2021 QCCQ 8595, 2021 QCCQ 8595

Midtown Immobilier inc. c. Parienté 2021 QCCQ 8595 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-705793-182 DATE : 24 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIDTOWN IMMOBILIER INC. Demanderesse c.

Hélène Alaya PARIENTÉ Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Midtown Immobilier Inc. (“Midtown”), une agence immobilière, poursuit sa cliente, la défenderesse Hélène Alaya Parienté, pour une rétribution (taxes comprises) de 26 444 $, la portion de l’agence sur une commission totale de 51 922,51 $ suivant un contrat de courtage exclusif intervenu le 7 février 2017 pour la vente de la propriété résidentielle de Mme Parienté (P-1).

Midtown réduit sa réclamation à 15 000 $ pour se prévaloir de la procédure de la Division des petites créances. [ 2 ] Midtown réclame cette rétribution en invoquant les stipulations 2 et 4 de la clause 7.1 du contrat de courtage, celui-ci étant écrit sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ : 7.1 Le VENDEUR versera à l’AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : quatre pour cent (4%) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans les cas prévu en 4 […] […] 2. si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée durant la durée dudit contrat et le VENDEUR la refuse, ou : […] 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. […] [ 3 ] Madame Parienté conteste la réclamation sur les deux prétentions avancées par Midtown. [ 4 ] Elle soutient, quant au cas numéro 2, qu’aucune offre conforme aux conditions de vente énoncées au contrat ne lui a été présentée avant l’expiration de celui-ci. [ 5 ] Le contrat de courtage avait initialement la date d’expiration du 30 septembre 2017.

Par une première modification au contrat faite le 29 septembre 2017, celui-ci a été reconduit et la date d’expiration repoussée au 31 décembre 2017. [ 6 ] Cette date a été modifiée une deuxième fois pour être fixée au 28 février 2018 (P-6). [ 7 ] La défenderesse nie, quant au cas numéro 4, avoir commis d’actes volontaires ayant pour effet d’empêcher la libre exécution du contrat. [ 8 ] Les faits essentiels de la contestation se déroulent en février et mars 2018, immédiatement avant et après l’expiration du Contrat de courtage. [ 9 ] Durant une bonne

partie du contrat de courtage, Midtown organise plusieurs visites et a reçoit plusieurs offres de d’acheteurs intéressés, mais toujours pour des prix nettement inférieurs au prix suggéré dans l’inscription. Le contrat de courtage avait initialement prévu un prix de vente de 1 195 000 $, prix qui a été révisé à 1 240 000 $ le 9 février 2017. L’inscription indiquait d’ailleurs ce dernier prix (P-4). La dernière modification au prix a été faite le 29 septembre 2017 pour 1 200 000 $. Lors de la dernière modification qui plaçait l’expiration du contrat au 28 février 2018 il n’y a pas eu de modification du prix.

[ 10 ] Durant le processus de mise en marché, sur plus d’un an, Madame Parienté demeure toujours très ferme sur son prix, mais les acheteurs offrent moins. Une offre (51010) datée du 3 février 2018 (P-14) stipule un prix de 880 000 $. L’acheteur hausse le prix à 925 000 $ (P-15) mais Mme Parienté ne l’accepte pas. [ 11 ] En février 2018, une nouvelle

partie s’intéresse à la propriété par l’entremise d’une agence et présente une offre à 950 000 $ en date du 13 (52348) (P-16). L’offre d’achat est révisée le 15 février à 1 025 000 $, ouverte pour acceptation jusqu’au 17 février 2018 (P-17). Madame Parienté fait une contre-proposition pour vendre à 1 160 000 $, en deçà du prix stipulé dans le contrat de courtage tel que modifié (P-1, P-5). [ 12 ] Le 19 février 2018, la

partie intéressée fait une contre-proposition d’achat à 1 060 000 $. Madame Parienté refuse cette contre- proposition le 20 février. [ 13 ] Durant cette phase, la courtière, Mathilde Attias, et Madame Parienté ont des échanges concernant le « dernier prix ». Le chiffre que Madame Parienté donne est 1 150 000 $.

Ce montant est mentionné dans un message électronique vers le 21 février 2018 mais il n’y aucune modification au prix de vente mentionnée dans le contrat de courtage exclusif. [ 14 ] Les lignes de communications sont ouvertes entre Mme Attias et la courtière de l’acheteur mais il n’y a pas d’échange de documents signés par les parties. [ 15 ] Le 22 février 2018, la courtière de l’acheteur prospectif écrit par courriel à Madame Attias (P-23) pour la convaincre que ses clients sont des gens raisonnables et qu’ils étaient déçus que la venderesse n’avait pas fait de contre-offre à la dernière contre- proposition.

Elle ajoute : They have authorized me to go ahead and increase the purchase price of their last offer to $ 1110,000. All other conditions of the promise to purchase remain the same. Kindly forward this information to your seller and I look forward to your response.

Should your client chose [sic] to accept it, and I hope she will given that it is a very fair value for that property, kindly send me her acknowledgment in the form of a counter proposal for that amount. [ 16 ] Madame Attias essaie de convaincre Mme Parienté d’accepter de vendre à 1 110 000 $, une différence de seulement 40 000 $ par rapport à son objectif de 1 150 000 $, en invoquant la nécessité des travaux et du financement pour vendre plus cher. [ 17 ] L’acheteuse potentielle fait alors ce qui semble être un ultime effort en formulant une nouvelle offre (PP54663) (P-20) à 1 130 000 $. Dans la

section « 12 Other declarations and conditions » On trouve l’expression d’une certaine intransigeance : This Promise to Purchase is FULL AND FINAL [ 18 ] L’offre est ouverte pour acceptation jusqu’au 4 mars 2018. [ 19 ] Madame Attias travaille sur des problèmes urgents, problèmes qui mettent en péril sa commission : son contrat de courtage est sur le point d’expirer et il n’y a pas, sur la table, une proposition pour un prix égal ou supérieur au prix stipulé dans le contrat de courtage. Les discussions entre elle et sa cliente portent sur la position de la

partie intéressée à acheter, mais « l’offre » avancée dans un courriel - qui est en effet une demande pour une nouvelle proposition de vente et qui ne lie donc pas l’acheteur - n’impressionne pas Madame Parienté.

Elle a, dans ces conversations confidentielles avec la courtière, concédé qu’elle envisagerait de vendre à 1 150 000 $, « dernier carats » (P-21), mais ce n’est pas une position ferme qui la lie, ni avec l’agence en faveur de qui elle n’a pas signé une modification de contrat ajustant le prix de vente, ni avec l’acheteur prospectif qui cherche toujours à négocier et qui n’est pas lié à ce nouveau prix proposé. [ 20 ] Vendredi le 23 février 2018, Madame Attias tente de lui faire signer un formulaire de modification du contrat de courtage initial (CC-94112) comportant le changement du prix au chiffre faisant l’objet des discussions (P-21A) : - LE PRIX FINAL DEMANDÉ POUR LA PROPRIÉTÉ [ADRESSE] sera de : $, 1,150,000 UN MILLION CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS. - TOUTE LES AUTRES CONDITIONS DE LA CONTRE PROPOSITION NO 75359 RESTENT INCHANGÉES SAUF LE PRIX. [ 21 ] Le document est conçu par Mme Attias comme étant aussi une modification de la contre-offre que Mme Parienté avait fait le 17 février 2018.

Nous avons au dossier un fragment de leurs échanges électroniques où Madame Parienté semble réaliser que ce n’est pas une offre de la

partie qui achète comme elle le pensait, mais plutôt une modification au contrat. Le mardi suivant, 27 février 2018, Madame Parienté écrit disant : J’attends une offre de Mme [nom omis] qui est venu Avec [un] contracteur. Es Tu toujours À Madrid? Je pourrai te l envoyer sur LE email de Lauren dès que Je La reçois Merci de M envoyer la 2 page signee pour que nous puissons travailler sur ta Maison Avec cette offre qui rentre sous peu. Bonne soirée. Bonne fête de pourim dans la JOIE et la santé […] [sic] [ 22 ] Il est question, dans un message du mercredi 28 février, que la

partie acheteuse va faire l’offre le lendemain. Dans une correspondance subséquente, Mme Attias explique que la personne intéressée ne pouvait pas la faire plus tôt en raison de son observance de la fête de Pourim. Une controverse s’est développée au procès entre les parties sur la question du devoir des croyants d’observer la suspension du travail lors de cette occasion, qui ne serait pas une fête de ce genre, mais le Tribunal ne considère pas cette question comme étant essentielle : l’expiration du contrat de courtage avait lieu à une date précise, le 28 février 2018 à 23h59, même si c’est une journée d’observation religieuse.

[ 23 ] Le 1er mars 2018, Madame Attias demande à Mme Parienté de signer des papiers qu’elle a envoyés sur le courriel du fils de Madame Parienté en disant : N oublies pas que l’Acheteur Mme [nom omis] ne pouvait pas faire l offre LE jour du jeun de pourim comme Je te l ai dit hier LE 28 fevrier car ils sont religieux et c était un jour de jeun et de deuil. L envoi sur email de Stephane a été fait il a dû déjà recevoir l offre d Achat no 54663 Avec l

annexe F no 32158 et la derniere page signée de la declaration du vendeur signée par toi, et signée par l acheteur, ainsi que LE certificat de la signature accepté sur l Offre. [sic] [ 24 ] On arrive le 5 mars et la courtière de l’acheteur intéressé écrit (P-21) : Hello Mathilde, My buyers will meet your client’s initial counter of $ 115000 [sic] under the same terms and conditions as the original Promise to Purchase.

Kindly let your seller know and ask her to counter our last offer on a standard OACIQ form for my client’s acceptance. [ 25 ] C’est trop peu trop tard, car il est toujours question d’une offre qui sera faite par Mme Parienté pour acceptation par les acheteurs. L’affirmation « My buyers will meet » est ambigüe. Il est également incorrect de parler de « an initial counter of $115000 »: la seule contre-proposition auparavant était de l’ordre de 1 160 000 $.

Si la courtière collaboratrice connaissait la position de la venderesse, soit de vouloir recevoir le montant discuté entre Madame Parienté et sa courtière, c’était grâce à des échanges d’information entre courtiers et non par un acte juridique. [ 26 ] Dans le domaine du courtage immobilier, tel que règlementé par l’OACIQ, il est très important d’utiliser les formulaires obligatoires pour toute opération. C’est le cas surtout pour les contrats de courtage et les promesses d’achat ou de vente.

Le contrat de courtage est un acte juridique entre le client et l’agence et doit, pour sa validité, être fait par écrit sur le formulaire. Il en est également ainsi pour toute modification. Il est essentiel pour les courtiers et agences d’utiliser les formulaires, bien que ce soit d’une manière qui peut sembler formelle et lourde, surtout dans le feu de l’action.

Cependant, si les formulaires sont mis de côté, un manque de précision et des incertitudes quant au consentement peuvent dénaturer un processus qui a été créé pour la protection du public. [ 27 ] Le formulaire obligatoire prévu pour le contrat de courtage n’a rien d’ambigu.

En 7.1, 2, la rétribution est due « si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée du contrat et [que] le VENDEUR la refuse. » [ 28 ] La réponse simple au présent litige est au négatif : dans les dernières journées de février 2018, l’acheteur prospectif n’a pas fait une telle offre. Lorsque le contrat de courtage a expiré à une minute avant minuit le 28 février, une telle offre n’était pas présentée ni présentable parce qu’elle n’était pas formellement faite.

Il y a eu des tentatives des deux agences de faire un rapprochement de leurs deux clients. La courtière des acheteurs essayait d’obtenir une offre pour ses clients à 1 150 000 $. Elle référait à une contre-proposition au prix que la venderesse aurait fait auparavant, mais c’était inexact. Possiblement elle connaissait ce « dernier carats » de l’avoir appris de Mme Attias, mais ce ne constituait pas une offre : c’était la divulgation d’une conversation privée entre une cliente et sa courtière que ne liait personne. [ 29 ] Ce n’est que le 5 mars 2018 qu’elle met « l’offre » par écrit.

Mais ce n’était pas une offre, c’était l’expression de la conviction qu’elle avait que ses clients accepteraient une contre-proposition à ce prix. Ni la courtière de l’acheteur, ni ses clients n’ont témoigné pour établir que ceux-ci avaient convenu de procéder ainsi. Dans l’absence d’une ratification, il est difficile de parler d’une offre. De l’avis du Tribunal, si Mme Parienté avait tenté de poursuivre ces gens-là en passation de

titre après avoir « accepté » cette « offre », c’eut été un exercice litigieux et périlleux, pour le moins dire. [ 30 ] Même si l’on considère cette offre comme existante, Mme Parienté pouvait tout de même la refuser. Dans cette hypothèse, elle n’était pas redevable pour une rétribution, car le contrat de courtage n’avait jamais été amendé pour réduire le prix de vente critique à 1 150 000 $ : l’agence était protégée seulement à 1 200 000 $ selon la dernière modification datée du 29 septembre 2017 et ce, jusqu’au 28 février à minuit moins une minute.

Les discussions entre la courtière, ici la représentante de la demanderesse et la cliente, la défenderesse, sur le prix final souhaité ou la volonté de faire un acte juridique avec un acheteur à un prix moindre ne constituent pas pour autant une modification du contrat de courtage.

Une agence ne peut tenter le lier un client autrement que par la signature du document obligatoire et cette signature doit être le produit d’un consentement sûr, libre et éclairé. [ 31 ] Il est malheureux de voir, dans le présent dossier, des tentatives de court-circuiter le processus obligatoire de la signature des actes juridiques en bonne en due forme sur les formulaires de l’OACIQ.

Il est également regrettable de voir de la pression exercée sur la défenderesse de donner verbalement un prix final dans une discussion privilégiée, en plus de tenter de la faire adhérer par la suite à ce prix dans les dernières heures d’un contrat qui expirait, alors que c’était les acheteurs et non la venderesse qui étaient en contrôle du moment et du prix auxquels ils feraient leur offre. [ 32 ] Le contrat de courtage n’obligeait pas la défenderesse à faire elle-même une offre dans l’anticipation de son acceptation future en dehors de l’expiration du contrat de courtage, et ce sur la base d’affirmations des courtières relativement aux intentions des acheteurs.

La courtière n’est pas le mandataire de ses clients : ceux-ci doivent signer les documents comportant des actes juridiques en bonne et due forme pour être considérés comme ayant consenti. [ 33 ] Dans l’ensemble, il n’y a pas non plus la preuve d’un acte volontaire de la venderesse qui empêche la libre exécution du contrat de courtage. Madame Parienté était souvent

partie au Maroc ou en Espagne, mais elle a donné une attention ponctuelle et raisonnable à chaque communication. La demanderesse se plaignait de la condition des lieux, selon elle insalubres, comme étant un empêchement au courtage, mais ce n’est pas une allégation sérieuse : on voit que plusieurs parties ont fait des offres et, à la fin, si aucune transaction n’a été conclue, cela n’a rien à voir avec la condition des lieux ou la disponibilité des membres de la famille pour y donner accès.

[ 34 ] Enfin, la conduite de Madame Parienté, soit celle de rester ferme sur son prix, ne démontre pas un manque de collaboration : elle n’avait pas le même objectif que les courtières, pensant uniquement à ses propres intérêts. Cela peut sembler être de l’intransigeance, mais c’était son droit le plus strict d’agir ainsi. Elle a d’ailleurs vendu la propriété sans problème avec une autre agence en obtenant le prix qu’elle recherchait.

Ce n’était pas déloyal de sa part de ne pas renouveler le contrat avec Midtown et de ne pas céder aux pressions pour dénouer l’impasse avec les acheteurs potentiels par une initiative qu’elle n’acceptait pas de prendre. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de la défenderesse. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Date d’audience : 1 er juin 2021