2011 QCCQ 1197, 2011 QCCQ 1197

Groupe Syn-air-gie DM inc. c. Computershare Trust Company of Canada 2011 QCCQ 1197 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre CIVILE » N° : 500-22-165629-091 DATE : Le 7 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SYN-AIR-GIE D.M. INC,

Partie demanderesse c. COMPUTERSHARE TRUST COMPANY OF CANADA,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Groupe Syn-Air-Sie D.M.

Inc. (« Syn-Air-Gie ») réclame de la défenderesse Computershare Trust Company of Canada (« Computershare ») la somme de 47 745 $ pour services rendus, consistant en des travaux de réfection d'un système de ventilation effectués sur un immeuble sis au 5245, boulevard Cousineau, Longueuil (Québec) J3Y 6J8, connu sous le nom de Complexe Cousineau (« Complexe Cousineau »). [ 2 ] Le 17 octobre 2008, Syn-Air-Gie obtient jugement, condamnant Immobilières Tammy Inc. (« ITI ») à lui payer la somme de 47 745 $ avec intérêt, indemnité additionnelle et dépens (jugement – Pièce P-1) pour ses travaux de réfection du système de ventilation du Complexe Cousineau, ceci suite à un incendie survenu le 4 mars 2007. [ 3 ] Suite à cet incendie du 4 mars 2007, Computershare, créancière hypothécaire de premier rang, fut payée par l'assureur de ITI alors propriétaire, une indemnité comprenant un montant attribué aux travaux de réfection effectués par Syn-Air-Gie. [ 4 ] C'est pourquoi Syn-Air-Gie conclut que les conditions d'enrichissement sans cause sont rencontrées, d'où la présente réclamation. [ 5 ] Computershare, quant à elle, conteste la réclamation, se fondant essentiellement sur les termes de l'

article 2497 C.c.Q ., étant créancière hypothécaire de premier rang, et les multiples contrats intervenus entre les parties, de même que procédures judiciaires. LES FAITS [ 6 ] Les parties ont produit de consentement une « Déclaration commune des faits et pièces convenue entre les parties ».

Le Tribunal s'en inspirera pour décrire succinctement les faits pertinents au présent litige. [ 7 ] Syn-Air-Gie est une compagnie qui se spécialise dans l'inspection et le nettoyage de systèmes de ventilation résidentiels, industriels, commerciaux et institutionnels. [ 8 ] Computershare est une société qui fournit des services aux investisseurs, ayant plus de 1,3 milliard de dollars de titres de créance sous son administration comme fondé de pouvoir à travers le monde. [ 9 ] Entre le 16 mai 2005 et 14 novembre 2009, Computershare fut créancière hypothécaire de premier rang sur Complexe Cousineau, pour un montant de 11 250 000 $ (Pièce D-1). [ 10 ] Complexe Cousineau peut être décrit comme étant un centre commercial sis au 5245, boulevard Cousineau, à Longueuil (arrondissement de), province de Québec, tel que susmentionné. [ 11 ] Complexe Cousineau appartenait, entre le 24 mai 2005 et le 4 novembre 2009, à ITI. [ 12 ] Le 4 mars 2007, un incendie important survient au Complexe Cousineau, causant des dommages majeurs, entre autres, dans le système de ventilation. [ 13 ] ITI conclut alors une entente avec Syn-Air-Gie pour le nettoyage de ce système de ventilation.

[ 14 ] Les travaux furent effectués sur une période de cinq semaines par la demanderesse, tel qu'il appert de trois factures, totalisant 47 745,05 $ (Pièce D-9). [ 15 ] ITI retient un expert en sinistre, le 21 avril 2007, Les Expertises LMS, pour gérer la réclamation aux assurances (Pièce D-15), dans le cadre de sa police d'assurance avec Aviva Insurance Company of Canada (« Aviva ») (Pièce D-7). [ 16 ] Cette dernière retient son propre expert en sinistre, Mme Yolaine Leroux. [ 17 ] Ces experts en sinistre compilent un calcul préliminaire de la réclamation d'assurance, comprenant les factures de Syn-Air- Gie (Pièce P-4). [ 18 ] Le 26 novembre 2007, Computershare publie son « Préavis de 60 jours pour l'exercice d'un droit hypothécaire» (Vente sous contrôle de justice) à l'encontre du Complexe Cousineau (Pièce D-1), suite au défaut de ITI de rembourser le solde de son prêt à échéance le 1 er juin 2007 (Pièce D-3). [ 19 ] Il est important de souligner ici l'article 5 du Contrat de pr êt intervenu entre Computershare et ITI le 16 mai 2005, décrivant l'obligation d'assurance de l'emprunteur (D-3):

ARTICLE FIVE –INSURANCE 5.01 INSURANCE COVERAGE The Burrower shall maintain at its sole expense the following insurance coverages with respect to the Property for the benefit of the Lender until the Loan Indebtedness has been fully paid and satisfied: (

a) insurance against loss or damage by fire, casualty and other hazards as are now or subsequently covered by an "all risk" policy with such endorsements as the Lender may reasonably require from time to time, covering 100% of the full replacement cost of the buildings, structures and improvements, comprising the Property (including footings and foundations); (

b) rental insurance covering 100% of the total Rents from the Property for not less than a 12- month period (to be determined once each calendar year); (

c) comprehensive broad form boiler and machinery coverage; (d) "Comprehensive General Liability Form" of commercial general liability insurance coverage with the "Broad Form CGL" endorsement providing coverage on a per occurrence basis, in an amount not less that $5,000,000 per occurrence; and (

e) such other insurance as required by the Lender from time to time acting reasonably. The Burrower represents and warrants to the Lender that all such insurance is in full force and effect from and after the initial Loan advance. 5.02 Policy Terms All insurance required by this

Article shall have a term of not less than one year and shall be in the form and amount and with such deductibles, endorsements and insurers as are acceptable to the Lender from time to time in its sole discretion. Original or certified copies of all insurance policies and all renewals thereof shall be delivered by the Borrower to the Lender prior to the initial Loan advance or policy expiry, as the case may be.

If insurance certificates or binders evidencing such insurance and acceptable to the Lender are delivered prior to the initial Loan advance or renewal, as the case may be, the original or certified copies of such insurance policies may be delivered to the Lender within 90 days thereafter. All property, income and boiler and machinery policies shall (

i) contain either a stated amount endorsement or a waiver of any co-insurance provision, (ii) contain Canadian standard mortgage clauses in favour of Lender, and (iii) shall name the Lender as first loss payee. The Borrower shall not carry separate insurance, concurrent in kind or form or contributing in the event of loss, with any insurance required hereunder.

If any insurance required by this Agreement is not maintained by the Borrower at any time, the Lender may (but is not obligated to) effect such insurance in any manner it shall determine in its sole discretion and all costs and expenses incurred by or on behalf of the Lender in maintaining such insurance shall by payable by the Borrower to the Lender forthwith on demand. Until paid, such costs and expenses together with interest thereon at the Interest Rate shall be added to the Loan Indebtedness and secured by the Loan Documents.

As additional and separate security for payment and performance of the Loan Indebtedness and their respective covenants and obligations under the Loan and the Loan Documents, the Borrower and each Beneficial Owner shall hypothecate to the Lender pursuant to the Hypothec, as a first priority hypothec thereon, all right, title and interest in and to all present and future insurance proceeds and expropriation awards in respect of the Property. The Borrower and each Beneficial Owner hereby authorize and direct the issuer of any each insurance proceeds or expropriation awards to make payment directly to the Lender.

Upon an Event of Default, all insurance proceeds and expropriation awards arising in respect of the Property shall, at the option of the Lender in its sole discretion, be applied in reduction of the Loan Indebtedness. 5.03 Comply with Insurance Policies The Borrower shall pay all premiums relating to all insurance required by this

Article when due and shall promptly deliver to the Lender receipted invoices or other evidence of payment. The Borrower shall comply with all the terms of each insurance policy required by this Agreement and all requirements of the insurer of each such policy.

The Borrower shall not by any action or omission invalidate any insurance policy required to be carried hereunder or materially increase the premiums on any such policy above the normal premium charge by the carrier of such policy. [Soulignement du Tribunal] [ 20 ] Le 4 décembre 2007, un « Avis pour retrait de l’autorisation à percevoir des comptes à recevoir» (indemnités d’assurance) fut signifié par la défenderesse à l’encontre de l'assureur Aviva (Pièce D-6), en vertu de l'

article 2745 C.c.Q . [ 21 ] Le 5 décembre 2007, la défenderesse reçoit un délaissement volontaire de ITI en vue de la vente sous contrôle de justice du Complexe Cousineau. La défenderesse Computershare en assume donc, selon la loi, la simple administration jusqu’au 3 novembre 2009. [ 22 ] Le 21 décembre 2007, la défenderesse reçoit des procureurs d’Aviva deux chèques datés du 14 décembre 2007 totalisant 834 327,87 $ représentant paiement partiel de la réclamation aux assurances en lien avec l’incendie (Pièce D-12).

[ 23 ] Le premier chèque, tiré au montant de 127 525,34 $, était payable aux quatre parties suivantes: (« Premier chèque ») ▪ Computershare, créancière hypothécaire de premier rang du Complexe Cousineau (pièce D-1) et premier bénéficiaire désigné (« first loss payee ») en vertu de la police d’assurance (pièce D-7); ▪ Capital One Corporation, créancier hypothécaire de deuxième rang du Complexe Cousineau (pièce D-1) et deuxième bénéficiaire désigné (« second loss payee ») en vertu de la police d’assurance (pièce D-7); ▪ Gestion Royal Montréal, ancien gestionnaire du Complexe Cousineau et bénéficiaire nommé en vertu de la police d’assurance (pièce D-7); ▪ Les Expertises LMS, l'expert en sinistre précité retenu par ITI (pièce D-15). [ 24 ] Un deuxième chèque (« Deuxième chèque ») fut tiré au montant de 706 802,53 $, payable aux trois susmentionnées, soit Computershare, Capital One Corporation et Gestion Royal Montréal. [ 25 ] La situation se corse quand, le 9 février 2008, Computershare reçoit de l'expert en sinistre de ITI, soit Les Experts LMS, copie de la correspondance adressée à l'expert en sinistre d'Aviva, comprenant une ventilation des factures et incluant les factures de Syn-Air-Gie (Pièce P-4). [ 26 ] On comprend que ces travaux avaient été considérés afin de calculer les indemnités d'assurance émises à date. [ 27 ] Cette correspondance (Pièce P-4) et la correspondance de l'expert en sinistre d'Aviva, Yolaine Leroux (Pièce P-5), indiquent que les chèques incluaient entre autres les factures de Syn-Air-Gie adressées à ITI. (D-12) [ 28 ] Le Premier chèque, au montant de 127 525,34 $, incluait les montants des honoraires dus à date à Les Expertises LMS sur la base de l'entente conclue entre celle-ci et ITI (Pièce D-15). [ 29 ] Les parties auxquelles le Premier chèque est payable par Aviva ont convenu de l'endosser « sans recours » à Computershare, sur la compréhension que les sommes seraient utilisées pour payer les honoraires de Les Expertises LMS (Pièce D-12). [ 30 ] Gestion Royal Montréal refuse d’endosser le Deuxième chèque en faveur de Computershare. [ 31 ] Suite à ce refus, Computershare obtient donc un jugement en sa faveur, rendu par l'honorable Robert Mongeon, J.C.S, le 16 juillet 2008, lui accordant une injonction à l'encontre de Gestion Royal Montréal et ITI (Pièce D-8), selon les conclusions suivantes: [5] ACKNOWLEDGES the Acquiescence on the Whole of the Demand signed by the Defendant, the Intervenor and their respective attorneys, and filed into the Court record or this date; [6] GRANTS the Plaintiff's Motion to Institute Proceedings for the Issuance of a Permanent Injunction; [7] DECLARES that the Plaintiff, Computershare Trust Company of Canada, is the full owner of the amount of $706,802.53 drawn from the cheque bearing number 05452974, dated December 14, 2007 and issued by Aviva Canada Inc. to the order of the Plaintiff, the defendant and Capital One Corporation; [8] AUTHORIZES the Plaintiff's attorneys, McCarthy Tétrault LLP, to disburse from trust the same amount of $706,802.53 to the Plaintiff, without recourse; [9] ORDERS the Defendant, Gestion Royal Montréal, to endorse in favour of the Plaintiff without recourse, any future cheques issued by Aviva Canada Inc. under the insurance policy bearing the number 81288096 and the renewals thereof, within a period of five (5) days following the issuance of such payments; [10] THE WHOLE , without costs. [ 32 ] La Cour supérieure ainsi a accordé une injonction permanente, déclarant Computershare propriétaire des indemnités du Deuxième chèque.

Tout Chèque d'indemnité d'assurance subséquemment émis par Aviva doit donc être endossé par Gestion Royal Montréal, sans recours à icelle. [ 33 ] Les indemnités du Deuxième chèque, ainsi qu'un montant de 200 000 $ en indemnités d'assurance reçues par Computershare, ont été appliquées par celle-ci à l'endettement de ITI à son égard, tel que prévu par l'Acte de prêt (Pièce D-3). [ 34 ] Tel que susmentionné, le 17 octobre 2008, Syn-Air-Gie obtient un jugement par défaut contre ITC en paiement de ses factures, pour la somme de 47 745 $, en capital, intérêt, indemnité additionnelle et frais (Pièces P-1 et D-9). [ 35 ] Le 16 mars 2009, Syn-Air-Gie tente une saisie-exécution en mains tierces en vertu de son jugement à l’encontre de ITI.

Par la suite, elle dû consentir une mainlevée le 24 mars 2009 (Pièce D-10). [ 36 ] Le 16 mars 2009, Syn-Air-Gie tente aussi une saisie-exécution mobilière de son jugement à l’encontre de ITI, mais sans aucun résultat concret. [ 37 ] À date, Syn-Air-Gie n'a pu recouvrir le paiement de son jugement à l'encontre de ITI. [ 38 ] Le 3 novembre 2009, Complexe Cousineau, ainsi que toute réclamation aux assurances à échoir et tous les autres droits accessoires mobiliers, furent vendus sous contrôle de justice (Pièce D-13) en vertu des jugements obtenus par Computershare (Pièce D- 2), dans l’exercice de son recours hypothécaire, le tout pour un montant de 11 000 000 $.

[ 39 ] Computershare, en tant que créancière hypothécaire de premier rang relativement au Complexe Cousineau, a donc reçu une somme de 7 358 035,16 $ de la collocation du produit de la vente sous contrôle de justice (pièce D-11), représentant le solde de l'endettement de ITI en date de la vente sous contrôle de justice. [ 40 ] Quant à Capital One Corporation Ltd, créancière hypothécaire de deuxième rang, elle reçut une somme de 1 976 507 $ du produit de la vente du Complexe Cousineau, d’une réclamation totale 2 728 308,70 $ (Pièce D-11). [ 41 ] Aucun des créanciers hypothécaires subséquents du Complexe Cousineau, y compris Syn-Air-Gie, ont reçu quelque paiement que ce soit (Pièce D-11) de la vente sous contrôle de justice. [ 42 ] La missive adressée par le procureur de la demanderesse (Pièce P-3), le 24 mars 2009, décrit bien la position de Syn-Air-Gie: However, my client understands that the services he has rendered to Complexe Cousineau have been paid by the insurer of the property to your client Computershare.

After having studied the issue, I conclude that this is a case of unjust enrichment. I do understand that your client, as hypothecary creditor, is entitled to the insurance indemnities owed to the insured, as per 2497 CCQ, but I do not find in the law a principle that says that your client may keep that money and not pay the suppliers who have generated those indemnities by their work. In fact, when I look at Les Obligations of Baudoin ( sic ), I see that all conditions for the unjust enrichment are met.

As I said yesterday, my client is open-minded and is willing to look at a compromise but he is not going to simply drop this matter. Unless we have been able to work out some form of reasonable arrangement, my instructions are to institute legal proceedings against your client to recover the amount of the insurance indemnity paid in relation to his services. [ 43 ] Se fondant sur les articles 1493 et 1494 C.c.Q ., le procureur de Syn-Air-Gie soutient que les présentes circonstances respectent les conditions d'application pour l'enrichissement injustifié: 1493 .

Celui qui s'enrichit aux dépens d'autrui doit, jusqu'à concurrence de son enrichissement, indemniser ce dernier de son appauvrissement corrélatif s'il n'existe aucune justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement . 1494.

Il y a justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement lorsqu'il résulte de l'exécution d'une obligation, du défaut, par l'appauvri, d'exercer un droit qu'il peut ou aurait pu faire valoir contre l'enrichi ou d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif ou à ses risques et périls ou, encore, dans une intention libérale constante. [ 44 ] L'arrêt phare Compagnie immobilière Viger c. L.P.

Giguère Inc [1] , par la plume du juge Beetz, précise les conditions d'application de la doctrine de l'enrichissement injustifié: La plupart des autorités, mais non pas toutes, reconnaissent que le recours pour enrichissement injustifié est soumis à l'existence des conditions suivantes: 1. un enrichissement; 2. un appauvrissement; 3. une corrélation entre l'enrichissement et l'appauvrissement; 4. l'absence de justification; 5. l'absence de fraude à la loi; 6. l'absence d'autre recours.

Lorsque ces conditions se trouvent réunies, le recours est maintenu pour la moindre des deux sommes, l'enrichissement ou l'appauvrissement. [ 45 ] Dans l'ouvrage Les Obligations [2] , on retrouve ce passage sur l'enrichissement: A. Enrichissement 559. Caractères et formes – Celui qui réclame, par action, de in rem verso , doit d'abord prouver l'enrichissement du défendeur, enrichissement qui doit encore exister, être certain et appréciable en argent, c'est-à-dire chiffrable, au jour de la demande 38 . L'enrichissement peut prendre plusieurs formes.

Il peut consister, par exemple, en des services rendus par l'appauvri à l'enrichi 39 , ou en un accroissement matériel du patrimoine de ce dernier. Cet accroissement peut, de plus, provenir d'un enrichissement positif ou négatif, selon qu'il s'agit d'un gain direct ayant augmenté le patrimoine de l'enrichi 40 , ou d'une perte ou dépense évitée 41 que ce dernier aurait normalement subie si l'appauvri ne l'avait pas supportée à sa place. Certains auteurs 42 admettent qu'un profit moral ou intellectuel puisse constituer un enrichissement permettant d'intenter une action de in rem verso .

Ce profit doit cependant être susceptible d'évaluation pécuniaire. De plus, comme d'ailleurs toute autre espèce d'enrichissement, il doit être apprécié au moment où l'action de in rem verso est intentée et donc exister encore à cette époque. Un enrichissement purement temporaire n'est pas suffisant 43 . [les citations ne sont pas reproduites ici] [ 46 ] La position de Computershare, quant à elle, est à l'effet que le seul lien de droit qui existe se retrouve entre la demanderesse, Syn-Air-Gie, et ITI avec laquelle elle a contracté.

[ 47 ] Selon le procureur de la défenderesse, la « justification » que Computershare a droit aux indemnités d'assurance se retrouve tout d'abord dans les termes même de l'

article 2497 C.c.Q . et le fait qu'elle soit créancière hypothécaire de premier rang (Pièce D-4) : 2497. Les indemnités dues à l'assuré sont attribuées aux créanciers prioritaires ou aux créanciers titulaires d'une hypothèque sur le bien endommagé, suivant leur rang et sans délégation expresse, moyennant une simple dénonciation et justification de leur part, malgré toute disposition contraire. Néanmoins, les paiements faits de bonne foi par l'assureur, avant la dénonciation, sont libératoires. [ 48 ] Mais, aussi, cette « justification » se retrouve dans les nombreux contrats intervenus entre les parties, de même que les procédures juridiques et jugements qui s'ensuivent : (

a) Clause 5 du « Loan Agreement », du 16 mai 2005, en vertu de laquelle toutes les indemnités d'assurance payable à ITI, eu égard au Complexe Cousineau, sont au bénéfice de Computershare, jusqu'à concurrence de sa dette; (

b) Les termes du « Deed of Hypothec to secure payment of Titles of indebtedness » ( art. 2692 C.c.Q. ), du 16 mai 2005 (Pièce D-4), sur l'universabilité des réclamations de ITI, incluant les indemnités inscrites au Registre des droits personnels et réels mobiliers, le 17 mai 2005, sous le no 05-0284700-0001 et à la circonscription foncière, division d'enregistrement de Chambly, sous le numéro 12,308,936 (Pièces D-4 et D-5); (

c) « Notice of withdrawal of authorization to collect receivables », où le créancier Computershare a retiré à ITI l'autorisation de percevoir ses recevables,y compris les indemnités d'assurance, en vertu de l'

article 2475 C.c.Q. (Pièce D-6); (

d) Les termes même du Contrat d'assurance intervenu avec Aviva (Pièce D-7), où Computershare y est décrit comme étant le « First Loss Payee », et enfin, (

e) Le jugement rendu par l'honorable Robert Mongeon, J.C.S., selon les conclusions susmentionnées, accordant une injonction permanente en faveur de Computershare et la déclarant propriétaire des indemnités provenant du Deuxième chèque (Pièce D-8). [ 49 ] Le Tribunal est d'opinion que ce sont tous ces éléments qui constituent la « justification » du droit de la défenderesse aux indemnités d'assurance de la demanderesse Syn-Air-Gie. [ 50 ] Soulignons que c'est la demanderesse Syn-Air-Gie qui a choisi le chemin de l'hypothèque légale (Pièce D-1), après l'obtention d'un jugement obtenu par défaut à l'encontre de sa débitrice ITI. [ 51 ] La conséquence directe, suite à la vente du Complexe Cousineau sous contrôle de justice (Pièce D-13), en vertu des jugements obtenus par icelle (Pièce D-2), dans l'exercice de son recours hypothécaire, est que la demanderesse n'a reçu aucun paiement, selon l'état de collocation du produit de la vente (Pièce D-11). [ 52 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 53 ] REJETTE la Requête introductive d'instance; [ 54 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q.

Me Yves Robillard MILLER THOMSON POULIOT Procureur de la demanderesse Me Adam Barza McCarthy Tétreault Procureur de la défenderesse Date d’audience : Le 16 décembre 2010