2015 QCCQ 7782, 2015 QCCQ 7782

Richard c. Asselin 2015 QCCQ 7782 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-007454-159 DATE : 31 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ ÉRIC RICHARD Demandeur c.

FRÉDÉRIC ASSELIN -et- NADINE ROLLAND Défendeurs ET 9036-7236 QUÉBEC INC. -et- SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4870 BEAUBIEN EST Appelés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame $15,000.00, à

titre de diminution de prix, suite à l’achat d’un condo des défendeurs. [ 2 ] Le demandeur allègue le dépérissement des structures de l’entretoit, dû à l’infiltration d’eau et/ou condensation, accompagnés de présence généralisée de moisissure. [ 3 ] Les défendeurs plaident :

a) Qu’ils ne connaissaient aucunement l’existence d’un problème dans l’entretoit;

b) Que les prétendus vices ont été dénoncés tardivement. [ 4 ] Ils font intervenir au litige leur vendeur et constructeur de l’immeuble, soit 9036-7236 Québec Inc. ainsi que le Syndicat de la copropriété du 4870 Beaubien Est. Les faits [ 5 ] Le 19 mai 2011, le demandeur achète des défendeurs un condo situé au […] à Montréal. Ce dernier est géré par le Syndicat de la copropriété du 4870 rue Beaubien est, Montréal. [ 6 ] Avant l’achat, le demandeur mandate une firme d’inspection en bâtiments pour examiner l’appartement 7 de la bâtisse, lequel est situé au 3 ième étage d’un immeuble de 8 unités de copropriété.

L’immeuble a été construit en 2005 par l’entreprise de 9036-7236 Québec Inc.. [ 7 ] L’expertise de Robert Brosseau porte principalement sur la

partie divise de l’immeuble, soit spécifiquement l’appartement #7. [ 8 ] La bâtisse est munie d’un toit plat en membrane élastomère. [ 9 ] L’examen de l’immeuble est effectué le 30 janvier 2011, alors que le toit est recouvert de neige. L’expert dénote quelques petits problèmes mineurs, mais non pertinents pour les fins de cette réclamation. [ 10 ] À noter que l’inspecteur Brosseau n’a pu examiner l’entretoit de l’immeuble, puisqu’il n’existe aucun accès. [ 11 ] En mai 2011, le demandeur prend possession du condo. [ 12 ] En janvier 2013, il constate une infiltration d’eau au dessus du cadre d’une porte. Il fait alors appel à Robert Brosseau, lequel se

rend sur les lieux et fait les vérifications. [ 13 ] Il a également recours à divers experts, lesquels examinent les lieux, sans nécessairement découvrir la cause de l’infiltration. Ce n’est que le 12 août 2013 que l’assureur informe le demandeur qu’il refuse de le couvrir, puisqu’il considère qu’il s’agit d’un vice caché ou de malfaçons. [ 14 ] À compter du mois d’août 2013, le demandeur agit à

titre de représentant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble et mandate une firme environnementale pour les problèmes de moisissure.

Il engage aussi un expert du Centre d’expertise légale en bâtiment lequel dépose un rapport identifiant que la cause des infiltrations d’eau est reliée à une mauvaise conception de l’entretoit et, principalement, d’une ventilation défectueuse, ayant pour conséquence que durant la période hivernale de la condensation se crée à l’intérieur de l’entretoit, laquelle fond lors de journées plus chaudes, de sorte que l’eau s’écoule et s’infiltre à l’intérieur de la propriété du demandeur. [ 15 ] Le rapport de l’expert Stéphane Bossus conclut que le toit et l’entretoit doivent être entièrement refaits, à cause de la présence de moisissure et d’une mauvaise ventilation. [ 16 ] Il infère qu’il s’agit d’un défaut de conception de l’entretoit, dont la présence de tuyaux non isolés est la cause des infiltrations d’eau et de la présence de moisissure.

Il s’agit de vices qui originent de la construction de l’immeuble. [ 17 ] Le Syndicat des copropriétaires, par l’entremise d’Éric Richard, mandate la firme Refexio DKC de préparer un plan et devis, ainsi que les coûts rattachés à la réfection de la toiture. [ 18 ] Lesdits documents ont été préparés à la fin de l’été 2013, début de l’automne, de sorte que dès le 8 octobre, le Syndicat mandate Refexio DKC de procéder à l’exécution des travaux. [ 19 ] Le 10 octobre, le demandeur fait signifier aux défendeurs une mise en demeure, dans laquelle il les informe que les travaux de reconstruction du toit débuteront dans la semaine suivant le 10 octobre, soit le ou vers le 14 octobre 2013. [ 20 ] Le 12 octobre, les défendeurs visitent la propriété et reçoivent confirmation que les travaux de réfection du toit commenceront le 14 octobre. [ 21 ] Le coût total des travaux pour la réfection du toit et de l’entretoit s’élève à $130,529.87. [ 22 ] Le demandeur a payé sa quotepart au montant de $19,070.58. [ 23 ] Afin de se prévaloir des dispositions de la loi concernant le recouvrement des petites créances, il réduit sa réclamation à $15,000.00. [ 24 ] Le Syndicat de la copropriété du 4870 rue Beaubien Est, Montréal a poursuivi le constructeur de l’immeuble et, le 23 mars 2015, un jugement a été rendu condamnant 9036-7236 Québec Inc. à payer au Syndicat, la somme de $153,673.56, avec intérêts au taux légal, depuis le 15 juin 2014, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . [ 25 ] La preuve démontre que l’entreprise est insolvable. [ 26 ] En défense, les défendeurs plaident ce que précédemment énoncé. Analyse et décision Les articles de loi pertinents du Code civil du Québec : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol.

Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739.

L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Les principes jurisprudentiels pertinents

[ 27 ] Le copropriétaire divis conserve son droit d’exercer contre son vendeur les recours qui découlent de la garantie contre les vices cachés. [1] [ 28 ] Rien dans la Loi ne restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vice caché, soit en diminution du prix ou en annulation de la vente. Chacun des copropriétaires a l’intérêt suffisant pour exercer ce droit fondamental.

Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, on ne peut, par simple inférence, conclure l’exclusion de celui-ci à exercer un recours en diminution du prix de vente. [2] [ 29 ] L’article 1081 C.C.Q. confère au syndicat l’intérêt juridique pour exercer un recours relatif aux parties communes, mais il ne stipule pas que le syndicat est le seul à pouvoir exercer un tel recours. [ 30 ] Conclure autrement aurait pour effet de priver un acheteur de son recours en résolution de la vente ou diminution de prix, lorsqu’il découvre qu’une

partie commune nécessite de coûteuses réparations. En l’absence de dispositions claires à cet effet, il n’y a pas lieu de conclure que le législateur a limité ou diminué les droits de l’acheteur lors de l’adoption de l’article 1081 C.C.Q.. [3] [ 31 ] L’acheteur d’une unité de copropriété divise est en droit d’obtenir le remboursement de la cotisation spéciale qu’il a payée pour des travaux correctifs effectués à une

partie commune. [4] [ 32 ] Les copropriétaires divis qui ont eu à payer de travaux correctifs à un vice caché nuisant de façon importante à une

partie commune de l’immeuble peuvent poursuivre leur vendeur en leur nom personnel. [5] [ 33 ] Les recours prévus aux articles 1077 et 1081 du Code civil du Québec ne font pas perdre au copropriétaire son recours en diminution du prix de vente et en dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité, car c’est lui et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune et qui peut en disposer. [6] [ 34 ] La Cour d’appel a reconnu aux propriétaires divis le droit d’exercer contre son vendeur les recours qui découlent de la garantie contre les vices cachés. [7] [ 35 ] Le droit du syndicat de poursuivre pour autrui n’empêche pas le recours en diminution du prix de vente de l’acheteur. [8] Application au présent cas [ 36 ] Le 19 mai 2011, le demandeur a acheté des défendeurs une unité de condo située au […], Montréal.

La vente a été conclue avec garantie légale. [ 37 ] Le demandeur a mandaté un inspecteur, afin que celui-ci examine les lieux et principalement la portion privative de l’unité de condos. L’inspecteur ne détecte rien d’anormal. [ 38 ] En janvier 2013, le demandeur constate une légère infiltration d’eau au dessus du cadre d’une porte.

Toutefois, ce n’est qu’à la fin de l’été 2013, soit en septembre, qu’il réalise l’ampleur du problème, à savoir que l’entretoit est contaminé par de la moisissure et de la pourriture et qu’il doit être entièrement refait. [ 39 ] Le Syndicat des copropriétaires mandate la firme Refexio DKC pour effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le coût total de la facture s’élève à $130,529.87. La Cour n’a aucune hésitation à reconnaître que la toiture, et principalement l’entretoit, comportent des vices de conception, constituant par le fait même un vice caché assujetti à la garantie légale.

Or, ce vice de conception et de construction remonte antérieurement à la date de la vente du condo. [ 40 ] La responsabilité des défendeurs est donc engagée. Le montant des dommages [ 41 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure que les défendeurs connaissaient l’existence de ce vice de conception et de construction. [ 42 ] Pour avoir droit aux dommages-intérêts qu’il a soufferts, le demandeur doit faire la preuve que les défendeurs connaissaient l’existence du vice, tel que le stipule l’

article 1728 du Code civil du Québec , lequel mentionne : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. [ 43 ] Comme le Tribunal n’a pas reçu à sa satisfaction une preuve de la connaissance de ce vice par les défendeurs, le demandeur n’a droit qu’à la restitution de sa part des coûts de réparation. [ 44 ] La preuve démontre que les travaux ont coûté $130,529.95 représentant une quote-part de $16,316.24. La Cour accordera donc $15,000.00 au demandeur.

La dénonciation [ 45 ] Les défendeurs plaident qu’ils ont reçu une dénonciation tardive. Ils allèguent que dès le mois de janvier 2013, la première manifestation des infiltrations est survenue. Or, ils n’ont reçu l’avis de dénonciation qu’en octobre 2013, soit neuf mois après la survenance de la première manifestation. [ 46 ] L’appréciation du caractère raisonnable du délai se fait au regard de toutes les circonstances. [9] [ 47 ] Des délais s’échelonnant entre sept et douze mois ont déjà été jugés raisonnables par la Cour d’appel, dans les cas où l’acheteur

a dû recourir à des expertises et à des travaux pour établir l’existence des vices. [ 48 ] Or, la preuve a démontré qu’entre le mois de janvier et le mois de juillet, le demandeur a remis le dossier à ses assureurs, lesquels ont pratiqué certaines expertises, sans nécessairement connaître l’ampleur du vice. Ce n’est donc que dans le courant des mois d’août et de septembre 2013, que le demandeur a pu connaître la cause des infiltrations d’eau et l’ampleur de la moisissure et pourriture à l’intérieur de l’entretoit.

En effet, c’est suite au dépôt du rapport d’Airmax Environnement en septembre 2013, ainsi que de celui d’expertise de Stéphane Bossus du Centre d’Expertises légales en Bâtiments, qu’il a compris l’envergure de la contamination. [ 49 ] La mise en demeure du 10 octobre 2013 a été acheminée dans de telles circonstances et la Cour conclut qu’il s’agit d’un délai acceptable. [ 50 ] Les défendeurs invoquent que quelques jours avant l’envoi de la mise en demeure, le Syndicat des copropriétaires avait déjà mandaté la firme Refexio DKC à effectuer les travaux, lesquels ont débuté le 14 octobre suivant.

Toutefois, avant le début des travaux, ils ont pu constater l’état de l’entretoit. [ 51 ] Ils allèguent qu’ils n’ont pas reçu la mise en demeure de procéder aux réparations nécessaires, tel que prévu aux articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec , lesquels stipulent : 1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d'exécuter l'obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu'il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l'exécuter aura cet effet.

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 52 ] Certes, le défaut d’envoi de cette mise en demeure constitue un accroc à la loi.

Toutefois, dans les circonstances particulières de cette affaire où il s’agit de refaire un toit entier sur un immeuble abritant huit unités de condo, le Tribunal ne voit pas comment les défendeurs auraient pu effectuer les réparations ou les faire effectuer. [ 53 ] Il s’agit d’un cas exceptionnel, parce que les mesures correctives impliquent d’effectuer des travaux sur une

partie commune de la copropriété. Le recours contre les appelés

a) Le Syndicat de la copropriété du 4870 Beaubien est [ 54 ] Les défendeurs appellent en garantie le Syndicat. [ 55 ] Il n’existe aucun lien de droit entre les défendeurs et le Syndicat de la copropriété. En conséquence, le recours contre celui-ci sera rejeté. b) 9036-7236 Québec Inc. [ 56 ] L’entreprise 9036-7236 Québec inc. a vendu aux défendeurs le condo faisant

partie du présent recours. Les défendeurs la poursuivent à

titre de vendeur. Il s’agit donc d’un recours distinct de celui du Syndicat de la copropriété du 4870 Beaubien est. [ 57 ] Le recours des défendeurs envers la compagnie est bien fondé en faits et en droit, puisque l’existence du vice remonte au jour de la construction de l’immeuble, alors que le toit et l’entretoit comportent un défaut majeur de conception et de construction. En conséquence, la Cour accueillera le recours des défendeurs contre la compagnie.

Conclusion [ 58 ] Considérant que la vente effectuée en mai 2011 comporte une clause de garantie légale; [ 59 ] Considérant que la jurisprudence a reconnu qu’un acheteur peut poursuivre son vendeur dans le cas de vices cachés reliés à une unité de condo; [ 60 ] Considérant que le demandeur a prouvé à la satisfaction du Tribunal l’existence d’un vice majeur causé par un vice de conception et de construction de l’entretoit; [ 61 ] Considérant que le recours du demandeur contre les défendeurs est reconnu par la loi et la jurisprudence; [ 62 ] Considérant que la preuve démontre que le demandeur a payé une cotisation spéciale supérieure au montant de $15,000.00; [ 63 ] Considérant que les défendeurs ont reçu une dénonciation avant l’exécution des travaux de réparation; [ 64 ] Considérant que la dénonciation a été envoyée dans le délai raisonnable, puisque le demandeur a découvert l’ampleur du vice

qu’en septembre 2013; [ 65 ] Considérant que les défendeurs ne pouvaient procéder aux réparations nécessaires, puisque les travaux correctifs comportaient de refaire l’entièreté du toit et de l’entretoit, nécessitant plusieurs dizaines de milliers de dollars; [ 66 ] Considérant que le demandeur a prouvé le bienfondé de sa réclamation; [ 67 ] Considérant que le constructeur a été poursuivi par le Syndicat de la copropriété du 4870 rue Beaubien est, Montréal; [ 68 ] Considérant qu’un jugement condamnant l’entrepreneur général à payer $153,673.56 a été prononcé le 23 mars 2015; [ 69 ] Considérant que la preuve démontre que le constructeur, soit 9036-7236 Québec Inc. est insolvable; [ 70 ] Considérant toutefois que le constructeur 9036-7236 Québec Inc. est le vendeur du condo aux défendeurs; [ 71 ] Considérant que ce contrat intervenu entre les défendeurs et l’entreprise 9036-7236 Québec Inc. crée un lien de droit; [ 72 ] Considérant qu’il s’agit d’un vice relié à un défaut de conception et de construction de l’entretoit; [ 73 ] Considérant que malgré qu’il existe un jugement condamnant l’entreprise 9036-7236 Québec Inc. à payer $153,673.56 au Syndicat de la copropriété du 4870 rue Beaubien Est, Montréal, le recours des défendeurs est recevable pour les motifs ci-dessus énoncés; [ 74 ] Considérant qu’il y a lieu de condamner l’entreprise à rembourser aux défendeurs le montant de $15,000.00, puisqu’il ne peut y avoir autorité de la chose jugée, ne s’agissant pas des mêmes parties; [ 75 ] Considérant que le recours des défendeurs contre le Syndicat n’est pas recevable, puisqu’il n’existe aucun lien de droit entre eux; PAR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE LA DEMANDE DU DEMANDEUR; CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de $15,000.00 avec intérêts au taux légal, en plus de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation et les dépens ; REJETTE le recours des défendeurs contre LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4870 BEAUBIEN EST, sans frais. ACCUEILLE LE RECOURS DES DÉFENDEURS CONTRE 9036-7236 QUÉBEC INC.; CONDAMNE 9036-7236 QUÉBEC INC. à rembourser aux défendeurs le montant versé au demandeur principal en capital, intérêts et frais; LE TOUT, avec dépens . __________________________________ François Marchand, J.C.Q. Date d’audience : 27 juillet 2015