2018 QCCQ 8352, 2018 QCCQ 8352

Vézina c. Laviolette 2018 QCCQ 8352 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700723-184 DATE : 2 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Lise VÉZINA demanderesse c.

Julie-Rose LAVIOLETTE et Patrick TREMBLAY défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Lise Vézina réclame de Julie-Rose Laviolette et de Patrick Tremblay la somme de 3 161,11 $, représentant le remboursement d’un dépôt qu’elle a versé pour l’achat d’un terrain ainsi que des frais de notaire. LES FAITS : [ 2 ] Le 5 février 2018, Mme Vézina présente une offre d’achat pour un terrain vacant appartenant à Mme Laviolette et M.

Tremblay qu’elle souhaite acquérir afin de pouvoir y bâtir une maison bigénération. Madame Laviolette et M. Tremblay exigent alors un dépôt de 2 500 $, puisqu’ils ont déjà perdu beaucoup de temps avec un acheteur précédent qui avait négocié longuement sans toutefois présenter une offre d’achat. [ 3 ] Les parties signent alors un document d’offre d’achat qui prévoit un prix de vente de 90 000 $, payable avant le 5 avril 2018. [ 4 ] Selon le témoignage de Mme Vézina, trois problèmes sont survenus dans les semaines précédant la date prévue pour la vente du terrain.

Le premier était relié à une question de subdivision des lots et de mainlevée à être accordée par le créancier hypothécaire, qui s’est éventuellement réglée au cours du mois de mars. [ 5 ] Par la suite, Mme Vézina contacte la municipalité de Léry pour connaître le montant des taxes municipales. C’est alors qu’elle apprend que le terrain est affecté d’une taxe spéciale pour des travaux d’infrastructures et qu’une somme de 582 $ par année pour une durée de 20 ans doit être déboursée. En apprenant l’existence de cette charge sur l’immeuble, Mme Vézina contacte Mme Laviolette et M. Tremblay.

Après discussion, ceux-ci lui consentent une diminution du prix de vente, ce qui règle cette question. [ 6 ] C’est le troisième problème qui a fait avorter la vente. La description du terrain sur le site internet consulté par Mme Vézina indiquait que le terrain mesurait 52 pieds par 158 pieds. Le projet de construction de Mme Vézina, de son conjoint et de son beau-fils prévoyait la construction d’une maison de 36 pieds de largeur et d’un garage.

Cependant, lorsque l’architecte de Mme Vézina a obtenu les plans de la part de l’arpenteure-géomètre, il a réalisé que le terrain n’était pas assez large pour la construction envisagée. En fait, le terrain a 52 pieds de frontage, mais il n’est pas en ligne droite. À l’arrière, le terrain ne mesure que 48 pieds. À l’endroit où la maison devait être implantée, le terrain avait donc 49 pieds de largeur, ce qui était insuffisant.

Madame Vézina et ses témoins ont dit qu’il n’était pas possible de modifier les plans pour réduire la largeur de la maison et que la municipalité avait refusé leur demande de dérogation mineure. [ 7 ] Au moment de la signature de l’offre d’achat, Mme Laviolette et M. Tremblay ont montré à Mme Vézina une copie du plan

cadastral contenant les mesures. Madame Vézina l’a regardé, mais n’en a pas demandé de copie et les vendeurs ne lui en ont pas offert une. [ 8 ] Le Tribunal retient des témoignages entendus que toutes les parties étaient ici de bonne foi. Madame Vézina souhaitait réellement acheter le terrain et a déposé en preuve la traite bancaire pour le montant du solde du prix de vente qu’elle avait déjà fait préparer en prévision de la séance de signatures chez le notaire. Elle s’est fiée uniquement à la mesure du frontage de l’immeuble, sans réaliser que le terrain était plus étroit à l’arrière.

De leur côté, Mme Laviolette et M. Tremblay n’ont pas caché l’information, puisqu’ils ont montré le plan qu’ils avaient en leur possession et qui donnait les indications sur les mesures exactes du terrain. Ils souhaitaient tout autant vendre leur terrain que Mme Vézina souhaitait l’acheter. ANALYSE ET DÉCISION : [ 9 ] L’

article 1711 du Code civil du Québec se lit ainsi : 1711.

Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. [ 10 ] Selon les enseignements du professeur Deslauriers, le versement d’une somme d’argent avec une promesse d’achat peut avoir trois buts : prouver la conclusion du contrat, assurer l’exécution de l’obligation en jouant le rôle d’une clause pénale ou servir de moyen de dédit pour se libérer de la convention. [1] [ 11 ] C’est donc dire qu’en l’absence d’une mention spécifique, le dépôt versé à l’occasion d’une offre d’achat, étant présumé être un acompte sur le prix, doit être remboursé si la vente n’a pas lieu. [ 12 ] Or, le contrat comprend une telle mention spécifique, puisque les parties ont convenu de la clause suivante dans leur entente : « Pour la somme de QUATRE-VINGT-DIX MILLE DOLLARS (90 000 $), payable avant deux mois, 5 avril 2018.

Avec un dépôt de DEUX MILLE CINQ CENTS DOLLARS (2 500 $) lors de la signature de cette entente comme garantie de l’acheteur. Donc il restera une balance de QUATRE-VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS DOLLARS (87 500 $). Sinon après cette date, les propriétaires actuels réservons le droit de canceller cette vente tout en gardant le dépôt qui est non remboursable.

J’ai lu et pris connaissance de l’entente de paiement avec les propriétaires et je m’engage à respecter ce contrat et ceci pour les deux parties. » [ 13 ] Il s’agit là d’une stipulation qui est de la nature d’une clause pénale, c’est-à-dire un montant d’argent qui sera gardé par le vendeur si la vente n’a pas lieu et qui représente la valeur des dommages subis par le vendeur à cause de la non-conclusion de la vente, décidée à l’avance. [ 14 ] Madame Vézina a signé ce contrat, qui est la loi des parties. La clause n’est pas illégale et aucune cause de nullité n’a été démontrée.

En conséquence, Mme Vézina ne peut récupérer le montant du dépôt qu’elle a versé, non plus que les frais de notaire qu’elle a payés inutilement. [ 15 ] Dans les circonstances, l’action est cependant rejetée sans frais. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action; LE TOUT sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.