2022 QCCQ 9851, 2022 QCCQ 9851

9158-9853 Québec inc. c. Agence du revenu du Québec 2022 QCCQ 9851 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-040682-206 DATE : 13 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9158-9853 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le présent appel d’une cotisation émise par l’Agence du revenu du Québec ( ARQ ) ne soulève qu’une seule question en litige : à quelle date, 9158-9853 Québec Inc. ( 9158 ) devait-elle s’autocotiser la taxe de vente en vertu de la présomption de fourniture à soi-même pour la construction d’un immeuble d’habitation locatif en vertu de l’article 225 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec (LTVQ) [1] ? [ 2 ] 9158 soutient qu’elle a choisi sa date d’autocotisation du 31 octobre 2015 par erreur.

Elle prétend qu’elle aurait dû s’autocotiser pendant la période antérieure plus spécifiquement le 1 er juin 2015 puisqu’à cette date, selon ses calculs, la construction de son immeuble est presque achevée ayant dépensé 90% des coûts de construction. [ 3 ] Les conséquences du choix de la date sont, dans ce cas-ci, importantes. [ 4 ] Le 30 août 2019, ARQ a émis un avis de nouvelle cotisation en matière de TVQ augmentant la juste valeur marchande de l’immeuble aux fins de l’autocotisation.

ARQ a respecté la période choisie par 9158 si bien que la cotisation vise la date du 31 octobre 2015. [ 5 ] 9158 prétend que la cotisation n’a pas été émise dans les délais impartis puisque la date d’autocotisation devait être au 1 er juin 2015 et cette date ne fait pas

partie de la période du 1er août 2015 au 31 octobre 2015. [ 6 ] Ainsi, selon 9158, la cotisation qui réclame un montant total de 401 966,08$ est mal fondée en fait et en droit, car émise à la mauvaise date. Par ailleurs, ARQ serait prescrite d’émettre une nouvelle cotisation pour cette période. [ 7 ] Il importe de souligner que la valeur marchande de l’immeuble retenue par ARQ aux fins de sa cotisation n’est pas en litige. Elle est admise par les deux parties.

CONTEXTE [ 8 ] Au cours des années 2014 et 2015, 9158 fait construire un immeuble d’habitation locatif situé au 456, rue de la Gauchetière Ouest, à Montréal (l’Immeuble). [ 9 ] L’Immeuble comporte cinq (5) niveaux de stationnements souterrains, deux (2) étages d’espaces commerciaux (étages 1 et 2) et douze étages résidentiels totalisant 88 logements (étages 3 à 14). [ 10 ] Le 5 mai 2015, lors d’un entretien entre l’ARQ et le dirigeant de 9158, M.

Frederico Bizzotto, ce dernier mentionne qu’il devrait s’autocotiser dans le trimestre août-octobre 2015, car il est d’avis que pour le trimestre précédent, les travaux ne seront pas terminés. [ 11 ] ARQ décide de faire évaluer le degré d’avancement des travaux au 31 juillet 2015 afin de valider l’affirmation de M. Bizzotto. [ 12 ] ARQ mandate M. Guy Vadnais, évaluateur agréé à son Service de l’évaluation immobilière. [ 13 ] Au terme d’une visite exhaustive de l’Immeuble, le 5 août 2015, M.

Vadnais soumet son rapport dans lequel il conclut : [2] [...] Subséquemment, à votre demande, nous avons procédé à une vérification de l’avancement des travaux de construction de la propriété citée en rubrique, désignée comme étant le lot 1 179451, du cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Montréal.

Après avoir visité la propriété le 5 août 2015, nous sommes d’avis que la date de fin des travaux pour le calcul de la JVM n’est pas encore connue. Bien que certains logements soient complétés et occupés, six des douze étages résidentiels sont toujours en chantier . Il y a encore des dizaines de travailleurs de la construction à l’œuvre et l’accès à ces étages est interdit. Il y a 35 logements sur 88 qui sont incomplets et impropres à la location. Nous les avons tous visités et avons pris des photos (environ 200). [ 14 ] Le 10 août 2015, la vérificatrice de l’ARQ transmet à M. Bizzotto le rapport de M. Vadnais.

Elle lui indique que l’ARQ constate que l’Immeuble n’est pas complété et que l’autocotisation se fera dans une déclaration ultérieure. [ 15 ] 9158 a par la suite déterminé que la date de son autocotisation est le 31 octobre 2015. Elle utilise une juste valeur marchande de 11 100 000$. [ 16 ] Ce serait suite à la réception d’un rapport d’évaluation préparé par le Groupe Altus Limitée, pour le compte du créancier hypothécaire, en date du 10 avril 2017, que 9158 aurait constaté qu’en date du 1 er juin 2015, 90% des coûts de construction auraient déjà été engagés. Le représentant de 9158 , M.

Yves Albert Desjardins, écrit alors à la vérificatrice de l’ARQ afin de l’informer qu’il est d’avis que la date d’autocotisation est le 1 er juin 2015. [ 17 ]

Malgré cette correspondance, ARQ maintient sa position quant à la date de l’autocotisation, mais revoit à la hausse la juste valeur marchande de l’Immeuble à 15 317 532$. Dans un courriel du 10 juin 2019, M. Yves Albert Desjardins, confirme que ce montant représente son calcul de valeur aux fins de l’autocotisation, que la date soit le 1 er juin 2015 ou le 31 octobre 2015 [3] . [ 18 ] Quelle est donc la date d’autocotisation pertinente dans le présent dossier? ANALYSE [ 19 ] La disposition pertinente est l’article 225 de la LTVQ qui prévoit que : 225.

Dans le cas où la construction ou la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation à logements multiples est presque achevée, le constructeur de l’immeuble d’habitation est réputé, à la fois: 1° avoir effectué et reçu, le dernier en date du moment où la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, du moment où la possession ou l’utilisation de l’habitation visée aux sous-paragraphes a et a .1 du paragraphe 1° du deuxième alinéa est donnée conformément à ces sous-paragraphes et du moment où l’habitation visée au sous-paragraphe b de ce paragraphe est occupée conformément à ce sous-paragraphe, une fourniture taxable de l’immeuble d’habitation par vente; 2° avoir payé à

titre d’acquéreur et avoir perçu à

titre de fournisseur, le dernier en date de ces moments, la taxe à l’égard de la fourniture calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation le dernier en date de ces moments. Toutefois, le premier alinéa ne s’applique que dans le cas où, à la fois: 1° le constructeur de l’immeuble d’habitation:

a) soit, donne la possession ou l’utilisation d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation à une personne donnée en vertu d’un contrat de louage, d’une licence ou d’un accord semblable conclu en vue de l’occupation de l’habitation par un particulier à

titre de résidence et que cette personne donnée n’est pas un acheteur de l’immeuble d’habitation en vertu d’une convention d’achat et de vente; a. 1) soit, donne la possession ou l’utilisation d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation à une personne donnée en vertu d’une convention pour la fourniture, à la fois: i. par vente de la totalité ou d’une

partie du bâtiment qui fait

partie de l’immeuble d’habitation; ii. par louage du fonds de terre qui fait

partie de l’immeuble d’habitation ou la fourniture d’un tel contrat par cession;

b) soit, étant un particulier, occupe une habitation située dans l’immeuble d’habitation à

titre de résidence; 2° le constructeur, la personne donnée ou un particulier qui a conclu avec celle-ci un contrat de louage, une licence ou un accord semblable à l’égard d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation, est le premier particulier à occuper une habitation située dans l’immeuble d’habitation à

titre de résidence après que la construction ou la rénovation soit presque achevée. [...] [ 20 ] L’article 231 de la LTVQ prévoit que : 231.

Pour l’application des articles 223 à 229, la construction ou la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation à logements multiples ou d’un immeuble d’habitation en copropriété ou la construction d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples est réputée être presque achevée au plus tard le jour où la totalité ou la presque totalité des habitations qui se trouvent dans l’immeuble d’habitation ou dans l’adjonction est occupée après le début des travaux. [ 21 ] Outre la présomption contenue à l’article 231 LTVQ, la Loi ne prévoit pas de définition de ce qu’est un immeuble « presque achevé ».

Par ailleurs, aucune des parties ne suggère que les conditions de l’article 231 sont rencontrées. [ 22 ] Il faut comprendre qu’un contribuable inscrit aura intérêt à reporter dans le temps la date de son autocotisation puisqu’elle permet également de reporter le paiement des taxes. En ce sens, le cas sous étude est atypique. Si 9158 a, en l’instance, intérêt à devancer sa date d’autocotisation, c’est qu’elle soulève la prescription d’une cotisation à une période antérieure, ce qui aurait pour effet de la soulager du paiement des taxes de vente sur la majoration de la juste valeur marchande de l’Immeuble.

La valeur marchande étant admise, c’est en l’espèce la seule façon pour 9158 de se soustraire à cette obligation, d’où l’intérêt de la question. [ 23 ] La présomption de fourniture à soi-même, à un moment donné, pour la construction d'un immeuble résidentiel à plusieurs logements vise à éviter de conférer au constructeur d’un immeuble d’habitation un avantage sur d’autres contribuables en réalisant une épargne fiscale à l’égard de la valeur non taxable qui est ajoutée à l’immeuble d’habitation, laquelle serait taxable pour un autre contribuable. [ 24 ] Ainsi, lorsque l’immeuble est presque achevé et qu’une personne a loué et en a pris possession, le constructeur doit s’autocotiser. [ 25 ] 9158 argumente que l’on devrait, en l’espèce, s’appuyer exclusivement sur la méthode de facturation progressive pour déterminer le pourcentage d’achèvement des travaux.

Elle rejette le critère du 90% habitable. Au surplus, elle voit dans l’acceptation d’une valeur au 1 er juin 2015, une admission de la part de l’ARQ que la date devrait être celle-là. [ 26 ] Or de fait, ARQ ne suggère pas que l’immeuble soit habitable à 90% pour être considéré «presque achevé». Elle avance cependant, avec raison, que la majorité des logements doit être habitable. [ 27 ] L’argument voulant que la juste valeur marchande (JVM) au 1 er juin 2015 constituerait une admission de la part de l’ARQ est mal fondé.

Une explication de l’entente sur la JVM s’impose. [ 28 ] Quand 9158 s’est autocotisée, le 31 octobre 2015, elle a établi la JVM à 11 100 000$ en s’appuyant sur une lettre opinion de « Marc Jutras, évaluateur agréé» [4] . ARQ a contesté cette valeur la trouvant inférieure à la véritable JVM. [ 29 ] Le 16 septembre 2016, 9158 a eu un nouveau représentant, M. Yves Albert Desjardins, lequel informe ARQ qu’il leur transmettra une nouvelle évaluation de la JVM de l’Immeuble. [ 30 ] C’est à l’occasion de la transmission de cette évaluation que M.

Yves Albert Desjardins avise ARQ qu’il est d’avis que la date d’autocotisation aurait dû être le 1 er juin 2015. [ 31 ] Appuyée du rapport de M. Vadnais, ARQ rejette cette date. [ 32 ] 9158 mandate alors M. Latour du Groupe Altus pour négocier la JVM de l’Immeuble. Il y a entente à une valeur de 15 690 000$. Aucune mention de la date d’autocotisation n’est mentionnée. Après l’explication d’un manque à gagner affectant la valeur, M.

Yves Albert Desjardins confirmera que la valeur de 15 317 532$ lui est acceptable pour les fins de l’autocotisation, que la date de fourniture soit le 1 er juin ou le 31 octobre 2015. [ 33 ] Il est, par conséquent, inexact d’affirmer que cette valeur a la nature d’une admission par ARQ consacrant la date du 1 er juin 2015 comme étant la date d’autocotisation. [ 34 ] La notion d’une «construction presque achevée» doit demeurer contextuelle et ne pas être limitée à l’application rigide d’une norme statique qui pourrait en certaines circonstances conduire à un résultat sans référence avec la réalité.

[ 35 ] La preuve dans le cas sous étude indique que 9158 s’appuie sur un rapport d’évaluation ayant analysé la progression des déboursés. ARQ réplique que la preuve des déboursés ne lui a jamais été communiquée, pas plus qu’elle n’a été introduite en preuve en la présente instance. Le rapport d’Altus sur lequel se fonde 9158 demeure l’opinion d’un évaluateur, il ne constitue pas la meilleure preuve. [ 36 ] Mais il y a plus. [ 37 ] Le rapport de M.

Vadnais, lequel contient une multitude de photographies, prises le 5 août 2015, soit pendant le trimestre août- septembre-octobre, indiquent clairement, que 35 logements sur 88 ne sont pas prêts à la location. Cette preuve factuelle n’a pas été véritablement contestée par 9158 . Le rapport indique également qu’une

partie significative du stationnement intérieur est utilisée pour y entreposer des matériaux et équipements comme, par exemple, des vanités de salle de bains, des comptoirs et équipements de cuisine, etc. [ 38 ] Cette preuve permet de réconcilier deux prémisses qui semblaient s’opposer à l’effet qu’il est possible d’avoir engagé 90% des coûts de construction d’un immeuble sans que celui-ci soit «presque achevé». [ 39 ] Cette possibilité est mise en lumière dans un document d’information de l’Agence du Revenu du Canada (info TPS/TVQ GI- 105) que 9158 invoque dans son plan d’argumentation.

On y retrouve au sujet de l’applicabilité de la méthode de facturation progressive la mise en garde suivante : «(…) Toutefois , cette facturation ne devrait inclure aucun montant se rapportant aux travaux qui ne sont pas encore effectués ou aux biens qui n’ont pas encore été livrés (…) (ou, s’ils ont été livrés, qui n’ont pas encore été utilisés à cette date).» [ 40 ] Bien que la règle du pouce de 90% des coûts encourus puisse être indiquée dans la très grande majorité des cas, formuler, sans autre effort, une équation entre un pourcentage déterminé de coûts encourus et la notion d’immeuble «presque achevé» ne paraît pas justifié, dans les circonstances. [ 41 ] Enfin, cette conclusion paraît conforme aux constatations de l’architecte qui a émis le certificat de complétion substantielle des travaux en date du 25 septembre 2015 [5] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel de cotisation. AVEC frais. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Marie Arcand Ravinsky, Ryan, Lemoine, sencrl Procureurs de la demanderesse Me Nadja Chatelois Larivière Meunier Procureurs de la défenderesse Dates d’audience : 4 et 5 mai 2022