2011 QCCA 437, 2011 QCCA 437

Couture c. Vigneault 2011 QCCA 437 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019836-097 (700-17-004194-071) DATE : 9 mars 2011 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) LISE COUTURE, MARC DUSSAULT APPELANTS - Défendeurs c.

LOUIS VIGNEAULT, NORMAND VAUDRY, LOUISELLE MCNICOLL, GILLES CAMPEAU, HÉLÈNE CHARBONNEAU, INTIMÉS - Demandeurs et NANCY BEAUCHEMIN INTIMÉE – Demanderesse en reprise d'instance et JEAN-PIERRE ROSS INTIMÉ EN REPRISE D'INSTANCE DE NANCY BEAUCHEMIN ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 23 juin 2009 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l'honorable Michel Déziel), qui a, pour l'essentiel, accueilli le recours introductif d'instance des intimés, déclaré l'immeuble des appelants grevé d'une servitude de passage et d'accès au Lac des Deux-Montagnes en faveur des immeubles des intimés, et ordonné aux appelants d'enlever les obstacles empêchant l'exercice de ce droit de passage. [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré. [ 3 ] Les appelants plaident que le juge de première instance a erré relativement à trois aspects du litige. 1 - L'origine ainsi que l'assiette des servitudes en cause [ 4 ] Par un acte de vente (D-1) intervenu en décembre 1945, Pierre Erdos accorde à Omer Lanthier un droit de passage sur le lot 1-25 dont il conserve la propriété : […] avec droit de passage en tout temps, à pieds comme en voiture, en faveur de l'acquéreur [Lanthier] et ses ayants-droit, sur une

partie du lot numéro 1-25 appartenant au vendeur [Erdos] pour rejoindre le chemin présentement existant à l'arrière des lots 1-1 à 1-24 des dits plans, mais à la charge de construire à ses propres frais ce chemin nécessaire à ces fins de passage à une distance de cent cinquante pieds anglais de la ligne du rivage et de contribuer à frais communs avec le vendeur à l'entretien de celui existant situé derrière les lots 1-1 à 1- 24 des dits plans jusqu'à sa rencontre avec celui menant directement au grand chemin public. [ 5 ] Ce sont plutôt les actes de vente (P-2, P-3, P-4, P-5 et P-6) intervenus entre 1958 et 1961 et par lesquels Omer Lanthier s'est

départi des lots appartenant aujourd'hui aux intimés qui prévoient, en faveur de ces lots, un droit de passage pour se rendre au lac, sans toutefois en préciser l'assiette. [ 6 ] L'absence d'indications claires quant à l'assiette d'une servitude ne fait pas nécessairement échec à son établissement.

Le professeur Lamontagne enseigne à ce sujet qu'« [à] défaut de désignation, l'assiette se confond avec le fonds servant, sauf intention contraire des parties ou délimitation ultérieure publiée » [1] . [ 7 ] Précisons que l'immeuble de l'intimé Vaudry, contrairement aux autres, bénéficie d'une servitude dont l'assiette est clairement établie dans l'acte constitutif. En effet, lorsque M.

Lanthier se départit de cet immeuble en 1973, l'acte (P-3) précise que : Ainsi que le tout se trouve présentement avec toutes les servitudes, actives et passives, apparentes et occultes attachées audit emplacement et spécialement avec et sujet à un droit de passage avec tous les autres y ayant droit pour communiquer de l'emplacement présentement vendu par ledit Chemin Public à la route no. 29 et de même jusqu'au Lac des Deux-Montagnes et ce, sur une autre

partie dudit lot no. 1-25-1 appartenant au vendeur laquelle est lisérée en bleu au susdit plan annexé aux présentes . [Nos soulignements] [ 8 ] Plusieurs indices suggèrent que cette même bande de terrain de 20 pieds par 187 pieds (20' x 187') fut dès le départ considérée comme le chemin menant au lac mis à la disposition des propriétaires des autres parcelles de terrain vendues par M. Lanthier à la suite de la subdivision de 1953. [ 9 ] Même l'acte (D-8), par lequel Yves Quévillon [2] fait précisément l'acquisition de cette bande de terrain en 1986 décrit la parcelle de 20 pieds de largeur (20' x 187') comme étant « une parcelle de terrain considérée comme un passage … ». [ 10 ]

Malgré que la description des servitudes affectant l'immeuble dont les appelants ont fait l'acquisition en 2003 (D-10) soit susceptible de créer de la confusion parce que cet acte de même que les actes (D-8) et (D-9) référent aussi à l'acte originaire (D-1) de 1945, il n'en demeure pas moins que le fonds servant est constitué notamment de cette parcelle de terrain de (20' x 187') qui est grevée des servitudes de passage vers le Lac des Deux-Montagnes initialement constituées par M. Lanthier.

D'ailleurs, comme l'indique le juge de première instance : [144] Il n'est pas contesté que l'absence de mention d'une servitude dans un acte d'acquisition ne dispense pas l'acquéreur de son obligation de supporter toutes les servitudes réelles rattachées à l'immeuble. C'est l'engagement que prennent les défendeurs lorsqu'ils achètent, le 17 mars 2003. [ 11 ] Par ailleurs, dans la mesure où les droits de passage consentis par M. Lanthier pour accéder au lac grevaient le fonds dont il demeurait propriétaire, l'existence des servitudes réelles ne saurait faire de doute. Dans l'affaire Girard c.

Ménard , madame la juge Rousseau-Houle tenait ces propos éclairants : [23] Il est essentiel à l'existence d'une servitude réelle que le service qu'elle garantit ne soit imposé ni à une personne, ni en faveur d'une personne mais à un fonds pour l'utilité ou l'agrément d'un autre fonds. Pour qu'elle soit établie légalement, la servitude n'a pas besoin d'être décrite d'une manière complète dans le

titre qui la constitue; il suffit qu'elle y soit désignée par la dénomination spéciale qui lui convient, l'interprétation peut combler les lacunes qui s'y rencontrent. Le

titre qui crée la servitude doit cependant être suffisant pour en déterminer le caractère et le fonds qui y est soumis. Si un doute subsiste quant à l'interprétation, il doit être résolu en faveur du propriétaire du fonds servant . [3] [Notre soulignement] [ 12 ] La conclusion du juge de première instance selon laquelle les lots des intimés bénéficient d'une servitude d'accès au Lac des Deux-Montagnes dont l'assiette correspond à la bande de terrain litigieuse (20' x 187'), propriété des appelants, est étayée par la preuve et ne repose pas sur une interprétation erronée des titres.

Ce moyen d'appel doit donc être rejeté. 2 - Les limites et modes d'extinctions des servitudes [ 13 ] Les appelants reprochent au juge de première instance d'avoir accordé aux intimés des modalités d'exercice des servitudes plus généreuses que ce qui est prévu aux actes constitutifs. Selon eux, « aller au lac, c'est s'y rendre » – ce qui exclurait l'installation de quais ou d'escaliers, l'entreposage d'équipement, l'usage de l'automobile et même la baignade.

Ils allèguent que la tolérance dont ils ont pu faire preuve dans le passé ne saurait bonifier les droits des intimés. [ 14 ] Selon les intimés, une servitude d'accès au lac emporte forcément la pratique d'activités nautiques et s'étend donc à tout ce qui est nécessaire pour ce faire. Ils soutiennent également que limiter l'exercice de la servitude au passage à pied seulement dénaturerait les actes constitutifs qui ne spécifient rien à cet égard. Aussi, l'utilisation de véhicules motorisés serait nécessaire pour le transport de l'équipement.

Enfin, quant à l'escalier et au quai, leur utilisation aurait été rendue nécessaire à la suite des travaux d'empierrement qui rendent la berge moins praticable qu'autrefois. [ 15 ] Il faut se référer aux actes constitutifs émanant de M. Lanthier pour identifier les modes d'exercice de la servitude. Par ailleurs, le Code civil édicte que la servitude s'étend aussi à tout ce qui est nécessaire à son exercice ( art. 1177 C.c.Q.). Rappelons que le Code civil du Bas-Canada prévoyait que : 552. Celui qui établit une servitude est censé accorder ce qui est nécessaire pour qu'il en soit fait usage.

Ainsi, la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte le droit de passage. [ 16 ] Il ne pas fait de doute que les servitudes d'accès au lac constituées par M. Lanthier, l'auteur commun des parties, accordent non seulement le droit de marcher jusqu'au rivage, mais également le droit de s'y rendre pour pratiquer des activités récréatives. S'il est vrai que certains jugements auxquels se réfèrent les appelants ont interprété de manière restrictive semblables servitudes [4] , la Cour adoptait la position suivante dans l'arrêt Langevin c.

Gestion François Cousineau inc . : [44] Au départ – et cela tombe sur le sens commun – il me semble évident que la servitude d'accès au lac avait pour but de permettre aux acheteurs de pratiquer des activités de loisirs reliées à la natation et à la navigation. Ne peut-on en déduire, dès ce moment, que le passage doit permettre le transport d'une embarcation de plaisance ?

On peut bien transporter son canot sur sa tête, mais il n'en va pas de même pour une chaloupe ou un petit voilier. [45] En second lieu, il faut noter que le texte de la clause contractuelle ne comporte pas la restriction que le premier juge y a ajoutée : l'accès n'est pas limité à un passage à pied.

Pour quelle raison devrait-on ajouter une telle contrainte à l'usage complet de la servitude accordée par Rolland, vraisemblablement en contrepartie d'une majoration du prix de vente des terrains ? [5] [Références omises] [ 17 ] Plus récemment, la Cour mentionnait : [22] Comme le signale le premier juge, il est logique qu'une servitude d'accès à un lac permette aux bénéficiaires de pratiquer des activités nautiques. Par ailleurs, le droit de passage n'étant pas limité à un passage à pied, il tombe sous le sens que l'on puisse utiliser une automobile pour aller déposer une embarcation au plan d'eau.

À cet égard, le critère de nécessité doit jouer. Il en va de même pour le droit d'amarrage. [6] [Références omises] [ 18 ] De la même façon, les intimés doivent pouvoir utiliser un véhicule pour transporter l'équipement nécessaire à la jouissance du lac auquel l'auteur commun des parties a voulu conférer un accès. Il ne s'agit pas de stationner un véhicule dans le passage ni de s'y balader à voiture, mais bien de permettre notamment le transport d'embarcations nautiques, ce que les intimés, bénéficiaires de la servitude, ont fait de façon sporadique au cours des années.

La configuration des lieux ne s'y oppose pas, contrairement à ce que prétendent les appelants [7] . La conclusion du premier juge à cet égard est sans reproche. [ 19 ] En ce qui concerne l'installation des escaliers et du quai, le critère de nécessité que l'on retrouve aux articles 1177 , al. 3 et 1184, C.c.Q doit guider notre analyse. Chaque cas en est un d'espèce et il faut « s'en remettre dans chaque cas à l'intention initiale des parties et aux termes de l'acte constitutif », comme le rappelle à juste

titre le professeur Lafond [8] . [ 20 ] La preuve révèle que les travaux d'empierrement effectués sur le rivage du lac ont eu pour résultat de rendre la berge beaucoup plus difficile d'accès. Or, le Code civil prévoit spécifiquement que : 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 21 ] Les appelants seraient bien mal venus de prétendre que ces installations ne satisfont pas au critère de nécessité, ayant eux- mêmes mis en place un escalier. Le quai est tout autant requis pour l'exercice d'activités nautiques.

Du reste, la jurisprudence enseigne que l'approche évolutive en matière d'exercice de servitudes de passage a sa place, même lorsqu'il en résulte une aggravation mineure pour le fonds servant [9] . [ 22 ] En somme, le juge de première instance s'est bien dirigé en droit en utilisant le critère de nécessité et ses déterminations factuelles en découlant requièrent la déférence de la Cour [10] .

Sous réserve de la question de l'extinction, les modalités qu'il reconnaît aux bénéficiaires de la servitude sont conformes à l'esprit et à la lettre des titres constitutifs, rédigés en termes généraux. 3 - Les questions relatives à la prescription extinctive [ 23 ] La preuve visant à démontrer le non-usage d'une servitude ne requiert pas l'inscription de faux contre l'acte qui la constate. De même, l'exercice des droits que confère un

titre ne constitue pas un fait que le notaire avait mission de constater ( art. 2818 et 2821 C.c.Q. ). Ainsi, la preuve relative au non-usage des servitudes aurait dû être admise et sa force probante appréciée par le juge. [ 24 ] Comme il a maintenu l'objection, le juge ne s'est pas prononcé sur le poids des témoignages rendus relativement au non-usage du droit de passage, avant son acquisition par M. Quévillon. Ses motifs révèlent néanmoins une inférence qui s'avère fatale à la thèse des appelants.

L'acte de vente intervenu en 1986 (D-8) constitue bel et bien une reconnaissance des servitudes par le nouveau propriétaire du fonds servant : [129] L'acte réfère au droit de passage créé le 14 décembre 1945, mais aussi « avec toutes les servitudes y attachées ». [130] À cet acte intervient la Caisse populaire d'Oka pour donner mainlevée d'une hypothèque consentie le 25 septembre 1980 à Jean Dagenais, le vendeur. La quittance et la résolution de la Caisse font également mention que la parcelle de terrain est connue comme un passage.

[131] L'on se souviendra que le vendeur, Jean Dagenais, a acquis l'immeuble de Corinne Raymond, veuve d'Omer Lanthier. [132] Yves Quévillon acquiert donc un passage qu'Omer Lanthier qualifie de chemin, comme on l'a vu plus haut. [133] Autant le vendeur, Jean Dagenais, que l'acheteur, Yves Quévillon, reconnaissent cette situation factuelle dans cet acte authentique. [ 25 ] M. Quévillon, en acquérant en 1986 (D-8) la bande de terrain litigieuse décrite comme étant « une parcelle de terrain considérée comme un passage », aujourd'hui

partie intégrante du lot des appelants, reconnaissait que cet immeuble est grevé de droits de passage. D'ailleurs, à l'audience, en réponse à une question du procureur des appelants, il s'exprime ainsi : Q … et là je vais vous référer à D-8. qui est un autre achat, okay. R C'est ça, on a acheté le droit de passage.

Q En 1986 … R … uniquement le droit de passage. [ 26 ] Il y a là une reconnaissance qui a l'effet d'interrompre la prescription. [ 27 ] En réponse à la critique formulée par les appelants à l'égard de la solution retenue, ce n'est pas tant la mention générique « avec toutes les servitudes y attachées » qui s'avère déterminante, mais bien la reconnaissance explicite d'un droit de passage ainsi que la qualification de l'immeuble acquis comme étant un chemin. [ 28 ] Le juge distingue à bon droit notre affaire de l'arrêt Crevier c.

Tao [11] : [136] Il faut distinguer la présente situation à celle analysée par la Cour d'appel, le 16 juin 1989, dans l'arrêt Crevier . […] [137] Dans cette affaire, on peut lire que la simple mention des servitudes dans un acte d'acquisition ou dans un certificat de localisation n'emporte pas une reconnaissance du droit à l'exercice de la servitude. [138] En l'instance, l'objet de la vente est constitué d'un passage .

Il s'agit, en fait, d'un chemin privé. [Référence omise] [Soulignement du juge de première instance] [ 29 ] Par ailleurs, les appelants, qui en avaient le fardeau, n'ont pas établi que les servitudes grevant les immeubles des intimés ont été éteintes par prescription de 10 ans à compter de l'année 1994. [ 30 ] Au regard de la largeur de l'assiette, le juge conclut, à juste titre, que la présence d'un obstacle (un cabanon installé sans permis sur des blocs) entravant le passage ne peut servir d'assise à la prescription extinctive partielle invoquée par les appelants.

L'argument invoquant l'extinction par non-usage du droit de circuler en voiture vers le lac ne convainc pas davantage. L'usage de véhicules constitue, ici, un accessoire indispensable à l'exercice utile des servitudes d'accès au lac. Cet usage ne peut être assujetti à la prescription extinctive sans en nier, en définitive, l'existence. [ 31 ] Pour ce qui concerne le quai et l'escalier installés pour faciliter l'accès sécuritaire au lac, ils doivent également être qualifiés d'ouvrages nécessaires à l'usage de la servitude au sens de l'

article 1184 C.c.Q. Cette faculté que le législateur accorde au propriétaire d'un fonds dominant de prendre les mesures nécessaires à l'exercice de la servitude dont son immeuble bénéficie ne peut être éteinte par prescription. [ 32 ] Enfin, la preuve ne permet pas de conclure que les servitudes ont été éteintes par prescription. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 33 ] REJETTE l'appel avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) Me Éric Filfe FILFE, FILION Pour les appelants Me Nathalie Charron Pour les intimés et l'intimé en reprise d'instance Date d’audience : 14 février 2011