2018 QCCQ 822, 2018 QCCQ 822

Parant c. Després 2018 QCCQ 822 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE GASPÉ « Chambre civile » N° : 140-32-700004-176 DATE : 25 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCIE MORISSETTE, C.Q. ______________________________________________________________________ Arlène ParAnt demanderesse c.

Johanne DesprÉs défenderesse et Louise-HÉLÈNE Delorme tiers intervenante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Arlène Parant poursuit Johanne Després et lui réclame 1525,68 $ soit 1207,24 $ pour la préparation d’un certificat de localisation et 318,44 $ pour les services professionnels du notaire Dufresne. Elle allègue de fausses déclarations de la vendeuse de l’immeuble sur lequel elle a fait une offre d’achat qui n’a pu se concrétiser. [ 2 ] Johanne Després nie responsabilité.

Elle appelle la courtière immobilière Louise-Hélène Delorme en garantie. [ 3 ] Cette dernière nie avoir commis une faute professionnelle et demande au Tribunal de l’exonérer en cas de condamnation de la défenderesse. [ 4 ] Après avoir transmis sa contestation, madame Després se ravise, et par lettre du 10 avril 2017, accepte de payer 1207,24 $. À l’audience, elle maintient son offre. [ 5 ] Le montant de la facture de l’arpenteur-géomètre Gérard Joncas du 6 avril 2016 de 1207,24 $ [1] et celle du notaire Kéven Dufresne de 318,44 $ [2] n’est pas contesté.

LE CONTEXTE [ 6 ] Johanne Després est propriétaire du […] à Gaspé. Elle confie mandat à l’agence immobilière Vendomax afin de vendre sa propriété. Il s’agit d’une construction de 1999. Les propriétaires l’utilisent durant environ six mois par année. [ 7 ] Le 24 août 2015, Louise Delorme, courtière immobilière de l’agence Vendomax reçoit mandat de madame Després pour la vente de son immeuble. Le prix fixé est de 74 900 $, sans garantie légale. Le taux de rétribution convenu est de 3,9 %. La vente est faite sans garantie légale [ 8 ] La déclaration du vendeur [3] est signée le 24 août 2015.

Au terme de cette déclaration, la

partie venderesse nie avoir reçu un avis de non-conformité d’une autorité compétente ou d’un assureur auquel elle ne se serait pas conformée. [ 9 ] Dans la

section Plomberie et drainage : Quel type de système dessert l’immeuble? Il s’agit d’une fosse scellée installée en 1999. La dernière vidange est effectuée en 2013. [ 10 ] Parmi les inclusions, on retrouve un bain-tourbillon extérieur et certains bâtiments, soit un atelier, une remise et un abri pour le foin. [ 11 ] L’ex-conjoint de Johanne Després, Raynald Laflamme participe à la première visite du chalet en présence de mesdames Delorme, Després, Parant et de son fils. [ 12 ] En 1999, il achète une fosse septique de 650 gallons et l’installe.

Il s’agit d’une fosse scellée, mais il ne peut expliquer ce que cela signifie. La vidange a lieu aux trois ans. [ 13 ] L’alimentation en eau se fait à l’aide d’une pompe au ruisseau. Celle-ci est défaillante. Il y a du sable dans l’eau. À l’occasion, l’eau est bonne à boire, mais ils apportent de l’eau potable au chalet.

[ 14 ] Lors de la visite du chalet, il est question de la fosse septique scellée, mais personne n’apporte de précisions sur le sujet. Aucune explication n’est donnée à madame Parant. [ 15 ] Le 12 mars 2016, Arlène Parant fait une offre d’achat [4] au prix de 66 000 $ acceptée le même jour par madame Després en présence de madame Delorme. [ 16 ] L’offre d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteuse obtienne un emprunt hypothécaire de 51 000 $ incluant certaines modalités. Le 15 mars 2016, la Caisse populaire Desjardins accepte la demande de financement hypothécaire de madame Parant [5] .

Cette acceptation est conditionnelle à ce que l’immeuble ou sa situation financière ne subissent aucun changement important. [ 17 ] Madame Parant ne soumet pas la propriété à une inspection préachat. [ 18 ] En exécutant le mandat confié par madame Parant, l’arpenteur-géomètre, Gérard Joncas constate ce qui suit : 11 1.2 Conformité de la position : Le chalet et la remise #1 sont conformes, quant à leurs positions, au règlement de zonage présentement en vigueur dans la ville de Gaspé, notamment en ce qui concerne les marges de recul à respecter pour l’implantation des diverses constructions.

La construction de ces deux bâtiments a été autorisée en vertu du permis 99-58-B émis le 22 mars 1999 par monsieur Marc Bilodeau, alors inspecteur en bâtiment à la ville de Gaspé. Ce permis a autorisé la construction d'un chalet d'une grandeur de 6,70 mètres par 7,31 mètres, avec une chambre à coucher, sans droit d'occupation permanente, sans installation de fosse septique mais avec le droit d'avoir une toilette sèche et sans alimentation en eau .

Actuellement, selon l'information fournie par la propriétaire, madame Johanne Després, le chalet serait approvisionné en eau par une pompe avec prise d'eau dans un ruisseau et est desservi par une fosse septique privée (réservoir de plastique) avec champ d'épuration pour une chambre. Ces installations n’ont cependant pas été autorisées par l’émission d'un permis municipal et n'ont pas été approuvées par tes autorités compétentes. Ainsi, aucun certificat de conformité n'a été émis relativement à ces installations .

Aucun permis de construction n'a été délivré concernant les autres bâtiments accessoires montrés sur le plan A-3035 ci-joint, ce qui les rend dérogatoires au règlement de zonage présentement en vigueur dans la ville de Gaspé. Les marges de recul ont été prises à partir de la finition extérieure des constructions. [ 19 ] Faisant suite aux vérifications de l’arpenteur-géomètre, l’institution financière retire son offre de financer la vente. [ 20 ] Madame Parant paie l’arpenteur et les frais de notaire encourus. [ 21 ] Madame Després demande de tenir l’agence immobilière Vendomax responsable de cette réclamation.

Elle allègue que les déclarations du vendeur sont exactes et honnêtes. De plus, elle ajoute qu’elle a payé 2500 $ pour la fin du contrat [6] à l’égard de Vendomax. Cette facture fait état d’un prix de vente de 70 000 $. [ 22 ] Madame Delorme soutient qu’elle n’a commis aucune faute. [ 23 ] Lorsqu’elle reçoit le mandat, la résidence est habitée à l’année.

La propriété est louée à une amie de madame Després. [ 24 ] La situation relative à l’alimentation en eau est clairement dénoncée à madame Delorme. [ 25 ] En revanche, dans sa déclaration du vendeur [7] , madame Després mentionne que la fosse septique est conforme à la réglementation en vigueur. Elle soutient avoir des documents pour en attester, mais ne les exhibe pas. Avez-vous des documents constatant les caractéristiques, la conformité et l’année d’installation du système?

Elle répond : oui. [ 26 ] Madame Delorme communique avec la Ville, mais aucun document n’est disponible à cet égard. [ 27 ] Madame Delorme n’insiste pas pour que l’acheteuse mandate un inspecteur en bâtiment puisque madame Després et madame Parant se connaissent et ont déjà eu des liens familiaux. Elles font confiance à madame Després. [ 28 ] Suivant les relevés techniques et vérifications de l’arpenteur-géomètre, la vente avorte.

Madame Parant n’est pas en mesure de continuer dans cette transaction qui nécessitera plusieurs milliers de dollars pour rendre les installations conformes à la réglementation municipale. [ 29 ] La position du chalet et de la remise numéro 1 est conforme. La construction de ces deux bâtiments est autorisée en vertu du permis 99-58-B émis le 22 mars 1999 par l’inspecteur en bâtiment.

À la Ville de Gaspé, ce permis autorise la construction d’un chalet d’une grandeur de 6,70 X 7,31 mètres avec une chambre à coucher, sans droit d’occupation permanente, sans installation de fosse septique, mais avec le droit d’avoir une toilette sèche et sans alimentation en eau. [ 30 ] L’arpenteur-géomètre confirme que le chalet est approvisionné en eau par une pompe avec prise d’eau dans un ruisseau et desservi par une fosse septique privée (réservoir de plastique) avec champ d’épuration pour une chambre.

Ces installations ne sont pas autorisées au terme d’un permis municipal et ne sont pas approuvées par les autorités compétentes. [ 31 ] De plus, aucun permis de construction n’est délivré concernant les autres bâtiments accessoires ce qui les rend dérogatoires au règlement de zonage en vigueur. [ 32 ] Quelques jours avant qu’une transaction intervienne entre madame Després et le nouvel acheteur, Sylvain Morin, elle communique avec madame Delorme pour l’informer de sa transaction.

[ 33 ] Cette façon de procéder n’est pas conforme au contrat de courtage intervenu entre les parties. Madame Després informe madame Delorme qu’elle vend le chalet 70 000 $. Cette dernière réclame sa rétribution soit 3,9 % de 70 000 $ soit 2730 $ plus les taxes. Madame Després négocie. Madame Delorme fait un compromis et réduit sa rétribution à 2500 $ incluant les taxes. [ 34 ] Par la suite, en consultant le registre immobilier, madame Delorme constate que la transaction a eu lieu au prix de 90 000 $ et non de 70 000 $.

Elle adresse une nouvelle réclamation au notaire instrumentant, Me Raymond Gagné [8] , et reçoit une somme additionnelle de 895 $. [ 35 ] Madame Delorme se rappelle de visites précédentes avec d’autres clients. Madame Després changeait d’attitude et semblait contrariée lorsque questionnée sur la fosse septique et au sujet de vérifications auprès de la Ville. [ 36 ] De son côté, ce n’est qu’en novembre 2016 que madame Parent apprend que le chalet a été vendu.

Le 20 décembre 2016, elle lui adresse une mise en demeure [9] et lui réclame le coût du certificat de localisation et les frais du notaire 1525,68 $ dans un délai de 10 jours. Aucune suite n’y est donnée. L’ANALYSE [ 37 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules du demandeur, tel que le prévoit le Code civil du Québec (C.c.Q.) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. 2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n’exige expressément de la prouver. [ 38 ] Dans l’affaire à l’étude, la courtière immobilière n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat. La demande contre cette dernière doit être rejetée. [ 39 ] La preuve révèle que madame Després est de mauvaise foi. Elle soutient verbalement et par écrit que la fosse septique est conforme alors que c’est inexact.

Aucune demande de permis n’est présentée aux autorités compétentes. Elle n’a aucun document pour le démontrer alors qu’elle soutient le contraire. [ 40 ] Elle s’engage à rembourser les frais de l’arpenteur-géomètre et à informer madame Parant lors de la vente de son chalet. Madame Després utilise le certificat de l’arpenteur [10] lors de la vente à un tiers devant notaire le 19 mai 2016. Madame Parant n’est pas avisée de la transaction et l’apprend près de six mois plus tard.

Elle lui adresse une mise en demeure, mais madame Després ne la paie pas malgré son engagement. [ 41 ] Mais il y a plus, madame Després avise madame Delorme de la vente de sa maison à 70 000 $ de sorte que la rétribution est fixée en fonction de ce prix.

Toutefois, le vrai prix de vente, et selon l’acte notarié, est de 90 000 $. [ 42 ] En conséquence, elle doit rembourser les frais d’arpenteur à madame Parant. [ 43 ] Il est manifeste que les fausses représentations de madame Després ont causé préjudice à madame Parant et elle doit être indemnisée. [ 44 ] Pour les mêmes motifs, les frais de notaire encourus par madame Parant devront lui être remboursés. [ 45 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse s’est déchargée de démontrer, par preuve prépondérante, le bien-fondé de sa réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] ACCUEILLE la demande; [ 47 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 1525,68 $ avec intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 16 janvier 2017 et les frais de justice; [ 48 ] REJETTE la demande en intervention forcée avec les frais de justice. __________________________________ LUCIE MORISSETTE, J.C.Q. Date d’audience : 23 octobre 2017