Robert Couture et Claudette Dumas, pour la somme de 345 000 $. [ 2 ] L’appartement est destiné à loger les deux filles de monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency.

Toutefois, ceux-ci ne donneront pas suite à la promesse. [ 3 ] Par leur demande en justice déposée le 13 août 2018, monsieur Couture et madame Dumas leur réclament la somme de 12 000 $ en dommages-intérêts. [ 4 ] Dans une décision rendue le 22 novembre 2019, la greffière spéciale, saisie d’une inscription pour jugement par défaut, accueille en

partie la demande et condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 2 500 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle. [ 5 ] Le 24 janvier 2020, monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency se pourvoient en rétractation de jugement. [ 6 ] La demande en justice initiale n’ayant pas été reçue par eux, il y a lieu de rétracter le jugement de la greffière spéciale et de disposer du fond du litige.

I) QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Deux questions se posent en l’espèce :

A) Les défendeurs étaient-ils justifiés de rompre leur promesse d’achat?

B) À défaut, quelle est l’indemnité à laquelle les demandeurs ont droit? II) CONTEXTE [ 8 ] Du 3 au 5 avril 2018, monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency effectuent trois visites de l’appartement mis en vente par monsieur Couture et madame Dumas. Au dire de monsieur Couture, ils étaient « grandement intéressés » à l’acquérir, les disant « emballés par le condo ». [ 9 ] « On connaissait un notaire », dit monsieur Couture.

Comme les acheteurs ne sont pas de la région de Québec, ceux-ci acceptent la suggestion qui leur est faite de rencontrer Me Jean-François Nolet, le 6 avril 2018, vu les « dates assez serrées », selon l’expression de monsieur Couture. [ 10 ] De fait, monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency étaient appelés à retourner en Afrique dès le lendemain.

[ 11 ] Me Nolet accueille madame Dumas, les promettants-acheteurs ainsi qu’un de leurs proches à son bureau de Lévis.

La rencontre s’étire sur près de deux heures et le notaire discute de l’offre d’achat [1] et fournit, ce faisant, les explications requises, « clause par clause », dit-il. [ 12 ] Les parties signent une offre d’achat sur le formulaire préétabli du groupe duProprio . [2] La veille, ils avaient d’ailleurs convenu de la vente de divers objets qui meublent l’appartement (fauteuils, tables, lampes, commodes, rideaux, électroménagers, etc.) [3] pour la somme de 9 000 $. [ 13 ] Le notaire propose – « à plusieurs reprises », dit-il – de remettre à monsieur Gnessougou une copie de la déclaration de copropriété, mais ce dernier préfère prendre chacune de ses 77 pages en photos, procédé qui prendra plusieurs minutes : « une demi- heure, si c’est pas plus », précise Me Nolet. [ 14 ] Dans la déclaration pour valoir témoignage que le notaire signe le 8 octobre 2019, il écrit : […] lors de cette rencontre, j’ai mis l’accent sur les différentes conditions que les acheteurs pouvaient mettre à l’offre d’achat, soit que l’offre d’achat soit conditionnelle à une inspection, soit conditionnelle à l’obtention d’un financement et surtout que l’offre d’achat soit conditionnelle à l’obtention des documents de copropriété divise.

Les acheteurs ont refusé tous ces éléments et accepter de signer l’offre d’achat.

La seule condition que nous avons indiquée à l’offre est l’obtention de la preuve de disponibilités des fonds puisque les acheteurs avaient décidé d’acheter au comptant, preuve que nous avons obtenu (sic). [ 15 ] Ainsi, la seule condition à la réalisation de la vente réside dans l’obligation, souscrite par monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency, de fournir la preuve de disponibilité des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat. [ 16 ] Comme la loi le prévoit, la collectivité des copropriétaires de l’immeuble forme un syndicat [4] qui tient périodiquement des assemblées. [ 17 ] Le 9 avril 2018, madame Dumas fait parvenir au notaire « les procès-verbaux des assemblées annuelles de 2015, 2016 et 2017 ainsi que le rapport financier annuel de l’exercice s’étant terminé le 31 mars 2017 » et l’invite à « les faire parvenir aux clients ». [5] [ 18 ] Le 17 avril 2018, il se tient une assemblée générale spéciale portant sur les travaux effectués sur l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. [ 19 ] Le 25 avril 2018, à la demande de madame Baroan-Dioumency, Me Nolet lui transmet « une copie de l’offre d’achat qui a été signée lors de [la] rencontre du 6 avril dernier ». [6] [ 20 ] Le 27 avril 2018, la Banque Royale du Canada confirme, par écrit, à la fille des promettants-acheteurs qu’elle détient « présentement les liquidités nécessaires pour l’achat de [la] propriété ». [7] [ 21 ] Le 29 avril 2018, madame Dumas envoie aux promettants-acheteurs « le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale qui a eu lieu le 17 avril dernier ». [8] [ 22 ] Le 1 er mai 2018, madame Baroan-Dioumency demande à obtenir « toutes les annexes liées au PV », ainsi que le « Règlement intérieur de copropriété », le « Statut de copropriété » et les « Règlements municipaux ». [ 23 ] En réponse à cette demande, Me Nolet précise aux promettants-acheteurs que : • « Les règlements de la copropriété sont dans la déclaration de copropriété que vous avez pris (sic) en photo »; • le Statut de copropriété, « [c]’est la déclaration de copropriété que vous avez photographié » (sic); • « C’est à vous de vérifier auprès de la Municipalité les règlements relativement à cet immeuble ». [9] [ 24 ] Le 2 mai 2018, Me Nolet communique, par courriel, la Déclaration de copropriété à madame Baroan-Dioumency et demande à obtenir, pour « la semaine prochaine », une traite bancaire couvrant la somme de 347 259 $. [10] [ 25 ] Le 4 mai 2018, madame Baroan-Dioumency accuse réception du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 17 avril 2018 et de ses annexes ainsi que de la Déclaration de copropriété.

Puis elle écrit : Relativement au procès-verbal de l’assemblée générale spéciale, nous notons qu’il y a des travaux complémentaires à effectuer dans l’édifice. Quant à la Déclaration de copropriété, nous ne sommes pas satisfaits compte tenu de certaines mentions contraignantes dans ladite déclaration. Si ces documents nous avaient été remis avant, nous n’aurions pas signé l’offre.

Ce faisant, par la présente, nous portons à votre connaissance notre intention de mettre fin à l’offre d’achat. [11] [ 26 ] Le 9 mai 2018, Me Nolet se dit surpris de ce courriel et rappelle à sa signataire que l’offre d’achat a été signée « en toute connaissance de cause » avec « en main tous les documents et l’information pertinente pour prendre la décision de ne pas signer l’offre d’achat, de la signer sous condition ou de la signé (sic) sans condition ». [12] [ 27 ] Le 24 mai 2018, monsieur Couture et madame Dumas sollicitent une indemnité de 11 000 $ (CAN) de leurs vis-à-vis pour couvrir les dépenses « engagées afin que la transaction ait lieu dans un délai assez court », d’une part, et avoir été placés dans « l’impossibilité de vendre [le] condo durant cette période », d’autre part.

[ 28 ] Le 11 juin 2018, leur avocat met les promettants-acheteurs en demeure de payer une somme évaluée à 12 000 $ « pour les dépenses encourues et troubles, ennuis et inconvénients ». [13] [ 29 ] Le 6 juillet 2018, monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency font connaître leur position par l’intermédiaire de leur avocat. Celui-ci avance notamment les raisons suivantes pour justifier le refus de ses clients de donner suite à leur promesse : D’une part, mes clients n’ont obtenu une copie de la promesse d’achat signée le 6 avril 2018 que le 25 avril 2018 après plusieurs demandes.

Cette situation est inhabituelle pour l’achat important que constitue une propriété. D’autre part, la déclaration de copropriété et ses annexes n’ont été transmises à mes clients que le 2 mai 2018. [14] [ 30 ] Le 13 août 2018, monsieur Couture et madame Dumas forment leur demande en justice. III) ANALYSE [ 31 ] L’

article 1396 du Code civil du Québec [15] énonce la règle suivante : 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant , à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 32 ] En l’espèce, les parties sont liées par une promesse bilatérale [16] de conclure une vente. [ 33 ] Le document intitulé Offre-d’achat – propriété résidentielle [17] qu’elles ont signé, le 6 avril 2018, est explicite à ce propos.

A) La rupture de la promesse d’achat [ 34 ] La

section 2 relative à l’« OBJET DU CONTRAT » indique que « l’Acheteur promet d’acheter […] la propriété ». La clause 3.1 indique le « prix d’achat » et mentionne « que l’Acheteur convient de [le] payer entièrement à la signature de l’acte de vente ». [ 35 ] La

section 6 décline les « CONDITIONS OPTIONNELLES DE LA PRÉSENTE OFFRE D’ACHAT ». Elle s’ouvre sur cette mise en garde : DANS LA PRÉSENTE SECTION, SEULES LES CONDITIONS COCHÉES FONT

PARTIE INTÉGRANTE DE LA PRÉSENTE OFFRE D’ACHAT. LA LISTE CI-DESSOUS N’EST PAS LIMITATIVE : VOUS POUVEZ Y AJOUTER DES CONDITIONS. [ 36 ] La seule case cochée du formulaire a trait à la « Preuve de disponibilité des fonds en cas d’achat comptant » (clause 6.1). [ 37 ] En principe, les promettants-acheteurs devaient fournir cette preuve dans les dix jours de l’acceptation de l’offre d’achat, soit au plus tard le 16 avril 2018.

Toutefois, monsieur Couture et madame Dumas ont manifestement renoncé à l’observance stricte de ce délai. [ 38 ] La réception de la lettre bancaire du 27 avril 2018 confirmant la disponibilité des fonds indique que cette condition a été satisfaite après un « petit retard », selon l’expression de monsieur Couture. [ 39 ] Bien que la case accolée à la clause 6.2.3, intitulée « Examen des documents de copropriété divise ou indivise » ne soit pas cochée, elle n’est pas raturée, contrairement à toutes les autres conditions figurant à la

section 6. [ 40 ] La déclaration pour valoir témoignage du notaire Nolet et son témoignage à l’audience donnent à penser que l’absence de rature, sur cette clause 6.2.3, ne signifie pas que cette condition devenait pour autant applicable. [ 41 ] À l’audience, madame Baroan-Dioumency mentionne que l’examen de la Déclaration de copropriété et la consultation du procès-verbal (incluant ses annexes) de l’assemblée spéciale du 17 avril 2018 les ont dissuadé, elle et son époux, de donner suite à leur promesse. [ 42 ] De l’avis du Tribunal, il s’agit là d’une rationalisation a postériori qui ne saurait constituer une cause suffisante justifiant la rupture de leur engagement. [ 43 ] Tout au cours du processus, rien ne permet de soutenir que monsieur Couture et madame Dumas auraient manqué aux exigences de la bonne foi. [ 44 ] La

section 8 de la promesse d’achat renvoie explicitement à la Déclaration des vendeurs.

La lecture de cette Déclaration – dont chacune des pages est incidemment paraphée par les parties – comporte pas moins de trois références au Syndicat de la copropriété : • Le Syndicat serait au fait que « l’espace d’évacuation de l’eau pour la fenêtre du bureau serait bouché » et doit y remédier (clause 5.2.4); • Le Syndicat aurait effectué sur l’immeuble des travaux d’isolation « en décembre 2017 » de telle sorte que le problème de condensation affectant « les fenêtres rideaux » serait résolu « sauf à temps très froid » (clause 6.4); • La Déclaration confirme l’existence de « rapports d’inspection, tests ou expertises sur l’immeuble », lesquels seraient disponibles auprès du Syndicat (clause 10.1).

[ 45 ] En outre, la Déclaration précise que « des travaux importants » ont été effectués sur l’immeuble relativement à « l’enveloppe murale de l’édifice » et renvoie, à ce propos, à un « rapport de l’architecte » (clause 11.1). [ 46 ] En faisant défaut d’assortir leur promesse d’achat à la condition relative à un examen plus poussé des documents de copropriété (clause 6.2.3), les promettants-acheteurs assumaient un risque auquel ils ne pouvaient unilatéralement se soustraire par la suite. [ 47 ] Madame Baroan-Dioumency soutient qu’à leur sortie des bureaux du notaire, ils n’avaient pas en mains les documents pertinents pour prendre une décision éclairée.

Elle indique qu’elle n’avait pas même copie de la promesse d’achat et de la déclaration des vendeurs, ce qui est contredit par monsieur Couture, madame Dumas et le notaire. [ 48 ] Il paraît invraisemblable que les promettants-acheteurs soient sortis les mains vides de cette rencontre. Me Nolet affirme leur avoir remis l’offre d’achat à cette occasion.

Madame Dumas confirme que le notaire leur a remis tous les documents : « J’ai vu l’enveloppe », affirme-t-elle. [ 49 ] Quant à la déclaration de copropriété, il est acquis que monsieur Gnessougou préférait en photographier chacune des pages avec son téléphone intelligent plutôt que d’en recevoir une copie-papier. L’opération, qui a pris plusieurs minutes, n’aurait pas donné le résultat escompté, le document demeurant subséquemment illisible. [ 50 ] L’avocat des promettants-acheteurs écrit que ses clients auraient fait « plusieurs demandes » afin d’obtenir les documents pertinents.

À l’audience, madame Baroan-Dioumency témoigne au même effet. Pourtant, alors que les communications outre-mer entre les parties se faisaient par courriels, l’on ne trouve au dossier aucun courriel attestant qu’une demande de documents serait restée sans suite ou aurait nécessité un ou plusieurs rappels. [ 51 ] Madame Baroan-Dioumency se dit « déçue » de la tournure des événements : « On a été floués », répète-t-elle, « le notaire n’a pas été correct », déplorant le « langage trop juridique » de la Déclaration de copropriété.

« Nous ne savons rien de la transaction immobilière » au Québec, insiste-t-elle, « nous ne sommes pas des Canadiens ». [ 52 ] Pourtant, elle reconnaît du même souffle que le contrat envisagé impliquait des « montants importants », « beaucoup d’argent ».

De l’avis du Tribunal, la personne raisonnablement prudente et diligente qui se propose d’acquérir un bien d’une telle importance dans un pays qui lui est étranger a l’obligation de se renseigner avant de conclure une promesse d’achat en ce sens. [18] Le vieil adage selon lequel « Nul n’est censé ignorer la loi » [19] doit trouver ici application. [ 53 ] Ainsi, le Tribunal considère que monsieur Gnessougou et madame Baroan-Dioumency ont répudié, sans droit, leur promesse d’achat.

B) La réparation contractuelle [ 54 ]

La définition même du contrat implique « un accord de volonté » par lequel une personne s’oblige envers une autre « à exécuter une prestation ». [20]

En cas de « manquement obligationnel » [21] , le non-respect d’une promesse d’achat donne ouverture à des dommages-intérêts compensatoires « découlant de l’inexécution de la prestation contractuelle ». [22] [ 55 ] Monsieur Couture et madame Dumas réclament une indemnité de 12 000 $. Il leur revenait de prouver, par prépondérance de preuve [23] , un préjudice correspondant à une telle somme. [ 56 ] « On a mis beaucoup d’énergie », déplore-t-il. [ 57 ] Au jour de l’audition, l’appartement était toujours en vente et n’avait pas trouvé preneur.

Il était cependant occupé par un locataire en vertu d’un bail qui expire le 30 juin 2021. [ 58 ] Bien que monsieur Couture affirme faire entre 5 000 $ et 10 000 $ de pertes par année avec l’appartement, aucun document mis en preuve ni aucune évaluation effectuée par un évaluateur indépendant ne viennent étayer cette affirmation. [ 59 ] Il témoigne avoir perdu la chance de vendre l’appartement à la période la plus propice pour ce faire, refusant toute autre visite des lieux par des acheteurs potentiels pendant les mois d’avril et mai 2018 compte tenu que la prise de possession était prévue pour le 31 mai. [ 60 ] Le dossier demeure silencieux sur l’usage fait des lieux à partir de cette date.

Monsieur Couture et madame Dumas avaient évidemment l’obligation de minimiser leurs dommages : « une

partie ne peut attendre une audition devant le tribunal pour réclamer une perte qu’elle pouvait éviter autrement ». [24] [ 61 ] Cela dit, ils ont droit au remboursement de certains frais occasionnés par l’échec de la vente. [25] Les factures suivantes sont déposées en preuve : • 19 avril 2018 : Certificat de localisation : 1 092,26 $ • 17 mai 2018 : Honoraires du notaire : 271,70 $ • 30 juin 2018 : Honoraires d’avocats : 605,85 $ • 31 juillet 2018 : Honoraires d’avocats : 274,33 $ • 13 août 2018 : Envoi par courrier recommandé : 16,02 $ • 28 octobre 2018 : Frais postaux : 15,95 $

• 8 octobre 2019 : Frais postaux : 14,15 $ • 10 octobre 2019 : Frais postaux : 16,81 $ • 8 octobre 2020 : Honoraires du notaire : 517,39 $ [ 62 ] N’eut été de la rupture unilatérale de leur promesse par les promettants-acheteurs, monsieur Couture et madame Dumas n’auraient pas eu à débourser ces frais. [ 63 ] Il faut toutefois retrancher le coût du certificat de localisation qui, en matière immobilière, est généralement à la charge des vendeurs.

Il peut d’ailleurs servir aux fins d’une vente éventuelle. [ 64 ] Le Tribunal aurait par ailleurs été enclin à refuser la réclamation du 8 octobre 2020 relative aux honoraires exigés par le notaire pour la préparation de son témoignage et sa comparution devant la Cour. De fait, la loi prévoit que les témoins cités à comparaître « agissent à

titre gratuit ». [26] [ 65 ] Toutefois, c’est à la demande expresse de monsieur Gnessougou que Me Nolet a été contraint de témoigner, malgré la Déclaration pour valoir témoignage [27] qu’il avait signée le 8 octobre 2019. [ 66 ] Dans ces conditions, les demandeurs ont droit à la somme de 1 732,20 $, laquelle recouvre des frais qui se qualifient de suite « immédiate et directe de l’inexécution » [28] , par les promettants-acheteurs, de leur obligation contractuelle. [ 67 ] S’ajoute enfin à cette somme une indemnité pour troubles, ennuis et inconvénients que le Tribunal fixe à la somme de 1 000 $. [29] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 68 ] ACCUEILLE le pourvoi en rétractation de jugement; [ 69 ] RÉTRACTE le jugement rendu par la greffière spéciale le 22 novembre 2019; [ 70 ] ACCUEILLE en

partie la demande principale; [ 71 ] CONDAMNE les défendeurs, Noël Gnessougou et Josiane Lydie Padre Baroan-Dioumency Gnessougou, à payer aux demandeurs, Robert Couture et Claudette Dumas, la somme de 2 732,20 $, avec intérêts calculés au taux légal annuel de 5 %, majoré de l’indemnité additionnelle visée par l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 août 2018, ainsi que les frais de justice de 202 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 8 septembre 2020